הבניינים ברחוב יצחק לוי / צילום: איל יצהר
זה ארבע שנים שתושבים ברחוב לוי יצחק בתל אביב מנהלים מלחמת חורמה נגד יוזמה של שני בעלי זכויות להריסה של שני בתי דירות (רחוב יצחק לוי 15 ו-17) ולבנות במקומם בניין אחד, עם חדר מדרגות משותף.
בשבוע בעבר קיבלה השופטת הדס עובדיה, מבית המשפט המחוזי בתל אביב, החלטה שמאשרת קביעה מוקדמת יותר של ועדת הערר המחוזית, הקובעת כי "מאפייני המרקם הקיים ברחוב הם בניין בודד בעל חזית צרה בכל חלקה ומרווחי צד בין הבניינים".
במילים אחרות, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א-יפו, שאישרה את תוכנית איחוד שני המגרשים באמצעות מבנה אחד, נאלצה במקרה הזה להתקפל. תושבי הרחוב, וביניהם הסופר אתגר קרת, שירה גפן, אוצרת האמנות סנדרה וייל והאדריכלית עדה כרמי מלמד, שעברו את התהליך המסורבל של הגשת התנגדות, ערר לוועדת הערר המחוזית ועתירה לבית המשפט המחוזי - ניצחו.
בנייה של לא יותר מ-40% משטח המגרש
רחוב לוי יצחק הוא רחוב קטן בצפון תל אביב, היוצא מרחוב ארלוזורוב לכיוון צפון, בין הרחובות דיזנגוף וסוקולוב. הבנייה באזור זה של העיר התחילה בשנות ה-30, אז הוקמה כאן שכונת פועלים ה', שהתאפיינה בבתים קטנים בני קומה אחת, על מגרשים בשטח ממוצע של 400 מ"ר. התקנה הייתה בנייה של לא יותר מ-40% משטח תכסית המגרש, כנראה מתוך רצון לפתח את אופיה של העיר החדשה כעיר גנים.
הביקוש למגרשים באזור היה תמיד גבוה. לכן, עם השנים, מרבית הבתים הפרטיים נהרסו והחליפו אותם מבנים גבוהים יותר. מי שישוטט ברחוב יגלה אדריכלות טיפוסית למרכזי הערים בארץ בסוף שנות ה-60: מבנים בני שלוש קומות, מעל קומת עמודים, שמוקפים באדמה חשופה עם גדר חיה. הדירות ברחוב קטנות למדי, במושגים של ימינו, וחדרי האירוח, או ה"סלונים", פוגשים את הרחוב עם מרפסות סגורות ב"תריסול". מאחר שפעם זו הייתה שכונת "וילות", הרחוב עצמו צר למדי, חד-סטרי.
הבניין ברחוב לוי יצחק 15 נרכש על ידי קבוצת רוכשים, ביניהם אבנר שחם, מנכ"ל חברת מנועי בית שמש, ועו"ד ויזם הנדל"ן חגי פגירסקי. הבניין במספר 17 מקודם ע"י חברת "לוי יצחק השקעות 17", הרשומה במושב בית חנן ומורשה החתימה שלה הוא הטייס עומר קליין. על שני המגרשים הוגשה תוכנית, בתכנון של האדריכל יואב מסר, שהציעה הקמת שני בניינים עם קיר משותף ובהם 21 יח"ד. המהלך, שאינו חריג, הבטיח תוספת של 25 מ"ר לכל יח"ד חדשה.
"חוסמים את האור, לוקחים את הבריזה"
בכתבה שהתפרסמה בגלובס ב-2017 התבטא הסופר אתגר קרת, תושב הרחוב, נגד התוכנית: "עיניי לא צרה ביזמים, אבל הם צריכים להבין שהם חוסמים את האור לשכנים, לוקחים את הבריזה של הים. אני כנראה אוכל להוציא את היד מהחלון כדי ללטף את הארנב של השכנים".
כלת פרס ישראל לאדריכלות, עדה כרמי מלמד, המתגוררת אף היא ברחוב לוי יצחק והתנגדה לתוכנית, אף הציעה: "ניתן להגדיל את הצפיפות ברחוב ארלוזורוב ולשפר את חזותו העירונית לכל אורכו על ידי העברת זכויות אוויר מרחוב לוי יצחק ומרחובות דומים לו אליו. כך תיווצר היררכיה בין הכבישים: בין שימושי הקרקע, התנועה וקו הרקיע, ויישמרו אזורי מגורים שקטים ומופנמים יותר".
כך או כך, מקץ ארבע שנות התדיינות, החליט בית המשפט המחוזי לדחות את העתירה המנהלית שהוגשה על ידי יזמי הבנייה החדשה.
לדברי עוה"ד עזרא קוקיא, ודנה שטיר, שניהם ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, שייצגו את המתנגדים לתוכנית, חשיבות פסק הדין בכך שאף שתוכנית הרבעים מתירה בנייה בקיר משותף, הרי שניתנה כאן גושפנקה לוועדת הערר המחוזית שדרשה בדיקה דו-שלבית של התאמת הבקשה למרקם הכללי והרחוב: "הרס המבנים הישנים פוגע משמעותית באופי הרובע ויוצר מפלצות בתוך רחובות צרים ומשפיע גם על הסביבה מבחינה תחבורתית, איכות חיים ועוד".
עו"ד ענת בירן, שייצגה את יזמי הפרויקט, מאוכזבת מפסק הדין: "תוכנית הרבעים אומרת שיש שיקול דעת לוועדה מקומית ושדיירים מבניינים סמוכים לא יכולים לתקוף אותו. ברגע שבית המשפט פתח את הדלת של ועדות הערר במקום שבו תוכנית מקנה שיקול דעת לוועדה מקומית, המשמעות היא שאין מסלול ירוק. אם באו עם חוק ההסדרים ונופפו בזה שהם מבטלים את מנגנון ההקלות כדי שההליכים יהיו מהירים, אז הנה דוגמה איך ביד השנייה פותחים פתח למתנגדים. התוצאה של פסק הדין קשה ושגויה תכנונית ומשפטית. חלק גדול מהבניינים ברחוב, וגם בעיר, לא יוכלו להתחדש בגלל האמירה הזאת של ועדת הערר, שלא אפשרה בנייה עם קיר משותף".
ברמה התכנונית יש פה באג רציני | דעה
החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב לאשרר את החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה, שפסלה את התוכנית לאיחוד שני המגרשים ברחוב לוי יצחק 15 ו-17 בתל אביב היא ניצחון נאה לדיירי הרחוב. הם לא יחוו הרס בניינים, עקירת עצים ותיקים, אבק, או רעש מחפרים, משאיות ופועלים עובדים. הנוף המוכר להם לא ישתנה. אבל ברמה התכנונית יש פה באג רציני.
רחוב לוי יצחק בצפון תל אביב תוכנן במקורו כמעין שכונת וילות. על המגרשים הזעירים נבנו בתים קטנים שנהרסו בשלב מסוים ובמקומם נבנו בתי דירות. הפרצלציה הכתיבה בניינים צרים וארוכים. האדריכלות כאן סתמית ולא יפה במיוחד, התשתיות מיושנות ו"מרווחי הצד" לא ממש עונים על הגדרה של גינה. אלה רצועות צרות של אדמה עם קצת שיחים ששורדים. כי אי אפשר לייצר גינה במרווח של שניים-שלושה מטרים, בין שני בניינים בגובה ארבע-חמש קומות. אין מקום ואין שמש.
התנגדות התושבים לקידום התוכנית מבוססת על הטיעון של שימור המרקם הקיים, אבל יש להכיר בכך שמה שאנחנו רואים היום נוצר מאילוץ, רחוק מאוד מחזון פטריק גדס, או מתכנני השכונה, והוא גם לא ממש תכנון אורבני או אדריכלי מיטבי.
קל לתאר את יזמי הבנייה החדשה כתאבי בצע, אבל בסיטואציה של ביקוש אדיר, בטח ובטח באמצע מטרופולין תל אביב, לגיטימי ומתבקש להציע בנייה חדשה. התיאור של המתנגדים את הפרויקט כ"נטע זר" הוא לא פחות ממגוחך. שני בניינים עם דופן אחת משותפת זה פתרון אדריכלי הגיוני ביותר בסיטואציה האורבנית הזאת. תוכנית הרבעים, שעיריית ת"א קידמה ואישרה, זיהתה את האתגר הזה ואף פתרה אותו כשאיפשרה איחוד שני מגרשים.
עם ערכי קרקע גבוהים כל כך, אפשר לייצר אדריכלות חדשה, מידתית ומצוינת, שתביא בחשבון את הרוחב הצר של הרחוב ואפילו תשמר עצים ותיקים. וכן, הדירות יהיו יותר מרווחות, חדישות ויהיו להן ממ"דים.
ועוד דבר. יש קונצנזוס על כך שצו השעה הוא תוספת דירות, ובמדינה זעירה עם מעט עתודות קרקע, הפתרון המיטבי הוא התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי. אין שום סיבה שרק דיירי השיכונים בשכונות יד אליהו, יפו ד' ונווה שרת, יצטופפו. גם שם יש "מרקם קיים" ולפעמים הוא איכותי. לא יקרה כלום אם תהיה תוספת יח"ד גם בצפון הישן של תל אביב. אז גם אם אין צדק חלוקתי, שלפחות תהיה השתתפות בנטל.