פרויקט SEA SIDE של קבוצת יוסי אברהמי באילת / צילום: יח''צ
שיא של כחמש שנים נרשם בהתחלות בנייה למלונאות בישראל - כך עולה מניתוח שבוצע בלשכת שמאי המקרקעין המבוסס על נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 החלו להיבנות במדינה כ-148 אלף מ"ר עבור נדל"ן למלונאות. העלייה ניכרת לא רק ביחס לשנה הקודמת, 2020, שבה הייתה הקפאה של התחלות הבנייה (47 אלף מ"ר בלבד), כי אם ביחס לכל השנים האחרונות. למעשה, מאז 2017 לא היה מספר דומה של התחלות בנייה ובממוצע שנתי בעשור, מאז 2011, החלו להיבנות כ-103 אלף מ"ר למלונאות בשנה.
תל אביב וירושלים מובילות, אפס מ"ר בנצרת
תל אביב וירושלים הן המובילות במספר התחלות הבנייה לשטחי מלונאות מתחילת 2021. בת"א החלו להיבנות 75 אלף מ"ר למלונאות ובירושלים החלו להיבנות 30 אלף מ"ר למלונאות. אחריהן מדורגים היישובים כורזים הממוקם מצפון לכנרת, שבו החלו להיבנות כ-18 אלף מ"ר למלונאות, לראשונה זה יותר מעשור; בחיפה החלו להיבנות כ-7,000 מ"ר למלונאות - הרמה הגבוהה מאז 2017; באיילת השחר נבנו כ-4,000 מ"ר ובקריית שמונה 1,700 מ"ר. לעומת זאת בנצרת, שמבוססת ברובה על תיירות, לא נבנו בשנה החולפת אף ולא מ"ר לטובת מלונות. באילת החלו להיבנות מתחילת 2021 רק 423 מ"ר למלונאות וזאת לאחר 18,000 מ"ר שהחלו להיבנות בה שנה קודם לכן, וישן תוכניות לבניית אלפי חדרי מלון בעיר.
העלייה בהתחלות הבנייה במלונאות נועדה לענות על מחסור היסטורי בחדרי מלון, אף שהתפוסה במלונות בנובמבר האחרון עמדה על ממוצע של 38% בלבד לעומת 70% בתקופה המקבילה ב-2019. התפוסות הגבוהות ביותר נרשמו באזורים מוטי תיירות פנים כמו אילת (72%) וים המלח (68%), אולם באזורים מוטי התיירות הנכנסת נרשמה תפוסה דלה: נצרת עם תפוסה של כ-13% לעומת כ-86% ב-2019, תל אביב עם תפוסה של כ-41% לעומת כ-81% וירושלים כ-37% תפוסה לעומת כ-87% בנובמבר 2019.
לפי נתוני משרד התיירות, ב-2019 ביקרו בארץ 4.55 מיליון תיירים - שיא כל הזמנים. ממשרד התיירות נמסר כי "בשנת 2020 ביקרו בארץ 832 אלף תיירים, מאחר שהסגרים התחילו רק במרץ, וחודשי ינואר פברואר המשיכו את מגמת 2019, בשנת 2021 ביקרו בארץ 324 אלף תיירים, מתוכם 107 אלף ביקרו בין ינואר ליוני".
ישרוטל מקימה 12 בתי מלון חדשים
אז מה גורם למלונאים ולמשקיעים להשקיע במלונאות בתקופה שבה השמיים סגורים, והתיירות בצניחה?
עו"ד כפיר ידגר ממשרד גורניצקי אומר לגלובס: "למרות התפוסות הנמוכות בערים הנשענות על תיירות נכנסת אין עצירה בצד של היזמות. השנים הטובות של לפני הקורונה יצרו מוטיבציה בהשקעות. הבנייה היא המשך לפיק שהגיע בסוף שנות ה-2000. מיזמים לא נעצרו". באשר למחירי הנכסים המלונאים אומר ידגר, "המחירים רק עלו. אנחנו מעורבים בכמה צווי מניעה של נכסים מלונאיים בשיא הקורונה והופתענו כמה יזמים 'קופצים' על נכסים במחיר מלא. הייתה ציפייה שמצב התיירות ישפיע אבל מהר מאוד התברר שלא כי והסיבה היא שמדובר בנכס ארוך טווח".
אחת המפעילות הגדולות בעולם המלונאות הישראלי היא חברת ישרוטל, שעושה לאחרונה מיתוג מחדש ומשקיעה בשיפוץ, בשדרוג ובהקמה של בתי מלון חדשים. בחברה מציינים כי תשקיע כ-3 מיליארד שקל בהקמה של 12 בתי מלון חדשים: שמונה מהם בשלבי בנייה וארבעה בשלבי תכנון שאמורים להיות מוכנים עד 2026. בנוסף, החברה תשקיע בשנתיים הקרובות כ-270 מיליון שקל בשדרוג בתי מלון ישנים.
"זו אסטרטגיה של להסתכל קדימה", אומרת סילבי כהן, מנהלת מלון כרמים וסמנכ"לית תפעול פרויקטים בישרוטל. "הקורונה היא מגפה שלא תישאר כאן לעד, ואנחנו מאמינים כי כבר בקיץ הבא השגרה המלאה תחזור ואנשים יוכלו לחזור לטייל. החיים יחזרו לעצמם והתיירות תתעורר, השאלה מה אנחנו עושים בינתיים: נעצרים ולא משקיעים ומחכים שיקרה הנס? או שמתכוננים למה שעתיד לבוא, ולדעתנו מה שעתיד לבוא זו התעוררות בכל השוק העולמי.
"אנחנו מקווים שהקיץ הקרוב יהיה יותר טוב ובונים על הטכנולוגיה שתעזור למגר את המגפה. הפרויקטים שלנו שנמצאים בהקמה מתוכננים לארבע-חמש שנים הקרובות, אנחנו חושבים שזה הזמן הנכון. אמנם כרגע לא יכולים לטייל ולא יכולים לצאת מהארץ וגם לא יכולים לקבל תיירים, והישראלים נופשים איפה שהם יכולים. עשינו המון התאמות לתייר הישראלי אנחנו גאים שרוב הקהל שלנו הוא ישראלי. יש מקומות שבתי המלון יכוונו לתיירים מחו"ל כמו בתל אביב וירושלים. אבל ברוב בתי המלון שלנו בארץ אנחנו בונים על התייר הישראלי ב-9 חודשים מתוך 12. כרגע הפרויקטים שנמצאים בתכנון יהיו באזורים המרכזיים".
הציפיות להתאוששות המלונאות הביאו חברות נדל"ן שהתמקדו בגורים להיכנס גם הן לענף. לדברי אבי כראל, יו"ר קבוצת כראל שבונה כעת מלון בן 140 חדרים באילת, "בשנה האחרונה ראינו כניסה של גורמי מימון פרטיים ויזמים שסימנו את העיר כאפיק השקעה רווחי. לראיה, כבר בתחילת 2021 החלו תהליכים לבניית עשרה בתי מלון חדשים לאחר 20 שנה שלא נבנה אף מלון חדש בעיר, וביניהם מתחם בראון 42 שאנו בונים. באילת מתוכננים לקום בשנים הקרובות כ-8,000 חדרי מלון חדשים - לחלקם יש כבר תב"עות מאושרות וחלקם בהליכי תב"ע ועל שולחן עיריית אילת".
אתגר ה-Airbnb והתחרות מול הלואו קוסט
בתי המלון בדרגה גבוהה נדרשים להתמודד כבר שנים רבות עם תחרות מצד דירות airbnb ועם מלונות לואו קוסט. "ברור שזה מאתגר, אבל לבתי המלון החדשים יש ראייה יצירתית איך להביא את הלקוח אלינו ולא לדירת airbnb", אומר חיים גבסו, מקבוצת גבסו. לקבוצה שלושה מלונות, כל אחד מהם בין 80 ל-90 חדרים. את המלון הראשון שבנתה החברה היא השכירה לישרוטל ואת השני כבר השאירה לעצמה, לאחר שלטענת החברה הבינה שזה "עסק טוב".
חברת בנייני העיר הלבנה החלה כיזמית בתחום המבנים לשימור בתל אביב ומאז התרחבה לתחומי התחדשות עירונית ולמלונאות. בתחום המלונאות החברה מעורבת בשנים האחרונות בהסבת מבנים ובהקמת 12 בתי מלון ברחבי תל אביב, עם למעלה מ-1,400 חדרים בסך הכול. חמישה מהמלונות, בהיקף של כ-600 חדרים, מוקמים בשותפות עם חברת ישרוטל, ויהיו המלונות הגדולים ביותר במרכז העיר.
גם בבנייני העיר הלבנה, לא מתרגשים מהתחרות עם המוצרים הזולים. "airbnb זה סוג של חצי חלטורה. במרכז ת"א הוא כל כך יקר כי הוא תלוי בשכירות וככל שהשכירות עולה גם התחליף הזה לא יהיה זול", אומר איציק בן שוהם, בעלים ויו"ר חברת בנייני העיר הלבנה.
ומה לגבי מלונות לואו קוסט?
"הבעיה היא שאין בת"א הרבה אזורי פריים. המרכז של ת"א הוא באזור ההכרזה של אונסקו על 'העיר הלבנה', שם תייר יכול ללכת ברגל לשוק או לים. לואו קוסט צריך להיות במעגל השני של ת"א שם הקרקע יותר זולה, אולם האזור לא מפותח מספיק ויש הרבה אתרי בנייה - הם יהיו בעתיד טובים לתיירות אבל אי אפשר לבנות ברחובות האלה בניינים תיירותיים. לדעתי העירייה צריכה לעודד מבנים שלמים של דירות כמו Airbnb".
ישרוטל החליטה על חלוקת בתי המלון שלה לשלושה סגמנטים: design, exclusve ו-collection. הפשוט מביניהם הוא ה-design שאמור לתת מענה ללינות קצרות ועסקיות במרכזי ערים. עם זאת, בחברה לא הגדירו את הסדרה הזו כלואו-קוסט.
כהן: "המלונות בתל אביב הם יותר פשוטים אמנם, ברמת הדיזיין ישרוטל לא יודעת לרדת ברמה, כי בכל זאת מדובר על האדריכלים הטובים ביותר וזה מתבטא ברמת הגימור והעבודה. לגבי המחירים אנחנו מתאימים את עצמנו לרמת המחירים בתל אביב. בכל זאת, הייתה לנו תוכנית להקים רשת בתי מלון לואו קוסט, אבל לא התקדמנו עם זה, יש כל מיני מחשבות, אנחנו כל הזמן חושבים קדימה, אנחנו לא כל כך מותאמים ללואו קוסט".
לגבי airbnb, בישרוטל לא מתרגשים. "מי שמזמין דרך airbnb קונה חתול בשק, אין לדבר הזה אבא ואמא, יש לזה בעייה חוקית גם בסוגיית המיסוי, אבל אנחנו יודעים להתמודד עם התחרות הזו, ומקבלים אותה באהבה. יש מקום לכולם והתחרות לא מפחידה אותנו", אומרת כהן.
"הרשויות דורשות עירוב שימושים כתנאי לאישור"
צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, שלה כ-450 יחידות מלונאיות בביצוע ובתכנון בישראל באילת ובתל אביב (ועוד מלון בן מאות חדרים בקרואטיה), אומר כי "העלייה במספר היחידות המלונאיות שנבנו בארץ בשנה האחרונה איננה מפתיעה. ככל שהתרחבה המגמה של עירוב שימושים, כך יותר רשויות מקומיות מבקשות מהיזמים לשלב יחידות מלונאיות כחלק מהפרויקט וכתנאי לאישור התוכניות".
בישרוטל אומרים כי "במלון פורט בנמל תל אביב, שייפתח בקרוב, יהיו 154 חדרים ושלוש דירות, המלון הזה משלב חדרי מלון עם יחידות דיור. בכלל, הרעיון של עירוב שימושים מקובל היום והוא תחום שמתפתח בארץ, ובחלק מהמקומות אנחנו מאפשרים זאת".
לראשונה: קרן נדל"ן מלונאי בהיקף 1.2 מיליארד שקל
עו"ד רם ספקטור, שותף במשרד שבלת ושות', ייצג לאחרונה בהקמה של קרן הנדל"ן המלונאי הראשונה בישראל. לדבריו, קרן המלונאות בניהול איי.בי.איי בית השקעות ומלונות אפריקה ישראל, תעסוק ברכישה, בניהול, בייזום, בהשבחה, בתפעול ובמכירה של מלונות בישראל תחת המותג EVO. "הקרן היא קרן השקעות פרטית סגורה הפונה למשקיעים מוסדיים, והיא תשאף לרכוש במהלך תקופת ההשקעות 8-12 נכסי מלונאות בשווי כולל של 1.2 מיליארד שקל", הוא אומר.
"האנליסטים צופים שבשנת 2024, שוק המלונאות העולמי יחזור למצב שהיה בשנת 2019 - שהייתה שנת שיא מבחינת הכנסות. הקורונה הביאה אמנם להפסקת פעילות בענף, אבל לא פגעה ביכולות הכלכליות של מעמד הביניים והגבוה ובטח לא ברצון והמוטיבציה של הציבור לצרוך", הוא מוסיף.
ספקטור מאמין בין היתר כי ענף התיירות, בהשוואה לנדל"ן מניב אחר, שמכניס תזרים מזומנים שוטף בנוסף לעליית הערך שלו, הפך להשקעה אטרקטיבית עבור הגופים המוסדיים בגלל ההזדמנות שנוצרה בעקבות המשבר, לדבריו: "ענף המלונאות נפגע בתקופת הקורונה אבל הביקוש למלונאות לא נפגע. ענף המלונאות נמצא בצמיחה חסרת תקדים והמשקיעים המוסדיים אוהבים השקעות כאלה. מה שמעניין משקיעים מוסדיים זה תשואה יפה למשקיעים שלהם".