גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי שיאנית מחירי הדירות ובאיזו חברה תמצאו דירה במיליון שקל בלבד: מה מסתתר בדוחות של יזמיות הנדל"ן

הדוחות הכספיים של חברות הבנייה למגורים מלמדים כי הללו מכרו השנה מאות דירות יותר מבשנה שעברה, ובמחירים גבוהים יותר, שעמדו בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל ● שיאנית המכירות - אזורים; שיאנית המחירים - אפריקה מגורים; והרווחית ביותר - פרשקובסקי ● ומי מוכרת דירות תמורת כמיליון ש'

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION
פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

נסיקת מחירי הדירות בישראל ושיאי המכירות בענף אינם יורדים מהכותרות כבר חודשים ארוכים. החגיגה הזאת משתקפת היטב בדוחות הכספיים שפרסמו לאחרונה חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות, שמניותיהן נהנות מגל ירוק מתמשך, עם זינוקים בשיעורים דו-ספרתיים ותלת-ספרתיים מתחילת השנה, המוביל אותן להיסחר במחירי שיא.

נתוני המכירות המוצגים בדוחותיהן הכספיים של שבע מיזמיות הנדל"ן למגורים הבולטות לסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 מלמדים על "הטירוף" שאחז בענף בעקבות משבר הקורונה ועל רקע הריבית הנמוכה, ההון שנצבר בידי הציבור והיעדר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות: צמיחה של עשרות אחוזים לפחות במכירות בכל אחת מהן, כאשר מספר הדירות המצרפי שמכרו החברות הללו בין ינואר וספטמבר הסתכם בכ-3,700 - זינוק של כ-70%.

לצד הגידול במכירות נמשכת העלייה במחירי הדירות, בשיעור המגיע לדו-ספרתי חד. מחיר זה עמד בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל לדירה - עלייה של 17% לעומת המחיר הממוצע אשתקד. 

על העדנה שממנה נהנות יזמיות הנדל"ן יכולים להעיד גם רווחיהן הגואים, עם עליות בשיעורים דו-ספרתיים גבוהים שהציגו בשורה התחתונה, בזכות הגידול במכירות ועליית המחירים. יש לציין, כי ההכנסות שמציגות חברות הנדל"ן למגורים מדווחות בהתאם לתקני הדיווח החשבונאיים הנדרשים, הקובעים כי ההכרה ממכירת דירות נעשית בהתאם לשיעור ההשלמה שלהן בכל מועד דיווח - מה שגם משפיע על הרווח.

במבט קדימה, מהתייחסויות החברות לא נראה כי צפוי בקרוב שינוי כיוון בכל הנוגע גם למחירים וגם לביקושים, עם דיווחים על עליות בביקושים ועליות במחירים.

עוד נראה, כי גם תנאי המאקרו משחקים לרעתם של הרוכשים הפוטנציאליים. כפי שחברת דמרי מסבירה בדוחותיה, "החל מהרבעון הרביעי של שנת 2020, וכן במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2021, נרשמת עליית מחירים ביחס למרבית חומרי הבנייה. עלייה זו גורמת גידול בעלות הבנייה. כמו כן, ישנה עלייה משמעותית במחירי השילוח וההובלה של חומרים ארצה".

 

מוכרות מאות דירות יותר

כאמור, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 בולטת העלייה החדה במספר הדירות שמכרו חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות. בצד המתון יותר מציגות החברות דמרי ופרשקובסקי עלייה של כ-25%-30% "בלבד" במספר הדירות שנמכרו - אצל דמרי מדובר בתוספת של כ-140 דירות, ליותר מ-630 (בישראל), ואצל פרשקובסקי בתוספת של כ-50 דירות, לכ-240.

החברות צמח המרמן, חנן מור ואפריקה מגורים מציגות לעומתן זינוקים בטווח של 115%-180% במספר הדירות שמכרו - המשקפים תוספת בטווח של כ-170-310 דירות נוספות שמכרה כל אחת מהחברות.

מדוחות חנן מור עולה, כי זו נהנתה בעיקר מתחילת שיווק דירות מחיר למשתכן בשכונת 'אור ים' שלה באור עקיבא - בו היא מכרה 335 דירות מתוך קצת יותר מ-400 דירות שמכרה בסך הכול מתחילת השנה, בהיקף כספי של כ-350 מיליון שקל, מסכום מצרפי של קצת יותר מ-500 מיליון שקל.

זאת בעוד אצל צמח המרמן, מכירות של כ-60-50 דירות בכל אחד מארבעה פרויקטים שלה בנהריה, צור יצחק, רמת גן ורמת השרון, סיכמו לה מכירות של למעלה מ-300 דירות בין ינואר לספטמבר.

את מספר הדירות הגדול ביותר שנמכרו מציגה אזורים, בשליטת הרשי פרידמן, שחצתה רף של 1,000 דירות, כמעט מחציתן (כ-460 דירות) בפרויקט התחדשות עירונית שלה בבת ים (Moment), שבמסגרתו היא מקימה ארבעה מגדלים, הצפויים לכלול יותר מ-700 דירות, ואשר ממנו היא צופה הכנסות של כ-1.4 מיליארד שקל ורווח גולמי של יותר מ-200 מיליון שקל.

אפריקה מגורים: זינוק של כ-70% במחיר הממוצע

טווח המחיר הממוצע של דירה שמכרו החברות התחיל בקצת יותר מ-1 מיליון שקל והגיע עד ליותר מ-3 מיליון שקל. בצד הגבוה, המחיר הממוצע של דירה שמכרה חברת אפריקה מגורים עמד על 3.1 מיליון שקל - סכום המשקף זינוק של כמעט 70% ביחס למחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל לדירה שמכרה בתקופה המקבילה של השנה שעברה.

ברקע לזינוק, ניתן להעריך, תומכות המכירות שמבצעת החברה בפרויקט היוקרה DUO שבמרכז תל אביב, הפרויקט המרכזי שאפריקה מגורים משווקת כיום טרם ביצוע.

באותו פרויקט, אגב, רכשו לאחרונה בעל השליטה באפריקה מגורים, היו"ר יעקב לוקסנבורג (לוקסי), סגנו אריק שפיר, בני משפחותיהם ושותפים עסקיים של השניים, 23 דירות במכירה מוקדמת, בטווח מחירים שעמד על 3-7.5 מיליון שקל. זאת מתוך ציפייה לזינוק במחירי הדירות שרכשו, שבהן כבר נרשמו עליות מחירים.

מלבד DUO, אפריקה מגורים משווקת היום פרויקטים טרם ביצוע בירושלים, בנתניה, בגבעת שמואל ובחריש, ובביצוע יש לה גם כמה פרויקטים בגבעתיים, ברמת גן, בראשון לציון ועוד.

כמו כן נהנו מעליות נאות, שנעו סביב כ-30% במחיר הממוצע של דירה שמכרו, גם דמרי ואזורים, שתיהן לממוצע שנע סביב כ-2 מיליון שקל.

בהתייחסות למגמות מתחילת השנה, בחברה שבשליטת המנכ"ל יגאל דמרי מסבירים בדוחות כי "נמשכת מגמת הגידול בביקושים ועלייה בהיקפי המכירות ומחירי הדירות, שהחלה עוד לאחר דעיכת 'הגל הראשון' של נגיף הקורונה בשנת 2020".

מול אלה, בולטת שחיקה של כ-10% במחיר הדירה הממוצע שמכרה חנן מור, לסכום של כ-1.2 מיליון שקל. החברה החלה במהלך הרבעון השלישי בשיווק דירות מחיר למשתכן בשני מתחמי פרויקט אור ים שלה באור עקיבא - האחראי על עיקר הזינוק במכירות.

לפי הסברי החברה, בראשות היו"ר חנן מור והמנכ"ל אבי מאור, "הפער בין המחיר הממוצע לדירה בכל אחת מהתקופות נובע מהשוני בתמהיל הדירות שנמכרו בין שוק חופשי ומחיר למשתכן".

זינוק של עשרות ומאות אחוזים ברווחים

בין החברות בולטת השורה התחתונה של פרשקובסקי, שהציגה רווח נקי בסכום של 228 מיליון שקל בין ינואר לספטמבר 2021, סכום המשקף שיפור של כ-60% ביחס לרווחיה בתקופה המקבילה בשנה שעברה, והרווח הנקי הגדול ביותר מבין החברות שנבחנו.

בדרך לשיפור של יותר מ-40% ברווח התפעולי שלה, שהתקרב ל-300 מיליון שקל, נהנתה פרשקובסקי מעלייה של 70 מיליון שקל בשווי נכסיה - המיוחס בעיקר לעליית ערך קרקע בלוד (פרויקט נופי בן שמן), ולנכסיה בארה"ב, מה שהשתרשר לשורה התחתונה.

פרשקובסקי לא מציינת במפורש את שינוי תנאי השוק ששיחקו לטובת השיפור בתוצאותיה, אולם מי שמספקת לכך עדות ברורה היא אאורה.

בסיכום ינואר-ספטמבר נהנתה החברה שבשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י מזינוק של כמעט 170% ברווח הנקי שלה, שהגיע ליותר מ-60 מיליון שקל, למרות שחיקה של 20% בהכנסותיה, שהסתכמו בפחות מ-680 מיליון שקל, בעקבות סיום ביצוע פרויקטים בהקמה ומסירתם.

למרות זאת, אאורה הצליחה להגדיל את הרווח הגולמי שלה בהשפעת "שיפור ניכר במחירי המכירה בשנה האחרונה, אשר היו גבוהים מבעבר, וכן משיפור ברווחיות של הפרויקטים בביצוע".

בדרך לשיפור ברווח התפעולי רשמה אאורה הכנסה חד-פעמית של קרוב ל-20 מיליון שקל ממכירת מעונות סטודנטים בקריית אונו, כחלק ממכירת פרויקטים להשכרה לקבוצת הנדל"ן המניב מבנה, בעסקה שהיקפה הכולל כ-750 מיליון שקל.

עוד בין החברות בלט שיפור של יותר מ-270% שהציגה ברווח הנקי שלה אזורים, לכ-200 מיליון שקל. מלבד טיפוס של קרוב ל-50% בהכנסותיה, שהגיעו ליותר מ-1.1 מיליארד שקל, נהנתה אזורים בסיכום התקופה מרווחי חברות מוחזקות של כ-75 מיליון שקל, עיקר הסכום בזכות עלייה בשווי נכסיה המניבים של קרן הריט אזורים ליווינג, שהונפקה אשתקד בת"א. 

בשיפור בשורה התחתונה בולטת גם חנן מור, עם רווח נקי של 87 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-6 מיליון שקל בתקופה המקבילה (וב-2020 כולה), אחרי שיפור בהכנסות וברווחיות, בין היתר בזכות שערוך נכסים בהיקף של כ-90 מיליון שקל.

רמות שיא במניות אחרי זינוקים חדים

כאמור, יזמיות הדירות למגורים בישראל בבורסה נהנות מתקופה של גאות, והמשקיעים במניותיהן שולחים אותן לרמות שיא, הגורמות למשבר הקורונה שסחף אותן לירידות חדות בתחילת השנה שעברה להיראות כמו זיכרון עמום בלבד.

כך לדוגמה, מניית אאורה מציגה קפיצה של כ-440% מרמת השפל במרץ 2020, כך שהיא משקפת לחברה שווי של כ-1.3 מיליארד שקל.

עוד בולטות מניות דמרי וצמח המרמן, עם זינוק של 240% ו-28%, בהתאמה, מרמת השפל, לשווי של כ-630 מיליון שקל וכ-5 מיליארד שקל, בהתאמה.

עוד כתבות

גבי רביד / צילום: כדיה לוי

ביום ששוק הקריפטו מתרסק: הנכסים הדיגיטליים של צבי זיו וגבי רביד נכנסו לבורסה

בית ההשקעות סילבר קסטל, אותו הקימו בכירי שוק ההון לשעבר יחד עם המנכ"ל אלי מיזרוח, השלים את המיזוג לשלד הבורסאי איי.סי.בי

התחרות בשוק המשכנתאות חשובה במיוחד נוכח הביקוש למשכנתאות בחודשים האחרונים / צילום: Shutterstock

הממשלה מבטיחה להוזיל את המשכנתה בעזרת גופים חוץ בנקאיים

הצעת חוק ממשלתית אמורה לשנות את התנאים לפיהם חברות אשראי חוץ בנקאיות יוכלו לגייס חוב ● במידה וההצעה תעבור, הריביות שהציבור משלם על משכנתאות צפויות לרדת ● כעת נותר לבדוק, האם הוזלת המשכנתאות תתדלק אפילו יותר את השוק שהגיע לביקושי שיא

ירידות בשווקים / צילום: Shutterstock, charnsitr

ירידות חדות באסיה; הביטקוין מתייצב, הנפט בעלייה קלה

מדד הניקיי בטוקיו צונח ביותר מ-2% ומדד ההאנג סנג בהונג קונג יורד ב-1.6% ● במסחר בחוזים על מדדי בורסות ארה"ב נרשמות ירידות של עד 1.5%

מתקן של יצואנית הגז הרוסית גזפרום / צילום: Shutterstock, Merkushev Vasiliy

ההסתמכות הגרמנית על גז רוסי מגבילה את האפשרויות של אירופה במשבר באוקראינה

ברלין תהיה פגיעה אם המערב יטיל סנקציות על רוסיה לגבי אוקראינה ומוסקבה תגיב בהפסקת ייצוא הגז

חריש. הנתונים העדכניים ביותר מייצגים את שנת 2017 / צילום: תמר מצפי

האוכלוסייה הוכפלה, האבטלה זינקה, אבל התקציבים נתקעו בנתוני 2017

חלוקת הכספים והסבסודים בין הרשויות המקומיות מסתמכת על דירוג האשכולות של הלמ"ס ● אלא שהוא מתפרסם פעם בשנתיים, מתייחס לנתונים שנאספו לפני 4 שנים ולא בוחן את הרמה הכלכלית של הרשות עצמה ● הלמ"ס: "לא אחראים על השימוש שנעשה בנתונים לצורכי מדיניות" ● כתבה שנייה בסדרה

בניגוד לחששות, בשנת 2021 נרשמה ירידה בשיעור המיואשים מחיפוש עבודה בגלל אי התאמה למקצוע / צילום: Shutterstock, tsyhun

שיעור המיואשים מחיפוש עבודה מסיבות הקשורות לשכר קפץ ב-2021

לפי נתוני סקר כוח-האדם של הלמ"ס, שיעור המיואשים מסיבות הקשורות לשכר עלה ל-28% בשנת 2021, לעומת 16.5% ב-2020 ● לעומתם, בניגוד להערכות, שיעור המיואשים מחיפוש עבודה בגלל "אי התאמה למקצוע" ירד

בדיקה מול רשות החדשנות העלתה שרק 8% ממקבלי מענק הרשות הן נשים / צילום: Shutterstock

לתקן את העיוות: תחרות יזמות בהייטק פונה לנשים ובני 45 ומעלה בלבד

את התחרות מממן פול מיראז', פילנתרופ יהודי מארה"ב ומייסד מכון מיראז' לתמיכה ביזמות ישראלית ● וגם: מיליון דולר לחדשנות בטיפול בסרטן ● ומיזוג הישראלי-אמריקאי שישפר שירותי מזון ● אירועים ומינויים

עזיבה של מנכ”לים / צילום: Shutterstock

משופרסל ועד מגדל: מה עושה עזיבה של בכירים לארגון ואיך מונעים משבר

עזיבה של מנכ"לים, במיוחד כשהיא נעשית במפתיע, עשויה להגביר את חוסר הוודאות בקרב העובדים ולהוביל לגל של עזיבות נוספות ● משקיפות ועד סימון טאלנטים שצריך לשים לב אליהם - הצעדים הראשונים שארגונים צריכים לעשות כדי למנוע משבר

הביטקוין מאבד מערכו / צילום: Shutterstock

מה עומד מאחורי הירידות בקריפטו ולאן בורחים המשקיעים?

לקראת התפוצצות הבועה? בחודשים האחרונים שוק הקריפטו חווה ירידה דרמטית, כשהשבוע האחרון היה השיא עם ירידה של 21.6% בערך הביטקוין ● החל מסיבות גיאופוליטיות ועד ההשפעה של שוקי ההון, כל הסיבות להתרסקות השוק שהוביל לגל התעשרויות בשנתיים האחרונות

אלכס קושניר, יו''ר ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ועדת הכספים: עיכוב נוסף באישור הצו למיסוי סיגריות אלקטרוניות

במהלך דיון שנערך היום בוועדת הכספים נזף יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, בנציגת משרד הבריאות על כך שלא הגיעה מוכנה עם הסברים לשאלות חברי הכנסת, ושלח את אנשי רשות המסים לתקן את תחשיב המיסוי כך שיהלום בצורה תחשיבית את המס שהוטל על סיגריות רגילות

עו''ד חיים ויסמונסקי, העומד בראש מחלקת הסייבר בפרקליטות / צילום: איל יצהר

ראש מחלקת הסייבר בפרקליטות: אין סמכות בחוק לחדור לטלפון מרחוק ולשאוב נתונים

בוועדה לביטחון הפנים בכנסת דנו היום בטענות לשימוש של המשטרה בתוכנת פגסוס של NSO ● במהלך הדיון, עו"ד חיים ויסמונסקי, ראש מחלקת הסייבר בפרקליטות, התייחס לראשונה לפרסומים: "אם הייתה חדירה מרחוק לשאיבת נתונים, להבדיל מניטור קדימה, היא לא חוקית" ● במקביל השר לביטחון הפנים עמר בר-לב הודיע כי הנחה את הגורמים המשפטיים במשרדו לבחון את ההסדרים בכל הנוגע להאזנות סתר

מסכים אדומים בבורסה / צילום: Shutterstock

נעילה אדומה בת"א: המדדים המובילים איבדו כ-4%

ת"א 35 ות"א 125 נפלו ב-3.7% ות"א 90 צנח ב-4% ● ת"א ביומד התרסק ב-5.6% ומדד הבנקים איבד 4.1% ● ירידות חדות בבורסות אירופה וארה"ב ● הדולר והאירו התחזקו מול השקל

נשיאת בית המשפט העליון בדימוס השופטת מרים נאור / צילום: ענבל מרמרי

זכויות אדם, דת ומדינה והגנה על שלטון החוק: המורשת של השופטת מרים נאור

נשיאת העליון בדימוס עמדה בראש ועדת החקירה הממלכתית לחקר האסון במירון ונפטרה במפתיע ● נאור הותירה אחריה שלל פסיקות: מהרשעת דרעי, דרך פתיחת עסקים בת"א בשבת ועד גיוס תלמידי ישיבות ● הנשיא ספד: "תיזכר כאחת מענקיות המשפט הישראלי"

רם בלינקוב, מנכ''ל משרד האוצר / צילום: דוברות משרד האוצר

רגע לפני הדיון: הממשלה הסירה חסם משמעותי בדרך לכניסת גופים חוץ בנקאיים לעולם המשכנתאות

בעקבות הפרסום בגלובס, על כך שגופים חוץ בנקאיים לא יוכלו לגייס אג"ח אם אינם מחזיקים בנכסים בשווי של 5 מיליארד שקל, החליט משרד האוצר להסיר את המגבלה • הצעת החוק הממשלתית שתעלה לדיון בוועדת הכספים נועדה לאפשר הוזלת ריבית וכן לסייע לגופים קטנים להיכנס לעולם האשראי לעסקים קטנים ובינוניים

נשיאת בית המשפט העליון בדימוס, השופטת מרים נאור ז''ל / צילום: ענבל מרמרי

נשיאת בית המשפט העליון בדימוס מרים נאור הלכה לעולמה

נשיאת העליון בדימוס מרים נאור הלכה לעולמה היום בגיל 74 ● נאור פרשה בשנת 2017 מבית המשפט העליון ועמדה בראש ועדת החקירה הממלכתית לבדיקת אסון מירון ● סער: "נאור הייתה שופטת בכל רמ"ח איבריה" ● מנדלבליט: "מגדלור של צדק, חוכמה וערכים, אשר תרומתה לעולם המשפט לא תסולא בפז"

השופט ארז שני / צילום: דוברות בתי המשפט

המחוזי יכריע: האם יש לאשר הסכם הורות לפני לידת הילד?

גבר ואישה ביקשו לתת תוקף להסכם, ונדחו בטענה כי הילד טרם נולד ● כעת הם מערערים: "האישור יועיל לכולם" ● ללא פסיקה, המבקשים נתונים לחסדי השופטים

ראשון לציון. מערכת חדשנית של רכבת על גלגלים? / צילום: Shutterstock

רכבת בלי גלגלים, ההימור התחבורתי החדש של ראשון לציון

מאז התכנון הראשוני שהחל ב־2010, הקו החום שנועד לחבר את רמלה ולוד לראשל"צ, עבר לא מעט תהפוכות ● עכשיו מקודם התכנון בחלקו כ"רכבת על גלגלים", למרות שמדובר בטכנולוגיה שפועלת רק בסין ואין לה תקינה מתאימה לדרישות הישראליות

וול סטריט. הטקטיקה ללכת נגד המגמה הוכיחה את עצמה לפחות 10 פעמים מאז וכולל משבר 2008 / צילום: Reuters, BRENDAN MCDERMID

תזמון השוק ופעולה של פחד רגעי: הטעויות שקשה לתקן בתיק ההשקעות

האם נכון "לשבת בחוץ עד יעבור זעם" בתקופה של ירידות שערים חדות, ובאיזה מטבע צריך להתנהל תיק השקעות של אזרח אמריקאי שמתגורר בישראל? ● אלה חלק מהשאלות שהוצגו בחודש שעבר בבחינת רשות ני"ע למבקשים להשיג רישיון ניהול תיקים ● כתבה שנייה מתוך שתיים

מבקר צופה באמנות מטאוורס בהונג קונג. מותגים יוכלו להשתלב בתוך חוויות משחקיות / צילום: Reuters, Tyrone Siu

בריף לעתיד: איך ייראה שוק הפרסום בעידן הווירטואלי החדש

לא רק במטאוורס עצמו אלא גם בפרסום שיתקיים בתוכו, פייסבוק מנסה להקדים את כולם ורשמה פטנט על מכרזי חסות למוצרים בעולם הווירטואלי - כך עולה מתחקיר שפורסם לאחרונה ● היא כנראה לא לבד: לא מעט מותגים וחברות עובדים על הגרסה שלהם, ובכל הכוח

 

המסעדה הבאה. האם היא תחזיר את ההשקעה? / צילום: אוהד קאב

ההימור הבא של רשת, בעלות מוערכת של חצי מיליון שקל לפרק: "המסעדה הבאה"

לאחר ש"הישרדות", "האח הגדול" ו"אקס פקטור" הניבו נתוני רייטינג נמוכים, הפורמט המקורי הראשון בעידן אבי בן טל מושק השבוע ● בצעד לא שגרתי, תוכנית הבכורה תשודר ללא פרסומות ● בכיר בתעשיית המדיה: "זה מבטיח, אבל רשת רחוקים לאחרונה מלהצטיין בעריכה והפקת תוכן"