בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky
חברת נכסים ובניין מבצעת שני מהלכים משמעותיים למימוש נכסיה הפרטיים, שצפויים להניב לה תזרים מזומנים כולל (נטו) של כ-1.5 מיליארד שקל. החברה, בשליטת דיסקונט השקעות (דסק"ש), דיווחה כי חתמה על הסכם למכירת מגדל HSBC בניו יורק לידי חברת Innovo Property Group (IPG), ובעסקה אחרת חתמה על הסכם למכירת "בית נכסים" בת"א לידיהן של החברות דלק נכסים ואזורים.
העסקה הגדולה והמרכזית בין השתיים היא למכירת מגדל HSBC תמורת 855 מיליון דולר (2.7 מיליארד שקל). מדובר בנכס שנרכש על ידי נכסים ובניין והחברה האחות כור באפריל 2010, מידי בנק HSBC תמורת סכום של 353 מיליון דולר. מחיר העסקה שיקף אז את מצב השוק בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, והיא נחשבת מאז לאחת ההצלחות הגדולות של בעל השליטה בדסק"ש באותה עת, נוחי דנקנר.
המחיר הנמוך יחסית שבו נרכש הבניין שיקף אז את קריסת מחירי המשרדים בניו יורק ואת רצונם של הבנקים הגדולים להיפטר מנכסים ריאליים, לצורך שיפור נזילותם. שנה וחצי לאחר מכן רכשה נכסים ובניין את חלקה של כור במגדל לפי שווי של כ-480 מיליון דולר, וזאת לאחר שגם כור עצמה נקלעה לקשיים פיננסיים.
כעת, בתום הליך תחרותי שניהלה, התקשרה נכסים ובניין ביום ה' האחרון בהסכם למכירת המגדל הממוקם בשדרה החמישית בלב מנהטן, בסמוך לספריה הציבורית של ניו יורק, ומתנשא לגובה של 30 קומות בשטח של כ-80 אלף מ"ר ובתפוסה של 99%. חלקו הצפוני של הבניין, המיועד לשימור, הוקם בשנים 1901-1902. לצורך ביצוע המכירה, התקשרה נכסים ובניין עם Eastdil, בנקאי השקעות נדל"ן, אשר ריכז את הליך שיווק המגדל.
עמלה של כ-45 מיליון שקל לאחים שימל
הרוכשת בעסקה, IPG, הוקמה בידי אנדרו צ'אנג בשנת 2015, ומתמקדת ברכישה וניהול של נכסים במטרופולין הגדול של ניו יורק, שם גם ממוקמים משרדיה הראשיים. צ'אנג שימש קודם לכן במשך 10 שנים כשותף בקרן הנדל"ן האמריקאית קרלייל, ובמסגרת תפקידו זה היה אחראי על השקעת הון בסך 1.2 מיליארד דולר בנדל"ן בעיר ניו יורק.
בהתאם להוראותיו של הסכם המכר הפקידה הרוכשת בידי נאמן, על חשבון התמורה, פיקדון קשיח (בלתי ניתן להשבה) בסך 30 מיליון דולר. מועד השלמת העסקה נקבע ל-1 באפריל 2022, כאשר לרוכשת קיימת אפשרות להקדימו, או לחילופין לדחות את מועד ההשלמה בשתי תקופות בנות 30 ימים כל אחת. זאת בתמורה להגדלת הפיקדון הקשיח ב-5 מיליון דולר בגין כל הארכה.
בכפוף להשלמת העסקה, צפוי לנכסים ובניין תזרים מזומנים נטו בסך של כ-343 מיליון דולר (כ-1.1 מיליארד שקל), וזאת לאחר פירעון ההלוואה הבנקאית על הנכס, שיתרתה מסתכמת כיום ב-378 מיליון דולר, וכן תשלומים נוספים.
תשלומים אלו כוללים מסים, עלויות, היטלי מכירה, וכן תשלום עמלה של כ-45 מיליון שקל לחברת רוק ריל (Rock Real) של האחים ג'קי ומארק שימל, שהיו שותפיו של נוחי דנקנר בחברה הפרטית גנדן, שבאמצעותה שלט בזמנו בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש, וכיהנו כדירקטורים בחברות בקבוצה.
מדובר על עמלה של 6% מהרווח שנוצר לנכסים ובניין ממכירת הבניין, לאחר זקיפת העלויות השונות שמעבר למחירי הקנייה והמכירה. במקור, קבע ההסכם כי האחים שימל יהיו זכאים לעמלה של 12% מרווחי מכירת המגדל, מאחר שתיווכו בעסקה לרכישתו.
אולם עמלה זו נחתכה במחצית בתום הליך בוררות שניהלו הצדדים, ואשר בו נקבע כי ההסכם המקורי בין הצדדים (שנחתם בשנת 2009) פקע בתום שלוש שנים מחתימתו. הסיבה לכך היא שההסכם שעליו חתמו האחים שימל עם נכסים ובניין לא אושר מחדש מדי שלוש שנים, כפי שדורש חוק החברות.
הפסד נטו של כ-45 מיליון דולר
נכון לסוף ספטמבר 2021, הציגה נכסים ובניין את מגדל HSBC בספריה לפי שווי של 864, מיליון דולר. מכירתו ב-855 מיליון דולר בלבד, בתוספות עלויות המכירה השונות, צפויה להסב לנכסים ובניין הפסד נטו של כ-45 מיליון דולר.
לדברי החברה, ההכנסות נטו מפעילות המגדל החל ממועד חתימת הסכם המכירה ועד מועד השלמת העסקה, שמוערכות בסך של כ-7 מיליון דולר, ייזקפו לטובתה. עוד ציינה החברה, כי היא בוחנת את פירוק החברות הבנות שהקימה בארה"ב לצורך ההחזקה במגדל.
ההשקעה בחברות האמריקאיות הללו כוללת יתרת קרן תרגום של פעילות חוץ בחובה, שיתרתה ליום 30 בספטמבר 2021 היא 242 מיליון שקל. כך, שפירוק החברות האמריקאיות ייזקף כהפסד בדוח הרווח-והפסד של החברה, חלקו ברבעון הרביעי של 2021 וחלקו במועד ההשלמה, אולם ללא השפעה על יתרת ההון המיוחס לבעלי החברה.
מימוש נכס בתל אביב תמורת 390 מיליון שקל
במקביל לכך, דיווחה כאמור נכסים ובניין כי בתום הליך תחרותי שקיימה, היא התקשרה בהסכם למכירת מלוא זכויות הבעלות שלה ב"בית נכסים" בת"א, תמורת 390 מיליון שקל לאזורים ודלק נכסים. על הנכס לא רובצת הלוואה ולכן תזרים המזומנים הנובע מהמכירה יהיה בסכום זהה.
בהתאם להסכם, תשלום ראשון בסך 117 מיליון שקל שולם בעת החתימה, והתשלום השני בסך של 273 מיליון שקל יועבר עד למועד מסירת הנכס, בתום 90 יום ממועד החתימה. לדברי נכסים ובניין תניב לה המכירה רווח נטו של כ 282 מיליון שקל, שיירשם ברבעון הרביעי של 2021.
בית נכסים ממוקם על קרקע בשטח של כ-3.87 דונם ברח' המסגר 41-43 בת"א. בהתאם לתוכנית המתאר של ת"א/5000, בכוונת אזורים ודלק נכסים להקים במתחם מגדל בן 40 קומות בשימוש מעורב של שטחי מסחר, תעסוקה ומגורים בשטח כולל של 37 אלף מ"ר. בנוסף יפעלו השתיים להגדלת זכויות הבנייה עד לכ-50 אלף מ"ר.
סך ההשקעה המוערכת בפרויקט היא כ-900 מיליון שקל וכוללת את תמורת הרכישה ומס הרכישה. על הקרקע בנוי כיום מבנה תעשייה ומסחר בשטח עילי כולל של כ-7,800 מ"ר (מעל ל-2 קומות חניה), המניב 6.7 מיליון שקל בשנה. הכנסה זו תאפשר את מימון הקרקע בתקופת התכנון.
חברת אזורים נמצאת בשליטת הרשי פרידמן, ואילו חברת דלק נכסים נמצאת בבעלות להב אל.אר (40%), אורי מנצור (35%) וקבוצת דלק (25%). דלק נכסים מחזיקה בנכסי הנדל"ן של חברת דלק ישראל (בעיקר תחנות דלק), ובאחרונה חתמה עם אזורים על שיתוף פעולה בפיתוח נכסים אלו וברכישת נכסים נוספים.
מנכ"ל דסק"ש ונכסים ובניין, דורון כהן, מסר כי מדובר בשתי עסקאות למימוש נכסים משמעותיים, אשר "מתבצעות לאחר ניהול מו״מ תחרותי ועבודת מטה מאומצת של הנהלת החברה, מנהל הפעילות בארה״ב, אלי אלפנט, ומנכ״ל נווה גד אבי רוזן".
עוד הדגיש כהן, כי "ההנהלה פועלת במרץ ליישם את החלטת הדירקטוריון למקד את עסקי החברה בנכסים מניבים בישראל. אנחנו ממשיכים במדיניות ובוחנים אפשרות למימוש נכסים נוספים בארה״ב ובארץ, ביניהם פרויקט הטיבולי בלאס וגאס. מימוש הנכסים מגדיל את נזילות החברה, ומאפשר לה מרחב שיקול דעת בין הקטנת החוב לבין הגדלת ההחזקות בפעילות הליבה".