גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עליית ערך או תשואה גבוהה? מבחינת המשקיעים במרכז התשובה ברורה

השבוע תיכנס לתוקף העלייה במס הרכישה למשקיעים בנדל"ן ● סקירה של הכלכלנית הראשית חושפת את כוכבות ההשקעה ומראה כי הערים המועדפות הן עדיין אלה בגוש דן, למרות תשואה נמוכה מ-3%

מבצע המכירות של מעוז דניאל לעמיתי חבר לפרויקט The 5 בבת ים / צילום: קמיליה
מבצע המכירות של מעוז דניאל לעמיתי חבר לפרויקט The 5 בבת ים / צילום: קמיליה

השבוע נכנסה לתוקף העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה, שלושה שבועות אחרי הודעתה הרשמית של הממשלה על המהלך וכמה חודשים אחרי פרסום הכוונה לעשות כן. האם ההעלאה תשפיע על המגמות הנוכחיות של המשקיעים בשוק הנדל"ן או תשנה את תמהיל ההשקעות?

בדיקה שערכה הכלכלנית הראשית באוצר עבור גלובס לרכישות משקיעים בחודשים אוגוסט-ספטמבר מעלה שלמעלה ממחצית מרכישות המשקיעים בחודשים הללו התמקדו ב-12 ערים; 9% מהרכישות בוצעו בעיר בת ים, שבאופן יוצא דופן הפכה לעיר הדומיננטית ביותר אצל המשקיעים בחודשיים הללו. אם הולכים חודש נוסף לאחור, מתברר כי חמש הערים שכיכבו בראש הטבלה באוגוסט-ספטמבר - בת ים, תל אביב, ירושלים, חיפה ונתניה - כיכבו גם ביולי, אבל בסדר שונה.

בת ים: 400 דירות ב-14 שעות בפרויקט חבר

מה קרה בבת ים באוגוסט-ספטמבר? "אחד הגורמים הבולטים שמובילים את הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור ת"א בחודשיים האחרונים (אוגוסט-ספטמבר) הוא מבצע מכירות בפרויקט גדול בבת ים. לפחות בחלקו יועד מבצע מכירות זה לחברי מועדון צרכנות גדול, המאופיין בשיעור גבוה של רוכשי דירות להשקעה", כתבה הכלכלנית הראשית בסקירת חודש ספטמבר בנדל"ן למגורים.

ליתר דיוק, שתי חברות - אזורים ששיווקה לפני חודשים אחדים את פרויקט "מומנט" שלה, ומעוז דניאל שמשווקת בחודשים האחרונים את הפרויקט "THE 5", עורכות מבצעי מכירות המוניים בקרב אנשי שירות הביטחון, במסגרת "חבר", והתוצאה היא שבבת ים נמכרו באוגוסט-ספטמבר 427 דירות והיא נמצאת בצמרת טבלת המשקיעים. במעוז דניאל אומרים כי מכרו ביום אחד, 14 שעות, 400 דירות בפרויקט the 5 בבת ים.
מובן כי מה שמניע את המשקיעים לעוט על הדירות, הוא מחיריהן הנמוכים יחסית; דירת 3 חדרים ב-THE 5 מוצעת למכירה בהחל מ-1.64 מיליון שקל. עיון בעסקאות שדווחו ברשות המסים מעלה כי רוב העסקאות שם בוצעו על דירות בקומות התחתונות והן נעו בסביבת 1.7 מיליון שקל; דירות ספורות, שככל הנראה לא נמכרו במסגרת המועדון, נמכרו ביותר מ-1.9 מיליון שקל.

בת ים, שנחשבת לעיר החוף הזולה ביותר שגובלת בתל אביב, משמשת יעד למשקיעים זה שנים, ואולם פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, העלו את הפופולריות של העיר.

 

משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צרפתי צבי ובניו, הבונה פרויקט התחדשות עירונית בבת ים, אומר בהקשר לזה כי "בת ים נמצאת בתקופה מצוינת, הפיתוח הנרחב בעיר מושך אוכלוסייה חדשה וכן משקיעים שמזהים את הפוטנציאל המורכב מהמיקום המרכזי, הקרבה לים ומחירים בני השגה. החיבור העתידי לרכבת הקלה רק יחזק את המגמה".
החברה שלו משווקת בימים אלה פרויקט תמ"א הריסה ובנייה בן כ-60 דירות באזור הוותיק של העיר, ברחוב חנה סנש פינת ארלוזורוב. לדברי צרפתי, "חודשים ספורים מתחילת השיווק ועוד לפני שהבניין הקיים נהרס, מכרנו מחצית מהדירות".

תל אביב: מחפשים אלטרנטיבות במזרח העיר

תל אביב ממוקמת במקום השני בחודשיים הללו, עם 405 דירות שרכשו משקיעים (ואם נכלול גם את חודש יולי ברשימה, תל אביב תחלוף על פני בת ים ותתייצב במקום הראשון, רק שלא ברור כלל עד כמה משקיעי חודש יולי פעלו מחשש להעלאת מס הרכישה).
המשקיעים בתל אביב מחפשים דירות שונות לחלוטין מאלה של בת ים. כאן כבר אין מדובר ב-1.7 מיליון שקל, אלא בסכומים כפולים ולעתים אף יותר, שרוכשי הדירות הנוספות משלמים בעבור הדירות.

צחי סופרין, בעל שליטה בחברת סופרין אחזקות המקימה בימים אלה פרויקט בתל אביב, סבור שהביקושים לדיור בעיר קשיחים. "הפוטנציאל לעליית מחירים שמבטיחה הרכבת הקלה, אשר את העבודות עליה רואים בשטח, מסמנים כי עליית המחירים עדיין רחוקה מלהיעצר. עם זאת, בשל התייקרות המחירים ניתן לראות כי גם המשקיעים בתל אביב מחפשים אלטרנטיבות, ובשנים האחרונות זיהו את מזרח ודרום העיר כמקור לפוטנציאל השבחה גבוה בשל פער המחירים הגבוה במיוחד מול צפון העיר, ובמקביל תנופת הפיתוח של שכונות מזרח ודרום העיר (אזור יד אליהו ורובע 9, א"מ) הופכת אזורים אלה לנחשקים יותר עבור אוכלוסיות חזקות", הוא אומר.

ירושלים מגיעה למקום השלישי בדירוג הפופולריות של המשקיעים בתקופת הציפייה לעליית מס הרכישה, עם 353 דירות שנמכרו בה באוגוסט-ספטמבר. בחיפה נמכרו 258 דירות בתקופה זו, ואילו בנתניה נמכרו 216 דירות.

קרית שמונה: מובילה עם תשואה שוטפת של 4.7%

השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, שבדקה את הערים הכלולות בדירוג, מצביעה על כך שרבות מהן מאופיינות בתשואות שנתיות שנמוכות מ-3%. רק בחיפה, בחדרה, בבאר שבע ובאילת נמצאו תשואות גבוהות יותר. הדבר מעיד לדעתה על כך, שמשקיעים כיום לא מחפשים רק את התשואה השנתית שנובעת מדמי השכירות שהם מקבלים.
לפי הבדיקה שערכה, יש כיום ערים שהתשואה עוברת בהן את ה-4% וביניהן: קריית שמונה עם תשואה של 4.7%, דימונה עם 4.23% ונהריה עם 4.1%. בהתאם לכך מציינת בוגין כי הבדיקה מתייחסת לנתוני תשואה מאקרו עירוניים המביאים בחשבון את כלל השכונות, אולם בפילוח מיקרו עירוני (שכונתי) ניתן למצוא שכונות באזורי הביקוש שיניבו תשואות גבוהות שמתקרבות ל-4% ויותר.

נחמה בוגין / צילום: יח''צ

העובדה שחלק גדול מהמשקיעים (וכאמור - ב-12 הערים שברשימה נרכשו למעלה ממחצית הדירות מצד משקיעים בחודשיים שנבדקו) העדיף להתעלם מהיבט התשואה או לפחות לא להפוך אותו למכריע בהחלטה הסופית, מעידה שמה שמעניין אותם יותר זה עליית השווי הפוטנציאלית.

קל להיווכח שחלק גדול מהערים נושאות התשואה השנתית הנמוכה, הן ערים מבוקשות שמחירי הדירות שלהן מלכתחילה גבוהים. כשהם מעדיפים לרכוש בהן דירות, המשקיעים מעבירים למעשה מסר, שעליות המחירים בפריפריה מיצו את עצמן במידה רבה, והם מעריכים שהפרשי המחירים בין אזורי הביקוש לאזורי הפריפריה ימשיכו לעלות.

אפשרות נוספת היא שהמשקיעים שמלכתחילה כיוונו למקומות היקרים יותר, האיצו את הליכי הרכישות שם, משום שהעלאת שיעורי המס תגבה במקומות הללו מחירים גבוהים יותר מהרוכשים.

המתארגנים: רכישה לפי חוק עידוד השקעות הון

המשקיעים מתארגנים לשינויי המיסוי והחקיקה לא רק באמצעות הקדמת רכישת דירות בודדות, אלא גם בניסיון לתפוס טרמפ על חוק עידוד השקעות הון.

עד לאחרונה הבטיח החוק הטבות מס משמעותיות לרוכשי שש דירות חדשות ומעלה, או ליזמי פרויקט שמקצים לפחות שש דירות להשכרה לטווח מינימלי של חמש שנים. במסגרת החוק החדש הועלה רף הדירות ל-20 דירות, ותקופת ההשכרה המינימלית הוקפצה מחמש שנים ל-15, בחוזים ארוכי טווח של 5 + 5 שנים.

בתקופה האחרונה נמצאו משקיעים שהתאגדו על מנת לרכוש דירות לפי החוק הישן, בטרם זה החדש ייכנס לתוקף.

דוגמה בולטת הייתה בפרויקט של קבוצת רם אדרת, שמכרה 52 דירות שנותרו למכירה בפרויקט "אדרת הפארק", שמקימה החברה בשכונת נווה דורון ברמלה, לקרן השקעות פרטית תמורת כ-107 מיליון שקל. אותה קרן הוקמה על ידי משקיעים פרטיים שהתאגדו לצורך ביצוע העסקה הגדולה, ודורון נמרוד, בעלים ומנכ"ל משותף ברם אדרת, מסביר כי בדעת הקרן להפוך את הדירות למושכרות לטווח ארוך, במסלול הישן של החוק לעידוד השקעות הון.

דורון נמרוד, מנכל משותף קבוצת רם אדרת / צילום: יוהנס פלטן

עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות’, מציין כי אין ספק כי התיקון לחוק עידוד השקעות הון מקשה את התנאים עבור יזמים ומשקיעים ביחס לבניית או רכישת דירות להשכרה. "במדינת ישראל, שבה התשואה למגורים היא סביב כ-2% בלבד, המשמעות של הותרת דירות להשכרה למשך 15-20 שנים, למעשה גוזרת על היזם הפסד במהלך כל השנים הללו על השקעתו עד למכירה העתידית בעוד זמן רב, דבר שמותיר את מרבית ה’שחקנים’ הרלוונטיים מחוץ למשחק", אומר אריאל.

להערכתו, עם היעלמותו של מסלול מקוצר זה ייעלמו מהשטח דירות רבות להשכרה בפרויקטים קטנים חדשים במרכזי ערים, ולמעשה כל השכרה ארוכת טווח עתידית תהיה רק בפרויקטים גדולים ובאמצעות השכרה מוסדית בעיקר - דבר שסביר שיעלה את דמי השכירות במרכזי הערים באזורי ביקוש עוד יותר.

באוצר סבורים לעומת זאת, שהחוק במתכונתו הישנה היה מקל מדי וכי יש ספק עד כמה השכרה לחמש שנים יכולה להיחשב כ"השכרה ארוכת טווח". בתמורה לשינויים הללו החקיקה החדשה כוללת הטבות מס גדולות יותר מהנהוג כיום.

בדיון בוועדת הכספים בשבוע שעבר דרשו חברי כנסת לפטור את המשקיעים שכן יבחרו להתאגד וללכת במסלול החוק לעידוד השקעות הון מתשלום מס הרכישה החדש, והוועדה אכן החליטה לקדם את הפטור הזה בחקיקה. עו"ד אריאל סבור, שהפטור לא ישנה מהותית את הבעיות שיצרו השינויים בחוק עידוד השקעות הון.

כך או אחרת, הגישה הממשלתית בשנים האחרונות היא להפקיע במידה רבה את ענף השכירות מהשוק הפרטי לשוק מוסדי יותר, שכולל קרנות ריט וחברות גדולות, שאולי יתרשמו פחות מאווירת ריבית נמוכה ומעליות מחירים, ויפעלו בצורה יותר סולידית ממה שפועלים כיום רוכשי דירות פרטיים (משקיעים ואחרים). אם זו אכן התזה שמנחה את הממשלה - ניתן לקבוע כבר עכשיו שהיא לא נכונה, ולראיה מכרזי הקרקעות של רמ"י, כולל כאלה לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, שנסגרו במחירי עתק.

עוד כתבות

מפעל איסכור / צילום: אייל פישר

הביטול הראשון של 2022: איסכור מושכת את תשקיף ההנפקה בת"א

יצרנית ומשווקת המתכות שבשליטת קרן קדמה קיוותה להנפיק בבורסה לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל, פי 4 מהשווי שבו רכשה את החברה ● בהודעת החברה נמסר כי "אין בכוונת בעלי החברה להתפשר בשווי, נוכח תנאי השוק"

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

הירידות בוול סטריט החריפו בשעה האחרונה של המסחר: טסלה צנחה ב-3.4%, מודרנה ב-6.7%

בורסות אירופה רשמו עליות קלות בסיום המסחר ● התשואה על אג"ח ממשל אמריקאי ל-10 שנים ירדה לכ-1.84% ● מדד המחירים לצרכן בבריטניה עלה (שנתי) ב-5.4% ● מחירי הנפט בשיא מאז אוקטובר 2014

ניצן צעיר הרים, מנכ''ל ווישור / צילום: ערן ירדני

על רקע קשיים בענף: ווישור חתמה על הסכמי ביטוח משנה עם מיוניק רי

חברת הביטוח הדיגיטלית המתמחה בביטוחי רכב ודירה חתמה על הסכמים לשנתיים ולשלוש עם מבטחת המשנה הגרמנית ● סירוב של מבטחי משנה לבטח פעילות בארץ כבר הביא לסיום שיווק פוליסות סיעוד פרטיות

ביהמ''ש העליון / צילום: Shutterstock

בג"ץ: הזכות לחשמל היא חוקתית, לא ניתן לנתק חייבים

בית המשפט העליון קבע כי הזכות לחשמל היא זכות חוקתית הקשורה קשר הדוק לזכות לחיים ולבריאות ● חייב את רשות החשמל לתקן את אמות-המידה לניתוקי חשמל בקרב חייבים ולגבות את החוב באמצעים מתונים יותר שאינם כרוכים בניתוק החשמל

רוני צארום / צילום: איל יצהר

אספן מעדכנת: המו"מ עם איש העסקים טדי שגיא הופסק

בדיווח לבורסה מסרה אספן כי "המשא ומתן שהתקיים בין החברה לבין קבוצת שגיא, כמשמעותה בדוחות הקודמים, לא הבשיל לכדי הסכם מחייב מפאת פערים מסחריים"

ארז חיימוביץ', שותף בקרן אורבימד ומנהל הפעילות של אורבימד ישראל. כיהן עד עתה כיו''ר החברה / צילום: יח''צ

חברת אימפקט ביו, בוגרת חממת FutuRx, הודיעה על גיוס של 111 מיליון דולר

החברה מפתחת סוג חדש של תאי CAR-T לטיפול בסרטן, שהם בעצם מעין "מחשבים קטנים" בתרופה ● בגיוס הנוכחי השתתפו אורבימד וקרן RMPG, שהוקמה במיוחד כדי להשקיע בחברות בוגרות חממת FutuRX, הייעודית לתחום פיתוח התרופות

סך הביקוש השנה אמור להגיע ל-99.7 מיליון חביות ביום, כ-200 אלף יותר חביות ביום מהרמה של 2019 / אילוסטרציה: Shutterstock, OH_HO

סוכנות האנרגיה הבינלאומית: הביקוש לנפט ב-2022 יעבור את הרמה שהייתה לפני הקורונה

בסוכנות שמושבה בפריז אומרים שסך הביקוש השנה עשוי להגיע ל-99.7 מיליון חביות ביום

חברות הביטוח עדיין חוגגים על ביטוחי המנהלים הוותיקים / אילוסטרציה: Shutterstock

ותודה להייטקיסטים: בחברות הביטוח עדיין נהנים מרווחי ביטוח המנהלים הישן

חברות הביטוח גובות מהמבוטחים 15% מהרווחים בפוליסות החיסכון ששווקו עד 2004, אשר הניבו אשתקד תשואה ממוצעת של 15.3% • בסך הכול, הן הרוויחו מהמוצר בשנה שעברה כ-3 מיליארד שקל ● וגם: מדוע עובדי הייטק בוחרים דווקא בביטוחי המנהלים

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

העליות בניו יורק מתחזקות: נאסד"ק ממריא בקרוב ל-2%, סולאראדג' מטפסת

מגמה מעורבת באירופה ● מספר תביעות האבטלה הראשוניות בארה"ב זינק ב-55 אלף ● הבנק המרכזי של סין הודיע על הורדת הריבית על הלוואות לשנה ב-0.1% ועל הפחתת ריבית על הלוואות ל-5 שנים ב-5 נקודות בסיס ● יציבות בשוק הקריפטו, מחיר הנפט בנסיגה

ססמאות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

משתמשים תמיד באותה הסיסמה? כדאי לכם להכיר את הכלי הזה

ברחבי האינטרנט אורבות סכנות גדולות ואתגרים לא פשוטים, וחשוב לדעת איך שומרים על המידע בטוח ● בשביל כך, צריך לוודא שהסיסמאות אינן חוזרות על עצמן ואינן קלות לפיענוח ● איך עושים את זה? הכירו את מנהל הסיסמאות, על סוגיו השונים ● הטיפ היומי

מתקן להפקת מים מהאוויר של חברת ווטרג'ן / צילום: ווטרג'ן

מרכז התערוכות באבו דאבי רכש טכנולוגיה ישראלית להפקת מי שתייה מהאוויר

מכשירי חברת ווטרג'ן הישראלית יסייעו להפוך את המרכז לנקי מבקבוקי פלסטיק

השוק במנצ'סטר, בריטניה. האינפלציה מזנקת לגבהים חדשים / צילום: Associated Press, Jon Super

האינפלציה שוברת שיאים בעולם: עד מתי השקל החזק יגן על ישראל?

מדד המחירים לצרכן של בריטניה לחודש דצמבר שבר שיא של 30 שנה, ולונדון לא לבד ● מברלין ועד וושינגטון, האינפלציה במדינות המערב מזנקת לגבהים חדשים ודוחקת את הבנקים המרכזיים להכרעה בשאלת הריבית: בלימת ההתייקרויות עבור משקי הבית עלולה לעלות בהאטת הצמיחה

טוטו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

בעלי תחנות להימורים בספורט יידרשו לבדיקת רקע פלילי

משרד התרבות והספורט פרסם תזכיר חוק שלפיו למועצה להסדר ההימורים בספורט תהיה סמכות למנוע התקשרות מול זכיינים שהורשעו בעבירות חמורות

צ׳אמאט פאליאפיטיה / צילום: Reuters, Brendan McDermid

עסקים או חסדים? המיליארדר שמודה שזכויות אדם בסין לא מעניינות אותו

המיליארדר צ'אמאט פאליאפיטיה ש"הקסים את וול סטריט", מכריז שהתעניינות במר גורלו של מיעוט מוסלמי נרדף בסין היא "לוקסוס": "לאף אחד לא אכפת מה קורה לאויגורים" ● הוא הבעלים של קבוצת אן.בי.איי בסן פרנסיסקו, שמיהרה להתנער מדעותיו, אך בעמק הסיליקון מפחדים מידה הארוכה והנקמנית של סין

חדירה לפרטיות / צילום: Shutterstock, Sashkin

פרשת NSO: אם איש לא ייתן את הדין, זה יקרה שוב

כל מי שעבד אי-פעם עם אזרחים שברחו ממשטרים דיקטטורים, יודע שהחדירה לפרטיותם היא אחת החוויות הקשות ביותר ● לכן הדרישה התקיפה לחקור את פרשת NSO – לבדוק מי בכירי המשטרה שנתנו את הפקודה, מי השופטים שאישרו זאת כחותמת גומי ומי החוקרים שעשו בחומרים שימוש אסור נוסף - מחויבת בתקיפות

נמל אשדוד / צילום: Shutterstock

למרות העומס, בהסתדרות מתבצרים: "עמדת המדינה מאיימת על הנמלים"

ההסתדרות הכריזה בתחילת השבוע על סכסוך עבודה בנמלי אשדוד וחיפה בעקבות הכוונה לאפשר לנמל המפרץ לפרוק גם אוניות מטען כללי בניגוד להתחייבויות ● משרדי האוצר והתחבורה טענו כי לא הייתה התחייבות שכזו, והיום אמר בתגובה יו"ר איגוד עובדי התחבורה בהסתדרות כי עמדת המדינה "נחזית כשליפה גחמתית ולא אחראית מהמותן"

ג'סטין טרודו, רה''מ קנדה / צילום: Shutterstock

שיא של 30 שנה באינפלציה בקנדה, והזרקור מופנה לבנק המרכזי

כלכלנים צופים כי בנק קנדה יעלה את שיעור הריבית כבר בשבוע הבא על בסיס דוח מדד המחירים לצרכן ולחצי השכר שתועדו בסקר של תחזיות לגבי חברות שונות

נפתלי בנט, ימינה / צילום: רפי קוץ

האם אוכלוסיית בית שמש גדלה בקצב הגבוה ביותר בישראל?

ראש הממשלה בנט טען כי בית שמש היא העיר שמציגה את קצב הגידול הגבוה בישראל ● האם זה נכון? רק כמעט ● המשרוקית של גלובס

קבוצת NSO / צילום: Shutterstock

NSO מנסה לעשות לעצמה קמפיין יחסי ציבור בלינקדאין. בדקנו את הטענות

התחקיר האחרון שחשף כי משטרת ישראל עושה שימוש בתוכנית הריגול של NSO, הוא רק חוליה בשרשרת הסתבכויות של החברה בשנים האחרונות ● כעת פצחה החברה בקמפיין ברשת החברתית שבו היא מנסה להלבין את פעילותה ולהציג את הביקורת עליה כ"מיתוסים" בלבד

לספר או לא לספר על היריון למעסיק? / אילוסטרציה: Shutterstock

לספר או לא לספר על הריון למעסיק? "יש בדרישה הזאת הרבה התייפייפות ובולשיט"

דיונים סוערים ברשתות החברתיות חושפים שהדילמה המתמשכת של נשים בשוק העבודה רלוונטית גם ב-2022 ולמרות החוק: האם לנהוג בשקיפות ולספר שהן בהריון או לשמור על פרטיותן ועל זכותן להתפרנס ● האם מעסיקים מתחילים לשנות גישה? ● ניהול וקריירה