גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההשוואה הבעייתית של ליברמן: איפה מחירי הדירות מזנקים יותר?

מצגת שפרסמו משרדי הממשלה מראה כי למרבה ההפתעה העלייה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בתקופה האחרונה היא דווקא די מינורית ביחס לעולם ● השר ליברמן חזר על הממצאים שנכללים בה בכמה וכמה כלי תקשורת ● אנחנו מצאנו בה כמה וכמה בעיות ● המשרוקית של גלובס

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף
אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף

העלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, בשיעור של כ-10%, הניבה לא מעט כותרות, אזהרות, ודברי ביקורת. אבל כששר האוצר אביגדור ליברמן נשאל על כך במהלך ראיון בגל"צ הוא ביקש לשים את הדברים בהקשר גלובלי, ולהראות שמנקודת המבט הזאת דווקא לא מדובר בדרמה גדולה במיוחד. "כשאני מסתכל על טבלת עליית המחירים בכל העולם ישראל נמצאת בסוף התור, השלישי מהסוף אולי", הוא אמר למראיין אפי טריגר. "ברוב מדינות ה-OECD - כולל שוודיה, ארה"ב - המחירים עלו הרבה מעבר לישראל".

ליברמן חזר ופרס את הנתונים ההשוואתיים הללו גם בראיונות אחרים שנתן לכלי התקשורת באותו יום. האם יכול להיות שעליית מחירי הנדל"ן בישראל היא בסך הכל חלק ממגמה עולמית, שפוגעת באזרחי מדינות בכל העולם, וביחס אליהם מצבנו דווקא טוב יחסית?

נתחיל מהסוף: ליברמן ציטט בצורה מדויקת מצגת שהוכנה על ידי משרד האוצר ומשרדי ממשלה נוספים. הנתונים שמופיעים בה אינם בלתי נכונים. אבל על המתודולוגיה שעומדת מאחוריה, ועל הצ'רי פיקינג שנעשה בה, שווה להרחיב את הדיבור.

הגרף לא משקר?

למצגת המדוברת אחראים מספר גופים ממשלתיים, ביניהם משרדי האוצר, השיכון והפנים, והיא עוסקת בתוכנית הדיור ל-2022 עד 2025. השקופית השלישית בה מכילה גרף של עליות מחירי הדירות במדינות נבחרות, בין הרבעון האחרון של 2020 לרבעון השני של 2021. הכותרת שניתנה לגרף היא "מדינות שונות בעולם חוות עליית מחירי דירות". ישראל אכן מופיעה שם שלישית מהסוף, עם עלייה של קצת יותר מ-4% במהלך התקופה. רק ביוון ובבלגיה המחירים עלו פחות.

כאמור, שום דבר בטבלה הזו אינו "לא נכון". אז איפה הבעיה? ראשית, כשמסתכלים על כלל המדינות בטבלה, ולא על המדינות הנבחרות שאותן "שלפו" עורכי המצגת, מגלים שישראל בהחלט לא נמצאת במקום ה"שלישי מהסוף". מבין 34 מדינות החברות בארגון להן היו נתונים מלאים, ישראל (עם עלייה של 4.5%) מדורגת במקום ה-23. כלומר, ברוב המדינות המחירים אכן עלו יותר מבישראל במהלך התקופה, אבל מתחתנו בטבלה יש 11 מדינות שבהן הדירות התייקרו פחות - לא שתיים.

בנוסף, שתי המדינות שמייצגות במצגת את המקומות שבהן המצב טוב מבישראל בלגיה ויוון, הן כאלה שבהן עלייה היא לא מאוד רחוקה מהנתון אצלנו (3.6% ו-3.5% בהתאמה). אבל יש מדינות שבהן המצב טוב יותר כמו פינלנד (עלייה של 2.7% בלבד), ספרד (2.2%) או הכוכבת של תחתית הרשימה, איטליה (1.6%). מדוע דווקא הן הושארו בחוץ?

 

ועוד דבר שכדאי להזכיר לפני שנמשיך הלאה: נתוני ה-OECD על מחירי הדיור מספקים נתונים מנורמלים ל-2015. המשמעות היא שמגדירים את 2015 כנקודת מוצא שבה כל המחירים היו זהים, ולאחר מכן בודקים בכל תקופת זמן איפה עמדו המחירים הללו ביחס לאותה נקודה. זה לא מאפשר להשוות באיזו מדינה יותר יקר באופן אבסולוטי, אלא רק להראות את המגמות במדינות השונות. 

ריאלי או נומינלי?

ועכשיו נסבך את הדברים עוד קצת. את נתוני ה-OECD ניתן לקבל ברמה הנומינלית (כלומר, בלי לשקלל את עליית האינפלציה בתקופה הנבדקת) וברמה הריאלית (בהתחשב בעליית האינפלציה). באיזו מבין האופציות בחרו במצגת? מי שעומדים מאחוריה לא טרחו לציין זאת, אבל מהבדיקה שלנו עולה שמדובר בנתונים הנומינליים. גם זה מעלה שאלה: למה נבחרו דווקא ערכים נומינליים ולא ריאליים? כלומר, למה לא להתייחס לאינפלציה? התשובה שקיבלנו ממשרד האוצר היא ש"מבחינת נתוני מחירי הדירות של ארגון ה-OECD, הנומינליים והריאליים, עולות מגמות דומות".

אי אפשר להגיד שזאת תשובה שגויה לחלוטין, אבל במקרה או שלא ההשוואה הנומינלית היא גם זאת שמחמיאה יותר לישראל. כשבוחנים את הערכים הריאליים, מגלים קודם כל שלא בכל המדינות נרשמה בכלל עליית מחירים במהלך התקופה הזאת. בקולומביה וביוון מחיר הדיור דווקא ירדו בתקופה האמורה (1.5% ו-4.7% בהתאמה). הדבר השני שניתן להבחין בו הוא שבבדיקה כזאת ישראל מתקרבת עוד יותר לממוצע ה-OECD. כעת אנחנו כבר במקום ה-20 מבין 34 מדינות, כלומר לא רחוקים מאמצע הרשימה, עם עלייה ריאלית של 3.4% (ממוצע ה-OECD הוא 4.4%).

מקום טוב באמצע

עד כאן לגבי המצגת הספציפית ממנה ציטט ליברמן. אבל מי אמר שצריך לקבל את הנחות היסוד שלה? אפשר למשל לשאול מדוע נבחרה דווקא תקופת הזמן שמופיעה בה, שבמסגרתה מתחילים את המדידה דווקא ברבעון האחרון של 2020?

באוצר השיבו לנו על כך ש"מטרת הגרף היא להצביע על עליית המחירים שמדינות שונות בעולם חוות בחודשים האחרונים". אבל זה הסבר קצת עמום. הרי כלכלות העולם כולו חוו משבר אדיר בעקבות הקורונה, שללא ספק השפיע - לטוב ולרע - על שוק הנדל"ן. איך הייתה נראית ישראל ביחס לעולם אם היינו בוחנים את עליית המחירים כאן מתחילת המגפה, כלומר מהרבעון הראשון של 2020? בדקנו.

במקרה כזה, עליית המחירים שנרשמה בישראל בתקופה הזאת עומדת על 7.9% (ריאלית), מה שמעלה אותנו מהמקום ה-20 ל-18 מבין 34 מדינות. כלומר, עכשיו אנחנו כבר ממש באמצע הטבלה. לא דוגמה חריגה לרעה, אבל בהחלט גם לא אחת המדינות שנפגעו הכי פחות מהמצב.

עשור קשה

החלטנו להרחיב עוד את טווח הבדיקה. מחירי הנדל"ן הגבוהים מטרידים את הציבור הישראלי עשור ואף למעלה מכך. איך נראית ישראל בהשוואה כזאת? כשהולכים 40 רבעונים אחורה מגיעים לרבעון השלישי של 2011, שהוא במקרה גם הרבעון בו החלה המחאה החברתית בישראל. בכמה עלו מחירי הדירות מאז בעולם? באיטליה ויוון הם ירדו (ריאלית) ביותר מ-20%. בספרד נרשמה ירידה של קרוב ל-2%. בפינלנד ובצרפת העליות היו חד-ספרתיות בלבד. בשאר מדינות הארגון כבר מדובר בעלייה דו-ספרתית ברמה כזאת או אחרת.

ובישראל? כאן עלו המחירים, בניכוי האינפלציה, ב-47%, מה שממקם אותנו במקום ה-13 מבין כל 34 המדינות ב-OECD. כלומר, בשליש העליון של הטבלה. בטווח הזמן הזה אנחנו גם מותירים מאחור את ממוצע ה-OECD שעומד על 36%.

כלומר, לפחות חלק מהמדינות שחוו עליית מחירים משמעותית יותר מאשר ישראל בזמן משבר הקורונה הגיעו למשבר הזה אחרי שהתמודדו עם עליית מחירים מתונה יותר מזו שנרשמה כאן מאז 2011. מה שכן, גם בתקופת הזמן הזו שוודיה וארה"ב אותן הרבה ליברמן להזכיר, ממשיכות לככב עם עליות מחירים שמותירות גם את ישראל מאחור.

לקריאה נוספת:
נתוני דיור בהשוואה עולמית באתר OECD

עוד כתבות

דניאל ספיר / צילום: איל יצהר

אופציות ב-6.6 מיליון שקל: זו חבילת השכר של מנכ"ל סלקום החדש

עלות העסקתו המוצעת של ספיר תגיע לכ-4.4 מיליון שקל בשנה ● התגמול ההוני המוצע נמוך מהתגמול ההוני של המנכ"ל הקודם אבי גבאי

יעקב אדרי - ראש עיר אור עקיבא - בית משפט הארכת מעצר / צילום: שלומי יוסף

שוחד במאות אלפי שקלים: ראש עיריית אור עקיבא יועמד לדין בכפוף לשימוע

יעקב אדרי יואשם בכפוף לשימוע בעבירות שביצע לכאורה במסגרת תפקידו - לקיחת שוחד של מאות אלפי שקלים בשש פרשות שונות, הפרת אמונים, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, גניבה בידי עובד ציבור, הלבנת הון, שיבוש מהלכי משפט, עבירות אלימות ועבירות מס ● סנגוריו: "תיק השוחד ייסגר בשימוע"

ראש הממשלה נפתלי בנט. נמנע בהצבעה / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ברוב מוחלט: הממשלה אישרה הקמת ועדת חקירה ממלכתית לפרשת הצוללות

בנט נמנע, שקד התנגדה, ואלקין בסופו של דבר תמך: הממשלה אישרה היום את הקמת ועדת החקירה הממלכתית לרכש הצוללות ● "אני מאוד חוששת שוועדה כזו יכולה להפר את האיזון בין הדרג המדיני לדרג הצבאי", אמרה שקד ● הנדל התייחס במהלך הדיון להתפרעויות בעת מבצע "שומר החומות" וטען: "אם משתמשים בכלי של ועדת חקירה, צריך להשתמש בכלי הזה גם בנושא חוסר המשילות"

לירן אבישר בן חורין - מנכ''לית משרד התקשורת / צילום: רפי קוץ

משרד התקשורת שוקל להקצות לחברות הסלולר רצועות תדרים מפתיעות


במסגרת מכרז התדרים הצפוי השנה, המיועד להקצאת תדרים ב-26 גיגה הרץ, עשוי המשרד להקצות תדרים שהחזירה גולן טלקום ותדרים נוספים שנמצאים בשימוש פלאפון

גבעת הקפיטול בוושינגטון. מאמצים למצוא את המכנה המשותף שיביא להעברת חבילת החוקים / צילום: Shutterstock, Brad Booysen

ארה"ב: הדמוקרטים מתחילים לנסח מחדש את הצעת החוק "לבנות מחדש טוב יותר"

סדר העדיפויות בסבב השיחות החדש כולל הפחתה של פליטות פחמן, הרחבת הטבת המס על ילדים והורדת עלויות הבריאות

איציק אברכהן / צילום: סיון פרג'

איציק אברכהן מסיים את תפקידו כמנכ"ל שופרסל. מה עומד מאחורי ההחלטה ומי המועמד המוביל להחלפתו?

אברכהן מסיים כהונה ארוכה ומוצלחת של 10 שנים ● עפ"י ההערכות, חקירת רשות התחרות בחשד לתיאום מחירים, לצד חילוקי דעות עם היו"ר יקי ודמני, האיצו את פרישתו ● לגלובס נודע כי אחד המועמדים המובילים לתפקיד הוא אורי קילשטיין, כיום מנכ"ל קניוני עזריאלי

רם בלינקוב, מנכ''ל משרד האוצר / צילום: דוברות משרד האוצר

בלינקוב שולל סמכויות מהיו"רים של נמל אשדוד והרכבת. לפחות על הנייר

אורנה הוזמן-בכור הופתעה לגלות בסוף השבוע שהיא נחשבת יו"ר לא פעילה כבר חודשיים ● למרות זאת, נראה שהחלטות שקיבלה בנוגע לנמל, לאחר שפג תוקף כהונתה, יאושרו רטרואקטיבית

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

יועמ"שית הכנסת: שר האוצר יכול לבטל מכסים בצורה חד צדדית

בתשובה לבקשת חופש מידע, נחשפה תשובתה של היועצת המשפטית של הכנסת לסגן שר הביטחון לגבי סמכותו של שר האוצר להטיל ולבטל מכסים ● לפי היועמ"שית, שר האוצר מוסמך לבטל ולהוריד בעצמו מכסים לפי שיקול דעתו, והכנסת יכולה לדון בהחלטתו בדיעבד

חברות ביומד רבות עומדות בפני אבני דרך שיכולות לבנות או לשבור אותן / צילום: Shutterstock

מה קרה לביומד הישראלי ב-2021, ומה צפוי בחודשים הקרובים?

שנת 2021 התחילה בזינוקים אך בסופו של דבר לא הייתה טובה לחברות הביוטק בנאסד"ק, וגם החברות הישראליות מבין אלה רובן ככולן נפגעו ● משקיעי התחום נכנסים כעת בחשש ל-2022, ומחכים להחלטות הרות גורל בנושא תמחור תרופות ● במקביל חברות רבות עומדות בפני אבני דרך שיכולות לבנות או לשבור אותן

רם בן ברק / צילום: איל יצהר

האם עתירה חשאית של אורקל הביאה לדחיית דיון בהקמת חוות השרתים של גוגל ואמזון?

ועדת החוץ והביטחון הייתה אמורה לדון מחר בשאלה האם אין בבנייה של חוות השרתים העיליות של גוגל ואמזון כחלק ממכרז נימבוס סכנה ביטחונית ● עם זאת, יו"ר הוועדה רם בן ברק דחה את הדיון בשל עתירה שהגישה אורקל נגד הזוכות במכרז וביקש לחכות שגוגל ואמזון יגישו את עמדותיהן לעליון

אביטל גרינפלד מרדכי, אמנית בחוט ברזל / צילום: יוליה ארדיטי

"הסיוע שקיבלתי מהמדינה בזמן משבר הקורונה היה זעום, כמו עוד מרצים ופרילנסרים"

אביטל גרינפלד מרדכי, פתח תקווה, בת 51 ● נשואה+ 3 בנות ● אמנית בחוט ברזל ● "סגרי הקורונה עצרו את הלימודים במסגרות הציבוריות ואף את הביקוש לסדנאות, אבל מאידך העלו להילוך גבוה את הרכישות באינטרנט ואת הביקוש למתנות מקוריות" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

מסכים אדומים בבורסה / צילום: Shutterstock

לאן הולכים השווקים? אלו התחזיות של שלושה כלכלנים בכירים

מדדי תל אביב הצליחו לחמוק עד כה ממרבית הירידות הדרמטיות שנרשמו בשוווקים הגלובליים, ובניגוד למדדי וול סטריט הם אפילו התחזקו מעט מאז שהחלה השנה ● מההסלמה מול רוסיה דרך התפוצצות בועת מניות הצמיחה ועד להעלאת הריבית הצפויה בארה"ב: מה צפוי לשווקים בקרוב?

שרגא ברוש / צילום: תמר מצפי

בית המשפט דחה בקשה לחקור את קריסת החברות של שרגא ברוש

לפני כחודש הוצא צו עיכוב הליכים לחברות שבבעלות האחים ברוש, זאת לאחר שהחברות הודיעו כי הגיעו לחובות של כ-250 מיליון שקל ● לאחר עיכוב ההליכים, 9 נושים הגישו בקשה למנות חוקר שיבחן לאן נעלמו כספי החברות, אך בקשתם נדחתה כעת

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

אאוטבריין וטאבולה ברשימה: נידהאם חותך מחירי היעד למניות האדטק ביותר מ-20%

בנק ההשקעות מונה בין הגורמים שמכבידים על החברות את הקושי לשחזר את נתוני הצמיחה של השנה שעברה, המחסור בשבבים, קשיי שרשרת האספקה והשפעת האומיקרון על הוצאות הפרסום

רובין הוד בוול סטריט / צילום: Shutterstock

המסיבה נגמרה, והמשקיעים הצעירים ברובין הוד שדדו את עצמם

התנפלות עדרית על אותן מניות גרמה למשקיעים זוטרים להרגיש שהם גאונים, אבל המסיבה נגמרה וניתן היה לצפות את זה ● כפי שוודאי יסכימו מי שהיו תקועים עם וורן באפט בן ה־91 ב־2020 הסוערת וודאי יסכימו: הדרך לנצח במירוץ היא לאט ובזהירות

גדם עץ בגן הכובשים בתל אביב / צילום: כדיה לוי

הממשלה מקדמת תוכנית לאומית לנטיעת עצים. האם היא תהיה אפקטיבית?

לאחר שנים שבהן כריתת עצים הפכה למכת מדינה, תוכנית ממשלתית חדשה לקירור הערים רוצה לדרבן את ראשי הערים לנטוע עצים על המדרכות ● אבל בתוכנית יש חוסרים ומגבלות, והדרך ליישומה עוד ארוכה ● סעיף אחד דווקא עלול להפוך את היד על הדק הכריתה לקלה יותר

מסכים אדומים בבורסה / אילוסטרציה: Shutterstock

אופקו, אורמת ונובה הובילו את מדד ת"א 35 לירידה של 3% בנעילה

הבורסה הצטרפה היום לירידות החדות בבורסות העולם, לאחר סופ"ש אדום בשווקים ● מדד ת"א ביומד צלל בכ-4.6% מדד הטכנולוגיה בכ-3.5% ומדד הבנקים ב-2.8% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.66 מיליארד שקל

עו''ד מיכל כהן, הממונה על התחרות / צילום: אביגיל פפרינו-באר

העימות בנמלים: רשות התחרות פתחה בבדיקה נגד נמל חיפה

הרשות חושדת כי עובדי נמל חיפה פנו ליבואן או לסוכן של אוניית מטען ברזל והפעילו עליו לחצים שלא לפרוק בנמל המפרץ ● זאת לאחר שבשבוע שעבר הוכרז ע"י ההסתדרות סכסוך עבודה על רקע דומה ● נמל חיפה: "אנו בעד תחרות מול נמלים בארץ, בפרט ובמזרח הים התיכון בכלל"

Mondelez. העלתה תחזיות למרות העלייה במחירי הסחורות / צילום: Shutterstock

המדדים בארה"ב נופלים השנה? זו לא סיבה להיות מודאגים

די ברור שהריבית בארה"ב צפויה להתחיל לעלות השנה, בקצה מהיר מהצפוי, בתגובה להתחממות הכלכלה, וזו גם הסיבה לאובדן הגובה של המדדים בשוק האמריקאי מתחילת 2022 ● אבל יש כמה סקטורים שמסוגלים להתמודד ואף להרוויח מלחצי אינפלציה, ואחרי שהמשקיעים יסתגלו למצב החדש, העליות עשויות לחזור

המשקיעים רשמו שיא חדש - הן של משכנתאות שנלקחו, והן של מספר לווים / צילום: Shutterstock, Pormezz

רוכשי הדירות בשוק החופשי והמשקיעים הביאו לשיא המשכנתה של חודש דצמבר

12.2 מיליארד שקל נלקחו בדצמבר כמשכנתאות, גידול של 3% מהשיא החודשי הקודם, שנקבע בחודש אוגוסט בשנה שעברה ● כמות המשכנתאות שנלקחו בשוק החופשי על-ידי מי שאינם משקיעים הגיעה לשיא של 9.3 מיליארד שקל ● העובדה שכך קרה מחזקת את ההערכה כי מי שמלבה את שוק הדירות אינו רק המשקיעים, אלא רוכשי דירות שחוששים מעליות מחירים נוספות