שרת הפנים איילת שקד / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט
עבר הערב (ג') בקריאה ראשונה מתווה תמ"א 38 "החדש", הוא תיקון מס' 136 לחוק התכנון והבנייה. זאת לאחר שהחוק נדחה בהצבעה מאתמול בשל פיליבסטר ארוך על חוק החשמל. החוק אושר בתמיכת שמונה חברי כנסת וללא מתנגדים לאחר שמוקדם יותר הגיעו חברי הקואליציה והאופוזיציה להסכמה על החוק ולכן התקיים בגינו דיון קצר והוא עבר ללא מתנגדים.
לפי החוק מוצע לתקן את חוק התכנון והבנייה ולעגן בו שני נושאים מרכזיים: קביעת חלופה לתכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ומתן סמכות למוסדות התכנון לקבוע הוראה להקניית בעלות בחלק ציבורי לרשות מקומית או למדינה .
זכויות הבנייה יגיעו לעד 400%
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קיבלה החלטה לפיה תמ"א 38 תסתיים בתחילת אוקטובר 2022, והמתווה שמקודם על ידי שרת הפנים איילת שקד הוא גרסה מתוקנת של התוכנית הישנה, שנועדה למעשה, להמשיך קידום התחדשות נקודתית - כלומר, מבנים בודדים.
תמ"א 38 אושרה לראשונה ב-2005, כחלק מניסיון לגבש הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. עם השנים הפכה התוכנית למנגנון משמעותי להתחדשות עירונית.
הבעיות העיקריות עם התוכנית, שבגללן דרש מינהל התכנון את ביטולה, קשורות לכך שלא הייתה בה ראיה רחבה ביחס למשמעות הבינוי החדש ביחס לשכונה ולעיר, ברמת התשתיות - מביוב ועד חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה.
ע"פ נתוני הרשות להתחדשות עירונית, בין השנים 2005 ו-2019 הוגשו 6,961 בקשות להיתרי בנייה מתוקף תמ"א 38, שבהם 156,164 יח"ד. מתוך כלל הבקשות נתנו הוועדות המקומיות היתרי בנייה ל-3,453 מבנים בלבד.
המתווה החדש, המוצג לציבור כ"חלופת שקד", יאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2-5 קומות, הקמת מבנים חדשים עם הוספת עד 300% לשטחי הבנייה שהוקמו עד 2005 -כלומר, הגעה למצב שבו זכויות הבנייה מגיעות לעד 400%, פי ארבעה מהמבנה הקיים.
כמו כן, החלופה כוללת מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה ביחס למסלול ההריסה ובנייה מחדש - כלומר, 200%. בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וגם, תאושר תוספת שטחי ציבור, בהיקף של 15%-10% מכלל השטח הבנוי.
התיקון קובע שהוועדות המקומיות יקבלו את הסמכות לקדם את תוכניות תמ"א 38 החדשה, אלא רק אם יגישו לוועדה המחוזית תוכנית כללית להתחדשות עירונית, בתוך שלוש שנים מיום תחילתו של התיקון לחוק. מי שלא יגישו - יאבדו את סמכותן הבלעדית לאשר תוכניות לפי התיקון, ויזמים יוכלו להגיש אותה גם לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
אחד מנושאי הביקורת המרכזיים על תמ"א 38, בעיקר מצד הרשויות המקומיות, היה הפטור מהיטל השבחה, שנועד אולי לעודד התחדשות עירונית, אך מנע את הרווח מהקופה העירונית.
הפתרון של שקד לנושא זה, שהוצג במתווה האחרון לתיקון לחוק, נועד לאפשר לעיריות לבחור בין שלוש חלופות: קבלה של 15% מהשטח הבנוי לצורך שימושים ציבוריים; היטל השבחה בשיעור של 25% או היטל השבחה מופחת בשיעור של 12.5%.
כלומר אם העירייה תבחר לקבל שטח במסגרת התוכנית שישמש לצורכי ציבור (למשל, גן ילדים או מרכז חוגים) היא לא תוכל לגבות היטל השבחה. יש לציין כי נכון למועד כתיבת הכתבה עדיין לא ברור הפתרון שיוצג היום למליאת הכנסת לנושא היטל ההשבחה.