ישפרו סנטר במודיעין / צילום: תמר מצפי
התפתחות מפתיעה במאבק הבעלות על המרכז המסחרי ישפרו סנטר בעיר מודיעין. לאחר שבשבוע שעבר דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את בקשת חברת ביג מרכזי קניות לחייב את בעלי המרכז המסחרי במכירתו לידיה, הודיעה היום (א') חברת ריט 1 במפתיע כי החליטה לממש את האופציה לרכישתו.
לדברי ריט 1, היא הודיעה לישפרו על מימוש האופציה לרכישת 75% מהמרכז המסחרי ישפרו סנטר מודיעין, וזאת בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים בחודש מרץ 2021. "על-פי הוראות הסכם האופציה, החברה תשלם תמורת רכישת הממכר סך השווה לכ-281 מיליון שקל, בניכוי ה-FFO (רווח נקי תזרימי, ע' כ') שינבע מהנכס בתקופה שבין 1 בינואר 2021 ועד למועד השלמת העסקה, ובניכוי 75% מיתרת ההלוואה המובטחת במשכנתה על הנכס", מסרה ריט 1 בהודעה לבורסה.
עוד ציינה ריט 1 כי השלמת העסקה כפופה לקבלת אישור הממונה על התחרות, ככל שיידרש. מחברת ישפרו לא נמסרה תגובה להודעת מימוש האופציה, אולם בכוונת ישפרו לבחון את הנושא, מתוך מטרה להשאיר את המרכז המסחרי בבעלותה.
ישפרו סנטר מודיעין הוא מרכז הבילוי והקניות הגדול באזור מודיעין והסביבה. המרכז המסחרי כולל שטחי השכרה בהיקף של כ-25 אלף מ"ר, ונמצא בבעלות חברת ישפרו.
הסכם עם ביג לסיוע בהשלמת העסקה
בחודש אפריל 2020 חתמו אנשי העסקים כידן דהרי וירון אדיב על הסכם לרכישת חברת ישפרו מידי חברת נכסים ובניין, בתמורה ל-800 מיליון שקל במזומן, בכפוף להתאמות. במועד החתימה שילמו אדיב ודהרי סכום של 50 מיליון שקל, כאשר את היתרה התחייבו לשלם עד סוף 2020.
לשניים ניתנה אפשרות לשלם עד אותו מועד רק 100 מיליון שקל מתוך היתרה, ובכך לדחות את מועד השלמת העסקה לסוף מרץ 2021. יומיים לפני סוף 2020 חתמו דהרי ואדיב על הסכם עם חברת ביג, שנועד לסייע להם בהשלמת העסקה.
ביג התחייבה להעמיד לשניים הלוואה מיידית למשך שנה בסך 100 מיליון שקל (לצורך התשלום השני לנכסים ובניין). בתמורה הסכימו דהרי ואדיב כי לאחר שישלימו את רכישתה של ישפרו, תמכור ישפרו לביג את המרכז המסחרי שלה במודיעין, תמורת 425 מיליון שקל.
בסוף מרץ 2021 שילמו דהרי ואדיב את יתרת הסכום לנכסים ובניין, והשלימו את רכישת ישפרו ב-818 מיליון שקל. עם זאת, עקב התנגדות שהביעה רשות התחרות למכירת הנכס במודיעין לביג, לא יכלו השניים להישען על הכספים הצפויים מביג, ונדרשו למצוא מקורות מימון אחרים, יקרים יותר.
בין השאר קיבלו כידן ואדיב ב-24 במרץ 2021 ערבויות בנקאיות מחברת ריט 1, בהיקף של 213 מיליון שקל, במסגרת הסכם אופציה שנחתם בין ריט 1 ובין ישפרו. באותו הסכם העניקה ישפרו לריט 1 אופציה עד סוף 2021 לרכוש מידיה 75% מישפרו סנטר מודיעין, וזאת במקרה שהעסקה עם ביג לא תצא אל הפועל.
אלא שביג מצידה לא ויתרה על הנכס, ובתום תהליך ארוך מול רשות התחרות, קיבלה את אישורה של הממונה על התחרות לרכישת ישפרו מודיעין בכפוף לתנאים. אותם תנאים כללו בעיקר מכירה של נכס אחר במודיעין - המוחזק במשותף בידי ביג וחברת מגה אור - לקונה צד שלישי שיאושר על-ידי הממונה על התחרות.
ריט 1 מודיעה כי האופציה לא תיכנס לתוקף
בעקבות קבלת האישור דיווחה ריט 1 ב-4 ביולי השנה כי "נודע לה שהממונה על התחרות נתנה הסכמתה למיזוג בין החברות ישפרו וביג, ולפיכך האופציה לא תיכנס לתוקפה. הערבויות שהעמידה החברה לטובת בעלי השליטה בישפרו יוחזרו לחברה עד תום שנת 2021".
לאחר קבלת האישור, פנתה ביג לישפרו בבקשה להשלמת העסקה. עם זאת, דרישות לשינויים בתנאי העסקה ועיכובים בחתימה על הסכם מכר הובילו לבסוף לפיצוץ בין בכירי ביג ובין דהרי ואדיב.
ביג האשימה את דהרי ואדיב בעיכוב מכוון של העסקה, ובתגובה הודיעה להם בסוף אוגוסט השנה כי הטבות שהסכימה להעניק להם בטלות ומבוטלות, וכי היא דורשת לחתום על הסכם המכר ולממשו בהתאם לתנאי העסקה המקוריים. בתגובה להודעת ביג, הודיעו לה דהרי ואדיב כי ביטול ההסכמות מולם מהווה הפרה יסודית של ההסכם ביניהם, וכי לנוכח הפרתו היסודית של ההסכם ניתנת על ידיהם הודעת ביטול להסכם.
בעקבות ההודעה הגישה ביג את תביעתה לבית המשפט ובה בקשות לסעדים זמניים. בשבוע שעבר דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את כל הסעדים הזמניים שביקשה ביג, ואף קבע כי סיכויי התביעה העיקרית לא נראים גבוהים במיוחד.
בעקבות ההחלטה הגיעו מנהלי ריט 1 למסקנה כי העסקה בין דהרי ואדיב ובין ביג לא תצא אל הפועל, ועקב כך הודיעה היום ריט 1 על מימוש האופציה שהוקנתה לה, לפני שאופציה זו פוקעת בתום 2021.
לפי הערכות בשוק, עלה ערכו של המרכז המסחרי, והוא עומד כיום על כ-600 מיליון שקל, כך שבישפרו לא ימהרו כנראה להיענות להודעת המימוש וינסו להמשיך ולהחזיק בנכס, לפחות כל עוד בית המשפט לא יקבע אחרת.