גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

לאחר שבמכרזים האחרונים באזורי הביקוש יזמים בודדים השתלטו על המתחמים, הוחלט ברמ"י לפצל את הקרקעות המשווקות למגרשים מצומצמים יותר ולהגביל את הנתח של כל יזם ● ברמ"י מעריכים שהמהלך יגביר את התחרות בין היזמים, אבל היזמים טוענים שהצעד יביא לתוצאה ההפוכה

מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר
מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החלה בשבועות האחרונים לחלק מתחמי קרקעות למגרשים קטנים יותר, והודיעה כי לא תאפשר מצב שבו יזם אחד ירכוש יותר ממגרש אחד. זאת, במטרה לעודד תחרות על המכרזים ולמנוע מונפול יזמי על המתחמים. מנגד, היזמים טוענים שהגברת התחרות בתחום הבוער גם ככה, תביא לזינוק במחירי הקרקעות.

השינוי חל במספר מכרזים חשובים שנמצאים בימים אלה בעיצומם.נראה כי מכרז ל-1,252 דירות שנסגר באחרונה באזור "עיר היין" באשקלון - היה הראשון לעבוד במתכונת הזו. הוא כבר היה בהליכים עם 3 מתחמי קרקעות, עד שהוקפא למספר שבועות ופורסם במתכונת החדשה עם פי 3 מתחמים.

גם במכרז "שירת הים" היוקרתי בנתניה, שבו משווקות קרקעות ל-895 דירות בקו ראשון לים, קרה דבר דומה. המכרז הוצא בתחילת נובמבר וכלל 4 מתחמי קרקעות בני 212-253 יחידות דיור. לפני כעשרה ימים הקרקע פוצלה ל-9 מתחמים של 65-146 יחידות דיור.

מכרז מעניין אחר מתקיים בצומת סביון, מצפון לכביש 461, בשטח המוניציפלי של יהוד. שם מוצעות למכירה קרקעות ל-732 יחידות דיור. המכרז הוצא במקור ביולי, אך לפני כחודשיים הודיעה רמ"י על דחייתו. כשפרסמה את חוברת המכרז התברר כי היא הגדילה את מספר המתחמים מ-4, שכללו 108-335 יחידות דיור ל-5 שיכללו 54-204 יחידות דיור.

כאמור, פיצול הקרקעות ליותר מתחמים הוא לא השינוי היחיד. "מציע רשאי להגיש הצעה למתחם אחד או יותר (בהצעה אחת בלבד), אך בכל מקרה לא יוכל לזכות ביותר ממתחם אחד מהמתחמים המפורטים... בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות", כותבים בחוברות המכרז של המתחמים שפוצלו. "המציע לא יוכל לקבוע סדר עדיפויות לזכייה במתחמים". שני השינויים הללו נולדו ברמ"י בעקבות התחושה ששוק הקרקעות בישראל "סובל" מריכוזיות כפולה, כך שהיזמים החזקים נהנים גם ממונפול על הקרקעות בכלל וגם ממונפול על המחירים באזורים שלמים.

החשש שאליטה משתלטת על השוק

ברמ"י חושבים שהמכרזים באזורי הביקוש הפכו לנחלתה של קליקה מצומצמת של יזמים, שיכולה לעמוד במחירי הקרקעות הגבוהים, שבשיאם מגיעים למיליארד שקל ויותר. השיא נקבע במכרזי שדה דב באוגוסט האחרון. המכרזים הללו, ל-1,574 דירות, הסתכמו בכמעט 4.5 מיליארד שקל שהציעו החברות הזוכות - פי שישה וחצי ממחירי המינימום של רמ"י. מחיר קרקע ליחידת דיור במסגרת המכרזים הללו הגיע לכ-2.8 מיליון שקל, מה שמנבא מחירי דירות סופיים של 5 מיליון שקל ויותר (לא כולל דיור בר השגה ודירות קטנות שיוקמו במסגרת הפרויקטים).

מונפול שמתגלגל בסוף על הרוכשים

רמ"י ראתה תמרורי אזהרה אחרים במכרזים בינואר וביוני השנה ברמת השרון. ביוני נסגרו שישה מכרזים ל-907 יחידות דיור, והמחירים שהציעו היזמים הזוכים לרמ"י היו נמוכים בהרבה מאלה ששולמו בשדה דב (נעו בין 168 ל-365 מיליון שקל), אבל המתחמים ששווקו היו גם קטנים בהרבה. באותם מכרזים מצאו ברמ"י שתי בעיות. הראשונה: המחיר הממוצע ליחידת דיור בקרקע הגיע במכרזים הללו ל-2.3 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל שהתקבל במכרזים שנערכו בינואר. ההפרש הזה של כ-20% במחירי הקרקע, שהיזמים היו מוכנים לשלם, אמור להיות מתורגם בסופו של דבר לעלייה נוספת של כ-10% במחירי הדירות בשכונה החדשה ובסביבתה - ואכן אנשי נדל"ן מדווחים כי עליות מחירים משמעותיות כבר נרשמו, באותו המקום שבאזור נווה גן.

בעיה שנייה שמצאו ברמ"י, ואולי מתקשרת לזו הראשונה, הייתה זהות הזוכים במכרזים: מתוך 6 מכרזים שהתקיימו ביוני, זכתה חברת ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר ב-5, כשותפה של חברות שונות. מצב זה, שבו יזם שולט כמעט על כל המתחם היוקרתי, יכול להסביר גם את המחירים הגבוהים שבהם הוא נקב על הקרקעות - מי שישלם בסוף יהיו הרוכשים.

 

התמונה הכוללת שהצטיירה ברמ"י היא שנוצרה ריכוזיות של שוק הקרקעות שבסופו של יום תתגלגל על רוכשי הדירות. "המכרז ברמת השרון, שבו ישראל קנדה זכתה כמעט בכל המכרזים, היה אור אדום. במיוחד אחרי שהם אמרו, שכל מי שרוצה לקנות דירה ברמת השרון, צריך לעבור דרכם", אומר מנהל אגף שיווק ברמ"י, ניסים אברהם. "אנחנו לא חושבים שזה נכון. אנחנו מנסים לפצל למקסימום את המתחמים ולאפשר לקבלנים קטנים וגדולים להתמודד ורוצים למנוע מצב שגוף אחד ישתלט על השטח ויצור שם סוג של שוק משני".

לפנות את הדרך ליזמים קטנים

ואלה בדיוק התרופות שרמ"י הכניסה באחרונה למכרזים הגדולים: התרופה הראשונה - חלוקת מתחמי הקרקע לחלקים קטנים יותר, כדי להוזיל את מחירי הקרקע ולאפשר גם ליזמים שאינם משתייכים ל"קליקה" להתמודד במכרזים; והשנייה - לא לאפשר ליזם לזכות ביותר ממכרז אחד, כך שתהיה תחרות על המחירים באזור.

"בעתיד, כשתלך לקנות דירה ב'שירת הים' בנתניה, תהיה לך אפשרות לקנות דירה מ-9 קבלנים שיריבו על הכסף שלך, ולא מיזם אחד או שניים", מסביר אברהם. "אנחנו חושבים שהתחרות הזו שאנו מייצרים טובה יותר למשק".

ועניין חשוב אחר: מרגע שבכל מתחם תתפתח תחרות, יזם לא יוכל לתכנן את שיווק הפרויקט לפי שיקולי הרווח שלו. אברהם מעריך: "המימושים של הפרויקטים יהיו מהירים יותר, משום שכשיזם אחד שולט במתחם, הוא יכול לחלק את הפרויקט למספר שלבים ולשווק לפי הנוחות שלו; כשמספר יזמים מתחרים ביניהם - הם יקדמו את הפרויקטים במקביל"

לדבריו, אחת מההשלכות של הצעד הזה היא ירידה בהכנסות של רמ"י. המגבלה על מספר הזכיות, תביא לכך שהצעות גבוהות יותר על הקרקע ייפסלו, אם הן מגיעות מאותו היזם. אברהם אומר כי ברמ"י מוכנים לשאת בתוצאות.

פועל יוצא אחר של ההחלטה הזו הוא שאם יזם ניגש במקביל ל-3 מכרזים במתחם אחד, ואין לו מתחרים - הוא יוכרז כזוכה על מתחם אחד בעוד ששני המכרזים האחרים יבוטלו והקרקעות ישווקו במועד מאוחר יותר, כשהוא עצמו לא יוכל להגיש להם הצעות.

"מסלול מתוחכם לספסרות בקרקע"

לא כולם מברכים על הצעדים הללו ויש יזמים שסבורים, שהמהלך דווקא יתרום לעליות מחירים. "אם אתה ניגש למתחם שעליו מתקיימים 4-5 מכרזים, אתה יכול לגשת לכולם, אבל רמ"י תקבע, באיזה מכרז זכית. עד היום, יזם היה ניגש לכל המכרזים, ומגיש הצעות נמוכות יותר בממוצע, מחשש שיזכה בכל המכרזים ולא יוכל לעמוד במחיר הכולל. היום, כשהוא ניגש לאותם מכרזים, הוא יתן את ההצעות הגבוהות ביותר שהוא יכול, כי הוא יודע שאם יזכה, זה יקרה רק במכרז אחד. לכן הוא ירגיש חופשי יותר להעלות את המחיר שהוא מציע, ובעקבות זאת את מחירי הדירות", מסביר לנו יזם בתחום הבנייה.

"הם בטח אמרו לעצמם, שהם לא רוצים שיזם אחד ישלוט בקרקע מדינה וינהל שם את מחירי הדירות, אבל הם גורמים ליזמים לשלם הרבה יותר כסף עבור קרקע ליחידות דיור. זה שהם אומרים שהם מוכנים להפסיד כסף על המתחמים זה יפה מאוד, אבל מה שאני רואה כאן זה מסלול מתוחכם של סיפסור בקרקע, שיביא לרמ"י תקבולים הרבה יותר גבוהים. לכן כל התדמית הזו של 'רובין הוד' שמגיע לעזור לקבלנים הקטנים ולצרכנים - ממש לא נכונה, כי כולם ישלמו יותר על הדירות".

עוד כתבות

ארגז הלחם / צילום: שני בריל

מושב קטן בלב השרון שמרגיש כמו עיירה ציורית בניו אינגלנד

יום של יופי וטוב טעם ביישוב עין ורד: קפה מצוין ומאפה אגדי אצל אופה הכפר, חנות עיצוב יפה כמו מוזיאון קטן, סטודיו ליצירת טקסטיל מעלים ובוסתן סודי ● חגית אברון תופרת יום

עבודות באיילון צפון לקראת פתיחת מקטע חדש של נתיב פלוס בחמישי הבא / צילום: סיוון שחור, ענבה, לע''מ

החל מהשבוע הבא: נתיב פלוס מתרחב למקטע חדש בנתיבי איילון

המקטע החדש יתווסף על איילון צפון ובכך ישלים 15 ק"מ רצופים של נתיבי העדפה לנת"צ ● הבעיה העיקרית בפרויקט היא האכיפה על מספר האנשים ברכב, שמוטלת כרגע על יחידת האופנוענים של המשטרה

חצי שעה של השראה עם ערן גפן. ראיון עם סר רונלד כהן / צילום: איל יצהר, מנחם רייס

מהילדות במצרים דרך הכסף הגדול ועד להשקעות האימפקט: שיחה עם סר רונלד כהן

סר רונלד כהן הוא אבי ההון-סיכון באנגליה ומייסד קרן אייפקס ● אבל בגיל 60 הוא עזב הכל ועבר להתמקד בהשקעות אימפקט, כשאף אחד מסביב לא הבין על מה הוא מדבר ● עכשיו הוא מסביר איך מודדים השפעה על העולם, ומבטיח: "מי שיעשה טוב, גם ירוויח יותר" ● חצי שעה של השראה

הקטע האחרון בנחל, שנשפך לירדן, אותו עושים על גבי מזרוני ים / צילום: אורלי גנוסר

טיול במים הקפואים של הפשרת השלגים לאורך הבניאס

טרק לא קצר לאורך נחל חרמון עם המון צל ועצירות לטבילה במים צוננים ● את הקטע האחרון עוברים בציפה על מזרוני ים

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Reuters, Graeme Jennings

הפרוטוקולים מאחורי החלטת הריבית של הפדרל ריזרב נחשפו: "האינפלציה תחזור לרמה של 2%"

אמש פורסמו הפרוטוקולים מישיבת החלטת הריבית האחרונה של הבנק המרכזי בארה"ב, והאינפלציה הייתה הנושא החם ● השוק מתמחר העלאת ריבית מתונה יותר, של 50 נקודות, בפגישה הקרובה בספטמבר

משמאל לימין: מייסדי GrowthSpace דן טרנר, יצחק קידר, עומר גלס / צילום: כנרת ריפקינד

הסטארט-אפ הזה רואה את ההתייעלות של החברות מבפנים - עכשיו הוא מגייס מיליונים

אחרי ששיבש את תחום עיצוב הפנים, התיירות העסקית והפודקאסטים עם השקעותיו, מבקש המשקיע הסדרתי אורן זאב לשבש את ענף הייעוץ והפיתוח הארגוני עם הובלת סיבוב השקעה בן 25 מיליון דולר בסטארט-אפ הישראלי גרות׳ ספייס, שמסייע לתאגידי ענק להתייעל לקראת ההאטה הכלכלית

מתקן מקורות / צילום: בר - אל

זינוק של 25% בהזרמת המים מישראל לירדן ולרשות הפלסטינית

לפי הדוחות הכספיים של חברת מקורות, כ-12% מצריכת המים בחציון הראשון של השנה הייתה מעבר לגבול ● השינוי נובע ממחסור מים כבד בירדן. כתוצאה מהסכמי אברהם תשלש ישראל את האספקה לממלכה ההאשמית ● במקביל, צריכת המים בישראל דווקא ירדה בגלל המגזר החקלאי ● מקורות סיימה את החציון עם רווח של 140 מיליון שקל

פסק דין / צילום: Shutterstock

השכנה מכרה את הגג, ואז טענה שההסכם עושק: מה קבע בית המשפט?

בית המשפט קבע: ביטול חוזה בגין עושק אפשרי רק כשמתקיימות כל יסודות עילת העושק

שילוט חוצות ברמת החייל. ב־2021 לגיוס עובדים בפלייטיקה. ב־2022 - מבצעים בחברת אמירים / צילום: איל יצהר, שלומי יוסף

לאן נעלם הטרנד הלוהט של ענף ההייטק בשנת 2021

מופעי הראווה של שילוט החוצות לגיוס עובדים הולכים ונעלמים בחסות המשבר בענף ● "יותר מדי חברות דאגו לאופן בו הן ייתפסו מבחוץ ויצאו עם קמפיינים הנוגעים לכיבוד העובדים. עכשיו הן מפנימות שזו לא הדרך" ● הצצה לגלגול העדכני והבוגר של מיתוג המעסיק ● מדד המותגים 2022

מי הוא מנכ״ל קבוצת הענק שכולם דיברו עליו השבוע?

הבחור שהחליט להעביר יום בבונקר גרעיני ברוסיה, העונה השלישית של "אמת או חובה", תוכנית הפורנו שמיועדת לבני נוער והחדש של נועה קירל ● על מה כולם דיברו השבוע

המשבר באוקראינה והיחסים עם סין: לאן צועדת הדיפלומטיה הישראלית? / צילום: AP, reuters ,shutterstock קובי גדעון-לע''מ, גיל אליהו-הארץ

מלחמת אוקראינה והיחסים עם סין: לאן צועדת הדיפלומטיה הישראלית?

התזוזות הפוליטיות ברחבי העולם מחייבות את ישראל לזהירות ביחסי החוץ שלה ● במי לתמוך בזמן משברים, מתי הערכים חשובים יותר מהאינטרסים ולאן הולכות הדמוקרטיות המערביות? ● יואב קרני מנתח

ראובן הריסון (מימין) ורובי כיטוב, מייסדי חברת תופין (Tufin), בבורסת ניו יורק / צילום: יח''צ / צילום: יח''צ

הקיצוצים מגיעים לסייבר: תופין מפטרת 55 עובדים

חברת הסייבר הוותיקה תופין יצאה למהלך קיצוצים במסגרתו פיטרה 55 עובדים, 25 מתוכם בישראל ● החברה הודיעה בחודש אפריל על כוונתה להימכר לחברת השקעות אמריקאית בתמורה ל-570 מיליון דולר ● מתופין נמסר: "אנו נפרדים בצער מאנשים נהדרים שתרמו רבות לחברה"

זינוק במדד תשומות הבנייה / צילום: Shutterstock

מדד תשומות הבנייה כבר עלה למשק 9 מיליארד שקל השנה. לשלושה מומחי מימון יש פתרון

מרוכשי דירה חדשה ועד הקבלנים: זינוק מדד תשומות הבנייה משפיע על כל שרשרת הייצור ● לממשלה יש יכולת ומוטיבציה להתערב, כפי שעשתה בעבר בשוק המט"ח - אז למה היא לא עושה את זה? ● שלושה מומחי מימון מובילים מציעים פתרון במאמר מיוחד לגלובס

הבורסה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

הבורסה ננעלה בעליות בהובלת מניות הבנקים; אילקס מדיקל צנחה ב-20%

מדד ת"א 35 טיפס ב-1% והתקרב לשיא, מדד ת"א 90 עלה ב-1.2% ומדד הבנקים קפץ ב-3% ● עליות חדות רשמו קבוצת דלק, טוב גאם, נקסט ג'ן, נאייקס וקרסו מוטורס ● נייס צנחה ב-4% לאחר הדוחות

אורי לייזרוביץ' ונועה קולר בקמפיין דנונה של שטראוס / צילום: צילום מסך

דווקא השופטת הקשוחה אסטלה הופכת את הפרסומת של דנונה לאהובה ביותר

תוכניות הריאליטי בייק אוף ורוקדים עם כוכבים כבר מזמן לא באוויר, אך הצופים עדיין אוהבים את הקונדיטורית הרצינית - כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● בלי כוכבי קופה ראשית אבל עם השקעה כספית גבוהה, בזק מתמקמת במרכז הטבלה

קובץ Word / צילום: Shutterstock

הטריקים שאתם חייבים להכיר כדי להקל את העבודה עם Word

האם אפשר להכתיב טקסט לוורד, מה עושים כדי שטקסט מועתק ומודבק לא יהרוס את המסמך, כיצד ממירים קבצי PDF בקלות, ואיך אפשר לשחזר קובץ שלא נשמר?

וול סטריט, ניו יורק. עדיין בשוק דובי? / צילום: Shutterstock

נעילה מעורבת בוול סטריט; צים קפצה ב-7.4%, טבע ב-3.3%

בורסות אירופה ננעלו בעליות קלות ● הבנק המרכזי בטורקיה הוריד בהפתעה את הריבית מ-14% ל-13% ● החוזים על הנפט עלו בכ-3%

בית קולנוע של סינוורלד בלונדון / צילום: Associated Press, Alastair Grant

ענקית הקולנוע של משפחת גרדינגר עומדת לפשוט את הרגל

חברת סינוורלד (Cineworld), רשת בתי הקולנוע השנייה בגודלה בעולם, מתכוננת להגיש בקשה לפשיטת רגל ● החוב של החברה עמד בסוף השנה שעברה על 8.9 מיליארד דולר ● החברה הודיעה כי היא מנהלת מגעים בנוגע למימון פוטנציאלי או על ארגון מחדש

תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר. מה יקרה למחירים?

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● בחודש ינואר הקרוב צפויה להתעדכן תקרת הפטור ממס על השכרת דירה, בהתאם לעלייה במדד המחירים לצרכן • האם זה יגרום לגל נוסף של עליות? מומחי מיסוי מציעים כמה תרחישים

וולבו C40 P8 חשמלית / צילום: יח''צ

הקרוס-אובר החשמלי של וולבו מציג יכולת מפתיעה ותג מחיר של 310 אלף שקל

הקרוס־אובר החשמלי שובר את העיצוב השמרני של וולבו השוודית ● תא הנוסעים והביצועים איכותיים, אך השימוש במזגן בישראל מאתגר את אורך חיי הסוללה