הפסיקות החשובות ששינו את הכללים בתכנון ובנייה / איור: Shutterstock
סביבה: בית המשפט העליון ביטל את אישור תוכנית אפולוניה
תוכנית אפולוניה מקודמת בוותמ"ל ומציעה בניית אלפי יחידות דיור במתחם צפונית לשכונת נוף ים בהרצליה, לצד פיתוחו של הגן הלאומי אפולוניה. כמחצית משטח התוכנית נמצא באזור שבו פעל בעבר מפעל תחמושת, וכתוצאה מפעילותו קיים חשש לזיהום מי תהום.
● חלק ראשון: הפסיקות החשובות ששינו את הכללים במיסוי מקרקעין
התוכנית אושרה ע"י הוותמ"ל בשנת 2016, ובעקבות כך הוגשו עתירות לבית המשפט לעניינים מינהליים שקבע כי התוכנית תבוטל. ביוני 2019 הפך בית המשפט העליון את החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים, וביוני 2020, בדיון נוסף, הפך בית המשפט העליון את פסק דינו והורה על ביטול הפקדת התוכנית והשבתה לשולחן התכנון.
מדובר בפעם הראשונה (והיחידה בינתיים) שבה בית המשפט העליון ביטל תוכנית מועדפת. עד כה הוא נמנע מביטולן של תוכניות אלו בנימוק שאינו "מתכנן על" ואינו מחליף את שיקול-דעתו של מוסד התכנון.
פסק הדין משמעותי לא רק בעצם ביטולה של תמ"ל, אלא במשקל הרב שניתן לשיקולים סביבתיים בהליך התכנון ולקביעה הנחרצת כי שיקולי סביבה צריכים להיבחן באופן מלא עוד טרם שלב הפקדת התוכנית.
המתח שבין תכנון ובנייה לשיקולי סביבה נדון פעמים מספר בפסיקה ונראה כי ההתנגשות בלתי נמנעת. כבר לפני קרוב ל-20 שנה עמד הנשיא ברק על כך ש"אחד הערכים החברתיים הראויים להגנה הוא זה של שמירה על משאבי הטבע", אולם בסופו של דבר קבע כי לא ניתן לגזור מהזכות לכבוד האדם וחירותו את הזכות לאיכות סביבה ראויה. פסק הדין הוא אפוא אבן דרך בתהליך הצובר תאוצה בפיתוחו של ענף משפטי חדש - משפט הסביבה, ובהפיכתם של שיקולים אקולוגיים לזכות על-פי דין, ואולי אפילו לזכות חוקתית.
דנ"ם 4753/19
עו"ד שהם קרן, שותפה וראש תחום תכנון ובנייה במשרד תדמור לוי ושות'
התחדשות עירונית: מה קורה כשזכויות הבנייה בבניין שייכות רק לדירה אחת
באוקטובר השנה ניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין שעסק בשאלת האפשרות להצמיד את זכויות הבנייה מכוח תמ"א/38 לאחת מן הדירות.
הסוגיה התעוררה בעניינו של בית דירות ותיק בחיפה, שבעת בנייתו השאיר הקבלן לו ולבעלי הקרקע יחידה רישומית נפרדת בטאבו שהוגדרה כמחסן. על-פי תקנון הבית המשותף ניתנה ליחידה זו הזכות "לנצל את כל אחוזי הבנייה הקיימים כיום, ו/או שיהיו קיימים בעתיד, לגבי חלקת הבית המשותף".
לימים התקשרו בעלי שש דירות המגורים בבניין עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, אך אז נתקלו בהתנגדות מצד בעלי המחסן, שטענו כי כלל זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א שייכות להם, וכי על הדיירים לרכוש אותן אם ברצונם לממשם.
■ ההחלטה: בית המשפט קבע שהואיל והזכויות מכוח התמ"א נועדו לתמרץ בעלי דירות לחזק את דירותיהם, אי אפשר להצמיד את זכויות התמ"א לדירה ספציפית.
■ המשמעות: אף שהתוצאה הפרקטית שאליה מוביל פסק הדין היא נכונה, הכרעותיו המשפטיות של בית המשפט לדעתנו, שגויות, ועלולות להביא לפגיעה קשה בוודאות בתחום המימון של פרויקטים. בית המשפט מתערב ביחסים חוזיים וקנייניים, פוגע באוטונומיה של דיני החוזים, ולאור מטרת הרגולציה (חיזוק מבנים) משנה מן ההסכמות בין הצדדים.
עיקר הבעיה היא שהתוצאה שאליה הגיע בית המשפט עלולה לסכל פרקטיקה מקובלת של יצירת יחידה רישומית שאליה מוצמדות זכויות בנייה מכוח התמ"א ליחידה נבחרת. בעל היחידה אינו יכול לממש את הזכויות על-פי התמ"א ללא גיבוש הסדר עם בעלי הדירות. מימוש הזכויות על-פי התמ"א מחייב ביצוע עבודות ברכוש המשותף. גם הסדרה חוזית של העברת הזכויות לידי פלוני לא תסכל את מטרת התמ"א, שכן ניצולן של זכויות הבנייה מחייב את חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ועל כן מחייב קבלת הסכמת יתר הדיירים.
המשמעות היא שאומנם יש תוקף להצמדת הזכויות ליחידה ספציפית, אולם, אין בכך כדי לסכל את ביצוע החיזוק. כמו כן אין בכך כדי לסכל החלטה של רוב מיוחד מקרב בעלי הדירות, כדי לכפות על מיעוט סרבן את ביצוע החיזוק, אפילו אם בין הסרבנים נמנה בעל זכויות הבנייה.
ה"פ 40692-11-20
עו"ד משה רז־כהן, משרד עו"ד רז־כהן, פרשקר ושות'
שימוש חורג: תמרור אזהרה לבעלי נחלות העושים שימוש חורג בנכסיהם
באוגוסט האחרון נתן בית המשפט העליון את אחד מפסקי הדין החשובים ביותר למגזר החקלאי בישראל, פסק דין קלקודה.
■ רקע: חברי מושב כפר טרומן קיימו במשך שנים ארוכות על הנחלות פעילות שאיננה חקלאית. תחילה ניהלו רפת, אולם מאוחר יותר החלו לעשות שימושים חורגים שאינם לצורכי חקלאות. על הנחלות נבנו מבנים בלתי חוקיים רבים אשר הושכרו לצדדים שלישיים ובוצעו בהם שימושים חורגים, לרבות הפעלת חניון כלי רכב, מתחם צימרים ופעילות מסחרית ענפה נוספת בהיקפים נרחבים.
■ ההחלטה: בפסק דין נקבע כי בנסיבות אלה רשאית רמ"י לבטל את ההסכם ולקבל בחזרה את הנחלות, לרבות חלקת המגורים, וזאת בלי שהיא נדרשת לשלם פיצוי. כן נקבע כי על בעלי הנחלות לשלם לרמ"י דמי שימוש ראויים בסכום של כ-7 מיליון שקל, אשר כוללים גם רכיב "רווח יזמי" המשקף את ההתעשרות שלא כדין מהשימושים החורגים בקרקע.
■ המשמעות: מפסק הדין עולה שאין ספק כי הנסיבות העובדתיות חמורות ביותר: מדובר בהיקף פעילות עסקית חסר תקדים אשר נמשכה על פני כ-20 שנה, תוך התרסה מצד בעלי הנחלות אשר המשיכו לקיים את הפעילות העסקית למרות הליכים משפטיים, פליליים ואזרחיים שהתנהלו נגדם, ותוך התעלמות מצווים שיפוטיים.
יש בפסק הדין אמירות וקביעות של בית המשפט העליון שעשויות להדיר שינה מעיניהם של בעלי נחלות רבים אשר עושים שימושים בלתי מורשים בנחלות, שכן בית המשפט העליון הבהיר כי לא מצא לנכון לקבל את הטענה ולפיה סעד השבת הנחלות צריך שיישמר למקרים קיצוניים בלבד.
אל מול מקרה קלקודה, ניתן למצוא את המקרה של מושב עמינדב וחבריו, אשר קיבלו החלטה אסטרטגית לסיים את ההליכים המשפטיים אשר התנהלו עם רמ"י במשך למעלה מ-20 שנה בנוגע לשימושים החורגים במושב, ולהסדירם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
במסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בינואר השנה, התחייבו חברי המושב להסדיר את כל השימושים החורגים, ורמ"י מצידה אישרה כי באופן עקרוני ניתן לבצע עסקת תעסוקה בשטחי חלקות ב’ במושב בכפוף לנהלי המנהל ואף חתמה על התשריט שהוכן לצורך עסקה זאת.
הסדר הפשרה בעניין עמינדב אומץ על-ידי רמ"י ומועצת מקרקעי ישראל כמסלול מיוחד להסדרה גורפת של שימושים חורגים במושבים, שבמסגרתו ניתנה הנחה נוספת של 20% בדמי השימוש בעד תקופת העבר, כאשר האגודה השיתופית מעורבת ולוקחת אחריות בהליך ההסדרה.
פסק דין קלקודה והמשמעויות המשפטיות הנובעות ממנו מהווה תמרור אזהרה לאגודות שיתופיות אחרות, ולפיו עדיף ללכת בדרכם של מושב עמינדב וחבריו, ולהסדיר את השימושים החורגים בהסכמה, תוך מתן אפשרות להסדרת אזורי תעסוקה עתידיים לרווחת החברים.
ע"א 1594/20
עו"ד אייל בר אליעזר, שותף מנהל, וראש מחלקת ליטיגציה במשרד בלטר גוט אלוני
שינוי ייעוד: תוכנית שלא משנה ייעוד איננה חייבת בהשבחה
■ רקע: תוכנית הר־2200ב' הבטיחה כי מופקעי הרכבת הקלה ישתתפו באופן מלא בתוכנית חוף התכלת. לטענת הוועדה המקומית הרצליה, התוכנית שאישרה את הכנסת "מופקעי" הרכבת הקלה יצרה ודאות שלא הייתה קודם ולפיכך קיימת השבחה "בדרך אחרת" (סעיף 196 א (2) לתוספת השלישית) גם אם לא שונה ייעוד הקרקע וזו נותרה בשלב זה "חקלאית" או אזור לפיתוח בעתיד. זהו מקרה ראשון שבו ועדה מקומית מנסה לדרוש השבחה באין תוכנית המשנה ייעוד, ומכאן ולכן חריגות המקרה.
המוכרים הגישו שומה נגדית שלפיה אין כל השבחה והנושא הועבר להכרעת שני שמאים מכריעים.
■ ההחלטה: שני שמאים מכריעים פסקו כי אין לשלם היטל השבחה בגין אישור תוכנית הר־2200ב' והרק"ל, לאחר שמצאו כי תוכנית חוף התכלת (הרכבת הקלה הר2200ב) אינה תוכנית משביחת זכויות של בעלי קרקעות בחוף התכלת.
בהפרש של כחצי שנה שני השמאים המכריעים דחו את עמדת הוועדה המקומית לאחר שמצאו כי התוכנית לא קידמה בהוראותיה בצורה ישירה את פיתוח המתחם, לא שינתה את ייעודי הקרקע ולא קבעה זכויות בנייה. על-פי השמאים המכריעים לא ניתן לקבוע כי תוכנית הר2200ב' "שיפרה ודאות" לתוכנית איחוד וחלוקה באופן שמבטיח הקצאת שטחים סחירים בעתיד, ולא ניתן לקבוע כי התוכנית שיפרה את זמינות הזכויות במתחם.
■ המשמעות: תוכנית שלא משנה ייעוד במקרקעין איננה חייבת בהשבחה. במקרה שלפנינו, אין בתוכנית הר־2200ב' יותר מאשר קביעת מסגרת כללית לגושים והחלקות אשר ייכללו בתוכנית העתידית של חוף התכלת, כולל החלקות המופקעות במסגרת הרכבת הקלה. העירייה התעלמה מכך שהחלקות הנמכרות היו ממילא בתוך מסגרת איחוד וחלוקה מחדש כבר לפני שנים רבות, ולא רק שאינן נהנות מעליית שווי עקב אישור תוכנית "הרכבת הקלה" אלא ההפך.
הציפייה לתוכנית חוף התכלת נעשתה לאחר קידום תוכנית במשך שנים רבות בוועדה המקומית והמחוזית, ללא הבדל בשווי הרכישה במצב הנכנס ולא על בסיס שווי חקלאי, וניתן לראות זאת בקלות בדיווחים לרשות המסים.
עו"ד מורן חביב, שותפה במשרד עו"ד מוסרי& חביב העוסק בנדל"ן ובקרקעות בהליכי תכנון
התנגדויות: העליון: התנגדות לבקשה להיתר - רק למי שהוא בעל זכות במקרקעין
כיום, לא קיימת חובת תשלום אגרה לפתיחת הליך של הגשת התנגדות או כתב ערר לוועדת הערר לתכנון ובנייה. לאור נתון זה, מוגשות התנגדויות רבות אשר מתורגמות לעררים רבים, בעוד המתנגד אינו מסכן דבר ואינו משקיע מכספו ואין לו כל מניעה בהגשת אותן התנגדויות ועררים. מבקש ההיתר עומד בפני שוקת שבורה היות ולאחר הגשת התנגדות או הערר חל איסור לטפל ולקדם את ההיתר או התב"ע וזאת עד להכרעה בהתנגדויות ובעררים שהוגשו.
בית המשפט העליון בפסק דין חדש קבע מחסום ראשוני שיש בו כדי להגביל את האפשרות בהגשת התנגדויות וקבע כי הגשת התנגדות לבקשה להיתר מתאפשרת רק לבעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה בדבר פרסום הבקשה להיתר כאמור בתקנות.
פסק הדין של העליון עסק בערעור על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות את עתירת חברת אנטרים אינווסטמנטס נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, שבמסגרתה הורתה הוועדה המקומית כי לדיון בבקשה להיתר יוזמנו גם אנשי ועד שכונת עין כרם והמועצה לשימור אתרים, אשר אינם בעלים במקרקעין נשוא הבקשה להיתר. מנגד טענה החברה כי לאנשי הוועד והמועצה אין כל זכות להגיש התנגדות, כפי שעולה מתקנות התכנון ובנייה הקובעות כי רק בעל זכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר.
החברה טענה כי זכות ההתנגדות במקרה זה שמורה אך ורק לבעלי הזכות במקרקעין, ובית המשפט המחוזי שגה בכך שקבע כי החלטת הוועדה המקומית לאפשר ולשמוע את התנגדותם של אלו, שאינם בעלי זכויות במקרקעין, סבירה ונכונה.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי אנשי ועד שכונת עין כרם והמועצה לשימור אתרים לא היו רשאים להגיש התנגדות לבקשה להיתר שהגישה המערערת, והוועדה אינה רשאית לבחון התנגדויות אלה תוך הפנייתו ללשון התקנות.
בית המשפט העליון הפנה למקרים שבהם ביקש המחוקק להרחיב את מעגל המתנגדים, למשל בהתנגדויות לתוכניות מתאר, שם הגשת ההתנגדות אפשרית לכל מי שרואה עצמו נפגע מהתוכנית, להבדיל מהגשת התנגדויות לבקשה להיתר - שם ההתנגדות כאמור אפשרית אך ורק למי שהוא בעל זכות במקרקעין.
■ המשמעות: פסק הדין משמעותי היות והוא מצמצם (ולו במעט) את הזכות של "מתנגדים ציבוריים" שאין להם זכות קניינית - להגיש התנגדויות ועררים, נגד בקשות להיתר. בכך יש לקוות ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לפרויקטים בזמן סביר. פסק הדין עשוי לאזן בין הזכות להתנגד לעומת הצורך לקבל היתר בנייה תוך זמן סביר, והוא צעד ראוי בכיוון הנכון.
עע"מ 1461/20
עו"ד ברק קינן, שותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד מ. פירון ושות'