גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הדמייה תוכנית חוף התכלת - רובע עירוני חדש בהרצליה / הדמיה: קייזר אדריכלים ומתכננים

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב שמעה 46 התנגדויות שהוגשו לתוכנית "חוף התכלת" - הקמת רובע עירוני חדש בדרום-מערב הרצליה, והחליטה לאשר את התוכנית, עם שינויים קלים. רוב שטחו של הרובע הינו בבעלות פרטית ולאורך השנים התקיים בו מסחר רב בין משקיעים. לצידם מחזיקים בקרקע רשות מקרקעי ישראל ועיריית הרצליה.

מדובר באחד ממתחמי הנדל"ן הלוהטים בארץ, שנמצא בין מבנה מלון מנדרין בתל אביב וכביש 5 בדרום, למרינה בהרצליה ולאזור התעשייה הרצליה פיתוח. התוכנית המשתרעת על פני כ-2,000 דונם, כוללת כ-14 אלף יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה. הרובע החדש כולל 12.5 אלף יחידות דיור במבני מגורים בגבהים שונים: בנייה נמוכה יחסית ומדורגת של 6-8 קומות מכיוון מערב (חוף הים) לכיוון מזרח (כביש 2), ושילוב של בנייה גבוהה יותר שגם היא מדורגת מ-8 קומות ועד ל-30 קומות באזור התעסוקה בחלקה המזרחי.

בנוסף ליחידות הדיור, כולל הרובע כ-640 אלף מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-120 אלף מ"ר למלונאות (כ-2,000 חדרי מלון), 690 דונם של פארק חופי בנוסף לכ-130 דונם שטחים פתוחים, לרבות פארק ארכאולוגי וטבע עירוני בתל מיכל. התוכנית להקמת הרובע מציעה בין השאר אזור תעסוקה לאורך כביש 2 .

השינוי העיקרי של התוכנית הוא הגדלת הצפיפות, מ-30 יחידות דיור לדונם ל-34, וזאת בעיקבות תוספת של 1,600 יחידות דיור שיוקדשו לדיור בהישג יד. לאור מיקום התוכנית קבעה הוועדה כי 40% מיחידות הדיור בתוכנית ייקבעו במחיר מופחת - 1,000 יחידות דיור לכל הפחות במתחם 1, ו-300 יחידות דיור בכל אחד ממתחמים 2 ו-3. יש לציין כי התוכנית שאושרה לא קבעה הקצאות של קרקעות לבעלי הקרקע הפרטיים, והן ייקבעו במסגרת טבלאות איזון והקצאה במסגרת התוכניות המפורטות שיהיו בעתיד.

לדברי עורכי הדין שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', שייצגו עשרות בעלי קרקע, "מדובר בתוכנית חשובה מאד שאושרה סוף סוף , כידוע מדינת ישראל מצויה במחסור עצום בקרקעות לבנייה, וכעת נקווה כי תקודמנה במהרה תוכניות מפורטות, כך שתתאפשר בניתן שלעשרות אלפי יחידות דיור באחד מאזורי הביקוש המשמעותיים ביותר בישראל. לדעתנו ניתן היה להגדיל אף יותר את צפיפות הדיור במיוחד לאור משבר הדיור, אך משקבעה הועדה את ההיקף ראוי ליתן תשומת-לב רבה לאישור התוכניות המפורטות שתכלולנה טבלאות איחוד וחלוקה בין הבעלים ותתאפשר הבנייה".

להערכת עו"ד יוסי מוסרי, ממשרד עו"ד יוסי מוסרי& מורן חביב: "כתוצאה מההחלטה המאשרת את התוכנית הכוללנית, יוגשו על ידי בעלים מסוימים בקשות רשות לערער למועצה הארצית לתכנון ובניה גם בהיבט הצפיפות שנקבעה בתוכנית וגם על הקביעה של הוועדה המחוזית, שלפיה אם בתוך שלושה חודשים לא תתקן עיריית הרצליה את התוכנית בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית כי אז התוכנית תבוטל והתיק ייסגר. מדובר בקביעה בלתי מתקבלת על הדעת שכן לא מן הנמנע שעיריית הרצליה לא תספיק ו/ או לא תרצה לתקן את הוראות התוכנית כמפורט בהחלטת הוועדה המחוזית. בין היתר נדרשת הועדה המקומית לתקן את הצפיפות הנוגעת לתוספת 1600 יחידות דיור בר השגה, תיקונים שונים בתאי שטח ותיקונים טכניים נוספים".

לדברי עו"ד מרים דונין שוב ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות׳ עם המבורגר עברון, המייצגת בעלי קרקעות במתחם, מדובר בצעד גדול עבור בעלי הזכויות. יחד עם זאת היא מציינת כי בניגוד לתוכנית 3700 שבה במסגרת תוכנית המתאר כבר נקבע היקף הזכויות של כל אחת מהחלקות הכלולות, בתוכנית חוף התכלת היקף הזכויות נשאר פתוח לשלב ב', מה שיגרום לקניבליזם ויאלץ את בעלי הזכויות להתאגד בקבוצות לעניין ייצוג מקצועי שמאי ומשפטי, מול גופים גדולים שמחזיקים בהיקף רחב של זכויות.