גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

לאחר שבמכרזים האחרונים באזורי הביקוש יזמים בודדים השתלטו על המתחמים, הוחלט ברמ"י לפצל את הקרקעות המשווקות למגרשים מצומצמים יותר ולהגביל את הנתח של כל יזם ● ברמ"י מעריכים שהמהלך יגביר את התחרות בין היזמים, אבל היזמים טוענים שהצעד יביא לתוצאה ההפוכה

מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר
מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החלה בשבועות האחרונים לחלק מתחמי קרקעות למגרשים קטנים יותר, והודיעה כי לא תאפשר מצב שבו יזם אחד ירכוש יותר ממגרש אחד. זאת, במטרה לעודד תחרות על המכרזים ולמנוע מונפול יזמי על המתחמים. מנגד, היזמים טוענים שהגברת התחרות בתחום הבוער גם ככה, תביא לזינוק במחירי הקרקעות.

השינוי חל במספר מכרזים חשובים שנמצאים בימים אלה בעיצומם.נראה כי מכרז ל-1,252 דירות שנסגר באחרונה באזור "עיר היין" באשקלון - היה הראשון לעבוד במתכונת הזו. הוא כבר היה בהליכים עם 3 מתחמי קרקעות, עד שהוקפא למספר שבועות ופורסם במתכונת החדשה עם פי 3 מתחמים.

גם במכרז "שירת הים" היוקרתי בנתניה, שבו משווקות קרקעות ל-895 דירות בקו ראשון לים, קרה דבר דומה. המכרז הוצא בתחילת נובמבר וכלל 4 מתחמי קרקעות בני 212-253 יחידות דיור. לפני כעשרה ימים הקרקע פוצלה ל-9 מתחמים של 65-146 יחידות דיור.

מכרז מעניין אחר מתקיים בצומת סביון, מצפון לכביש 461, בשטח המוניציפלי של יהוד. שם מוצעות למכירה קרקעות ל-732 יחידות דיור. המכרז הוצא במקור ביולי, אך לפני כחודשיים הודיעה רמ"י על דחייתו. כשפרסמה את חוברת המכרז התברר כי היא הגדילה את מספר המתחמים מ-4, שכללו 108-335 יחידות דיור ל-5 שיכללו 54-204 יחידות דיור.

כאמור, פיצול הקרקעות ליותר מתחמים הוא לא השינוי היחיד. "מציע רשאי להגיש הצעה למתחם אחד או יותר (בהצעה אחת בלבד), אך בכל מקרה לא יוכל לזכות ביותר ממתחם אחד מהמתחמים המפורטים... בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות", כותבים בחוברות המכרז של המתחמים שפוצלו. "המציע לא יוכל לקבוע סדר עדיפויות לזכייה במתחמים". שני השינויים הללו נולדו ברמ"י בעקבות התחושה ששוק הקרקעות בישראל "סובל" מריכוזיות כפולה, כך שהיזמים החזקים נהנים גם ממונפול על הקרקעות בכלל וגם ממונפול על המחירים באזורים שלמים.

החשש שאליטה משתלטת על השוק

ברמ"י חושבים שהמכרזים באזורי הביקוש הפכו לנחלתה של קליקה מצומצמת של יזמים, שיכולה לעמוד במחירי הקרקעות הגבוהים, שבשיאם מגיעים למיליארד שקל ויותר. השיא נקבע במכרזי שדה דב באוגוסט האחרון. המכרזים הללו, ל-1,574 דירות, הסתכמו בכמעט 4.5 מיליארד שקל שהציעו החברות הזוכות - פי שישה וחצי ממחירי המינימום של רמ"י. מחיר קרקע ליחידת דיור במסגרת המכרזים הללו הגיע לכ-2.8 מיליון שקל, מה שמנבא מחירי דירות סופיים של 5 מיליון שקל ויותר (לא כולל דיור בר השגה ודירות קטנות שיוקמו במסגרת הפרויקטים).

מונפול שמתגלגל בסוף על הרוכשים

רמ"י ראתה תמרורי אזהרה אחרים במכרזים בינואר וביוני השנה ברמת השרון. ביוני נסגרו שישה מכרזים ל-907 יחידות דיור, והמחירים שהציעו היזמים הזוכים לרמ"י היו נמוכים בהרבה מאלה ששולמו בשדה דב (נעו בין 168 ל-365 מיליון שקל), אבל המתחמים ששווקו היו גם קטנים בהרבה. באותם מכרזים מצאו ברמ"י שתי בעיות. הראשונה: המחיר הממוצע ליחידת דיור בקרקע הגיע במכרזים הללו ל-2.3 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל שהתקבל במכרזים שנערכו בינואר. ההפרש הזה של כ-20% במחירי הקרקע, שהיזמים היו מוכנים לשלם, אמור להיות מתורגם בסופו של דבר לעלייה נוספת של כ-10% במחירי הדירות בשכונה החדשה ובסביבתה - ואכן אנשי נדל"ן מדווחים כי עליות מחירים משמעותיות כבר נרשמו, באותו המקום שבאזור נווה גן.

בעיה שנייה שמצאו ברמ"י, ואולי מתקשרת לזו הראשונה, הייתה זהות הזוכים במכרזים: מתוך 6 מכרזים שהתקיימו ביוני, זכתה חברת ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר ב-5, כשותפה של חברות שונות. מצב זה, שבו יזם שולט כמעט על כל המתחם היוקרתי, יכול להסביר גם את המחירים הגבוהים שבהם הוא נקב על הקרקעות - מי שישלם בסוף יהיו הרוכשים.

 

התמונה הכוללת שהצטיירה ברמ"י היא שנוצרה ריכוזיות של שוק הקרקעות שבסופו של יום תתגלגל על רוכשי הדירות. "המכרז ברמת השרון, שבו ישראל קנדה זכתה כמעט בכל המכרזים, היה אור אדום. במיוחד אחרי שהם אמרו, שכל מי שרוצה לקנות דירה ברמת השרון, צריך לעבור דרכם", אומר מנהל אגף שיווק ברמ"י, ניסים אברהם. "אנחנו לא חושבים שזה נכון. אנחנו מנסים לפצל למקסימום את המתחמים ולאפשר לקבלנים קטנים וגדולים להתמודד ורוצים למנוע מצב שגוף אחד ישתלט על השטח ויצור שם סוג של שוק משני".

לפנות את הדרך ליזמים קטנים

ואלה בדיוק התרופות שרמ"י הכניסה באחרונה למכרזים הגדולים: התרופה הראשונה - חלוקת מתחמי הקרקע לחלקים קטנים יותר, כדי להוזיל את מחירי הקרקע ולאפשר גם ליזמים שאינם משתייכים ל"קליקה" להתמודד במכרזים; והשנייה - לא לאפשר ליזם לזכות ביותר ממכרז אחד, כך שתהיה תחרות על המחירים באזור.

"בעתיד, כשתלך לקנות דירה ב'שירת הים' בנתניה, תהיה לך אפשרות לקנות דירה מ-9 קבלנים שיריבו על הכסף שלך, ולא מיזם אחד או שניים", מסביר אברהם. "אנחנו חושבים שהתחרות הזו שאנו מייצרים טובה יותר למשק".

ועניין חשוב אחר: מרגע שבכל מתחם תתפתח תחרות, יזם לא יוכל לתכנן את שיווק הפרויקט לפי שיקולי הרווח שלו. אברהם מעריך: "המימושים של הפרויקטים יהיו מהירים יותר, משום שכשיזם אחד שולט במתחם, הוא יכול לחלק את הפרויקט למספר שלבים ולשווק לפי הנוחות שלו; כשמספר יזמים מתחרים ביניהם - הם יקדמו את הפרויקטים במקביל"

לדבריו, אחת מההשלכות של הצעד הזה היא ירידה בהכנסות של רמ"י. המגבלה על מספר הזכיות, תביא לכך שהצעות גבוהות יותר על הקרקע ייפסלו, אם הן מגיעות מאותו היזם. אברהם אומר כי ברמ"י מוכנים לשאת בתוצאות.

פועל יוצא אחר של ההחלטה הזו הוא שאם יזם ניגש במקביל ל-3 מכרזים במתחם אחד, ואין לו מתחרים - הוא יוכרז כזוכה על מתחם אחד בעוד ששני המכרזים האחרים יבוטלו והקרקעות ישווקו במועד מאוחר יותר, כשהוא עצמו לא יוכל להגיש להם הצעות.

"מסלול מתוחכם לספסרות בקרקע"

לא כולם מברכים על הצעדים הללו ויש יזמים שסבורים, שהמהלך דווקא יתרום לעליות מחירים. "אם אתה ניגש למתחם שעליו מתקיימים 4-5 מכרזים, אתה יכול לגשת לכולם, אבל רמ"י תקבע, באיזה מכרז זכית. עד היום, יזם היה ניגש לכל המכרזים, ומגיש הצעות נמוכות יותר בממוצע, מחשש שיזכה בכל המכרזים ולא יוכל לעמוד במחיר הכולל. היום, כשהוא ניגש לאותם מכרזים, הוא יתן את ההצעות הגבוהות ביותר שהוא יכול, כי הוא יודע שאם יזכה, זה יקרה רק במכרז אחד. לכן הוא ירגיש חופשי יותר להעלות את המחיר שהוא מציע, ובעקבות זאת את מחירי הדירות", מסביר לנו יזם בתחום הבנייה.

"הם בטח אמרו לעצמם, שהם לא רוצים שיזם אחד ישלוט בקרקע מדינה וינהל שם את מחירי הדירות, אבל הם גורמים ליזמים לשלם הרבה יותר כסף עבור קרקע ליחידות דיור. זה שהם אומרים שהם מוכנים להפסיד כסף על המתחמים זה יפה מאוד, אבל מה שאני רואה כאן זה מסלול מתוחכם של סיפסור בקרקע, שיביא לרמ"י תקבולים הרבה יותר גבוהים. לכן כל התדמית הזו של 'רובין הוד' שמגיע לעזור לקבלנים הקטנים ולצרכנים - ממש לא נכונה, כי כולם ישלמו יותר על הדירות".

עוד כתבות

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד