המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו, דגנית קציר-ברין, קיבלה לפני שבועות אחדים תביעה שהגישו דיירי בניין משותף בשכונת בבלי נגד שתי חברות המחזיקות נכס המיועד למסחר במפלס הקרקע של בניין מגורים, וקבעה כי אין לפתוח במקום סניף של גלידריית "גולדה".
בכך קיבלה המפקחת את הפרשנות שהעניקו התובעים לתקנון הבית המשותף אשר הוראותיו נכתבו לפני כ-50 שנה, הכולל איסור לכך ששטחי הבניין ישמשו ל"הכנה, הפצה וממכר של פלאפל, סטקייה, מסעדה, דגים, בשר, ירקות, פירות או מכולת". טענת התובעים, שהתקבלה על ידי המפקחת הייתה, כי על אף שגלידרייה לא הוזכרה מפורשות בהוראה הנ"ל, התקנון אוסר למעשה הפעלת כל עסק לממכר מזון, ובכלל זאת גם גלידרייה.
■ המשמעות: מעבר לשאלה הנקודתית אם אכן כיוון התקנון גם לאיסור פעילותה של גלידרייה - מעלה ההחלטה דיון רחב יותר לגבי אילו שימושים אפשריים יותר, ואילו פחות, באזורים המאופיינים בבנייה ותיקה. לסוגיה זו חשיבות אקטואלית, שכן כידוע, עירוב שימושים הוא אחד העקרונות התכנוניים אשר אותו מקדמים במהלך השנים האחרונות מוסדות התכנון השונים, הן ברמה הארצית והן ברמה המקומית.
תקנון בית משותף הוא מסמך הקובע את היחסים בין בעלי הנכסים, ואת הזכויות, החובות, והאיסורים החלים על כל אחד מהם. הוא נקבע במקביל לרישום הבית כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, ומחייב גם את מי שרכש דירה בבניין לאחר רישום התקנון, אפילו 50 שנה לאחר רישום התקנון במסגרת רישום הבית המשותף בטאבו. שני המודלים הקיימים הם "התקנון המוסכם", אשר נקבע על ידי הדיירים ובלבד ששני שלישים מבעלי הזכויות בשטחים המשותפים בבניין תומכים בו, או "התקנון המצוי", שחל במידה שלא סוכם תקנון מוסכם בין הדיירים, והוראותיו מפורטות בתוספת לחוק המקרקעין.
■ הרקע: ברוב רובם של הבניינים המשותפים שנבנו במהלך שנות ה-70 וה-80 נקבעו תקנונים מוסכמים, בעיקר באזורים שבהם מתגוררת אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, ולבעלי הדירות הייתה מודעות לסוגיה זו וכך ידעו להגן על נכסיהם מפני ירידת ערך אפשרית. חלק גדול מאותם תקנונים מגביל את השימושים בשטחי הבניין, כאשר בראש הרשימה ניצבים עסקי המזון והבילוי הנחשבים למטרידים ביותר, ולצידם גם הגבלות על שימושים לבתי כנסת או גני ילדים הנחשבים גם הם למטרד.
אם כך, נראה כי אנו ניצבים בפני בעיה: בעוד שבאזורי בנייה חדשה יכולים מוסדות התכנון להכתיב עירוב שימושים, בקביעה מפורשת מהו ייעודו של השטח הבנוי, הרי שבאזורים הוותיקים צפויים הללו להיתקל בבעיה בשל ההגבלות השונות שנושאים עמם הבניינים, הגבלות שנקבעו עשורים רבים לפני ש"אג’נדת" עירוב השימושים הפכה לאופנתית.
הבעיה הופכת חריפה אף יותר, לאור העובדה שגם הליך התחדשות עירונית בבניין במסלול תמ"א 38 לא יפטור אותנו בהכרח ממגבלות הוראותיו של תקנון הבית המשותף.
■ בשורה התחתונה: בהליכים מסוג זה נקבע התקנון בהסכמה עם יזם הפרויקט. הואיל ובפרויקטים מסוג זה הבעלות בשטחי המסחר נותרת בידי היזם בתום בניית הפרויקט, הרי שיש ליזם אינטרס לבטל את הוראות התקנון המגילות שנקבעו בעבר, על מנת למקסם את ערכם, וסיכוייו להצליח במסגרת המשא ומתן טובים.
עם זאת, כאשר מדובר בפרויקטים המבוצעים באזורים בשווי קרקע גבוה, כמו מרכז תל אביב, גבעתיים או רמת השרון, שבהם מחוזרים הדיירים על ידי שורה של יזמים ונמצאים בעמדת כוח, הרי שאז אלה עשויים לכפות את עמדתם על היזם, ולשמר את הגבלות התקנון. בשורה התחתונה מזכירה ההחלטה בסוגיית גלידה גולדה בבבלי, כי על אף התפיסות החדשות של מוסדות התכנון, נראה כי באזורי בנייה ותיקה אשר לא נבנו במקור בהתאם לעקרונות עירוב השימושים, יישומם בעתיד יהיה קשה וחלקי.
5/1195/2021
הכותבת שותפה במשרד רז־כהן פרשקר ושות'
