גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נכסים ובניין מוכרת את מגדל HSBC: מי המתווכים שיגזרו עמלה של 45 מיליון שקל?

הבניין בניו יורק, שנרכש במחיר ששיקף את המשבר הפיננסי העולמי, נמכר כעת לחברת השקעות אמריקאית, בעסקה שתניב לנכסים ובניין תזרים של 1.1 מיליארד שקל ● מימוש נוסף לחברה בת"א - מוכרת את "בית נכסים" לאזורים ודלק נכסים תמורת 390 מיליון שקל ● האחים ג'קי ומארק שימל יזכו לעמלה שמנה על תיווך העסקה

בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky
בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky

חברת נכסים ובניין מבצעת שני מהלכים משמעותיים למימוש נכסיה הפרטיים, שצפויים להניב לה תזרים מזומנים כולל (נטו) של כ-1.5 מיליארד שקל. החברה, בשליטת דיסקונט השקעות (דסק"ש), דיווחה כי חתמה על הסכם למכירת מגדל HSBC בניו יורק לידי חברת Innovo Property Group (IPG), ובעסקה אחרת חתמה על הסכם למכירת "בית נכסים" בת"א לידיהן של החברות דלק נכסים ואזורים.

העסקה הגדולה והמרכזית בין השתיים היא למכירת מגדל HSBC תמורת 855 מיליון דולר (2.7 מיליארד שקל). מדובר בנכס שנרכש על ידי נכסים ובניין והחברה האחות כור באפריל 2010, מידי בנק HSBC תמורת סכום של 353 מיליון דולר. מחיר העסקה שיקף אז את מצב השוק בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, והיא נחשבת מאז לאחת ההצלחות הגדולות של בעל השליטה בדסק"ש באותה עת, נוחי דנקנר.

המחיר הנמוך יחסית שבו נרכש הבניין שיקף אז את קריסת מחירי המשרדים בניו יורק ואת רצונם של הבנקים הגדולים להיפטר מנכסים ריאליים, לצורך שיפור נזילותם. שנה וחצי לאחר מכן רכשה נכסים ובניין את חלקה של כור במגדל לפי שווי של כ-480 מיליון דולר, וזאת לאחר שגם כור עצמה נקלעה לקשיים פיננסיים.

כעת, בתום הליך תחרותי שניהלה, התקשרה נכסים ובניין ביום ה' האחרון בהסכם למכירת המגדל הממוקם בשדרה החמישית בלב מנהטן, בסמוך לספריה הציבורית של ניו יורק, ומתנשא לגובה של 30 קומות בשטח של כ-80 אלף מ"ר ובתפוסה של 99%. חלקו הצפוני של הבניין, המיועד לשימור, הוקם בשנים 1901-1902. לצורך ביצוע המכירה, התקשרה נכסים ובניין עם Eastdil, בנקאי השקעות נדל"ן, אשר ריכז את הליך שיווק המגדל. 

 

עמלה של כ-45 מיליון שקל לאחים שימל

הרוכשת בעסקה, IPG, הוקמה בידי אנדרו צ'אנג בשנת 2015, ומתמקדת ברכישה וניהול של נכסים במטרופולין הגדול של ניו יורק, שם גם ממוקמים משרדיה הראשיים. צ'אנג שימש קודם לכן במשך 10 שנים כשותף בקרן הנדל"ן האמריקאית קרלייל, ובמסגרת תפקידו זה היה אחראי על השקעת הון בסך 1.2 מיליארד דולר בנדל"ן בעיר ניו יורק.

בהתאם להוראותיו של הסכם המכר הפקידה הרוכשת בידי נאמן, על חשבון התמורה, פיקדון קשיח (בלתי ניתן להשבה) בסך 30 מיליון דולר. מועד השלמת העסקה נקבע ל-1 באפריל 2022, כאשר לרוכשת קיימת אפשרות להקדימו, או לחילופין לדחות את מועד ההשלמה בשתי תקופות בנות 30 ימים כל אחת. זאת בתמורה להגדלת הפיקדון הקשיח ב-5 מיליון דולר בגין כל הארכה.

בכפוף להשלמת העסקה, צפוי לנכסים ובניין תזרים מזומנים נטו בסך של כ-343 מיליון דולר (כ-1.1 מיליארד שקל), וזאת לאחר פירעון ההלוואה הבנקאית על הנכס, שיתרתה מסתכמת כיום ב-378 מיליון דולר, וכן תשלומים נוספים.

תשלומים אלו כוללים מסים, עלויות, היטלי מכירה, וכן תשלום עמלה של כ-45 מיליון שקל לחברת רוק ריל (Rock Real) של האחים ג'קי ומארק שימל, שהיו שותפיו של נוחי דנקנר בחברה הפרטית גנדן, שבאמצעותה שלט בזמנו בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש, וכיהנו כדירקטורים בחברות בקבוצה.

מדובר על עמלה של 6% מהרווח שנוצר לנכסים ובניין ממכירת הבניין, לאחר זקיפת העלויות השונות שמעבר למחירי הקנייה והמכירה. במקור, קבע ההסכם כי האחים שימל יהיו זכאים לעמלה של 12% מרווחי מכירת המגדל, מאחר שתיווכו בעסקה לרכישתו.

אולם עמלה זו נחתכה במחצית בתום הליך בוררות שניהלו הצדדים, ואשר בו נקבע כי ההסכם המקורי בין הצדדים (שנחתם בשנת 2009) פקע בתום שלוש שנים מחתימתו. הסיבה לכך היא שההסכם שעליו חתמו האחים שימל עם נכסים ובניין לא אושר מחדש מדי שלוש שנים, כפי שדורש חוק החברות.

הפסד נטו של כ-45 מיליון דולר 

נכון לסוף ספטמבר 2021, הציגה נכסים ובניין את מגדל HSBC בספריה לפי שווי של 864, מיליון דולר. מכירתו ב-855 מיליון דולר בלבד, בתוספות עלויות המכירה השונות, צפויה להסב לנכסים ובניין הפסד נטו של כ-45 מיליון דולר.

לדברי החברה, ההכנסות נטו מפעילות המגדל החל ממועד חתימת הסכם המכירה ועד מועד השלמת העסקה, שמוערכות בסך של כ-7 מיליון דולר, ייזקפו לטובתה. עוד ציינה החברה, כי היא בוחנת את פירוק החברות הבנות שהקימה בארה"ב לצורך ההחזקה במגדל.

ההשקעה בחברות האמריקאיות הללו כוללת יתרת קרן תרגום של פעילות חוץ בחובה, שיתרתה ליום 30 בספטמבר 2021 היא 242 מיליון שקל. כך, שפירוק החברות האמריקאיות ייזקף כהפסד בדוח הרווח-והפסד של החברה, חלקו ברבעון הרביעי של 2021 וחלקו במועד ההשלמה, אולם ללא השפעה על יתרת ההון המיוחס לבעלי החברה.

מימוש נכס בתל אביב תמורת 390 מיליון שקל

במקביל לכך, דיווחה כאמור נכסים ובניין כי בתום הליך תחרותי שקיימה, היא התקשרה בהסכם למכירת מלוא זכויות הבעלות שלה ב"בית נכסים" בת"א, תמורת 390 מיליון שקל לאזורים ודלק נכסים. על הנכס לא רובצת הלוואה ולכן תזרים המזומנים הנובע מהמכירה יהיה בסכום זהה.

בהתאם להסכם, תשלום ראשון בסך 117 מיליון שקל שולם בעת החתימה, והתשלום השני בסך של 273 מיליון שקל יועבר עד למועד מסירת הנכס, בתום 90 יום ממועד החתימה. לדברי נכסים ובניין תניב לה המכירה רווח נטו של כ 282 מיליון שקל, שיירשם ברבעון הרביעי של 2021.

בית נכסים ממוקם על קרקע בשטח של כ-3.87 דונם ברח' המסגר 41-43 בת"א. בהתאם לתוכנית המתאר של ת"א/5000, בכוונת אזורים ודלק נכסים להקים במתחם מגדל בן 40 קומות בשימוש מעורב של שטחי מסחר, תעסוקה ומגורים בשטח כולל של 37 אלף מ"ר. בנוסף יפעלו השתיים להגדלת זכויות הבנייה עד לכ-50 אלף מ"ר.

סך ההשקעה המוערכת בפרויקט היא כ-900 מיליון שקל וכוללת את תמורת הרכישה ומס הרכישה. על הקרקע בנוי כיום מבנה תעשייה ומסחר בשטח עילי כולל של כ-7,800 מ"ר (מעל ל-2 קומות חניה), המניב 6.7 מיליון שקל בשנה. הכנסה זו תאפשר את מימון הקרקע בתקופת התכנון.

חברת אזורים נמצאת בשליטת הרשי פרידמן, ואילו חברת דלק נכסים נמצאת בבעלות להב אל.אר (40%), אורי מנצור (35%) וקבוצת דלק (25%). דלק נכסים מחזיקה בנכסי הנדל"ן של חברת דלק ישראל (בעיקר תחנות דלק), ובאחרונה חתמה עם אזורים על שיתוף פעולה בפיתוח נכסים אלו וברכישת נכסים נוספים.

מנכ"ל דסק"ש ונכסים ובניין, דורון כהן, מסר כי מדובר בשתי עסקאות למימוש נכסים משמעותיים, אשר "מתבצעות לאחר ניהול מו״מ תחרותי ועבודת מטה מאומצת של הנהלת החברה, מנהל הפעילות בארה״ב, אלי אלפנט, ומנכ״ל נווה גד אבי רוזן".

דורון כהן, מנכ''ל נכסים ובניין / צילום: איל יצהר

עוד הדגיש כהן, כי "ההנהלה פועלת במרץ ליישם את החלטת הדירקטוריון למקד את עסקי החברה בנכסים מניבים בישראל. אנחנו ממשיכים במדיניות ובוחנים אפשרות למימוש נכסים נוספים בארה״ב ובארץ, ביניהם פרויקט הטיבולי בלאס וגאס. מימוש הנכסים מגדיל את נזילות החברה, ומאפשר לה מרחב שיקול דעת בין הקטנת החוב לבין הגדלת ההחזקות בפעילות הליבה".

עוד כתבות

הרצל מתיתיהו, בעלי ''סלסה'' חנות צעצועים ומכשירי כתיבה / צילום: תמונה פרטית

"אנחנו אולי לא חיוניים למשק אבל בהחלט חיוניים לשכונה וצריכים לקבל גיבוי ממשלתי וציבורי לזה"

הרצל מתיתיהו, בן 57 מרמת גן ● נשוי + 3 ● בעלי "סלסה", חנות צעצועים ומכשירי כתיבה ● "התחלתי כ'טמבוריה', והצרכים של תושבי השכונה הובילו אותי לשנות את האופי של החנות" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

ג'סטין טרודו, רה''מ קנדה / צילום: Shutterstock

שיא של 30 שנה באינפלציה בקנדה, והזרקור מופנה לבנק המרכזי

כלכלנים צופים כי בנק קנדה יעלה את שיעור הריבית כבר בשבוע הבא על בסיס דוח מדד המחירים לצרכן ולחצי השכר שתועדו בסקר של תחזיות לגבי חברות שונות

שרת הפנים איילת שקד / צילום: יוסי כהן

ליברמן נגד שקד: "הקמת יישוב חדש בנגב תפגע בנתיבות ובנגב כולו"

חוות דעת כלכלית של אגף תקציבים מתנגדת להקמת היישוב חנון בעוטף עזה ודורשת להמתין עד לבחינה כלכלית של המהלך והשפעתו על תקציב המדינה ועל היישובים הקיימים

צמח המנקאי / צילום: Shutterstock, ONGUSHI

הינומן, המגדלת את צמח המנקאי, קורסת עם חובות של 170 מיליון שקל

החברה פנתה לבית המשפט בבקשה לצו פתיחת הליכים נגדה ולמינוי נאמן זמני ● לעמדתה, יש סיכוי לאתר משקיע או רוכש ולשקם את החברה ואת פעילותה

דונלד טראמפ / צילום: Shutterstock

ניו יורק: ראיות שארגון טראמפ זייף הערכות שווי של נכסים כדי לקבל הטבות מס והלוואות

כך עפ"י משרד התובעת הכללית בניו יורק ● איוונקה טראמפ ודונלד טראמפ ג'וניור ביקשו משופט לבטל זימונים או להשהות אותם עד שחקירה פלילית מקבילה תסתיים

חברות הביטוח עדיין חוגגים על ביטוחי המנהלים הוותיקים / אילוסטרציה: Shutterstock

ותודה להייטקיסטים: בחברות הביטוח עדיין נהנים מרווחי ביטוח המנהלים הישן

חברות הביטוח גובות מהמבוטחים 15% מהרווחים בפוליסות החיסכון ששווקו עד 2004, אשר הניבו אשתקד תשואה ממוצעת של 15.3% • בסך הכול, הן הרוויחו מהמוצר בשנה שעברה כ-3 מיליארד שקל ● וגם: מדוע עובדי הייטק בוחרים דווקא בביטוחי המנהלים

שריפת פסולת בג'לג'וליה, אוקטובר 2021 / צילום: אזרחים למען אוויר נקי

בישראל יש 14 אלף אירועי שריפות פסולת בשנה, אבל רק 14 פקחים בכל המדינה

שריפת פסולת בלתי חוקית היא מכת מדינה שעולה לתושבים בבריאות ● עם המצב האקוטי בשטח, שמחמיר משנה לשנה, מתמודד כוח עבודה דל במיוחד של פקחים בכל הארץ ● בינתיים, בחלק מהיישובים אין תשתית לפינוי פסולת, האכיפה דלה, העונשים מגוחכים, ואת רוב הפורעים בכלל אי אפשר לאתר ● תוכנית עבודה מסודרת לפתרון הבעיה אין בנמצא, כשבשטח העבריינים חוגגים

קבוצת NSO / צילום: Shutterstock

NSO מנסה לעשות לעצמה קמפיין יחסי ציבור בלינקדאין. בדקנו את הטענות

התחקיר האחרון שחשף כי משטרת ישראל עושה שימוש בתוכנית הריגול של NSO, הוא רק חוליה בשרשרת הסתבכויות של החברה בשנים האחרונות ● כעת פצחה החברה בקמפיין ברשת החברתית שבו היא מנסה להלבין את פעילותה ולהציג את הביקורת עליה כ"מיתוסים" בלבד

מטרת החוק היא למנוע פגיעה בבעלי חיים / צילום: Shutterstock

הצעת חוק מבקשת להעניק לראשונה מעמד משפטי לבעלי חיים

לשכת עורכי הדין מקדמת הצעת חוק שתעניק מעמד משפטי לבעלי חיים כיצור בעל תחושות ורגשות ● התיקון נועד להבטיח כי היחס לבעלי החיים יהיה הולם את מעמדם הביולוגי, ברוח מגמת החקיקה העולמית, גם ללא הגעה לסף ההתאכזרות הפיזית הקבוע היום בחוק צער בעלי חיים

מנכ''ל משרד הביטחון, אלוף (מיל') אמיר אשל, ומנכ''ל טיסנקרופ, ד''ר רולף וירץ, בטקס החתימה על עסקת הצוללות / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון

מיליארד אירו לצוללת: ישראל חתמה על חוזה עתק עם טיסנקרופ

מדינת ישראל חתמה היום על חוזה עתק עם תאגיד טיסנקרופ הגרמני לאספקת שלוש צוללות בעלות מוערכת של 3 מיליארד אירו ● ממשלת גרמניה צפויה לממן כ-600 מיליון אירו בלבד מעלות הצוללות (20%) ● ההסכם כולל גם רכש גומלין בהיקף של למעלה מ-850 מיליון אירו

אדר שפרן, יו''ר איגוד המפיקים / צילום: תמונה פרטית

משבר בתעשיית הטלוויזיה: איגוד המפיקים משבית צילומי הפקות חדשות

באיגוד המפיקים מסבירים את ההחלטה בהתנהגות אלימה של ארגון אקט, שכללה לדבריו פיצוץ יום צילום בשבוע שעבר, איומים וסחיטה על מפיקים ואנשי צוות בעניין שעות הצילומים ועוד -הכול כחלק מהמאבק להגיע להסדר חדש ובניסיון חד-צדדי לבטל הסכמים קיימים

''האניגמה''.  ניתן לתארך את היהלום לטווח שבין 3.8 מיליון ל-2.6 מיליון שנה והוא מכיל עקבות של חנקן, מימן וכן אוסבורניט - מינרל שנמצא על גבי מטאוריטים / צילום: Associated Press, Kamran Jebreili

לא מהעולם הזה: יהלום שחור במשקל 555.55 קרט שהגיע מהחלל החיצון עומד למכירה

6.8 מיליון דולר: זה המחיר ההתחלתי של "האניגמה" - יהלום שחור שהגיע מהחלל החיצון ושוקל 555.55 קרט, שצפוי לעמוד למכירה פומבית החל מחודש פברואר בסותבי'ס לונדון; אפשר גם לשלם בקריפטו ● לפי סותבי'ס דובאי, יהלום שחור כזה, מלוטש באופן טבעי ובמשקל כזה, הוא מאורע נדיר באופן קיצוני

פרויקט פינוי בינוי בבת ים / צילום: דרור סיתהכל

רשות ני"ע עוצרת את הודעות היח"צ של חברות ההתחדשות העירונית

בעקבות ביקורת שנמתחה בגלובס על שטף דיווחים בדבר פרויקטים שאין ודאות בנוגע להקמתם, פורסמו כללים שידרשו הבהרות לגבי סטטוס המיזמים ● אולם, אין כרגע סנקציות כספיות למפרים

לירן אבישר בן-חורין. מנכ''לית משרד התקשורת / צילום: רפי קוץ

משרד התקשורת לרשויות בפריפריה: שתפו פעולה עם מכרזי פריסת סיבים

לקראת פרסום המכרזים לפריסת סיבים באזורים שבהם בזק לא תפרוס, מבקש המשרד מראשי הרשויות שיתוף פעולה במידע וסיוע בהקצאת חדרי תקשורת ● עד כה ישנם 10 חברות שמתכוונות להתמודד

ספינת סחורות. כיצד משפיעה התנודתיות בענף על תיק ההשקעות? / צילום: Reuters, WILLY KURNIAWAN

זמנן של קרנות הגידור: מה יתרונן במצב השווקים הנוכחי ואיך בוחרים עם מי לגדר

קרנות הגידור זכו באחרונה לפופולריות רבה בארה"ב הודות לתנודתיות החדה באינפלציה, כמו גם בענפים כמו ספנות, מלונאות ואנרגיה ● רקע, גודל ונזילות הם רק חלק מהשיקולים שיש להביא בחשבון בבחירת קרן

ביהמ''ש העליון / צילום: Shutterstock

בג"ץ: הזכות לחשמל היא חוקתית, לא ניתן לנתק חייבים

בית המשפט העליון קבע כי הזכות לחשמל היא זכות חוקתית הקשורה קשר הדוק לזכות לחיים ולבריאות ● חייב את רשות החשמל לתקן את אמות-המידה לניתוקי חשמל בקרב חייבים ולגבות את החוב באמצעים מתונים יותר שאינם כרוכים בניתוק החשמל

מתקן להפקת מים מהאוויר של חברת ווטרג'ן / צילום: ווטרג'ן

מרכז התערוכות באבו דאבי רכש טכנולוגיה ישראלית להפקת מי שתייה מהאוויר

מכשירי חברת ווטרג'ן הישראלית יסייעו להפוך את המרכז לנקי מבקבוקי פלסטיק

בוב סטרנפלס / צילום: MCKINSEY & CO

מנהל חברת הייעוץ מקינזי רוצה לשנות את האופן שבו החברה פועלת

בוב סטרנפלס, השותף המנהל החדש של חברת הייעוץ, מדבר על קבלת החלטות מהירה יותר, חשיבה מחדש על הערכות עובדים ומניעת שערוריות עתידיות

רוני צארום / צילום: איל יצהר

אספן מעדכנת: המו"מ עם איש העסקים טדי שגיא הופסק

בדיווח לבורסה מסרה אספן כי "המשא ומתן שהתקיים בין החברה לבין קבוצת שגיא, כמשמעותה בדוחות הקודמים, לא הבשיל לכדי הסכם מחייב מפאת פערים מסחריים"

סמנכלית שיווק אייס, יפעת טולדו / צילום: תמר מצפי

יפעת טולדו מספרת איך הופכים "רשת של גברים" למשפחתית

אחת המשימות של יפעת טולדו, סמנכ"לית השיווק של קבוצת מולטי ריטייל גרופ, הייתה להפוך את המותג אייס לרשת משפחתית לשדרוג הבית - ולא רק מקום לגברים ● איך היא עשתה את זה, וכיצד מחברים בין בני ה-65 לדור ה-Z ● הזווית של סמנכ"לי השיווק בחברות הבולטות במשק