גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

לאחר שבמכרזים האחרונים באזורי הביקוש יזמים בודדים השתלטו על המתחמים, הוחלט ברמ"י לפצל את הקרקעות המשווקות למגרשים מצומצמים יותר ולהגביל את הנתח של כל יזם ● ברמ"י מעריכים שהמהלך יגביר את התחרות בין היזמים, אבל היזמים טוענים שהצעד יביא לתוצאה ההפוכה

מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר
מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החלה בשבועות האחרונים לחלק מתחמי קרקעות למגרשים קטנים יותר, והודיעה כי לא תאפשר מצב שבו יזם אחד ירכוש יותר ממגרש אחד. זאת, במטרה לעודד תחרות על המכרזים ולמנוע מונפול יזמי על המתחמים. מנגד, היזמים טוענים שהגברת התחרות בתחום הבוער גם ככה, תביא לזינוק במחירי הקרקעות.

השינוי חל במספר מכרזים חשובים שנמצאים בימים אלה בעיצומם.נראה כי מכרז ל-1,252 דירות שנסגר באחרונה באזור "עיר היין" באשקלון - היה הראשון לעבוד במתכונת הזו. הוא כבר היה בהליכים עם 3 מתחמי קרקעות, עד שהוקפא למספר שבועות ופורסם במתכונת החדשה עם פי 3 מתחמים.

גם במכרז "שירת הים" היוקרתי בנתניה, שבו משווקות קרקעות ל-895 דירות בקו ראשון לים, קרה דבר דומה. המכרז הוצא בתחילת נובמבר וכלל 4 מתחמי קרקעות בני 212-253 יחידות דיור. לפני כעשרה ימים הקרקע פוצלה ל-9 מתחמים של 65-146 יחידות דיור.

מכרז מעניין אחר מתקיים בצומת סביון, מצפון לכביש 461, בשטח המוניציפלי של יהוד. שם מוצעות למכירה קרקעות ל-732 יחידות דיור. המכרז הוצא במקור ביולי, אך לפני כחודשיים הודיעה רמ"י על דחייתו. כשפרסמה את חוברת המכרז התברר כי היא הגדילה את מספר המתחמים מ-4, שכללו 108-335 יחידות דיור ל-5 שיכללו 54-204 יחידות דיור.

כאמור, פיצול הקרקעות ליותר מתחמים הוא לא השינוי היחיד. "מציע רשאי להגיש הצעה למתחם אחד או יותר (בהצעה אחת בלבד), אך בכל מקרה לא יוכל לזכות ביותר ממתחם אחד מהמתחמים המפורטים... בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות", כותבים בחוברות המכרז של המתחמים שפוצלו. "המציע לא יוכל לקבוע סדר עדיפויות לזכייה במתחמים". שני השינויים הללו נולדו ברמ"י בעקבות התחושה ששוק הקרקעות בישראל "סובל" מריכוזיות כפולה, כך שהיזמים החזקים נהנים גם ממונפול על הקרקעות בכלל וגם ממונפול על המחירים באזורים שלמים.

החשש שאליטה משתלטת על השוק

ברמ"י חושבים שהמכרזים באזורי הביקוש הפכו לנחלתה של קליקה מצומצמת של יזמים, שיכולה לעמוד במחירי הקרקעות הגבוהים, שבשיאם מגיעים למיליארד שקל ויותר. השיא נקבע במכרזי שדה דב באוגוסט האחרון. המכרזים הללו, ל-1,574 דירות, הסתכמו בכמעט 4.5 מיליארד שקל שהציעו החברות הזוכות - פי שישה וחצי ממחירי המינימום של רמ"י. מחיר קרקע ליחידת דיור במסגרת המכרזים הללו הגיע לכ-2.8 מיליון שקל, מה שמנבא מחירי דירות סופיים של 5 מיליון שקל ויותר (לא כולל דיור בר השגה ודירות קטנות שיוקמו במסגרת הפרויקטים).

מונפול שמתגלגל בסוף על הרוכשים

רמ"י ראתה תמרורי אזהרה אחרים במכרזים בינואר וביוני השנה ברמת השרון. ביוני נסגרו שישה מכרזים ל-907 יחידות דיור, והמחירים שהציעו היזמים הזוכים לרמ"י היו נמוכים בהרבה מאלה ששולמו בשדה דב (נעו בין 168 ל-365 מיליון שקל), אבל המתחמים ששווקו היו גם קטנים בהרבה. באותם מכרזים מצאו ברמ"י שתי בעיות. הראשונה: המחיר הממוצע ליחידת דיור בקרקע הגיע במכרזים הללו ל-2.3 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל שהתקבל במכרזים שנערכו בינואר. ההפרש הזה של כ-20% במחירי הקרקע, שהיזמים היו מוכנים לשלם, אמור להיות מתורגם בסופו של דבר לעלייה נוספת של כ-10% במחירי הדירות בשכונה החדשה ובסביבתה - ואכן אנשי נדל"ן מדווחים כי עליות מחירים משמעותיות כבר נרשמו, באותו המקום שבאזור נווה גן.

בעיה שנייה שמצאו ברמ"י, ואולי מתקשרת לזו הראשונה, הייתה זהות הזוכים במכרזים: מתוך 6 מכרזים שהתקיימו ביוני, זכתה חברת ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר ב-5, כשותפה של חברות שונות. מצב זה, שבו יזם שולט כמעט על כל המתחם היוקרתי, יכול להסביר גם את המחירים הגבוהים שבהם הוא נקב על הקרקעות - מי שישלם בסוף יהיו הרוכשים.

 

התמונה הכוללת שהצטיירה ברמ"י היא שנוצרה ריכוזיות של שוק הקרקעות שבסופו של יום תתגלגל על רוכשי הדירות. "המכרז ברמת השרון, שבו ישראל קנדה זכתה כמעט בכל המכרזים, היה אור אדום. במיוחד אחרי שהם אמרו, שכל מי שרוצה לקנות דירה ברמת השרון, צריך לעבור דרכם", אומר מנהל אגף שיווק ברמ"י, ניסים אברהם. "אנחנו לא חושבים שזה נכון. אנחנו מנסים לפצל למקסימום את המתחמים ולאפשר לקבלנים קטנים וגדולים להתמודד ורוצים למנוע מצב שגוף אחד ישתלט על השטח ויצור שם סוג של שוק משני".

לפנות את הדרך ליזמים קטנים

ואלה בדיוק התרופות שרמ"י הכניסה באחרונה למכרזים הגדולים: התרופה הראשונה - חלוקת מתחמי הקרקע לחלקים קטנים יותר, כדי להוזיל את מחירי הקרקע ולאפשר גם ליזמים שאינם משתייכים ל"קליקה" להתמודד במכרזים; והשנייה - לא לאפשר ליזם לזכות ביותר ממכרז אחד, כך שתהיה תחרות על המחירים באזור.

"בעתיד, כשתלך לקנות דירה ב'שירת הים' בנתניה, תהיה לך אפשרות לקנות דירה מ-9 קבלנים שיריבו על הכסף שלך, ולא מיזם אחד או שניים", מסביר אברהם. "אנחנו חושבים שהתחרות הזו שאנו מייצרים טובה יותר למשק".

ועניין חשוב אחר: מרגע שבכל מתחם תתפתח תחרות, יזם לא יוכל לתכנן את שיווק הפרויקט לפי שיקולי הרווח שלו. אברהם מעריך: "המימושים של הפרויקטים יהיו מהירים יותר, משום שכשיזם אחד שולט במתחם, הוא יכול לחלק את הפרויקט למספר שלבים ולשווק לפי הנוחות שלו; כשמספר יזמים מתחרים ביניהם - הם יקדמו את הפרויקטים במקביל"

לדבריו, אחת מההשלכות של הצעד הזה היא ירידה בהכנסות של רמ"י. המגבלה על מספר הזכיות, תביא לכך שהצעות גבוהות יותר על הקרקע ייפסלו, אם הן מגיעות מאותו היזם. אברהם אומר כי ברמ"י מוכנים לשאת בתוצאות.

פועל יוצא אחר של ההחלטה הזו הוא שאם יזם ניגש במקביל ל-3 מכרזים במתחם אחד, ואין לו מתחרים - הוא יוכרז כזוכה על מתחם אחד בעוד ששני המכרזים האחרים יבוטלו והקרקעות ישווקו במועד מאוחר יותר, כשהוא עצמו לא יוכל להגיש להם הצעות.

"מסלול מתוחכם לספסרות בקרקע"

לא כולם מברכים על הצעדים הללו ויש יזמים שסבורים, שהמהלך דווקא יתרום לעליות מחירים. "אם אתה ניגש למתחם שעליו מתקיימים 4-5 מכרזים, אתה יכול לגשת לכולם, אבל רמ"י תקבע, באיזה מכרז זכית. עד היום, יזם היה ניגש לכל המכרזים, ומגיש הצעות נמוכות יותר בממוצע, מחשש שיזכה בכל המכרזים ולא יוכל לעמוד במחיר הכולל. היום, כשהוא ניגש לאותם מכרזים, הוא יתן את ההצעות הגבוהות ביותר שהוא יכול, כי הוא יודע שאם יזכה, זה יקרה רק במכרז אחד. לכן הוא ירגיש חופשי יותר להעלות את המחיר שהוא מציע, ובעקבות זאת את מחירי הדירות", מסביר לנו יזם בתחום הבנייה.

"הם בטח אמרו לעצמם, שהם לא רוצים שיזם אחד ישלוט בקרקע מדינה וינהל שם את מחירי הדירות, אבל הם גורמים ליזמים לשלם הרבה יותר כסף עבור קרקע ליחידות דיור. זה שהם אומרים שהם מוכנים להפסיד כסף על המתחמים זה יפה מאוד, אבל מה שאני רואה כאן זה מסלול מתוחכם של סיפסור בקרקע, שיביא לרמ"י תקבולים הרבה יותר גבוהים. לכן כל התדמית הזו של 'רובין הוד' שמגיע לעזור לקבלנים הקטנים ולצרכנים - ממש לא נכונה, כי כולם ישלמו יותר על הדירות".

עוד כתבות

הוד בצר / צילום: מאת Kesemr , ויקימדיה

אדריכלי ממשלת גנץ-נתניהו חזרו לשתף פעולה, והפעם במגזר העסקי

הוד בצר, מנכ"ל משרד ראש הממשלה החליפי לשעבר ומקורבו של שר הביטחון בני גנץ, התמנה לאחרונה למשנה למנכ"ל בחברת הנדל"ן אאורה שבבעלות איש העסקים יעקב אטרקצ'י, המקורב ליו"ר האופוזיציה בנימין נתניהו

אמיר שורוש בקמפיין אלונית / צילום: צילום מסך

קנייה חכמה: רמזי מקופה ראשית רושם שיעורי אהדה יוצאי דופן

הפרסומת של דור אלון מתמקדת במסר אך בזכות השימוש המדויק בהומור, ברמזי ובאחיין, היא זוכה לאהדה חוצת גיל ומגדר, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● דיסקונט עדיין הזכורה ביותר, הודות להרעשה הבלתי פוסקת במדיה

מטרת החוק היא למנוע פגיעה בבעלי חיים / צילום: Shutterstock

הצעת חוק מבקשת להעניק לראשונה מעמד משפטי לבעלי חיים

לשכת עורכי הדין מקדמת הצעת חוק שתעניק מעמד משפטי לבעלי חיים כיצור בעל תחושות ורגשות ● התיקון נועד להבטיח כי היחס לבעלי החיים יהיה הולם את מעמדם הביולוגי, ברוח מגמת החקיקה העולמית, גם ללא הגעה לסף ההתאכזרות הפיזית הקבוע היום בחוק צער בעלי חיים

מחסן של חברת אביה. טווח שכירות ממוצע של חצי שנה / צילום: דור קדמי

ענף הלוגיסטיקה: גם שירותי המחסנים למשפחות בצמיחה

טרנד האחסון העצמי במחסן שכור מקובל מאוד בארצות הברית אבל היה פחות מוכר בישראל ● כעת הוא בצמיחה, בעיקר במרכז הארץ

גלי לביאון בוקובזה, באתי אדמוני, עידן חזן, פארק אריאל שרון / צילום: איל יצהר

"כשהגענו היה כאן כלום ושום דבר. רק הר של זבל": ביקור בפארק אריאל שרון

הם עומדים כמו כולם בפקקים וסובלים מהרעש והצפיפות של גוש דן - עד שהם נכנסים לעבודה ופתאום מוקפים בהר ובטבע. ומה לגבי הריח מהעבר המפוקפק של חיריה? ● ביקור בפארק אריאל שרון ● הברזייה

דוד בן אבי ואמיר נחמד / צילום: ניר סלקמן

נאייקס מצילה את און טראק הוותיקה מקריסה - לאחר שכבר החלה בהליכי חדלות פירעון

חברת הפינטק שהונפקה בת"א צפויה להשקיע כ-10 מיליון דולר בהלוואה ורכישת מניות  און טראק ● החברה הפועלת בתחום פתרונות התשלומים הונפקה בנאסד"ק לפני כ-20 שנה

מפעל איסכור / צילום: אייל פישר

הביטול הראשון של 2022: איסכור מושכת את תשקיף ההנפקה בת"א

יצרנית ומשווקת המתכות שבשליטת קרן קדמה קיוותה להנפיק בבורסה לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל, פי 4 מהשווי שבו רכשה את החברה ● בהודעת החברה נמסר כי "אין בכוונת בעלי החברה להתפשר בשווי, נוכח תנאי השוק"

חדירה לפרטיות / צילום: Shutterstock, Sashkin

פרשת NSO: אם איש לא ייתן את הדין, זה יקרה שוב

כל מי שעבד אי-פעם עם אזרחים שברחו ממשטרים דיקטטורים, יודע שהחדירה לפרטיותם היא אחת החוויות הקשות ביותר ● לכן הדרישה התקיפה לחקור את פרשת NSO – לבדוק מי בכירי המשטרה שנתנו את הפקודה, מי השופטים שאישרו זאת כחותמת גומי ומי החוקרים שעשו בחומרים שימוש אסור נוסף - מחויבת בתקיפות

חברות הביטוח עדיין חוגגים על ביטוחי המנהלים הוותיקים / אילוסטרציה: Shutterstock

ותודה להייטקיסטים: בחברות הביטוח עדיין נהנים מרווחי ביטוח המנהלים הישן

חברות הביטוח גובות מהמבוטחים 15% מהרווחים בפוליסות החיסכון ששווקו עד 2004, אשר הניבו אשתקד תשואה ממוצעת של 15.3% • בסך הכול, הן הרוויחו מהמוצר בשנה שעברה כ-3 מיליארד שקל ● וגם: מדוע עובדי הייטק בוחרים דווקא בביטוחי המנהלים

ארז חיימוביץ', שותף בקרן אורבימד ומנהל הפעילות של אורבימד ישראל. כיהן עד עתה כיו''ר החברה / צילום: יח''צ

חברת אימפקט ביו, בוגרת חממת FutuRx, הודיעה על גיוס של 111 מיליון דולר

החברה מפתחת סוג חדש של תאי CAR-T לטיפול בסרטן, שהם בעצם מעין "מחשבים קטנים" בתרופה ● בגיוס הנוכחי השתתפו אורבימד וקרן RMPG, שהוקמה במיוחד כדי להשקיע בחברות בוגרות חממת FutuRX, הייעודית לתחום פיתוח התרופות

נמל אשדוד. השטחים ישמשו את חברת נמלי ישראל לטובת עורף נמל לוגיסטי / צילום: תמר מצפי

חברת נמלי ישראל קיבלה מרמ"י 160 דונם לפיתוח פארק לוגיסטי בנמל אשדוד

ההסכם בין השתיים נחתם מוקדם יותר החודש, ובמסגרתו נקבע כי מתחם רוגוזין ישמש את חברת נמלי ישראל בתמורה לשטחים שמסרה החברה לרמ"י ועיריית אשדוד לבניית שכונת מגורים ופיתוח פארק לכיש

ח''כ מנסור עבאס, יו''ר רע''ם / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ברע"ם חוששים שפרישת נתניהו תוציא אותם מהמשחק

המאבקים בקואליציה, לצד האפשרות שנתניהו יפרוש, מגדילים את ההיתכנות שתקום ממשלת ימין ● במצב כזה, חברי הכנסת הערבים יחזרו לספסלי האופוזיציה לדורות

עו''ד שלמה למברגר / צילום: לשכת עורכי דין

המשנה לפרקליט המדינה בהתייחסות ראשונה להסדר הטיעון: "לא יעלה על הדעת שלא יהיה קלון"

"מבחינת כתב האישום הקיים, וגם מבחינת כל כתב אישום שמדברים על היתכנות להגיע אליו - לא יעלה על הדעת שזה יישאר בלי קלון", אמר היום עו"ד שלמה (מומי) למברגר, המשנה לפרקליט המדינה לעניינים פליליים, בתגובה ראשונה למו"מ המתנהל עם נתניהו ● נתניהו טרם הודיע אם הסכים לתנאים שהציב מנדלבליט

תגלית / צילום: באדיבות תגלית

האם בשורת ההייטק תגיע מבוגרי תגלית ומומחי אקלים?

בעיית כוח האדם בהייטק הובילה את רשות החדשנות לשני מהלכים מעניינים שייצאו לדרך בקרוב ● וגם: סודקסו משקיעה ברכבים חשמליים ● מצנח הזהב ● חדשות טובות ● אירועים ומינויים

המבורגר עם רוטב מנקאי / צילום: אתר החברה

בתוך חצי שנה בלבד עברה הינומן מהנפקה לפי שווי של כ-100 מיליון דולר לחדלות פירעון

החברה, המפתחת מוצרי מזון על בסיס צמח המנקאי, פנתה לביהמ"ש לאחר שצברה חובות של כ-170 מיליון שקל ● אחד מנושיה הגדולים - קיבוץ בארי, שבו היא מגדלת את המנקאי

השותפים בקרן ורטקס / צילום: עומר הכהן

אחרי קפיצה של פי חמישה בשווי, קרן ורטקס מממשת החזקות

קרן ההון סיכון ורטקס מוכרת החזקות ב-160 מיליון דולר מהקרן הרביעית שלה ● לאחר המכירה, עדיין נותרו לה החזקות של 410 מיליון דולר בקרן שהחלה להשקיע ב-2014

ביהמ''ש העליון / צילום: Shutterstock

בג"ץ: הזכות לחשמל היא חוקתית, לא ניתן לנתק חייבים

בית המשפט העליון קבע כי הזכות לחשמל היא זכות חוקתית הקשורה קשר הדוק לזכות לחיים ולבריאות ● חייב את רשות החשמל לתקן את אמות-המידה לניתוקי חשמל בקרב חייבים ולגבות את החוב באמצעים מתונים יותר שאינם כרוכים בניתוק החשמל

מכרה ביטקוין של חברת BitRiver בעיר ברצק ברוסיה / צילום: Reuters, Alexander Ryumin

הבנק המרכזי של רוסיה נגד קריפטו: מקדם איסור כרייה במדינה

הבנק המרכזי של רוסיה פרסם דוח על פיו מטבעות קריפטו וכרייתם מהווים סכנה ברורה לביטחון הפיננסי במדינה ולביטחון האזרחים, וגם גוזלים יותר מדי אנרגיה ● השימוש בקריפטו כאמצעי תשלום כבר נאסר ברוסיה בשנת 2020

הזמן הולך ואוזל? ביידן במסיבת עיתונאים השבוע / צילום: Reuters, KEVIN LAMARQUE

הכלכלה משגשגת ותוכנית הדגל מתפוגגת: ביידן מסכם שנה בתפקיד

בתום שנה בתפקיד, הנשיא יכול להתגאות בצמיחה מרשימה ובאבטלה נמוכה ● אבל האינפלציה מזנקת, הציבור מאוכזב, והדמוקרטים חוששים ממפלה בבחירות לקונגרס ● ובעיקר: הקושי להשיג רוב לתוכניות הכלכליות שלו מרחיק אותו מההבטחה לנשיאות היסטורית

סך הביקוש השנה אמור להגיע ל-99.7 מיליון חביות ביום, כ-200 אלף יותר חביות ביום מהרמה של 2019 / אילוסטרציה: Shutterstock, OH_HO

סוכנות האנרגיה הבינלאומית: הביקוש לנפט ב-2022 יעבור את הרמה שהייתה לפני הקורונה

בסוכנות שמושבה בפריז אומרים שסך הביקוש השנה עשוי להגיע ל-99.7 מיליון חביות ביום