מושב ניר צבי / צילום: איל יצהר
חברת מהדרין השלימה בימים האחרונים את העסקה למכירת מלוא זכויותיה בקרקעות הסמוכות לעיר לוד, תמורת 181.3 מיליון שקל. להערכת מהדרין, תזרים המזומנים נטו שינבע מהעסקה והרווח נטו שהחברה צפויה לרשום ברבעון הרביעי של 2021 יסתכמו בטווח של 120-140 מיליון שקל.
במסגרת העסקה מכרה מהדרין זכויות לרכוש מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את זכויות החכירה במספר מגרשים הכלולים בתמ"ל (תוכנית מועדפת לדיור) 1087 בין מושב ניר-צבי לעיר לוד. מדובר בקרקעות חקלאיות שיוסבו למגרשים לבנייה של 750 יחידות דיור ושיצורפו לעיר לוד.
מהדרין עוסקת בעיקר בגידול תוצרת חקלאית, באריזתה ובשיווקה בארץ ובחו"ל. תחום החקלאות של החברה כולל נטיעה ועיבוד של פרדסים ומטעי פרי אחרים, הפעלת בתי אריזה לפירות וירקות, שיווק פירות וירקות בישראל ויצוא שלהם גם לחו"ל.
במסגרת תחום פעילות עיקרי זה חוכרת מהדרין קרקעות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר משמשות לנטיעת פרדסים ומטעי פרי. מדובר במתחמי קרקע גדולים, המצויים סמוך לערים ובשטחי מועצות אזוריות. הליכי שינוי ייעוד של קרקעות אלו לבנייה למגורים מתבצעים בידי גופים ממשלתיים בלבד, והם אינם בשליטת מהדרין או ביוזמתה.
פיצוי כספי וזכויות רכישה
בשנת 2014 חוקקה הכנסת את החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, שכלל הקמת ועדה ארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). החוק העניק לותמ"ל מנדט לאשר תוכניות נרחבות לבנייה למגורים על קרקעות רמ"י, בהיקף של 750 יחידות דיור לפחות בכל תוכנית.
בעקבות חקיקת החוק קבעה רמ"י כי לחוכרים יינתן פיצוי כספי (צמוד-מדד) של כ-56 אלף שקל, עבור כל דונם שיילקח מהם לטובת מימוש תוכניות הותמ"ל. נוסף על כך, יקבל משיב הקרקע את הזכות לרכוש (בתשלום מלא) מגרשים בפרויקט ששווים 20% מהשווי היחסי של המקרקעין המושבים במצבם לפני התוכנית, וזאת על פי קביעת השמאי הממשלתי.
בהתאם לחוק, נדרשה מהדרין להשיב לרמ"י קרקעות חקלאיות בשטח כולל של 575 דונם, אשר יצורפו לעיר לוד, וזאת עקב שינוי ייעודם בתמ"ל 1087. בעקבות ההשבה קיבלה מהדרין פיצוי של 56 אלף שקל לדונם (ובסך הכול 30.5 מיליון שקל) ואת הזכות לרכוש ללא מכרז 20% מהשווי היחסי של הקרקעות (במצבן לפני התוכנית), שעליהן ניתן לבנות כאמור 750 יחידות דיור.
לפני כשלושה חודשים קיימה מהדרין הליך תחרותי למכירת הזכויות שקיבלה החברה מרמ"י לרכישת 20% מהזכויות במקרקעין. בתום התמחרות שנערכה בין המציעים הסופיים הוכרז המציע שהגיש את ההצעה הגבוהה ביותר - חברת אסום. החברה, שהוקמה על ידי פרוספר אסולין, הציעה כאמור סכום של 181.25 מיליון שקל.
יש לציין, כי בדוחות לסיכום 2019 הכירה מהדרין ברווח הון של 20.4 מיליון שקל (או 15.7 מיליון שקל אחרי מס) בגין ההחלטה. עם זאת, החברה ציינה כי בנוסף לפיצוי הרגיל פנתה גם למסלול הפרטני, מתוך הערכה כי תקבל בגינו פיצוי גבוה מהמסלול הרגיל.
פחות מכירות, לצד עלייה במחירי המכירה
את תשעת החודשים הראשונים של 2021 סיימה מהדרין עם ירידה של 13% בהכנסות ל-798 מיליון שקל, וזאת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למרות זאת זינק הרווח הנקי לבעלי המניות ל-15.7 מיליון שקל בתקופה זו, בהשוואה ל-3 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל אשתקד.
במהדרין הסבירו את הירידה בהכנסות והעלייה ברווחים בירידה בכמויות הפרי הנמכרות, בהיקף של כ-43 אלף טונות, אל מול עלייה במחירי המכירה בשיעור ממוצע של כ-10%. עליית המחירים הממוצעת נבעה לדברי החברה בעיקר מהמחירים בשוק המקומי.
כך למשל, מכירות הקלמנטינות מסוג אור, שמהוווה זן יצוא מרכזי של מהדרין, היו נמוכות ב-24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ואילו מנגד עלה מחירן ב-4%. שתי מגמות הופכיות אלו הסתכמו לירידה בהכנסות יצוא של 21%, שמשמעה ירידה בהכנסות של 41 מיליון שקל לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
כמויות המכירה של האבוקדו היו נמוכות ב-19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אל מול עלייה של כ-1% במחיר המכירה. עניין זה הביא לירידה בהכנסות יצוא האבוקדו ב-18%, שמשמעה ירידה בהכנסות של 54 מיליון שקל לעומת התקופה המקבילה אשתקד.