גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נכסים ובניין מוכרת את מגדל HSBC: מי המתווכים שיגזרו עמלה של 45 מיליון שקל?

הבניין בניו יורק, שנרכש במחיר ששיקף את המשבר הפיננסי העולמי, נמכר כעת לחברת השקעות אמריקאית, בעסקה שתניב לנכסים ובניין תזרים של 1.1 מיליארד שקל ● מימוש נוסף לחברה בת"א - מוכרת את "בית נכסים" לאזורים ודלק נכסים תמורת 390 מיליון שקל ● האחים ג'קי ומארק שימל יזכו לעמלה שמנה על תיווך העסקה

בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky
בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky

חברת נכסים ובניין מבצעת שני מהלכים משמעותיים למימוש נכסיה הפרטיים, שצפויים להניב לה תזרים מזומנים כולל (נטו) של כ-1.5 מיליארד שקל. החברה, בשליטת דיסקונט השקעות (דסק"ש), דיווחה כי חתמה על הסכם למכירת מגדל HSBC בניו יורק לידי חברת Innovo Property Group (IPG), ובעסקה אחרת חתמה על הסכם למכירת "בית נכסים" בת"א לידיהן של החברות דלק נכסים ואזורים.

העסקה הגדולה והמרכזית בין השתיים היא למכירת מגדל HSBC תמורת 855 מיליון דולר (2.7 מיליארד שקל). מדובר בנכס שנרכש על ידי נכסים ובניין והחברה האחות כור באפריל 2010, מידי בנק HSBC תמורת סכום של 353 מיליון דולר. מחיר העסקה שיקף אז את מצב השוק בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, והיא נחשבת מאז לאחת ההצלחות הגדולות של בעל השליטה בדסק"ש באותה עת, נוחי דנקנר.

המחיר הנמוך יחסית שבו נרכש הבניין שיקף אז את קריסת מחירי המשרדים בניו יורק ואת רצונם של הבנקים הגדולים להיפטר מנכסים ריאליים, לצורך שיפור נזילותם. שנה וחצי לאחר מכן רכשה נכסים ובניין את חלקה של כור במגדל לפי שווי של כ-480 מיליון דולר, וזאת לאחר שגם כור עצמה נקלעה לקשיים פיננסיים.

כעת, בתום הליך תחרותי שניהלה, התקשרה נכסים ובניין ביום ה' האחרון בהסכם למכירת המגדל הממוקם בשדרה החמישית בלב מנהטן, בסמוך לספריה הציבורית של ניו יורק, ומתנשא לגובה של 30 קומות בשטח של כ-80 אלף מ"ר ובתפוסה של 99%. חלקו הצפוני של הבניין, המיועד לשימור, הוקם בשנים 1901-1902. לצורך ביצוע המכירה, התקשרה נכסים ובניין עם Eastdil, בנקאי השקעות נדל"ן, אשר ריכז את הליך שיווק המגדל. 

 

עמלה של כ-45 מיליון שקל לאחים שימל

הרוכשת בעסקה, IPG, הוקמה בידי אנדרו צ'אנג בשנת 2015, ומתמקדת ברכישה וניהול של נכסים במטרופולין הגדול של ניו יורק, שם גם ממוקמים משרדיה הראשיים. צ'אנג שימש קודם לכן במשך 10 שנים כשותף בקרן הנדל"ן האמריקאית קרלייל, ובמסגרת תפקידו זה היה אחראי על השקעת הון בסך 1.2 מיליארד דולר בנדל"ן בעיר ניו יורק.

בהתאם להוראותיו של הסכם המכר הפקידה הרוכשת בידי נאמן, על חשבון התמורה, פיקדון קשיח (בלתי ניתן להשבה) בסך 30 מיליון דולר. מועד השלמת העסקה נקבע ל-1 באפריל 2022, כאשר לרוכשת קיימת אפשרות להקדימו, או לחילופין לדחות את מועד ההשלמה בשתי תקופות בנות 30 ימים כל אחת. זאת בתמורה להגדלת הפיקדון הקשיח ב-5 מיליון דולר בגין כל הארכה.

בכפוף להשלמת העסקה, צפוי לנכסים ובניין תזרים מזומנים נטו בסך של כ-343 מיליון דולר (כ-1.1 מיליארד שקל), וזאת לאחר פירעון ההלוואה הבנקאית על הנכס, שיתרתה מסתכמת כיום ב-378 מיליון דולר, וכן תשלומים נוספים.

תשלומים אלו כוללים מסים, עלויות, היטלי מכירה, וכן תשלום עמלה של כ-45 מיליון שקל לחברת רוק ריל (Rock Real) של האחים ג'קי ומארק שימל, שהיו שותפיו של נוחי דנקנר בחברה הפרטית גנדן, שבאמצעותה שלט בזמנו בקבוצת אי.די.בי-דסק"ש, וכיהנו כדירקטורים בחברות בקבוצה.

מדובר על עמלה של 6% מהרווח שנוצר לנכסים ובניין ממכירת הבניין, לאחר זקיפת העלויות השונות שמעבר למחירי הקנייה והמכירה. במקור, קבע ההסכם כי האחים שימל יהיו זכאים לעמלה של 12% מרווחי מכירת המגדל, מאחר שתיווכו בעסקה לרכישתו.

אולם עמלה זו נחתכה במחצית בתום הליך בוררות שניהלו הצדדים, ואשר בו נקבע כי ההסכם המקורי בין הצדדים (שנחתם בשנת 2009) פקע בתום שלוש שנים מחתימתו. הסיבה לכך היא שההסכם שעליו חתמו האחים שימל עם נכסים ובניין לא אושר מחדש מדי שלוש שנים, כפי שדורש חוק החברות.

הפסד נטו של כ-45 מיליון דולר 

נכון לסוף ספטמבר 2021, הציגה נכסים ובניין את מגדל HSBC בספריה לפי שווי של 864, מיליון דולר. מכירתו ב-855 מיליון דולר בלבד, בתוספות עלויות המכירה השונות, צפויה להסב לנכסים ובניין הפסד נטו של כ-45 מיליון דולר.

לדברי החברה, ההכנסות נטו מפעילות המגדל החל ממועד חתימת הסכם המכירה ועד מועד השלמת העסקה, שמוערכות בסך של כ-7 מיליון דולר, ייזקפו לטובתה. עוד ציינה החברה, כי היא בוחנת את פירוק החברות הבנות שהקימה בארה"ב לצורך ההחזקה במגדל.

ההשקעה בחברות האמריקאיות הללו כוללת יתרת קרן תרגום של פעילות חוץ בחובה, שיתרתה ליום 30 בספטמבר 2021 היא 242 מיליון שקל. כך, שפירוק החברות האמריקאיות ייזקף כהפסד בדוח הרווח-והפסד של החברה, חלקו ברבעון הרביעי של 2021 וחלקו במועד ההשלמה, אולם ללא השפעה על יתרת ההון המיוחס לבעלי החברה.

מימוש נכס בתל אביב תמורת 390 מיליון שקל

במקביל לכך, דיווחה כאמור נכסים ובניין כי בתום הליך תחרותי שקיימה, היא התקשרה בהסכם למכירת מלוא זכויות הבעלות שלה ב"בית נכסים" בת"א, תמורת 390 מיליון שקל לאזורים ודלק נכסים. על הנכס לא רובצת הלוואה ולכן תזרים המזומנים הנובע מהמכירה יהיה בסכום זהה.

בהתאם להסכם, תשלום ראשון בסך 117 מיליון שקל שולם בעת החתימה, והתשלום השני בסך של 273 מיליון שקל יועבר עד למועד מסירת הנכס, בתום 90 יום ממועד החתימה. לדברי נכסים ובניין תניב לה המכירה רווח נטו של כ 282 מיליון שקל, שיירשם ברבעון הרביעי של 2021.

בית נכסים ממוקם על קרקע בשטח של כ-3.87 דונם ברח' המסגר 41-43 בת"א. בהתאם לתוכנית המתאר של ת"א/5000, בכוונת אזורים ודלק נכסים להקים במתחם מגדל בן 40 קומות בשימוש מעורב של שטחי מסחר, תעסוקה ומגורים בשטח כולל של 37 אלף מ"ר. בנוסף יפעלו השתיים להגדלת זכויות הבנייה עד לכ-50 אלף מ"ר.

סך ההשקעה המוערכת בפרויקט היא כ-900 מיליון שקל וכוללת את תמורת הרכישה ומס הרכישה. על הקרקע בנוי כיום מבנה תעשייה ומסחר בשטח עילי כולל של כ-7,800 מ"ר (מעל ל-2 קומות חניה), המניב 6.7 מיליון שקל בשנה. הכנסה זו תאפשר את מימון הקרקע בתקופת התכנון.

חברת אזורים נמצאת בשליטת הרשי פרידמן, ואילו חברת דלק נכסים נמצאת בבעלות להב אל.אר (40%), אורי מנצור (35%) וקבוצת דלק (25%). דלק נכסים מחזיקה בנכסי הנדל"ן של חברת דלק ישראל (בעיקר תחנות דלק), ובאחרונה חתמה עם אזורים על שיתוף פעולה בפיתוח נכסים אלו וברכישת נכסים נוספים.

מנכ"ל דסק"ש ונכסים ובניין, דורון כהן, מסר כי מדובר בשתי עסקאות למימוש נכסים משמעותיים, אשר "מתבצעות לאחר ניהול מו״מ תחרותי ועבודת מטה מאומצת של הנהלת החברה, מנהל הפעילות בארה״ב, אלי אלפנט, ומנכ״ל נווה גד אבי רוזן".

דורון כהן, מנכ''ל נכסים ובניין / צילום: איל יצהר

עוד הדגיש כהן, כי "ההנהלה פועלת במרץ ליישם את החלטת הדירקטוריון למקד את עסקי החברה בנכסים מניבים בישראל. אנחנו ממשיכים במדיניות ובוחנים אפשרות למימוש נכסים נוספים בארה״ב ובארץ, ביניהם פרויקט הטיבולי בלאס וגאס. מימוש הנכסים מגדיל את נזילות החברה, ומאפשר לה מרחב שיקול דעת בין הקטנת החוב לבין הגדלת ההחזקות בפעילות הליבה".

עוד כתבות

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

"סידור עבודה לחברים"? מנכ"ל האוצר עונה למתקפה של מנהל רשות החברות

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט  בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה