התחלות הבנייה לא מדביקות את קצב רכישת הדירות החדשות / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish
רק בשנה האחרונה זינק מדד תשומות הבנייה בכ-6% וייקר בעשרות אלפי שקלים את מחירי הדירות החדשות שנרכשות על הנייר, ומוצמדות כמעט באופן קבוע למדד. במענה לשאילתה שהגיש ח"כ בצלאל סמוטריץ’, השיב שר השיכון, זאב אלקין, כי משרדו בוחן חקיקה שתגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה רק ביחס לרכיב עלות הבנייה במחיר הדירה ולא על רכיב עלות הקרקע והרווח הקבלני והיזמי. רכיב הקרקע לבדו עומד היום על כ-50% באזורי הביקוש והרווח הקבלני והיזמי יכול להגיע ל-30% לפחות, כך שהמהלך אמור להפחית משמעותית את המחיר הצמוד למדד.
יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי המהלך מוכרח להתבצע בתיאום עם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הגוף שמפרסם את המדד מידי חודש ואף מעדכן אחת לכמה שנים את משקל התשומות עצמן בסל עלויות הבנייה. לפני מספר שנים פיצלה הלמ"ס את מדד תשומות הבנייה לשני מדדים שונים המתפרסמים כל חודש- מדד תשומות הבנייה למגורים ומדד תשומות הבנייה למשרדים ומסחר (הנותן משקל גבוה יותר לרכיבי חשמל ואלומיניום, למשל).
בפריפריה אין משמעות לרכיב הקרקע
בפועל, משקל רכיב הקרקע והרווח היזמי משתנה מפרויקט לפרויקט ובעיקר מאזור לאזור, ונטרול שני הרכיבים הללו מההצמדה יהיה מהלך מסובך ומורכב במיוחד. בעוד באזור המרכז תופס רכיב הקרקע נתח של כ-50% ויותר מעלותה של כל דירה (ואין כמובן שום הצדקה להצמיד את אותן עלויות למדד התשומות), באזורי הפריפריה רכיב הקרקע הוא לא פעם מזערי (יחסית) וכמעט שאינו תופס משקל במחיר הדירה, כך שרובה מורכב מעלויות הבנייה עצמן ומהרווח שגוזר היזם שמוכר את הדירות בשוק.
יש לציין כי ביום חמישי האחרון דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה ב-0.5% בחודש נובמבר - התייקרות של אלפי שקלים לכל רוכש דירה "על הנייר" שעדיין לא שילם את מלוא תמורתה ליזם. מתחילת השנה עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-5.3%, ובשנים עשר החודשים האחרונים (נובמבר 2021 לעומת נובמבר 2020) עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-5.8%. העליות נבעו בין השאר מעליית מחירי החומרים והמוצרים ב-10.4%, שכירת ציוד ורכב ב-8.9% ועליית מחירי שכר עבודה ב-1.3%.
השינוי לא יחול רטרואקטיבית
בכל מקרה, ההערכות הן שגם אם יחול שינוי בקרוב בהצמדת מדד תשומות הבנייה הוא לא יחול רטרואקטיבית, למגינתם ליבם של רוכשי הדירות שראו את מחירן מזנק בעיקר בשנה האחרונה (לאחר תקופה ארוכה של יציבות יחסית), רק בשל התייקרות המדד.
מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים, כמו: בטון, ברזל, צינורות, חלונות וכו’. את השינויים במחירי עלות הבנייה מודדת הלמ"ס, שאוספת נתונים מדי חודש ומפרסמת בכל 15 בחודש את השינוי במדד. עבור רוכשי הדירות יש לו משמעות רבה, שכן הקבלנים מצמידים את מחירי עלויות הבנייה למדד תשומות הבנייה.
חבר הכנסת סמוטריץ’ הבהיר, כי "הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה יכול להביא להתייקרות מחיר הדירה מעת חתימת החוזה עד לקבלת הדירה ותשלום מלא מחירה בפועל בלמעלה מ-15%. מדד תשומות הבנייה משפיע על הוצאות הקבלנים רק ביחס לעלות הבנייה בלבד, ואין לו שום השפעה על רכיב הקרקע והרווח שמהווים את רוב מחיר הדירה. לכן אין שום הצדקה להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד התשומות".
כצפוי: הקבלנים מתנגדים למהלך
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר: "הצעד הזה הוא צעד אומלל שיעלה את מחירי הדירות. מדובר בהתערבות בוטה בחופש החוזים למכירת דירות בישראל ושוב רגולציה מיותרת שהשפעתה היא הרסנית. מדד תשומות הבניה מודד עליות במרכיבים השונים של הבניה ונועד להגן על הקבלן כתוצאה מההתייקרויות במהלך זמן הבניה הארוך. כבר כיום מדד זה, שלא עודכן מאז 2011 הוא מדד מעוות ואיננו משקף באמת את עלות הבנייה בפועל ולכן יש לעדכן אותו. אם מחיר הדירה המלא לא יוצמד לעליית מדד תשומות הבניה, משמעות הדבר היא שרווחי היזמים ישחקו והם יאלצו להעלות את מחירי הדירות כדי לשקף את הסיכון בעליית מחיר הקרקע והרכיבים שהוחרגו מההצמדה למדד. בשורה התחתונה, זו עוד רגולציה שתגולגל לכיס רוכשי הדירות בתקופה של מחסור אדיר בהיצע דירות ומשבר דיור. מוטב היה לו משרד השיכון היה מוותר על הרעיון המיותר הזה, כי הוא בא לברך ויוצא מקלל".
"יביא להצמדת אמת, ראויה ונכונה"
מנגד, עו"ד דורון אריאל, שותף מייסד של פירמת עורכי הדין דורון אריאל ושות’ אמר, כי "זה מהלך דרמטי. כשיזמים קונים את הקרקע ההצמדה נעצרת, הם כבר לא צמודים למחיר הקרקע בעליית תשומות הבנייה. מהרוכשים הם מבקשים לשלם גם על רכיב הקרקע ולעומת זאת הם משלמים רק על עליות הבנייה. יוצא שכשמרכיב הקרקע היום הולך וגדל, היזמים מקבלים הצמדה על מרכיב שכבר לא עולה להם אז הם מרווחים יותר ולכן עבורם המהלך נורא. אם רכיב הקרקע ינותק ממדד תשומות הבנייה, המדד ישקף יותר את עלויות הבנייה בפועל וזה למעשה מהלך מאוד הגיוני. אין שום סיבה בעולם שהמדד יכיל גם את מחיר הקרקע, למעשה זה הוגן גם עבור היזמים כי הם משלמים על תשומות בנייה לקבלנים שבונים עבורם ומשלמים גם הם על רכיב הקרקע שנכלל במדד. זה יכול להביא למצב שבו היזמים לא יירצו לאפשר תשלום לקראת המסירה, הם יירצו לקבל יותר במעמד הרכישה".
גם לדעת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "מדובר במהלך מבורך שישקף ביתר דיוק את העלות שצריך לספוג הצרכן הסופי בעקבות עליית תשומות הבנייה. זו שיטה חדשה שתביא למצב שהעלייה האמיתית בעליות הבנייה שחלה על הקבלן, תגולגל לרוכשי הדירות, ושעליית מחיר הקרקע שאינה רלוונטית לעליות הבנייה תצא מהמשוואה. זה יביא להצמדת אמת, ראויה ונכונה לרוכשים".
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מציין כי "מדד תשומות הבנייה מחושב באופן שיוצר עיוות לרעתנו הקבלנים, והמדד חייב לעבור רביזיה כוללת. טוב עשה שר הבינוי והשיכון שהחליט לבחון את הנושא מחדש.
"יחד עם זאת, צריך להבין שאי אפשר לפצל את רכיב הקרקע מהמדד שיש לגביו עלויות נוספות מבלי לקחת בחשבון פרמטרים נוספים שלא נכנסים לחישובי המדד, כדוגמת שינויים רגולטורים שמתרחשים, שינויי תקנים, עלויות תכנון נוספות ותוספת הוצאות שהקבלנים סופגים ולוקחים על עצמם במהלך הבנייה.
"אם באמת רוצים לעשות שינוי ולקדם מדד עדכני ונכון, יש צורך בהידברות מקיפה עם גורמי המקצוע הרלוונטיים שמכירים את השטח וחיים אותו ביום יום, התאחדות הקבלנים, ולא על סמך שורות באקסלים שלא פוגשים את המציאות".