גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההשוואה הבעייתית של ליברמן: איפה מחירי הדירות מזנקים יותר?

מצגת שפרסמו משרדי הממשלה מראה כי למרבה ההפתעה העלייה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בתקופה האחרונה היא דווקא די מינורית ביחס לעולם ● השר ליברמן חזר על הממצאים שנכללים בה בכמה וכמה כלי תקשורת ● אנחנו מצאנו בה כמה וכמה בעיות ● המשרוקית של גלובס

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף
אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף

העלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, בשיעור של כ-10%, הניבה לא מעט כותרות, אזהרות, ודברי ביקורת. אבל כששר האוצר אביגדור ליברמן נשאל על כך במהלך ראיון בגל"צ הוא ביקש לשים את הדברים בהקשר גלובלי, ולהראות שמנקודת המבט הזאת דווקא לא מדובר בדרמה גדולה במיוחד. "כשאני מסתכל על טבלת עליית המחירים בכל העולם ישראל נמצאת בסוף התור, השלישי מהסוף אולי", הוא אמר למראיין אפי טריגר. "ברוב מדינות ה-OECD - כולל שוודיה, ארה"ב - המחירים עלו הרבה מעבר לישראל".

ליברמן חזר ופרס את הנתונים ההשוואתיים הללו גם בראיונות אחרים שנתן לכלי התקשורת באותו יום. האם יכול להיות שעליית מחירי הנדל"ן בישראל היא בסך הכל חלק ממגמה עולמית, שפוגעת באזרחי מדינות בכל העולם, וביחס אליהם מצבנו דווקא טוב יחסית?

נתחיל מהסוף: ליברמן ציטט בצורה מדויקת מצגת שהוכנה על ידי משרד האוצר ומשרדי ממשלה נוספים. הנתונים שמופיעים בה אינם בלתי נכונים. אבל על המתודולוגיה שעומדת מאחוריה, ועל הצ'רי פיקינג שנעשה בה, שווה להרחיב את הדיבור.

הגרף לא משקר?

למצגת המדוברת אחראים מספר גופים ממשלתיים, ביניהם משרדי האוצר, השיכון והפנים, והיא עוסקת בתוכנית הדיור ל-2022 עד 2025. השקופית השלישית בה מכילה גרף של עליות מחירי הדירות במדינות נבחרות, בין הרבעון האחרון של 2020 לרבעון השני של 2021. הכותרת שניתנה לגרף היא "מדינות שונות בעולם חוות עליית מחירי דירות". ישראל אכן מופיעה שם שלישית מהסוף, עם עלייה של קצת יותר מ-4% במהלך התקופה. רק ביוון ובבלגיה המחירים עלו פחות.

כאמור, שום דבר בטבלה הזו אינו "לא נכון". אז איפה הבעיה? ראשית, כשמסתכלים על כלל המדינות בטבלה, ולא על המדינות הנבחרות שאותן "שלפו" עורכי המצגת, מגלים שישראל בהחלט לא נמצאת במקום ה"שלישי מהסוף". מבין 34 מדינות החברות בארגון להן היו נתונים מלאים, ישראל (עם עלייה של 4.5%) מדורגת במקום ה-23. כלומר, ברוב המדינות המחירים אכן עלו יותר מבישראל במהלך התקופה, אבל מתחתנו בטבלה יש 11 מדינות שבהן הדירות התייקרו פחות - לא שתיים.

בנוסף, שתי המדינות שמייצגות במצגת את המקומות שבהן המצב טוב מבישראל בלגיה ויוון, הן כאלה שבהן עלייה היא לא מאוד רחוקה מהנתון אצלנו (3.6% ו-3.5% בהתאמה). אבל יש מדינות שבהן המצב טוב יותר כמו פינלנד (עלייה של 2.7% בלבד), ספרד (2.2%) או הכוכבת של תחתית הרשימה, איטליה (1.6%). מדוע דווקא הן הושארו בחוץ?

 

ועוד דבר שכדאי להזכיר לפני שנמשיך הלאה: נתוני ה-OECD על מחירי הדיור מספקים נתונים מנורמלים ל-2015. המשמעות היא שמגדירים את 2015 כנקודת מוצא שבה כל המחירים היו זהים, ולאחר מכן בודקים בכל תקופת זמן איפה עמדו המחירים הללו ביחס לאותה נקודה. זה לא מאפשר להשוות באיזו מדינה יותר יקר באופן אבסולוטי, אלא רק להראות את המגמות במדינות השונות. 

ריאלי או נומינלי?

ועכשיו נסבך את הדברים עוד קצת. את נתוני ה-OECD ניתן לקבל ברמה הנומינלית (כלומר, בלי לשקלל את עליית האינפלציה בתקופה הנבדקת) וברמה הריאלית (בהתחשב בעליית האינפלציה). באיזו מבין האופציות בחרו במצגת? מי שעומדים מאחוריה לא טרחו לציין זאת, אבל מהבדיקה שלנו עולה שמדובר בנתונים הנומינליים. גם זה מעלה שאלה: למה נבחרו דווקא ערכים נומינליים ולא ריאליים? כלומר, למה לא להתייחס לאינפלציה? התשובה שקיבלנו ממשרד האוצר היא ש"מבחינת נתוני מחירי הדירות של ארגון ה-OECD, הנומינליים והריאליים, עולות מגמות דומות".

אי אפשר להגיד שזאת תשובה שגויה לחלוטין, אבל במקרה או שלא ההשוואה הנומינלית היא גם זאת שמחמיאה יותר לישראל. כשבוחנים את הערכים הריאליים, מגלים קודם כל שלא בכל המדינות נרשמה בכלל עליית מחירים במהלך התקופה הזאת. בקולומביה וביוון מחיר הדיור דווקא ירדו בתקופה האמורה (1.5% ו-4.7% בהתאמה). הדבר השני שניתן להבחין בו הוא שבבדיקה כזאת ישראל מתקרבת עוד יותר לממוצע ה-OECD. כעת אנחנו כבר במקום ה-20 מבין 34 מדינות, כלומר לא רחוקים מאמצע הרשימה, עם עלייה ריאלית של 3.4% (ממוצע ה-OECD הוא 4.4%).

מקום טוב באמצע

עד כאן לגבי המצגת הספציפית ממנה ציטט ליברמן. אבל מי אמר שצריך לקבל את הנחות היסוד שלה? אפשר למשל לשאול מדוע נבחרה דווקא תקופת הזמן שמופיעה בה, שבמסגרתה מתחילים את המדידה דווקא ברבעון האחרון של 2020?

באוצר השיבו לנו על כך ש"מטרת הגרף היא להצביע על עליית המחירים שמדינות שונות בעולם חוות בחודשים האחרונים". אבל זה הסבר קצת עמום. הרי כלכלות העולם כולו חוו משבר אדיר בעקבות הקורונה, שללא ספק השפיע - לטוב ולרע - על שוק הנדל"ן. איך הייתה נראית ישראל ביחס לעולם אם היינו בוחנים את עליית המחירים כאן מתחילת המגפה, כלומר מהרבעון הראשון של 2020? בדקנו.

במקרה כזה, עליית המחירים שנרשמה בישראל בתקופה הזאת עומדת על 7.9% (ריאלית), מה שמעלה אותנו מהמקום ה-20 ל-18 מבין 34 מדינות. כלומר, עכשיו אנחנו כבר ממש באמצע הטבלה. לא דוגמה חריגה לרעה, אבל בהחלט גם לא אחת המדינות שנפגעו הכי פחות מהמצב.

עשור קשה

החלטנו להרחיב עוד את טווח הבדיקה. מחירי הנדל"ן הגבוהים מטרידים את הציבור הישראלי עשור ואף למעלה מכך. איך נראית ישראל בהשוואה כזאת? כשהולכים 40 רבעונים אחורה מגיעים לרבעון השלישי של 2011, שהוא במקרה גם הרבעון בו החלה המחאה החברתית בישראל. בכמה עלו מחירי הדירות מאז בעולם? באיטליה ויוון הם ירדו (ריאלית) ביותר מ-20%. בספרד נרשמה ירידה של קרוב ל-2%. בפינלנד ובצרפת העליות היו חד-ספרתיות בלבד. בשאר מדינות הארגון כבר מדובר בעלייה דו-ספרתית ברמה כזאת או אחרת.

ובישראל? כאן עלו המחירים, בניכוי האינפלציה, ב-47%, מה שממקם אותנו במקום ה-13 מבין כל 34 המדינות ב-OECD. כלומר, בשליש העליון של הטבלה. בטווח הזמן הזה אנחנו גם מותירים מאחור את ממוצע ה-OECD שעומד על 36%.

כלומר, לפחות חלק מהמדינות שחוו עליית מחירים משמעותית יותר מאשר ישראל בזמן משבר הקורונה הגיעו למשבר הזה אחרי שהתמודדו עם עליית מחירים מתונה יותר מזו שנרשמה כאן מאז 2011. מה שכן, גם בתקופת הזמן הזו שוודיה וארה"ב אותן הרבה ליברמן להזכיר, ממשיכות לככב עם עליות מחירים שמותירות גם את ישראל מאחור.

לקריאה נוספת:
נתוני דיור בהשוואה עולמית באתר OECD

עוד כתבות

אורי לוין, מנכ''ל דיסקונט / צילום: יח''צ

דוחות דיסקונט: העלאת הריבית תרמה להכנסות, הבנק ממשיך לחלק דיבידנד

דיסקונט פתח את עונת הדוחות של הבנקים ומסכם רבעון חזק, על אף ירידה של 21% ברווח הנקי בעקבות הפרשות להפסדי אשראי ● הבנק יחלק דיבידנד בהיקף של 133 מיליון שקל

מפעל ברזל באיטליה / צילום: Associated Press, Antonio Calanni

מחירי חומרי הגלם לבנייה צונחים, אבל מדד תשומות הבנייה לא צפוי לרדת בקרוב

מתחילת השנה זינק מדד תשומות הבנייה ב־4.4%, אף שמחירי חומרי הגלם בירידה ● בהתאחדות הקבלנים מסבירים כי חלקם של חומרי הבנייה במדד הוא 50% בלבד, וכי המשבר בשרשרת האספקה והתנודתיות במחיר הדלק מונעים מהירידות להגיע גם לכיס של הרוכשים

דולר. צונח לשפל של 5 חודשים / צילום: Shutterstock

הדולר צונח לשפל של 4 חודשים מול השקל: אלו הסיבות העיקריות

אחרי שנחלש במחצית הראשונה של השנה עד כדי כך שכוחו בבלימת האינפלציה המיובאת נבלם, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר האמריקאי בחסות העליות בשווקים מעבר לים

עבודות על פרויקט המטרו של גוש דן / צילום: Shutterstock

במשרד התחבורה מחפשים מנהל לרשות המטרו

ועדה בראשות מנכ"לית משרד התחבורה, חברים נציגי נציבות שירות המדינה, אגף התקציבים באוצר, החשב הכללי באוצר ונציג ציבור מחפשת מנהל לרשות המטרו ● המנהל שייבחר יהיה אחראי על הפיקוח על פרויקט התשתית הגדול ביותר שבוצע אי-פעם בישראל במורכבותו, בגודלו ובתקציבו 

המכשיר של יומן אקסטנשנס / צילום: מצגת החברה

מניית המכשור הרפואי שטסה עשרות אחוזים בבורסה לאור הצעת השקעה

מניית יומן אקסטנשנס נפלה לאחר שהחברה לא עמדה בתחזיות המכירות, וכעת ההשקעה של הקרן הפרטית מסין עשויה להגן עליה מהשתלטות ● הקרן הציעה לרכוש 40% מהחברה תמורת 30 מיליון דולר, כאשר שווי החברה כולה בת"א 45 מיליון שקל בלבד

הנפקת קלטורה בניו יורק / צילום: ניר אריאלי

טייס, שותפה של בנט ומייסד ICQ הקימו חברת פתרונות וידאו מצליחה, ואז הגיעה הנפילה

קלטורה, חברת הווידאו המבטיחה שהונפקה בנאסד"ק רק ביולי שעבר, נחשבה לסיפור הצלחה בקורונה ● אלא שהאקזיט הגדול השתבש, עשרות עובדים פוטרו, והמניה איבדה 80% מערכה ● "קלטורה לא תישאר עצמאית לאורך זמן, בהתחשב בנתוני הצמיחה הנוכחיים", מעריכים אנליסטים

בריאן דיז, ראש המועצה הלאומית לכלכלה בבית הלבן, ואליזבת' דור, סמנכ''לית בכירה ב-Whirlpool באירוע קידום חקיקה לייצור מקומי / צילום: Associated Press, Patrick Semansky

בניסיון להתמודד עם סין ומשבר האקלים, בארה"ב שואפים להחליף מדיניות כלכלית

בשנים האחרונות גוברות בארה"ב הקריאות לאמץ מדיניות כלכלית שתשפר את הייצור המקומי ותתמודד עם חולשות במודל הנוכחי ● מהתחדשות בדיור ובתחבורה ועד ניסיון להחזיר ליבשת מפעלי תעשייה שעברו אל מעבר לים, בארה"ב מנסים לאמץ מדיניות תעשייתית חדשה

מחקר בתחום הביולוגיה הסינטטית / צילום: Shutterstock

תעשיית הביולוגיה הסינתטית בארץ מנסה להדביק את הפער מול ארה"ב

ביולוגיה סינתטית היא אחד התחומים החמים היום בביוטק, שמבטיח לשנות סדרי עולם ברפואה ובכל תחומי החיים כמעט ● חברת אלאג'ין, שזכתה במכרז רשות החדשנות להקמת מעבדת שירות לסטארט־אפים בתחום, רוצה להיות הצעד הראשון בדרך לתעשייה מקומית ● מה היא יכולה ללמוד מהמודל של חברת גינקגו האמריקאית, שחוותה הייפ וגם חטפה ביקורת חריפה

סניף שופרסל / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

רשות ניירות ערך החלה בבדיקה בחשד לאי-סדרים ברשת שופרסל

אי-הסדרים קשורים ככל הנראה לחשד כי ברשת העבירו כספים מפעילות המזון, שהיא הרווחית ביותר עבור שופרסל, לפעילות הנון-פוד, בעיקר לרשת הפארם Be

ח'אלד יוסף אל-ג'לאהמה וקרין מאיר רובינשטין / צילום: אלון גלבוע

תעשיות הפינטק של בחריין וישראל ישתפו פעולה

ארגון FinTech Bay והאיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות IATI יחברו בין גופים וחברות בתחום הפינטק וההון סיכון בבחריין ובארץ, ויקדמו פרויקטים משותפים ● וגם: על רקע מגמת הפיטורים בענף ההייטק, חברת AppsFlyer קיימה לאחרונה במשרדיה בהרצליה אירוע שנועד לסייע למאות מפוטרים למצוא עבודה ● אירועים ומינויים

בנימין נתניהו. מבקש לבטל את כתב האישום נגדו / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

אחרי בני הזוג אלוביץ': גם נתניהו מבקש לבטל את כתב האישום נגדו

עו"ד בעז בן-צור, סנגורו של יו"ר האופוזיציה בנימין נתניהו, מבקש להצטרף לבקשת בני הזוג שאול ואיריס אלוביץ' לביטול האישומים נגדם בשל "הגנה מן הצדק", ובכוונתו להגיש בקשה מפורטת

מטוס אל על / צילום: מיכל רז חיימוביץ

"שיפור בכל הפרמטרים": אל-על מדווחת על ביקושים דומים לאלה שחוותה טרם פרוץ המגפה

חברת התעופה עברה להציג רווח נקי ברבעון השני בזכות הטבת מס גדולה, כאשר גם בנטרולה היא מציגה עלייה בהכנסות ומעבר לרווח גולמי ותפעולי על רקע הסרת הגבלות הקורונה ● עם זאת, הערת עסק חי עדיין מתנוססת בדוחות החברה לנוכח גירעון בהון העצמי של קרוב לחצי מיליארד דולר

בורסת הנאסד''ק בוול סטריט / צילום: Shutterstock

השוק הדובי מאחורינו והאינפלציה מתקררת? במורגן סטנלי ובג'פריס מזהירים משאננות

הנתונים האחרונים מציירים תמונה מעודדת של יציאה משוק דובי – אלא שיש מי שמבקש לשאול האם פירושה של ההתאוששות היא כניסה לשוק שורי – או שזה עוד לא הזמן לאנחת רווחה?

התפלגות העובדים בהייטק לפי מגדר וחברה

הפרופיל הממוצע של עובד הייטק בישראל: גבר, יהודי, לא חרדי

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם • והפעם: שני שלישים מהמועסקים בהייטק הם גברים, והשאר נשים ● למרות ניסיונות לשלב אוכלוסיות נוספות, עדיין מדובר בתחום יחסית הומוגני

המרכז לדרכונים זמניים, סמוך לקניון איילון בבני ברק, במאי השנה / צילום: שלומי יוסף

עובדים גויסו ולשכות חדשות נפתחו, אז למה עדיין צריך לחכות חודשים לדרכון חדש?

שרת הפנים איילת שקד הבטיחה בפברואר האחרון לפתור את משבר הדרכונים "בשבועות הקרובים" ● אבל חצי שנה אחר-כך, בדיקת גלובס מעלה כי התורים ללשכות עדיין ארוכים: 6 חודשים בתל אביב וירושלים, 4 חודשים בבאר שבע וכמעט חמישה חודשים בחיפה

מטה TSMC בטייוואן / צילום: Associated Press, Chiang Ying-ying

החוק החדש של ביידן לא צפוי להחזיר לארה"ב את מפעלי השבבים הגדולים

החוק שחתם השבוע הנשיא ביידן מקצה 39 מיליארד דולר לחברות שיבנו מפעלי שבבים מתקדמים בארה"ב ● אלא שגם הסובסידיות הנדיבות יתקשו להתחרות בכוח-האדם הזול במזרח אסיה ולהשיב לארה"ב את תואר היצרנית המובילה ● וגם: כך תושפע הפעילות של אינטל בישראל

עירא פלטי, דירקטור כיום ובעבר מנכ''ל סרגון / צילום: אורה בשן

מאבק השליטה בסרגון: חברת הייעוץ ISS תומכת בהדחת שני דירקטורים, אך מתנגדת למועמדי אוויאט לדירקטוריון

לקראת אסיפת בעלי המניות ממליצה ISS להדיח את המנכ"ל לשעבר עירא פלטי ואת יעל לנגר מהדירקטוריון, אך לא את דוד ריפשטיין שגם אותו ביקשה אוויאט להחליף ● קוראת לא לבחור במועמדי אוויאט לדירקטוריון, משום שאין להם ניסיון מתאים בתעשייה

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock, orhan akkurt

נתוני האינפלציה הקפיצו את וול סטריט; קורנית זינקה ב-19.5%

מדד הנאסד"ק ננעל בעלייה של כ-2.9%, מדד S&P 500 טיפס ב-2.1% ל-4,210 נקודות ● מדד המחירים לצרכן בארה"ב נותר ביולי ללא שינוי לעומת צפי לעלייה של 0.2%, ומדד הליבה רשם עלייה של 0.3% לעומת צפי לעלייה של 0.5% ● בורסות אירופה ננעלו בעליות של עד 1.3%

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: Reuters, Mary F. Calvert

קרב האינפלציה של הפדרל ריזרב רחוק מניצחון

המפתח המרכזי למניעת סחרחרת מחירים ושכר נמצא בשוק התעסוקה, וכאן אין שום דבר שמניח את דעתו של הפדרל ריזרב – לפחות בינתיים ● הבנק המרכזי של ארה"ב יצטרך ככל הנראה לראות סימנים להקלה בשוק התעסוקה לפני שיאט את מבצע העלאות הריבית

מוטי וייס, יו''ר מגדלור / צילום: אתר החברה

מגדלור שיווקה פרויקטים של נדל"ן בהולנד ובספרד ליותר מדי משקיעים פוטנציאליים

פעילות אכיפה של רשות ניירות ערך מצאה חריגות של 18-40 אנשים אשר להם שווקו השקעות הנדל"ן של החברה ● במגדלור מציינים: "הנושא טופל באופן מיידי - אין בממצאים כדי להשפיע על פעילותנו"