השותפים בקרן, מימין: אריאל רוטר, עמיר בירם ושלמה גוטמן / צילום: שרון גבאי
פחות משלוש שנים לאחר גיוס של כ-1 מיליארד שקל שהשלימה קרן ההשקעות בנדל"ן JTLV2, השותפים המנהלים אותה, עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, פועלים כעת לגיוס כ-1 מיליארד שקל נוספים עבור קרן JTLV3 - כך נודע לגלובס.
השותפים נמצאים כבר במהלך רוד שואו לצורך הגיוס אצל משקיעים מוסדיים ופרטיים, וככל הידוע, נוכח ביצועי הקרן הקודמת - כמו גם החיפוש של הגופים המוסדיים אחר אלטרנטיבות השקעה - זוכה מהלך הגיוס להתעניינות. בקרן JTLV2 השקיעו בין היתר חברות הביטוח כלל, מנורה, הראל, איילון והכשרה, פועלים אקוויטי, וכן בית ההשקעות מיטב דש.
מהנתונים שמציגה JTLV בסבב הרוד שואו שהיא מבצעת בין הגופים המוסדיים לקראת הגיוס עולה בין היתר, כי היא שמה לעצמה יעד של תשואת מטרה שנתית נטו (IRR) בשיעור של 15%, תוך שהיא מציינת כי שתי הקרנות הקודמות שלה השיגו תשואות גבוהות יותר (בקרן השנייה ה-IRR עומד על 22%).
עוד מציינים ב-JTLV, כי במסגרת האסטרטגיה שלה היא פועלת בעסקאות מורכבות עם פוטנציאל השבחה גבוה, ויוזמת מתחמים מרובי שימושים באזורי ביקוש, תוך שהיא פועלת לצמצום סיכונים באמצעות יצירת שיתופי פעולה ומציאת פתרונות טרום ביצוע הרכישה לגבי הנכס הנרכש.
JTLV עוסקת ברכישת נדל"ן בישראל, בהשבחתו על ציר הזמן ובמימושו, ובידיה יכולות להשבחת הנדל"ן במנעד אפשרויות רב, בין היתר בנכסים מניבים הסובלים מתמהיל נחות או מתפוסה נמוכה, בהסרת חסמים תכנוניים, בתוספת זכויות בנייה, בשינוי ייעודי בנייה ועוד.
אופן ההשקעה של JTLV נעשה בכמה דרכים, בהם רכישה סטנדרטית של נכס, השתלטות על נכס באמצעות הלוואת מזנין, זיהוי תאגידים שנקלעו למשבר תזרימי או למגבלות פעילות ועוד.
הקרן הקיימת, JTLV2, החלה לפעול באפריל 2019, אחרי שכאמור גייסה יותר מ-1 מיליארד שקל. לפי הנתונים המוצגים בעניינה, תוך כשנתיים וחצי היא השקיעה כ-80% מהיקף הקרן, לצורך ביצוע עסקאות בהיקף מצרפי של כ-2 מיליארד שקל (כולל מינוף) ב-13 פרויקטים ישירים, המתפרסים על כ-30 נכסים בענפי פעילות שונים, בהם מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות ולוגיסטיקה.
ניצלה את מצוקתו של יצחק תשובה
למרות מחירי השיא בנדל"ן בישראל, בעיקר בתחום המגורים, אולם גם בתחום המסחרי (קניונים, משרדים, לוגיסטיקה ועוד), בקרן סבורים, כי בעזרת כספי הגיוס החדשים היא תוכל למצוא הזדמנויות השקעה, בטח במקרה שבו יתרחש שינוי במומנטום של השוק.
כך עשתה הקרן בתקופת הקורונה, שם בולטת בעיקר העסקה שבה ניצלה אשתקד את מצוקתו של איש העסקים יצחק תשובה, שנקלע לקשיים בשל קריסת מחיר הנפט, ונדרש לממש שורה של נכסים פרטיים ושל קבוצת דלק שבשליטתו.
במסגרת זו רכשה JTLV2 מידי תשובה את השליטה בחברת אלעד ישראל מגורים החדשה בחצי מהמחיר שבו ביקש להנפיק אותה זמן קצר קודם לכן. גם כעת היא תמתין לגופים ולאנשי עסקים שייקלעו לחולשה בדרכם מטה, וכך תוכל לאתר נכסים שראוי להשקיע בהם.
עוד בין הפרויקטים שבהם השקיעה JTLV2 נמנה פרויקט של שני מגדלי משרדים ובניין נוסף (עם אפשרות להשבחה) במתחם ה-1000 בראשון לציון. אחד מהמגדלים נמכר לקבוצת רכישה שארגנה ב.ס.ר ו-80% מהמגדל השני נמכרו גם הם, ולפי הקרן, "התמורה מהמכירה צפויה להחזיר את מלוא ההון העצמי למשקיעים, והקרן צפויה להישאר עם נתח משמעותי בפרויקט". על פי ההערכות, המימושים במתחם הניבו לקרן יותר מפי שניים על הכסף שהשקיעה באותם נכסים.
עוד נכנסה JTLV2 לשותפות עם חברת בנייני העיר הלבנה ועם רשת המלונות ישרוטל בפרויקט מתחם מד"א שברחוב בזל בתל אביב, שבו מתוכננות להיבנות 13 דירות בלבד, "ענקיות, ייחודיות ויוקרתיות מאוד", בשילוב מלון יוקרתי, וכן השקיעה הקרן השנייה של בירם, רוטר וגוטמן בקמפוס המשרדים שבקיבוץ יקום (הרחבה במסגרת).
נוסף על נכסים הפרטיים, JTLV2 נכנסה גם להשקעות בחברות נדל"ן - כאמור, אלעד ישראל מגורים החדשה ואחים דוניץ הבורסאית. גם לבירם, ששימש בעבר כמנכ"ל חברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל, וגם לגוטמן, ששימש בתפקידים בכירים בחברות הביטוח הפניקס ומגדל, ניסיון רב בניהול חברות ציבוריות.
את רכישת השליטה באלעד ישראל השלימה JTLV2 בחודש מאי 2020 מידי יצחק תשובה תמורת קרוב ל-200 מיליון שקל (לפי שווי חברה של כ-280 מיליון שקל), ופחות משנה לאחר מכן, בחודש אפריל 2021, השלימה רכישת מניות חברת אחים דוניץ מידי היו"ר יעקב (יקי) דוניץ והמנכ"ל ניסים אחיעזרא. נכון להיום מחזיקה הקרן בכרבע מהון החברה בשווי של כ-320 מיליון שקל - לאחר שהמניה השלימה זינוק של 130% מתחילת השנה.
זמן קצר לאחר שנכנסה לשותפות בדוניץ, החלה הקרן לקדם באמצעות דוניץ מהלך לרכישת השליטה בחברת אלעד ישראל, עם הצעה לניהול מו"מ לביצוע עסקה והסמכת ועדת הביקורת של דוניץ לבחינת ההתקשרות בין הצדדים. מאז לא דיווחה דוניץ על התקדמות בנושא, אך בינתיים שווי השוק של השקעת JTLV2 בחברה כמעט והוכפל.
בעניין המיזוג בין שתי החברות הבורסאיות שבהן השקיעה JTLV2, שכל אחת מהן מקדמת הקמת כ-2,500 דירות בשלבים שונים, בקרן סבורים, כי המיזוג יסייע ל"הצפת ערך משמעותית לכלל בעלי המניות".
השקעות בתל אביב, בראשל"צ ובירושלים
את קרן JTLV הראשונה הקים כבר לפני כעשור בירם, יחד עם שותפים ישראלים שחברו אליו, אחרי שקיבל עשרות מיליוני שקלים במסגרת מכירת השליטה בחברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל, שאותה ניהל, לידי חברת מליסרון.
קרן JTLV הראשונה גייסה בשנת 2011 כ-300 מיליון שקל, וביצעה השקעות משותפות (Co-Investing) שיזמה בסכום של כ-700 מיליון שקל. השותפים בקרן זו היו בין היתר משפחת חורש, אחיו רוני בירם ושותפו גיל דויטש, וצביקה בירן.
JTLV השקיעה בכמה נכסים מוכרים, בהם כיכר אתרים סמוך לחוף הים של תל אביב, שם היא מתכננת הקמת שני מגדלי מגורים כחלק מתוכנית המתמודדת עם התנגדויות רבות, בעיקר של תושבי האזור. עוד בין נכסיה בפיתוח נמצא מתחם היקב שבראשון לציון ופרויקט מתחם "עץ חיים" הממוקם סמוך לשוק מחנה יהודה שבירושלים.
התפוסה במתחם העסקים שנרכש בשיא משבר הקורונה קפצה מ-50% ל-85%
בזמן שרבות מהעסקאות הרכישה שנחתמו טרם פרוץ משבר הקורונה בוטלו או נדחו מיד לאחר פרוץ המגפה, הושלמה בחודש מרץ 2020 (שיאו של המשבר בשווקים) עסקה שבה רכשו קרן JTLV2 וכלל ביטוח 50% מפארק העסקים והמשרדים "יורופארק" בקיבוץ יקום תמורת 243.5 מיליון שקל.
עבור המוכרת, קבוצת הנדל"ן מבנה, זו נראתה באותה עת עסקה מצוינת שהניבה לה רווח לפני מס של כ-70 מיליון שקל ותזרים פנוי של כ-229 מיליון שקל. זאת הגם שמכירת חלקה בו נכפתה עליה לאחר שבמהלך 2019 הודיע לה קיבוץ יקום, המחזיק במחצית השנייה של מניות מתחם העסקים, על מימוש זכות שהוקנתה לו למכור את חלקה לצד שלישי שאותו יבחר.
באותה עת סבל יורופארק - מתחם הכולל חמישה מבנים בשטח של כ-65 אלף מ"ר - מיציאתם של כמה שוכרי עוגן (ובהם אינטל וסמסונג) שהקטינה את התפוסה בו לכ-50% בלבד. בקיבוץ הבינו כי חרף המיקום האטרקטיבי לכאורה של פארק העסקים - ממזרח ובסמוך לכביש 2 (כביש החוף) - השבחתו לא תוכל להתבצע תחת השותפות הקיימת.
ב-JTLV2 מסבירים במצגת שפרסמו לאחרונה, כי מבחינת הקרן מדובר בניצול הזדמנות עסקית לנוכח המחיר הנמוך ששיקף את שיעור התפוסה הנמוך בנכס בעת שנרכש, ובשל מאפייניו הייחודיים של הפארק - מתחם ירוק, מרווח מאוד, ייחודי במיקומו ובאופיו.
אסטרטגיה חדשה להשכרה ותפעול
זאת ועוד: דמי השכירות בנכס, כמו גם תעריפי הארנונה ועלויות החנייה, נמוכים משמעותית ביחס לסביבה ויוצרים יתרון במיוחד בתקופת הקורונה וה"פוסט קורונה", כשבנוסף קיימת בנכס אפשרות עתידית לתוספת בניין משרדים שישי בשטח של כ-15 אלף מ"ר.
המצגת של JTLV2 מספקת נתונים על האופן שבו השביחה הקרן, לטענתה, את מתחם העסקים (ששמו שונה ל-Greenwork), באופן שהעלה את התפוסה בו תוך שנה ל-85%. זאת בין היתר באמצעות אסטרטגיה חדשה להשכרה ותפעול (השכרה גם לשטחים קטנים, תפעול "על הקרקע"), שיפור הנראות בנכס בדגש על השטחים הציבוריים, שאטלים, הסעדה, חדר כושר, מתקני ספורט, Food Trucks, מוזיקה וכדומה. בנוסף, הוקם מתחם של חללי עבודה משותפים (מיינדספייס) כמוצר משלים לפארק.
בנוסף מדווחת JTLV2 על מו"מ עם שוכרים נוספים להשלמת האכלוס במתחם, ובד בבד על הארכת חוזים של שוכרים מהותיים ל-10 שנים, ועל קידום מהלך להקמת הבניין השישי במתחם.
קרן JTLV2
תחום עיסוק: קרן ההשקעות בנדל"ן, העוסקת בתחומי מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות ולוגיסטיקה
היסטוריה: החלה לפעול באפריל 2019 , בהובלת השותפים המנהלים אותה - עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן. בין המשקיעים המוסדיים הבולטים בקרן: כלל, בנק הפועלים, הראל, מנורה מבטחים, הכשרה חברה לביטוח, מיטב דש ואיילון
נתונים: השקיעה כספים ב־13 פרויקטים, עם כ־30 נכסים. בין אלו - מתחם ה־1,000 ראשון לציון, מתחם בזל תל-אביב, קמפוס משרדים יקום, החברות אלעד ישראל
מגורים החדשה ואחים דוניץ. מציגה תשואה של 22% (IRR) שנתית