גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההשוואה הבעייתית של ליברמן: איפה מחירי הדירות מזנקים יותר?

מצגת שפרסמו משרדי הממשלה מראה כי למרבה ההפתעה העלייה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בתקופה האחרונה היא דווקא די מינורית ביחס לעולם ● השר ליברמן חזר על הממצאים שנכללים בה בכמה וכמה כלי תקשורת ● אנחנו מצאנו בה כמה וכמה בעיות ● המשרוקית של גלובס

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף
אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף

העלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, בשיעור של כ-10%, הניבה לא מעט כותרות, אזהרות, ודברי ביקורת. אבל כששר האוצר אביגדור ליברמן נשאל על כך במהלך ראיון בגל"צ הוא ביקש לשים את הדברים בהקשר גלובלי, ולהראות שמנקודת המבט הזאת דווקא לא מדובר בדרמה גדולה במיוחד. "כשאני מסתכל על טבלת עליית המחירים בכל העולם ישראל נמצאת בסוף התור, השלישי מהסוף אולי", הוא אמר למראיין אפי טריגר. "ברוב מדינות ה-OECD - כולל שוודיה, ארה"ב - המחירים עלו הרבה מעבר לישראל".

ליברמן חזר ופרס את הנתונים ההשוואתיים הללו גם בראיונות אחרים שנתן לכלי התקשורת באותו יום. האם יכול להיות שעליית מחירי הנדל"ן בישראל היא בסך הכל חלק ממגמה עולמית, שפוגעת באזרחי מדינות בכל העולם, וביחס אליהם מצבנו דווקא טוב יחסית?

נתחיל מהסוף: ליברמן ציטט בצורה מדויקת מצגת שהוכנה על ידי משרד האוצר ומשרדי ממשלה נוספים. הנתונים שמופיעים בה אינם בלתי נכונים. אבל על המתודולוגיה שעומדת מאחוריה, ועל הצ'רי פיקינג שנעשה בה, שווה להרחיב את הדיבור.

הגרף לא משקר?

למצגת המדוברת אחראים מספר גופים ממשלתיים, ביניהם משרדי האוצר, השיכון והפנים, והיא עוסקת בתוכנית הדיור ל-2022 עד 2025. השקופית השלישית בה מכילה גרף של עליות מחירי הדירות במדינות נבחרות, בין הרבעון האחרון של 2020 לרבעון השני של 2021. הכותרת שניתנה לגרף היא "מדינות שונות בעולם חוות עליית מחירי דירות". ישראל אכן מופיעה שם שלישית מהסוף, עם עלייה של קצת יותר מ-4% במהלך התקופה. רק ביוון ובבלגיה המחירים עלו פחות.

כאמור, שום דבר בטבלה הזו אינו "לא נכון". אז איפה הבעיה? ראשית, כשמסתכלים על כלל המדינות בטבלה, ולא על המדינות הנבחרות שאותן "שלפו" עורכי המצגת, מגלים שישראל בהחלט לא נמצאת במקום ה"שלישי מהסוף". מבין 34 מדינות החברות בארגון להן היו נתונים מלאים, ישראל (עם עלייה של 4.5%) מדורגת במקום ה-23. כלומר, ברוב המדינות המחירים אכן עלו יותר מבישראל במהלך התקופה, אבל מתחתנו בטבלה יש 11 מדינות שבהן הדירות התייקרו פחות - לא שתיים.

בנוסף, שתי המדינות שמייצגות במצגת את המקומות שבהן המצב טוב מבישראל בלגיה ויוון, הן כאלה שבהן עלייה היא לא מאוד רחוקה מהנתון אצלנו (3.6% ו-3.5% בהתאמה). אבל יש מדינות שבהן המצב טוב יותר כמו פינלנד (עלייה של 2.7% בלבד), ספרד (2.2%) או הכוכבת של תחתית הרשימה, איטליה (1.6%). מדוע דווקא הן הושארו בחוץ?

 

ועוד דבר שכדאי להזכיר לפני שנמשיך הלאה: נתוני ה-OECD על מחירי הדיור מספקים נתונים מנורמלים ל-2015. המשמעות היא שמגדירים את 2015 כנקודת מוצא שבה כל המחירים היו זהים, ולאחר מכן בודקים בכל תקופת זמן איפה עמדו המחירים הללו ביחס לאותה נקודה. זה לא מאפשר להשוות באיזו מדינה יותר יקר באופן אבסולוטי, אלא רק להראות את המגמות במדינות השונות. 

ריאלי או נומינלי?

ועכשיו נסבך את הדברים עוד קצת. את נתוני ה-OECD ניתן לקבל ברמה הנומינלית (כלומר, בלי לשקלל את עליית האינפלציה בתקופה הנבדקת) וברמה הריאלית (בהתחשב בעליית האינפלציה). באיזו מבין האופציות בחרו במצגת? מי שעומדים מאחוריה לא טרחו לציין זאת, אבל מהבדיקה שלנו עולה שמדובר בנתונים הנומינליים. גם זה מעלה שאלה: למה נבחרו דווקא ערכים נומינליים ולא ריאליים? כלומר, למה לא להתייחס לאינפלציה? התשובה שקיבלנו ממשרד האוצר היא ש"מבחינת נתוני מחירי הדירות של ארגון ה-OECD, הנומינליים והריאליים, עולות מגמות דומות".

אי אפשר להגיד שזאת תשובה שגויה לחלוטין, אבל במקרה או שלא ההשוואה הנומינלית היא גם זאת שמחמיאה יותר לישראל. כשבוחנים את הערכים הריאליים, מגלים קודם כל שלא בכל המדינות נרשמה בכלל עליית מחירים במהלך התקופה הזאת. בקולומביה וביוון מחיר הדיור דווקא ירדו בתקופה האמורה (1.5% ו-4.7% בהתאמה). הדבר השני שניתן להבחין בו הוא שבבדיקה כזאת ישראל מתקרבת עוד יותר לממוצע ה-OECD. כעת אנחנו כבר במקום ה-20 מבין 34 מדינות, כלומר לא רחוקים מאמצע הרשימה, עם עלייה ריאלית של 3.4% (ממוצע ה-OECD הוא 4.4%).

מקום טוב באמצע

עד כאן לגבי המצגת הספציפית ממנה ציטט ליברמן. אבל מי אמר שצריך לקבל את הנחות היסוד שלה? אפשר למשל לשאול מדוע נבחרה דווקא תקופת הזמן שמופיעה בה, שבמסגרתה מתחילים את המדידה דווקא ברבעון האחרון של 2020?

באוצר השיבו לנו על כך ש"מטרת הגרף היא להצביע על עליית המחירים שמדינות שונות בעולם חוות בחודשים האחרונים". אבל זה הסבר קצת עמום. הרי כלכלות העולם כולו חוו משבר אדיר בעקבות הקורונה, שללא ספק השפיע - לטוב ולרע - על שוק הנדל"ן. איך הייתה נראית ישראל ביחס לעולם אם היינו בוחנים את עליית המחירים כאן מתחילת המגפה, כלומר מהרבעון הראשון של 2020? בדקנו.

במקרה כזה, עליית המחירים שנרשמה בישראל בתקופה הזאת עומדת על 7.9% (ריאלית), מה שמעלה אותנו מהמקום ה-20 ל-18 מבין 34 מדינות. כלומר, עכשיו אנחנו כבר ממש באמצע הטבלה. לא דוגמה חריגה לרעה, אבל בהחלט גם לא אחת המדינות שנפגעו הכי פחות מהמצב.

עשור קשה

החלטנו להרחיב עוד את טווח הבדיקה. מחירי הנדל"ן הגבוהים מטרידים את הציבור הישראלי עשור ואף למעלה מכך. איך נראית ישראל בהשוואה כזאת? כשהולכים 40 רבעונים אחורה מגיעים לרבעון השלישי של 2011, שהוא במקרה גם הרבעון בו החלה המחאה החברתית בישראל. בכמה עלו מחירי הדירות מאז בעולם? באיטליה ויוון הם ירדו (ריאלית) ביותר מ-20%. בספרד נרשמה ירידה של קרוב ל-2%. בפינלנד ובצרפת העליות היו חד-ספרתיות בלבד. בשאר מדינות הארגון כבר מדובר בעלייה דו-ספרתית ברמה כזאת או אחרת.

ובישראל? כאן עלו המחירים, בניכוי האינפלציה, ב-47%, מה שממקם אותנו במקום ה-13 מבין כל 34 המדינות ב-OECD. כלומר, בשליש העליון של הטבלה. בטווח הזמן הזה אנחנו גם מותירים מאחור את ממוצע ה-OECD שעומד על 36%.

כלומר, לפחות חלק מהמדינות שחוו עליית מחירים משמעותית יותר מאשר ישראל בזמן משבר הקורונה הגיעו למשבר הזה אחרי שהתמודדו עם עליית מחירים מתונה יותר מזו שנרשמה כאן מאז 2011. מה שכן, גם בתקופת הזמן הזו שוודיה וארה"ב אותן הרבה ליברמן להזכיר, ממשיכות לככב עם עליות מחירים שמותירות גם את ישראל מאחור.

לקריאה נוספת:
נתוני דיור בהשוואה עולמית באתר OECD

עוד כתבות

בנייה. ההקלות הפכו לחלק אינהרנטי מהמצב התכנוני בארץ / צילום: Shutterstock

ביטול ההקלות יפתח שורה של דילמות בנוגע להיטלי ההשבחה

האתגר לאחר ביטול ההקלות הוא לא רק לנסח את התוכניות מתוך תפיסה של 'תכנון חושב רישוי', אלא גם מתוך הבנה של הקשר בין תכנון להשבחה

סרינה וויליאמס. הכריזה על פרישה מטניס / צילום: Associated Press, Seth Wenig

סרינה וויליאמס פורשת מטניס. זה מה שהיא מתכננת לעשות בהמשך

כוכבת הטניס מסיימת את הקריירה הספורטיבית שלה כדי לעבוד באופן מלא בחייה החדשים כאמא, יזמית ומשקיעה ● מאז שהחלה להיות מעורבת בעולם העסקים ב-2014, וויליאמס הייתה משקיעת אנג'ל ב-45 חברות סטארט-אפ, כולל Clubhouse, Impossible Foods ו-Masterclass ● "תמיד הוקסמתי מטכנולוגיה, ותמיד אהבתי את איך שהיא באמת מעצבת את חיינו", אמרה בעבר לניו יורק טיימס

מחקר אחד בשבוע. האם המאמצים למזער את האפליה נגד קבוצות מיעוט נושאים פרי / צילום: Shutterstock

עם הירידה באפליה נגד מיעוטים, יש קבוצה אחת שנשכחה מאחור

אפליית גיל היא חמקמקה ומורכבת לזיהוי, כי איפה עובר הגבול בינה לבין הציפייה הטבעית שעובדים מבוגרים יותר יפנו את מקומם לטובת הדורות הצעירים והקבוצות המוחלשות? ● אבל זה לא אומר שהיא אינה קיימת

פרופ' דיוויד אגוס / צילום: Lenka Ulrichova

לסטיב ג'ובס היה רעיון מהפכני לטיפול בסרטן, עכשיו הרופא שלו הופך אותו למציאות

הוא טיפל באשטון קוצ'ר, ניל יאנג ומייסד אפל המיתולוגי, יזם ריזורט בריאות לעשירים בהוואי, הוכתר ככוכב הרוק של המדע, ובאמצעות מכון מחקר עתידני שהקים הוא בטוח שמצא איך להפוך את הסרטן למחלה שפשוט חיים איתה ● ראיון עם הרופא והמדען פרופ' דיוויד אגוס, שעכשיו גם משקיע מיליונים בסטארט־אפ ישראלי

הנפקת קלטורה בניו יורק / צילום: ניר אריאלי

המנכ״לים המקצצים מדברים על הקושי הנפשי ומה קרה לחברת הווידאו המבטיחה מרמת גן

מי הקרן המורמונית המסתורית שהשקיעה בויולה ובאיירון סורס; מה עובר על היזמים שנאלצים לנהל מהלכי פיטורים וקיצוצים מורכבים ומדוע חברת הווידאו המבטיחה קלטורה מרמת גן תיאלץ לוותר על עצמאותה בקרוב ● וגם: התחרות בין הדפדפנים המאובטחים איילנד וטאלון מגיעה עולה שלב וכל הפרטים על הפיצ׳רים החדשים שהושקו בוואטסאפ ● זה היה השבוע בעמודי ההייטק והמדע של גלובס

בנימין נתניהו / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הפוליטיקאים מצאו אוצר: מהו "העודף התקציבי" שמככב בהבטחות הבחירות?

"יש לנו עודפים של מיליארדים", מכריזים פוליטיקאים מימין ומשמאל שמצאו מקור מושלם למימון תוכניות והצעות שקורצות לבוחרים ● במה בעצם מדובר, כיצד נוצרו העודפים האלה, איך ניתן להשתמש בהם, והאם למדינה באמת יש כסף מיותר שהיא לא משתמשת בו?

השופט בדימוס מני מזוז / צילום: ליאור מזרחי

הממשלה צפויה לאשר את מיניו של מני מזוז ליו"ר הוועדה למינוי בכירים

חרף העובדה כי מדובר במינוי קבע לשמונה שנים וכן כי מדובר בממשלת מעבר, היועצת המשפטית לממשלה אישרה להביא את המינוי להצבעה בממשלה לאחר שקבעה כי מדובר ב"צורך דחוף" ● ברקע הדברים: רצונו של שר הביטחון בני גנץ למנות רמטכ"ל בתקופה הקרובה

מרים שטילמן, דירקטורית ומנהלת תיק החינוך הטכנולוגי באיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות (IATI) / צילום: מתן פורטנוי

המנהלת שחוותה תלאות בתקופת הדוט.קום משקיעה כיום בהייטק - ודווקא אופטימית

מרים שטילמן, לשעבר משנה למנכ"ל באלגוטק וכיום שותפה בקרן ההון סיכון טל ונצ'רס, מספרת על האירועים הדרמטיים של שנת 2000 והאופוריה שמזכירה לה את מאפייני חברות ההייטק של היום ● שטילמן מציינת שכיום השוק יציב בהרבה והיא סבורה שגם היקפי המשבר יושפעו בהתאם

MrBeast / צילום: Associated Press, Chris Pizzello

מי היוטיובר שמחלק אי פרטי למנויים?

הקומיקס שמפציע לראשונה על המסך, גל גדות רצה באזעקות בתל אביב וההספד המרגש של ג'ון טרבולטה לאוליביה ניוטון ג׳ון ● על מה כולם דיברו השבוע

בעוד שבני האדם בייתו את הכלבים, החתולים ''בייתו את עצמם'' / צילום: Shutterstock, Mark_KA

המחקרים שמנסים לפצח את הקשר בין חתולים לאנשים

איך הפך החתול לחיה ויראלית ברשת, איך גורמים לו להיות ידידותי יותר לסביבה והאם הוא מחזיק במפתח לפיצוח של אחת החידות שמטרידות חוקרי גנטיקה ● חתולים בדרך כלל אינם חיה נוחה למחקר, אבל בשנים האחרונות מגלים יותר על העולם שלהם

ארז קיטה, מנכ''ל הרלב''ד / צילום: יוסי זמיר

"צריך 100 מיליון שקל כדי לצמצם את מספרי ההרוגים בתאונות הדרכים": הצצה לראיון עם מנכ"ל הרלב"ד

ד"ר ארז קיטה, מנכ"ל הרלב"ד, מודאג מהרכב הכבד בישראל ומספר על התוכנית הלאומית לבטיחות בדרכים שהוצגה לאחרונה ולתזמונה הבעייתי כשלא ברור מתי ואיך יעבור תקציב המדינה הבא ● הראיון המלא יתפרסם בשבוע הבא בגלובס

דונלד טראמפ, מוקדם יותר השבוע / צילום: Associated Press, Julia Nikhinson

התעלומה נפתרת: מה חיפשו ומה מצאו סוכני ה-FBI במועדון הגולף הפרטי של דונלד טראמפ

לא נפתרת תעלומה אחרת: מדוע שר המשפטים חיכה ארבעה ימים כדי לגלות את הסיבה לפשיטה חסרת התקדים על ביתו של נשיא לשעבר ● הסוכנים הפקיעו ארגזים מלאים במסמכים "סודיים ביותר" ● ייתכן שטראמפ הפר חוק "נגד ריגול". הימין שהתגייס לעזרתו בתחילת השבוע השתתק ביום ו׳ ● האם טראמפ גנב מסמכים ביודעין, או רק רצה "מזכרות"?

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / עיצוב: גלובס

איך בוחרים רכב חשמלי ועד מתי תימשך ההצלחה של הכוכב התורן בתשואות הגמל

כך הפך בית ההשקעות הקטן מור לכוכב העולה של שוק ההון • מה חשוב לדעת לפני שקונים רכב חשמלי? • מנכ"ל בוקינג מסביר איפה עדיין אפשר למצוא חופשות במחירי 2019 ועוד ארבעה סיפורים בולטים מהסופ"ש

מסעדה בניו יורק. החיים חזרו למסלולם הנורמלי ברוב המקומות שבהם אנשים מתקהלים / צילום: Associated Press, Ted Shaffrey

הערים הגדולות לא מצליחות להחזיר את העובדים למשרדים

​שיעור התפוסה במקומות העבודה נמוך במיוחד בערים כמו ניו יורק, שבהן העובדים הם המנוע של הכלכלה המקומית

יורם נוה, מנכ''ל כלל ביטוח וירון בלוך, יו''ר מקס / צילום: כדיה לוי, הדר דולן

העסקה נחתמה: כלל רכשה את חברת כרטיסי האשראי מקס

חברת הביטוח ובעלת השליטה בחברת כרטיסי האשראי, הקרן האמריקאית ורבורג פינקוס, השלימו את כל הפרטים וחתמו על הסכם משפטי מחייב • כעת תעבור העסקה לקבלת האישורים האחרונים מהרגולטורים • יורם נוה, מנכ"ל כלל: העסקה תאפשר למקס להיות גורם המעודד את התחרות באשראי החוץ בנקאי

פרופ׳ חיים קידר-לוי / צילום: איל יצהר

מומחה לבועות פיננסיות מזהיר: "לא הייתי קונה עכשיו דירה"

לפי פרופ' חיים קידר-לוי, כלכלן באוניברסיטת בן גוריון ומשקיע אנג'ל בעצמו - קו אחד שזור בין כמה מהמשברים הפיננסיים של המאה ה-21 ● בזמן שבהייטק הישראלי עוד מנסים להתמודד עם גלי ההדף - הוא מסביר איך לזהות את הנפילה הבאה: "כשכולם רוצים להיכנס לשוק הנדל"ן ולבורסה, זה סימן לבועה"

 

תג המחיר של דופלקס ברמת השרון היה 8.9 מיליון שקל. על כמה התפשרו המוכרים?

הדופלקס, בשטח 196 מ"ר, עם ארבע מרפסות בשטח כולל של 150 מ"ר, מעלית פרטית, מחסן, ושתי חניות מקורות נמכר ב-8.3 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

זירת הפיגוע בירושלים / צילום: דוברות מד''א

פיגוע ירי בירושלים: 8 פצועים; המחבל הסגיר את עצמו למשטרה

המחבל תושב סילוואן ביצע את הפיגוע בשתי זירות סמוך לשער ציון בעיר העתיקה ● אחת מהפצועות קשה הייתה בהריון מתקדם ויולדה ● רה"מ לפיד: "כוחות משטרה וצה"ל פועלים להשבת השקט ותחושת הביטחון בעיר"

דרך הגפן / צילום: דוד מויאל

חגית אברון ממליצה: חצר יפה ופורחת לארוחת בוקר ליד ירושלים

מחפשים הפתעה ליום הולדת? טיול מיוחד לחובבי טבע צמחונים? ספא שווה? מקום מיוחד להצעת נישואים? יש את מי לשאול!

מימין: אדם ותד, מיכל לוי, כרם עומר / צילום: איל יצהר

"פעם מצאנו 5,000 שקל בקרקעית הבריכה": ביקור בפארק המים שפיים

הילדים שמסתננים למתקנים עם מגבלת גובה, ההורים שמאבדים את הקטנים והמציל שמעדיף להישאר יבש: ביקור בפארק המים שפיים ● הברזייה