גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תושבי בבלי לא רצו גלידה בקומה התחתונה בבניין: מה המשמעות לגבי פרויקטים עתידיים

בתקנון הבית המשותף נקבע כי אין להשתמש בבניין ל"הכנה, הפצה וממכר של פלאפל, סטקייה, מסעדה, דגים", ואף שהגלידה אינה מוזכרת במפורש, המפקחת על הבתים המשותפים אסרה על פתיחת גלידרייה ● מה זה אומר לגבי עירוב השימושים בפרויקטים

סניף של גולדה. כל עסק, וגם גלידה / צילום: בר - אל
סניף של גולדה. כל עסק, וגם גלידה / צילום: בר - אל

המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו, דגנית קציר-ברין, קיבלה לפני שבועות אחדים תביעה שהגישו דיירי בניין משותף בשכונת בבלי נגד שתי חברות המחזיקות נכס המיועד למסחר במפלס הקרקע של בניין מגורים, וקבעה כי אין לפתוח במקום סניף של גלידריית "גולדה".

בכך קיבלה המפקחת את הפרשנות שהעניקו התובעים לתקנון הבית המשותף אשר הוראותיו נכתבו לפני כ-50 שנה, הכולל איסור לכך ששטחי הבניין ישמשו ל"הכנה, הפצה וממכר של פלאפל, סטקייה, מסעדה, דגים, בשר, ירקות, פירות או מכולת". טענת התובעים, שהתקבלה על ידי המפקחת הייתה, כי על אף שגלידרייה לא הוזכרה מפורשות בהוראה הנ"ל, התקנון אוסר למעשה הפעלת כל עסק לממכר מזון, ובכלל זאת גם גלידרייה.

■ המשמעות: מעבר לשאלה הנקודתית אם אכן כיוון התקנון גם לאיסור פעילותה של גלידרייה - מעלה ההחלטה דיון רחב יותר לגבי אילו שימושים אפשריים יותר, ואילו פחות, באזורים המאופיינים בבנייה ותיקה. לסוגיה זו חשיבות אקטואלית, שכן כידוע, עירוב שימושים הוא אחד העקרונות התכנוניים אשר אותו מקדמים במהלך השנים האחרונות מוסדות התכנון השונים, הן ברמה הארצית והן ברמה המקומית.

תקנון בית משותף הוא מסמך הקובע את היחסים בין בעלי הנכסים, ואת הזכויות, החובות, והאיסורים החלים על כל אחד מהם. הוא נקבע במקביל לרישום הבית כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, ומחייב גם את מי שרכש דירה בבניין לאחר רישום התקנון, אפילו 50 שנה לאחר רישום התקנון במסגרת רישום הבית המשותף בטאבו. שני המודלים הקיימים הם "התקנון המוסכם", אשר נקבע על ידי הדיירים ובלבד ששני שלישים מבעלי הזכויות בשטחים המשותפים בבניין תומכים בו, או "התקנון המצוי", שחל במידה שלא סוכם תקנון מוסכם בין הדיירים, והוראותיו מפורטות בתוספת לחוק המקרקעין.

הרקע: ברוב רובם של הבניינים המשותפים שנבנו במהלך שנות ה-70 וה-80 נקבעו תקנונים מוסכמים, בעיקר באזורים שבהם מתגוררת אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, ולבעלי הדירות הייתה מודעות לסוגיה זו וכך ידעו להגן על נכסיהם מפני ירידת ערך אפשרית. חלק גדול מאותם תקנונים מגביל את השימושים בשטחי הבניין, כאשר בראש הרשימה ניצבים עסקי המזון והבילוי הנחשבים למטרידים ביותר, ולצידם גם הגבלות על שימושים לבתי כנסת או גני ילדים הנחשבים גם הם למטרד.

אם כך, נראה כי אנו ניצבים בפני בעיה: בעוד שבאזורי בנייה חדשה יכולים מוסדות התכנון להכתיב עירוב שימושים, בקביעה מפורשת מהו ייעודו של השטח הבנוי, הרי שבאזורים הוותיקים צפויים הללו להיתקל בבעיה בשל ההגבלות השונות שנושאים עמם הבניינים, הגבלות שנקבעו עשורים רבים לפני ש"אג’נדת" עירוב השימושים הפכה לאופנתית.

הבעיה הופכת חריפה אף יותר, לאור העובדה שגם הליך התחדשות עירונית בבניין במסלול תמ"א 38 לא יפטור אותנו בהכרח ממגבלות הוראותיו של תקנון הבית המשותף.

בשורה התחתונה: בהליכים מסוג זה נקבע התקנון בהסכמה עם יזם הפרויקט. הואיל ובפרויקטים מסוג זה הבעלות בשטחי המסחר נותרת בידי היזם בתום בניית הפרויקט, הרי שיש ליזם אינטרס לבטל את הוראות התקנון המגילות שנקבעו בעבר, על מנת למקסם את ערכם, וסיכוייו להצליח במסגרת המשא ומתן טובים.

עם זאת, כאשר מדובר בפרויקטים המבוצעים באזורים בשווי קרקע גבוה, כמו מרכז תל אביב, גבעתיים או רמת השרון, שבהם מחוזרים הדיירים על ידי שורה של יזמים ונמצאים בעמדת כוח, הרי שאז אלה עשויים לכפות את עמדתם על היזם, ולשמר את הגבלות התקנון. בשורה התחתונה מזכירה ההחלטה בסוגיית גלידה גולדה בבבלי, כי על אף התפיסות החדשות של מוסדות התכנון, נראה כי באזורי בנייה ותיקה אשר לא נבנו במקור בהתאם לעקרונות עירוב השימושים, יישומם בעתיד יהיה קשה וחלקי.

5/1195/2021

הכותבת שותפה במשרד רז־כהן פרשקר ושות'

עוד כתבות

בניין הפדרל ריזרב בוושינגטון / צילום: Shutterstock, Orhan Cam

הפד הותיר את הריבית ללא שינוי ומכין את הקרקע להעלאה קרובה

לאחר ההודעה התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עולה ב-2 נקודות בסיס לכ-1.8% ● בניו יורק מתחזקות עליות השערים בהובלת הנאסד"ק שמזנק בכ-3%

בית החולים הדסה הר הצופים / צילום: דוברות הדסה

מ-350 ל-1,300 מיטות אשפוז: אושרה תוכנית להגדלת בי"ח הדסה

התוכנית כוללת הקמת 7 בניינים חדשים, מנחת מסוקים חדש ושימור המבנה ההיסטורי של בית החולים ● לפי התוכנית, השטח הבנוי יורחב פי חמישה מההיקף הקיים

יו''ר ש''ס אריה דרעי / צילום: רפי קוץ

גזר הדין של אריה דרעי ישודר בשידור ישיר

דרעי הודה והורשע השבוע בעבירות מס בהסדר טיעון, במסגרתו הוסכם כי הפרקליטות תבקש להטיל עליו מאסר על-תנאי וקנס בגובה 180 אלף שקל ● גזר הדין קבוע ל-1 בפברואר

פט גלסינגר, מנכ''ל אינטל / צילום: אינטל

אינטל עקפה הצפי אך פרסמה תחזית מאכזבת לרבעון הראשון

החברה הציגה הכנסות של כ-19.5 מיליארד דולר ורווח של 1.09 דולר למניה ● המניה יורדת בכ-3% במסחר המאוחר

המפעל החדש של קורנית דיגיטל / צילום: ויקטור לוי

קורנית דיגיטל חנכה מפעל חדש בקריית גת בהשקעה של 80 מיליון שקל

קורנית, שמייצרת מערכות דפוס דיגיטלי להדפסה על טקסטיל, ציינה כי המעבר למפעל החדש צפוי להגביר את התפוקות בעקבות הביקוש ההולך וגדל, תוך שיפור יעילות העובדים

בארות קידוח באוקלהומה / צילום: Associated Press, Sue Ogrocki

מחפשים ענף אטרקטיבי להשקעה? לא תצטרכו לקדוח עמוק מדי

ענף האנרגיה הוא מהנהנים העיקריים מהתאוששות הכלכלה הגלובלית, ובראשו סקטור שירותי הקידוח המספק פתרונות לחברות החיפוש וההפקה ● הצמיחה המחודשת מעלה את הביקוש לנפט ואיתו את מספר הבארות הפעילות, אך זו עדיין רחוקה מאוד מהממוצע - כך שהתעריף היומי לקידוח צפוי להמשיך לעלות ● וכמו בכל צפי אופטימי - גם כאן צריך לזכור את הסיכונים

בניין הפדרל ריזרב בוושינגטון / צילום: Shutterstock, Orhan Cam

"הפעם זה שונה לגמרי": הנקודות שהלחיצו את השווקים בנאום יו"ר הפד

האיש שעומד בראשות הפד לא מצמץ בכוונה להדק את המדיניות המוניטרית כדי לרסן את האינפלציה ● מלבד להעלות ריבית כבר אתמול, פאוול היה הכי ניצי שאפשר כשלא הסיר מהשולחן העלאת ריבית כפולה וסדרה של העלאות ריבית בכל אחת מישיבות ה-FOMC הבאות בהמשך השנה

אילן ישראלי / צילום: עידן גרוס

המניה זינקה במעל 400% ושווי המניות שקיבלה גרושתו של מנכ"ל דנאל קפץ

מהדיווח של חברת כוח האדם והסיעוד, עולה כי במסגרת הסכם הגירושין ב-2017 קיבלה אורנה ישראלי מניות דנאל, שכמעט מחצית מהן מומשו מאז ● בידי המנכ"ל, אילן ישראלי, נותרו מניות בשווי נוכחי של כ-15 מיליון שקל

ברק רוזן ואסף טוכמאיר / צילום: איל יצהר

כוח עולה: אחרי מנרב ואלרוב, רוזן וטוכמאייר מסתערים על חברת נדל"ן נוספת

ברק רוזן ואסי טוכמאייר, צמד בעלי השליטה בחברת ישראל קנדה, מגדילים את הדומיננטיות של החברה בשוק הנדל"ן ● הרכישות שביצעה אשתקד הגיעו לסכום עתק של כ-6.5 מיליארד שקל

כך תנהלו את הכסף תוך לקיחת סיכון מודע / אילוסטרציה: Shutterstock

חיסכון, מעקב והשקעה: כך תנהלו נכון את הכסף המשפחתי שלכם

ההתנהלות שלנו עם כסף מושפעת מסיפורים עליהם גדלנו, אך מה שהיה נהוג בעבר, פחות מתאים כיום ● מה היא הגישה הנכונה לניהול החסכונות בימינו ומתי מומלץ להתחיל לחסוך? ● ניהול הכסף המשפחתי: כתבה ראשונה בסדרה

שוק שמתנהל מתחת לרדאר - תעלומת נתוני השכירות / איור: גיל ג'יבלי

תעלומת נתוני השכירות: איך מחשבים מדד מחירים בשוק שמתנהל מתחת לרדאר

בעוד שמחירי הדיור בישראל מזנקים כבר יותר מעשור, עקומת השכירות נשארת מתונה ● ב־2018 חשף גלובס שמדד מחירי השכירות מוטה כלפי מטה והלמ"ס הרחיבה את שיטת איסוף הנתונים, אבל המספרים עדיין מנותקים ● המשמעות: אין שום מסד נתונים רשמי שיודע לשקף את המציאות בשוק שתופס רבע ממדד המחירים לצרכן ● כתבה רביעית בסדרה

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock

בורסות אסיה צונחות בעקבות הודעת הפד; עליבאבא יורדת ב-6.7%

לאחר שהפד הותיר את הריבית ללא שינוי ואותת על העלאה ראשונה בקרוב, המדדים המובילים באסיה רושמים ירידות ● וול סטריט ננעלה במגמה מעורבת

ברק רוזן ואסף טוכמאייר / צילום: איל יצהר

ישראל קנדה של רוזן וטוכמאייר רכשה כ-10% ממניות נורסטאר

מניית נורסטאר ריכזה היום בבורסה מחזור ענק של כ-60 מיליון שקל, ורשמה זינוק של 37% ● חיים כצמן, בעל השליטה בנורסטאר: "אני מברך על הבעת האמון של קנדה ישראל, חברה עתירת זכויות בתחום הנדל"ן, שמצטרפת להבעת האמון של יצחק סלע"

אלדד פרקש, מנכ''ל פיירבולט וסער ביטנר, ממייסדי פיירבולט / צילום: פיירבולט

הסטארט-אפ הישראלי שרוצה להחליף את סנופלייק הפך לחד קרן

שנתיים לאחר הקמתו מודיע הסטארט-אפ הישראלי פיירבולט על גיוס של 100 מיליון דולר לפי שווי של 1.4 מיליארד דולר ● פיירבולט הוקם על ידי יוצאי סייסנס והוא מפתח מחסן נתונים בענן שמבטיח להיות מהיר יותר משל סנופלייק

המורדים מודיעים על השלמת המהפכה בטלוויזה המקומית, השבוע / צילום: Reuters, EyePress News

מי צריך דמוקרטיה: הקולונלים יצילו את המולדת מדאעש עם שכירי חרב רוסים

זה הפך לפזמון חוזר בשורה של ארצות באפריקה ● הפיכה צבאית שלישית בתוך פחות משנה הפילה השבוע עוד ממשלה נבחרת, הפעם בבורקינה פאסו, אחת ממפיקות הזהב הגדולות ביבשת ● האם קציני צבא צעירים יצליחו במקום שבו נכשלו כל קודמיהם, אזרחים וחיילים?

רשעה משמעתית לרו''ח שביקש הלוואה מלקוח ולא החזיר / צילום: Shutterstock

המשק זקוק לכך: להקים בית משפט כלכלי לענייני משפחה

כ-50% מהחברות הנסחרות בבורסה הן בשליטה משפחתית - הדבר מציב בפנינו אתגר משמעותי, ויש לקדם מענה לכך ● הגיעה העת להקים בישראל בית משפט כלכלי לסכסוכים משפחתיים

טל גרנות גולדשטיין, מנכ''לית הוט / צילום: רמי זרנגר

הוט יוצאת במכרז על תקציב דיגיטל בהיקף 10 מיליון שקל בשנה

במכרז מתמודדות סוכנויות הפרסום אושן מקבוצת גיתם BBDO, K LOGIK וארלו של ראובני פרידן ● הוט ממוקמת כמעט כל שנה בטבלת 20 המפרסמים הגדולים בישראל

נגיד בנק ישראל, אמיר ירון / צילום: דוברות בנק ישראל

בנק ישראל ינצל את פערי הריביות כדי להחליש את השקל

לא מן הנמנע שבבנק ישראל בונים על כך שפער הריביות לטובת הדולר האמריקאי יסייע בזירת שער החליפין, אחרי שהמטבע המקומי רשם אשתקד ייסוף מהיר במיוחד, למרות הניסיון של בנק ישראל למתן את התחזקות השקל

פלטפורמות הצפייה הקיימות בשוק / צילום: Reuters, Riccardo Milani

דיסני פלוס מול נטפליקס: לאן הולך שוק הטלוויזיה הישראלי הסוער?

ענקית הסטרימינג דיסני פלוס תיכנס לישראל בקיץ הקרוב, ככל הנראה באמצעות שיתוף-פעולה עם yes, ותצטרף לנטפליקס, אמזון פריים, אפל TV והשחקניות המקומיות ● כיצד ישפיע ריבוי הפלטפורמות על שוק הפרסום ועל תעשיית התוכן המקומית, ומי עלול לא לשרוד את הצפת המסכים

 

 

 

המכון הביולוגי, נס ציונה / צילום: איל יצהר

"החיסון צבר בעצמו מוטציות": תוצאות מבטיחות בניסוי בחיסון של המכון הביולוגי נגד אומיקרון

החיסון של חברת NRX, המפתחת את החיסון של המכון הביולוגי, הצליח לנטרל את וריאנט האומיקרון ביחס של שליש ביחס ליכולת הנטרול של החיסון נגד הנגיף המקורי ● במהלך הניסוי, 10 מתוך 13 המחוסנים הפגינו "רמות מדידות" של נוגדנים נגד אומיקרון ● החוקרים מציינים נתון מעניין: החיסון למעשה עבר אבולוציה באופן ששיפר את הפעילות שלו מול אומיקרון