גבעת קוזלובסקי / צילום: כדיה לוי
כבר שנים שהעיר גבעתיים נאבקת על גבעת קוזלובסקי, אחת הגבעות המיתולוגיות של העיר, ש-30 דונם ממנה הם קרקע פרטית השייכת בכלל לעיר ת"א-יפו. בשבוע שעבר פרסם ראש עיריית גבעתיים רן קוניק פוסט בפייסבוק שבו הכריז כי מסתמן "הסכם היסטורי עם ת"א על העברת בעלות גבעת קוזלובסקי לגבעתיים". אם לדייק, מדובר ב-15 דונם מתוך 30 בבעלות ת"א. ת"א תמשיך להחזיק במאגר המים שקיים במקום.
הגבעה המדוברת, שנמצאת מערבית לרחוב בן גוריון ודרומית לז'בוטינסקי, קרויה על שם מאיר קוזלובסקי, איש העלייה השנייה, שהיה גם סבה של הזמרת מירי אלוני, שגדלה על הגבעה. גבעת קוזלובסקי היא הגבעה הגבוהה ביותר בגוש דן ועל פי סקר של החברה להגנת הטבע, היא שטח הכורכר הגדול ביותר שנותר בין הרצליה וראשון לציון ויש בה ערכי טבע חשובים.
מבחינת ייעוד קרקע כל הגבעה היא שטח חום, כלומר שטח ציבורי, ועליה נמצאים גן העלייה השנייה, מצפה כוכבים, וגם שטח מגודר ובו מאגר מים של תאגיד המים העירוני של ת"א-יפו, "מי אביבים" ועוד 2.5 דונם בבעלות רמ"י, ששימשו בעבר את בזק, ומוחכרים לפרטיים.
בשיחה עם גלובס אמר קוניק כי המו"מ עם ת"א-יפו הוא של שטח של כ-15 מתוך סך 30 הדונם (השאר יישארו בבעלות עיריית תל אביב), וכי בכוונת העיר גבעתיים להקים במקום מאגר מים תת-קרקעי: "זאת קרקע ששייכת עשרות שנים לתל אביב, וייעודה חום - ציבורי. אין לה מה לעשות איתה. אני לעולם לא אאפשר שם בנייה למגורים. אנחנו מאוד זקוקים לקרקע הזאת כי עד שלא נבנה שם מאגר מים, לא נוכל לאשר אלפי יחידות דיור בתוכניות הפינוי בינוי שלנו. זה המקום היחידי שבו ניתן לבנות מאגר כזה. אני חייב לציין שרון חולדאי הבין את העניין".
קוניק הסביר לגלובס כי כעת נבחנת סוגיית מימון העסקה, הנאמדת בעשרות מיליוני שקלים: "גייסתי את משרדי הממשלה, בעיקר את שרת הפנים, וגם את האוצר, ואנחנו חותרים לפיצוי שערכו יקבע על ידי שמאי. אני לא נכנס לפרטי המו"מ. אנחנו קרובים לחתימה".
הגידור פגע בערכי הטבע
יש לציין כי במסמך משנת 2014, שהוציאה החברה להגנת הטבע, היא מתארת כיצד עיריית תל אביב גרמה לנזק ממשי לאתר: "עיריית תל אביב גידרה בשנת 2012 את הבריכה בגידור פנימי ועתידה לגדר את כלל הגבעה בגדר היקפית אשר תמנע את כניסת הציבור אליה. גידור זה ייעשה למרות התנגדותה של הועדה המקומית גבעתיים, בהתאם להחלטת ועדת הערר. חשוב לציין כי הגידור הפנימי שנערך לבריכה נעשה ללא רגישות נופית ופגע בשטח הטבעי במקום. בעקבות הפגיעה בשטח, נערך במקום סקר טבע על ידי עיריית גבעתיים וחברת מי אביבים, אשר מיפה את ערכי החי והצומח בגבעה ומצא ששטחים ערכיים נמצאים גם בשטח מאגר המים".
בשיחה הרגיע ראש עיריית גבעתיים את חובבי הטבע והבהיר כי המאגר שגבעתיים תקים בעתיד יהיה אף הוא תת-קרקעי: "בתוכנית שלנו יש גם שימור מסוים של ערכי הטבע. התנאי שלנו לתאגיד המים הוא שהמאגר יהיה תת-קרקעי". קוניק לא התייחס לנזק שייגרם כתוצאה מהליך חפירת המאגר הנוסף ולמשמעות הגידור החדש.
"רגישות נופית משמעותית"
האם יהיה למהלך העברת הבעלות על הקרקע השפעה על ערכי הנדל"ן באזור? לפי אתר האינטרנט של עיריית גבעתיים הרי שגבעת קוזלובסקי היא "אזור בעל רגישות נופית משמעותית", ולכן, "באזור מורדות הגבעה מתאפשרת התחדשות עירונית תוך שימור הטבע והנוף הייחודיים והמבטים הנשקפים ממנה לעבר כל גוש דן".
גובה הבנייה המותר באזור הגבעה הוא שמונה קומות, תוך התייחסות לרוחב חלל הרחוב ולכיוונו (מזרח-מערב או צפון-דרום). בכל מקרה, "על המתחם חלות מגבלות גובה בנייה, לצורך שימור המבט לנוף מגבעת קוזלובסקי".
לוח הנדל"ן המקוון של מדלן מגלה כי המחיר למ"ר ב"שכונת ארלוזרוב", הסמוכה לגבעת קוזלובסקי עומד על 31,443 שקל למ"ר. היצע הדירות על הגבעה עצמה הוא נמוך ולכן מתקיימות שם מעט עסקאות. בגבעה מוצעת כעת למכירה דירת דופלקס בשטח של 107 מ"ר, בבניין "רביעיה" ישן, במחיר של 2.98 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, בשטח של 112 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, מוצעת למכירה במחיר של 3.85 מיליון שקל. בפרויקט התחדשות עירונית של חברת אפריקה ישראל, ברחוב המעיין, ממש בשיפולי הגבעה, נמכרה דירה בשטח 101 מ"ר, בקומה 6 מתוך 9, במחיר של 3.47 מיליון שקל.