קניון עזריאלי. הקונים חזרו לחנויות / צילום: Shutterstock, Opachevsky Irina
מי שמסתובב היום באחד הקניונים הסגורים, יתקשה לדמיין שעד לפני שנה-שנה וחצי הם היו קניוני רפאים: גם כשנפתחו הסגרים, אנשים מיעטו להגיע, והעדיפו את הקניונים הפתוחים, וחנויות הנושאות שלט "להשכרה", הפכו לחיזיון די נפוץ. כך למשל, קניון גינדי TLV דיווח בדוחות 2020 על ירידה של 20% בהיקף השוכרים וירידה של 15% בהכנסות.
אז נכון שב-TLV היו בעיות עוד קודם לקורונה, והעסקים שעזבו היו "על הגדר" ממילא, אך בדיעבד נראה כי עבור הקניונים, הקורונה, שנראתה בתחילת הדרך כמכת מוות, לא הייתה יותר ממכה קלה בכנף. ואם בשנה שעברה נראה היה כי הרשתות רק מחכות לסיום החוזה כדי לנטוש את הקניונים, היום המצב הפוך.
הדוחות: עלייה בפדיונות ובדמי השכירות
מדוחות מליסרון, המחזיקה שורת קניונים ובראשם קניון רמת אביב היוקרתי, לרבעון השלישי, עולה כי ממועד פתיחת הקניונים בפברואר ועד לסוף ספטמבר, נרשמה עלייה משמעותית של כ-6% בפדיונות בקניוני החברה, בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2019. במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה הציגה החברה עלייה ממוצעת של כ-5% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים בקניונים.
בדוחות עזריאלי שפורסמו בשבוע שעבר נכתב כי "הפדיונות שדיווחו השוכרים בקניוני הקבוצה ממועד פתיחתם ביום 21 בפברואר 2021 ועד ליום 30 בספטמבר 2021,
היו גבוהים בכ-2.4% ( על אף מצב החירום הביטחוני ששרר בישראל במהלך חודש מאי 2021) בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019". בעזריאלי ציינו שהנתון הזה אינו כולל פדיונות של שוכרים "שלא שבו לפעילות שוטפת או פעלו חלקית בתקופה, ביניהם פדיונות בתי קולנוע, מסעדות ובתי קפה, מתחמי אוכל, חדרי כושר, מרכזי כנסים ועוד", אולם כתבו שהתפוסה עומדת על 99%.
בקניוני G של גזית גלוב, "כל המרכזים בכל הטריטוריות נהנים מתנועת קונים חזקה, מעלייה בפדיונות ומעלייה בביקוש לשטחים להשכרה", אמר בעל השליטה, חיים כצמן, בהתייחס לדוחות רבעון שני. ביוני לבדו הייתה עלייה של כ-6.5% בפדיונות שוכרים לעומת יוני 2019. התנועה תורגמה לעליית דמי השכירות בגובה של 5% בחוזים חדשים.
יוסי לגזיאל, מנכ"ל קניון הזהב בראשון לציון, בבעלות משה ויגאל גינדי וחברת מגדל, אומר שיש אולי פחות מבקרים בקניון, אך המכירות גדלו ב-7%.
הביקוש: "עושים המון קניות, יש הרבה חגים"
"אנו חווים ביקושים גדולים לשטחי מסחר", אומר מנכ"ל מליסרון, אופיר שריד, בהמשך לדוחות החברה. "הרבה רשתות רוצות להתרחב לפעילויות נוספות או להגדיל את שטחי המסחר שלהן ואת הנוכחות הפיזית. יש ערך וחשיבות לרצפת המכירה ועל זה השוכרים לא רוצים לוותר".
אז אם במהלך השנה שעברה, נראה היה שנדל"ן מניב למסחר הוא אאוט, ואת מקומו תופס הנדל"ן ללוגיסטיקה על רקע התרחבות מגמת הרכישות באונליין, הרי שכיום די ברור שלסגמנט הזה יש מקום של כבוד, לצד הלוגיסטיקה. על רקע הפרוספריטי הזה, לא פלא שקבוצת עזריאלי אפילו הרחיבה את שטחי המסחר שלה, כשרכשה בחודש שעבר את קניון מול הים, תמורת כ-1.3 מיליארד שקל.
"הקניונים ספגו מכה קשה בתחילת הקורונה", אומר ג’קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל. "אך לאחר הסגר השלישי היינו עדים לגידול בפדיונות, שנבע בין היתר מחוסר היכולת לנסוע לחו"ל".
איך אתה מסביר את העובדה שבארצות-הברית אנו עדים למגמה הפוכה?
"האונליין בארצות-הברית מפותח יותר מאשר בישראל. אצלנו גם החזרה לשגרה הייתה מהירה יותר, ופגיעת הקורונה הייתה הרבה פחות משמעותית. הישראלים גם מאוד אוהבים לצאת. השוק הישראלי לא נמצא בדיכאון, אלא בהיי".
התמהיל: "חנויות מזון לא חייבות נוכחות בקניון"
אז אולי תקופת הקורונה לא פגעה בנדל"ן למסחר, אך היא בהחלט הביאה לשינוי תמהיל השוכרים. בחלק מהקניונים ניתן היה לראות שעסקים שפחות התאימו לקניון, והתקשו גם קודם לקורונה, עזבו, ואת מקומם תפסו עסקים בסגמנטים אחרים.
"בקמעונאות", אומר מוקמל, "יש קטגוריות שחייבות להתקיים במקומות שוקקי אדם, כמו מותגי אופנה. לעומת זאת, חנויות הלבשה או מזון, לא חייבות להיות נוכחות בקניון. עלות החזקה של חנות בקניון היא גבוהה, והרשתות הגדולות יוצאות לפאתי העיר ומקימות שם מרכזים לוגיסטיים, בעוד הקניונים מתחרים ברחוב. לא אתפלא אם נראה בקניונים בקרוב חנויות של תצוגת רכב, ועמדות עבודה חמות".
גם מדוחות עזריאלי עולה כי חל שינוי בתמהיל. "בתחום האופנה ניכר, כי מותגים חדשים מחליפים מעת לעת את אלו שהפכו
עם השנים לרלוונטיים פחות, ורשתות אופנה בינלאומיות תופסות נתח גדול יותר משוק האופנה המקומי".
לגזיאל מקניון הזהב מספר שבמהלך הקורונה נסגרה בקניון חנות אחת בלבד, בתחום המזון, שהתקשתה עוד קודם. לאחר שחלפה השפעת הקורונה, הייתה תחלופה של כ-15 עסקים בקניון. לגזיאל: "נכנסו עסקים שיותר התאימו לנו מבחינת תמהיל. ד"ר גב עזב, ונכנסו מותגי יוקרה כמו פקטורי 54, הוגו בוס, מייקל קורס, ליווייס, דיזל".
רונן מדיוני, מנהל חטיבת נדל"ן ישראל בגזית גלוב, מצביע על מגמה דומה בקניונים: גידול משמעותי בקטגוריית הספורט ואופנת ספורט, וכן בסלולר ובעיצוב הבית. בצד זה כניסה לשוק של שחקנים חדשים בתחומים אלה: דקטלון, שתגיע לקניון בכפר סבא, ופוט לוקר ובילבונג, שיגיעו לרוטשילד ראשון לציון.
לעומת זאת, הוא אומר, מותגי אופנה דווקא מצמצמים שטחים. כמו גם בתי הקפה הגדולים. למשל, בקניון הקבוצה בכפר סבא ובמיקאדו (בתל ברוך צפון), ארקפה פתחה סניפים שהם יותר "בייקרי" על פני שטחים קטנים יותר.
לעומת זאת מדוחות עזריאלי עולה כי יש חנויות שדווקא מרחיבות שטחים, בעיקר מותגים בינלאומיים ובעקבותיהם גם מותגים מקומיים, "המבקשים להגדיל את שטחי המסחר ולשלב מותגים משלימים בחנות אחת על מנת ליצור תמהיל מוצרים רחב יותר", נכתב בדוחות.
את ההבדל התהומי בין הפריחה העסקית של הקניונים בישראל, לעומת הקריסה העסקית של אלה בארה"ב, מדגים מדיוני במספרים: "בישראל ובאירופה, הנתון הוא שעל כל אדם יש 1.12 מ"ר שטח מסחרי. בארה"ב הם הגיעו למספרים כפולים, כך שמלכתחילה, עוד לפני הקורונה, היה שם סוג של רוויה. העובדה שאנשים לא חזרו לטוס ולקנות בחו"ל משפיעה עדיין לטובה על השוק. אפשר לראות את זה אצל כולם, ואנו רואים את ההשפעה של זה בכל ההיבטים".
גורמים בענף הקמעונאות מציינים כי שינוי תמהיל הוא עניין שבא לביטוי רק אחרי שנים, שכן לעסקים יש חוזים ארוכי-טווח. עם זאת, כבר ניתן לזהות מגמות בתמהיל: יותר עסקי מזון איכותיים, דוגמת מסעדות ומעדניות, וכן שטחים גדולים המוקדשים לפעילויות פנאי. "נראה יותר ויותר אנשים שיגיעו לקניון כדי לאסוף הזמנות שביצעו באונליין", מעריכים הגורמים. "התפקיד שלנו הוא למשוך אותם להישאר בקניונים".
בלי נסיעות לחו"ל: "בום של צריכה אחרי הסגרים"
נעם פינקו, אנליסט נדל"ן בפסגות בית השקעות, מציין כי גם חברות הקניונים בארה"ב מציגות תוצאות חיוביות: "החברות פרסמו באחרונה את הדוחות שלהן, שהיו ממש טובים: הפדיונות עלו בחדות, שיעורי התפוסה, שירדו ב-3%-4% עלו חזרה, וכולם שידרו אופטימיות. הקניונים בארצות-הברית נחלשו בלי קשר לקורונה, כי שם האונליין מאוד חזק".
מה שסייע לקניונים פה בארץ, הוא אומר, היה בעיקר הנושא של הקניות בחו"ל, שצומצם מאוד בקורונה. "היקף הקניות שישראלים עשו בחו"ל לפני הקורונה הוערך ב-10%-15%. ברור שבקורונה האונליין מאוד התחזק, אך עם זאת, ראינו שאחרי הסגרים היה בום של צריכה".
בסופו של דבר, אומר פינקו, לא הרבה עסקים בקניונים נסגרו, "אולי כמה שהתנדנדו עוד לפני הקורונה. בגדול, הרשתות הגדולות הגדילו שטחים. חשבנו שאחרי הקורונה תהיה האטה בצריכה, אבל זה לא קורה: הכלכלה מתפקדת טוב, וכל ההערכות על כך שהעולם ישתנה בעקבות הקורונה, התבדו. אנשים אוהבים לצאת מהבית. קניון הוא גם מקום בילוי, עדיין אנשים אוהבים לצאת ולהסתובב בקניון".
מניות הנדל"ן המסחרי מזנקות, אבל לא מגיעות לרמה של חברות המגורים
החזרה לשגרה בפעילות הקניונים בישראל אחרי משבר הקורונה בשנה שעברה, באה לידי ביטוי גם בביצועי מניות חברות הנדל"ן המסחרי בבורסה בתל-אביב, שכמגמה, טיפסו בעשרות אחוזים מתחילת השנה.
זאת כחלק מגל הגאות הכללי השוטף את שוקי ההון בארץ ובעולם וכיוון המסחר החיובי המאפיין אותם כבר תקופה ממושכת, שהוביל רבים מהמדדים לרמות שיא או סמוך לכך.
בתחום הנדל"ן מי שבולטות מעל כולן הן מניות חברות המגורים, הנהנות ממחירי וביקושי השיא לדירות בישראל ואשר מציגות תשואות בשיעורים דו ותלת ספרתיים מתחילת השנה וממרץ 2020. לצידן, גם מניות חברות הנדל"ן המסחרי לא נותרו הרבה מאחור.
זאת, כשמלבד חזרת השגשוג של הקניונים, גם הביקושים לשטחי לוגיסטיקה גואים כבר תקופה ממושכת, ותחום המשרדים נהנה אף הוא מפריחה מחודשת, אחרי שגם הוא נחבט בשנה שעברה, ומאז סימני השאלה סביב עתידו הולכים ומתפוגגים עם ההתקדמות בזמן.
בבורסה המקומית נסחרים כיום כמה מדדי נדל"ן, לפי קטגוריות פעילות, חלקם הושקו בתחילת 2020, רגע לפני פרוץ משבר הקורונה.
בעוד מדד נדל"ן בנייה, הכולל בעיקר יזמיות בתחום המגורים, קפץ בכ-55% מתחילת השנה, והשלים זינוק של כ-220% מרמת השפל בשווקים במרץ 2020, מדד ת"א מניב ישראל "מסתפק" בעלייה של כ-40% מתחילת השנה ובהכפלת ערכו מרמת השפל.
בין מניות המדד המניב, זו של עזריאלי מציגה קפיצה של כ-50% מתחילת השנה והכפלת ערכה מרמת השפל במשבר (שנרשמה ביוני 2020), בעוד המתחרה מליסרון קפצה בכ-60% מתחיחלת השנה ובכ-150% מרמת השפל במשבר. עוד בין מניות המדד, זו של ביג, טיפסה בכ-35% מתחילת השנה והשלימה קפיצה של כ-140% מרמת השפל, בעוד מניית מגה אור טיפסה בכ-45% מתחילת השנה והשלימה טיפוס של כ-130% מרמת השפל.
אביב לוי