גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההשוואה הבעייתית של ליברמן: איפה מחירי הדירות מזנקים יותר?

מצגת שפרסמו משרדי הממשלה מראה כי למרבה ההפתעה העלייה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בתקופה האחרונה היא דווקא די מינורית ביחס לעולם ● השר ליברמן חזר על הממצאים שנכללים בה בכמה וכמה כלי תקשורת ● אנחנו מצאנו בה כמה וכמה בעיות ● המשרוקית של גלובס

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף
אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף

העלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, בשיעור של כ-10%, הניבה לא מעט כותרות, אזהרות, ודברי ביקורת. אבל כששר האוצר אביגדור ליברמן נשאל על כך במהלך ראיון בגל"צ הוא ביקש לשים את הדברים בהקשר גלובלי, ולהראות שמנקודת המבט הזאת דווקא לא מדובר בדרמה גדולה במיוחד. "כשאני מסתכל על טבלת עליית המחירים בכל העולם ישראל נמצאת בסוף התור, השלישי מהסוף אולי", הוא אמר למראיין אפי טריגר. "ברוב מדינות ה-OECD - כולל שוודיה, ארה"ב - המחירים עלו הרבה מעבר לישראל".

ליברמן חזר ופרס את הנתונים ההשוואתיים הללו גם בראיונות אחרים שנתן לכלי התקשורת באותו יום. האם יכול להיות שעליית מחירי הנדל"ן בישראל היא בסך הכל חלק ממגמה עולמית, שפוגעת באזרחי מדינות בכל העולם, וביחס אליהם מצבנו דווקא טוב יחסית?

נתחיל מהסוף: ליברמן ציטט בצורה מדויקת מצגת שהוכנה על ידי משרד האוצר ומשרדי ממשלה נוספים. הנתונים שמופיעים בה אינם בלתי נכונים. אבל על המתודולוגיה שעומדת מאחוריה, ועל הצ'רי פיקינג שנעשה בה, שווה להרחיב את הדיבור.

הגרף לא משקר?

למצגת המדוברת אחראים מספר גופים ממשלתיים, ביניהם משרדי האוצר, השיכון והפנים, והיא עוסקת בתוכנית הדיור ל-2022 עד 2025. השקופית השלישית בה מכילה גרף של עליות מחירי הדירות במדינות נבחרות, בין הרבעון האחרון של 2020 לרבעון השני של 2021. הכותרת שניתנה לגרף היא "מדינות שונות בעולם חוות עליית מחירי דירות". ישראל אכן מופיעה שם שלישית מהסוף, עם עלייה של קצת יותר מ-4% במהלך התקופה. רק ביוון ובבלגיה המחירים עלו פחות.

כאמור, שום דבר בטבלה הזו אינו "לא נכון". אז איפה הבעיה? ראשית, כשמסתכלים על כלל המדינות בטבלה, ולא על המדינות הנבחרות שאותן "שלפו" עורכי המצגת, מגלים שישראל בהחלט לא נמצאת במקום ה"שלישי מהסוף". מבין 34 מדינות החברות בארגון להן היו נתונים מלאים, ישראל (עם עלייה של 4.5%) מדורגת במקום ה-23. כלומר, ברוב המדינות המחירים אכן עלו יותר מבישראל במהלך התקופה, אבל מתחתנו בטבלה יש 11 מדינות שבהן הדירות התייקרו פחות - לא שתיים.

בנוסף, שתי המדינות שמייצגות במצגת את המקומות שבהן המצב טוב מבישראל בלגיה ויוון, הן כאלה שבהן עלייה היא לא מאוד רחוקה מהנתון אצלנו (3.6% ו-3.5% בהתאמה). אבל יש מדינות שבהן המצב טוב יותר כמו פינלנד (עלייה של 2.7% בלבד), ספרד (2.2%) או הכוכבת של תחתית הרשימה, איטליה (1.6%). מדוע דווקא הן הושארו בחוץ?

 

ועוד דבר שכדאי להזכיר לפני שנמשיך הלאה: נתוני ה-OECD על מחירי הדיור מספקים נתונים מנורמלים ל-2015. המשמעות היא שמגדירים את 2015 כנקודת מוצא שבה כל המחירים היו זהים, ולאחר מכן בודקים בכל תקופת זמן איפה עמדו המחירים הללו ביחס לאותה נקודה. זה לא מאפשר להשוות באיזו מדינה יותר יקר באופן אבסולוטי, אלא רק להראות את המגמות במדינות השונות. 

ריאלי או נומינלי?

ועכשיו נסבך את הדברים עוד קצת. את נתוני ה-OECD ניתן לקבל ברמה הנומינלית (כלומר, בלי לשקלל את עליית האינפלציה בתקופה הנבדקת) וברמה הריאלית (בהתחשב בעליית האינפלציה). באיזו מבין האופציות בחרו במצגת? מי שעומדים מאחוריה לא טרחו לציין זאת, אבל מהבדיקה שלנו עולה שמדובר בנתונים הנומינליים. גם זה מעלה שאלה: למה נבחרו דווקא ערכים נומינליים ולא ריאליים? כלומר, למה לא להתייחס לאינפלציה? התשובה שקיבלנו ממשרד האוצר היא ש"מבחינת נתוני מחירי הדירות של ארגון ה-OECD, הנומינליים והריאליים, עולות מגמות דומות".

אי אפשר להגיד שזאת תשובה שגויה לחלוטין, אבל במקרה או שלא ההשוואה הנומינלית היא גם זאת שמחמיאה יותר לישראל. כשבוחנים את הערכים הריאליים, מגלים קודם כל שלא בכל המדינות נרשמה בכלל עליית מחירים במהלך התקופה הזאת. בקולומביה וביוון מחיר הדיור דווקא ירדו בתקופה האמורה (1.5% ו-4.7% בהתאמה). הדבר השני שניתן להבחין בו הוא שבבדיקה כזאת ישראל מתקרבת עוד יותר לממוצע ה-OECD. כעת אנחנו כבר במקום ה-20 מבין 34 מדינות, כלומר לא רחוקים מאמצע הרשימה, עם עלייה ריאלית של 3.4% (ממוצע ה-OECD הוא 4.4%).

מקום טוב באמצע

עד כאן לגבי המצגת הספציפית ממנה ציטט ליברמן. אבל מי אמר שצריך לקבל את הנחות היסוד שלה? אפשר למשל לשאול מדוע נבחרה דווקא תקופת הזמן שמופיעה בה, שבמסגרתה מתחילים את המדידה דווקא ברבעון האחרון של 2020?

באוצר השיבו לנו על כך ש"מטרת הגרף היא להצביע על עליית המחירים שמדינות שונות בעולם חוות בחודשים האחרונים". אבל זה הסבר קצת עמום. הרי כלכלות העולם כולו חוו משבר אדיר בעקבות הקורונה, שללא ספק השפיע - לטוב ולרע - על שוק הנדל"ן. איך הייתה נראית ישראל ביחס לעולם אם היינו בוחנים את עליית המחירים כאן מתחילת המגפה, כלומר מהרבעון הראשון של 2020? בדקנו.

במקרה כזה, עליית המחירים שנרשמה בישראל בתקופה הזאת עומדת על 7.9% (ריאלית), מה שמעלה אותנו מהמקום ה-20 ל-18 מבין 34 מדינות. כלומר, עכשיו אנחנו כבר ממש באמצע הטבלה. לא דוגמה חריגה לרעה, אבל בהחלט גם לא אחת המדינות שנפגעו הכי פחות מהמצב.

עשור קשה

החלטנו להרחיב עוד את טווח הבדיקה. מחירי הנדל"ן הגבוהים מטרידים את הציבור הישראלי עשור ואף למעלה מכך. איך נראית ישראל בהשוואה כזאת? כשהולכים 40 רבעונים אחורה מגיעים לרבעון השלישי של 2011, שהוא במקרה גם הרבעון בו החלה המחאה החברתית בישראל. בכמה עלו מחירי הדירות מאז בעולם? באיטליה ויוון הם ירדו (ריאלית) ביותר מ-20%. בספרד נרשמה ירידה של קרוב ל-2%. בפינלנד ובצרפת העליות היו חד-ספרתיות בלבד. בשאר מדינות הארגון כבר מדובר בעלייה דו-ספרתית ברמה כזאת או אחרת.

ובישראל? כאן עלו המחירים, בניכוי האינפלציה, ב-47%, מה שממקם אותנו במקום ה-13 מבין כל 34 המדינות ב-OECD. כלומר, בשליש העליון של הטבלה. בטווח הזמן הזה אנחנו גם מותירים מאחור את ממוצע ה-OECD שעומד על 36%.

כלומר, לפחות חלק מהמדינות שחוו עליית מחירים משמעותית יותר מאשר ישראל בזמן משבר הקורונה הגיעו למשבר הזה אחרי שהתמודדו עם עליית מחירים מתונה יותר מזו שנרשמה כאן מאז 2011. מה שכן, גם בתקופת הזמן הזו שוודיה וארה"ב אותן הרבה ליברמן להזכיר, ממשיכות לככב עם עליות מחירים שמותירות גם את ישראל מאחור.

לקריאה נוספת:
נתוני דיור בהשוואה עולמית באתר OECD

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מניות הבנקים קפצו, האם בנק ישראל יאשר להגדיל את הדיבידנד?

בשוק ההון מעריכים כי הפיקוח על הבנקים עשוי לאשר את בקשת הבנקים להגדיל את שיעור חלוקת הדיבידנד לעד 50% מהרווח הנקי

גיא דוננפלד, יו''ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים / צילום: אלעד מלכה

"ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי

יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, האדריכל גיא דוננפלד, מתריע על המגבלות במענה למתקפות הטילים מאיראן: "ברמת המדינה יש הרבה בלבול וחוסר תקשורת" ● כמהנדס עיריית בית שמש לא חווה מקרה של פגיעת טיל ישירה, אך הוא מודע היטב לקושי שאיתו מתמודדים הקולגות: "בזירות הקשות צפויה עבודה של ימים ואפילו שבועות"

וול סטריט / צילום: Shutterstock

טראמפ הכריז על הסכם סחר עם וייטנאם, נאסד"ק עולה ב-0.8%; הישראליות שמזנקות

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד מזנקות בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

דונלד טראמפ / צילום: ap, Manuel Balce Ceneta

טראמפ הודיע כי חתם על הסכם סחר עם וייטנאם

"זה יהיה הסכם שיתוף פעולה נפלא בין שתי המדינות שלנו. התנאים הם שוייטנאם תשלם לארצות הברית מכס בגובה 20% על כל המוצרים שיישלחו לשטחנו, ומכס של 40% על כל העברה דרך מדינה שלישית", כתב טראמפ

תקיפות צה''ל ברחבי איראן / צילום: Reuters, SOCIAL MEDIA

סיפקו מפת מודיעין עשירה: הלווינים הכינו את מכת הפתיחה באיראן

המראות של האיראנים מצלמים מל"טים בשמי טהרן שיקפו במהלך המערכה סיטואציה שבה צה"ל, במידה כזו או אחרת, הפך את איראן לרצועת עזה ● כעת משרד הביטחון חושף את הנתונים שהובילו לשליטה של צה"ל בשמי איראן

סמל יניב מיכלוביץ ז''ל / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: סמל יניב מיכלוביץ, בן 19 מרחובות, לוחם שריון בחטיבה 7 נפל בקרב בצפון רצועת עזה

שורת תקריות ברצועה: 2 לוחמים נפצעו קשה באירועים שונים ● ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● כוחות צה"ל השמידו בעזה תוואי תת-קרקעי באורך של כ-2.5 קילומטרים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

המיזוגים החדשים מצטרפים למגמת ההתאוששות הניכרת בחודשים האחרונים / אילוסטרציה: Shutterstock

משרד עוה"ד נשיץ ברנדס אמיר מתמזג עם משרד שלמה כהן המייצג קיבוצים

נשיץ ברנדס אמיר, המדורג בעשיריית המשרדים הגדולים בישראל, ימזג גם את משרדה של עו"ד ענבל דהן-שרון המתמחה בדיפנס-טק ובפיקוח על היצוא, וימנה בסה"כ 312 עורכי דין

הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock

האם בקרוב הממ"דים יגדלו? הצעות החוק בנושא עולות שלב

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד אושרה לקריאה ראשונה אחרי הקפאה ארוכה ● ברשויות המקומיות צפויים להתנגד, אלא אם יקבלו פיצוי על אבדן דמי השבחה ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטאר-גייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018, אחרי ששימש, בין היתר, כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעליה של חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 ● זאת, לכאורה, לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שרת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

דן בודנר, מנכ''ל ורינט / צילום: איל יצהר

לא הסיבוב הראשון בארץ: הקרן שעשויה להפוך לגלגל ההצלה של מניית ורינט

חברת הטכנולוגיה הוותיקה שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד דולר עשויה לעבור לידי קרן ההשקעות תומא בראבו, לה היסטוריה מוצלחת עם חברות בישראל ● ורינט המספקת פתרונות למוקדי שירות, איבדה שליש מהשווי שלה רק השנה

מנכ''ל הבורסה לני''ע, איתי בן זאב / צילום: ניקי וסטהפל

שתי בעלות המניות הגדולות בבורסה לני"ע מוכרות מניות ב-700 מיליון שקל

קרן מאניקיי האוסטרלית וקרן נובו נורדיסק, שתי בעלות המניות הגדולות של הבורסה לניירות ערך, מוכרות חלק גדול מהחזקותיהן בסכום מצטבר של 700 מיליון שקל

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

האם בסקנדינביה יותר מ-80% מהעובדים מאוגדים לעומת 20% בישראל?

מה מצב ההתאגדות בישראל לעומת סקנדינביה? לא מדהים, אך יש לכך סיבות ● המשרוקית של גלובס