בועז יונה בעת מעצרו בפרשת חפציבה / צילום: ניר כפרי,הארץ
הסופר רוברט היינליין כתב פעם כי "ההבדל בין גבר פחדן לגבר אמיץ הוא בעיקר עניין של תזמון". חזרת בועז יונה השבוע לחיינו - לאחר שנחשד כעת בהונאת נושים, עבירות חדלות פירעון והלבנת הון - היא הזדמנות להיזכר עד כמה הטיימינג הוא משמעותי.
חשוב להבהיר שאין פה שמץ של סנגוריה על הנוכלות של יונה - שהפסיק לרשום את הדירות על שם הקונים, בניסיון לגלגל את הכסף, ואלפי ישראלים אומללים איבדו את עולמם עם קריסתו. עם זאת, בפרספקטיבה של 15 שנה, זו עוד הוכחה לכך שמרבית היזמים זזים בעיקר קדימה או אחורה בתוך הקרון, בשעה שההצלחה או הכישלון יהיו בראש ובראשונה שאלה של כיוון הרכבת כולה - האם היא דוהרת למעלה או למטה.
כמעט וחזה בתור הזהב
חפציבה של יונה, מחברות הבנייה המוכרות והגדולות בישראל עד לפני עשור וחצי, קרסה באוגוסט 2007, ממש רגע לפני שענף הנדל"ן למגורים החל לדהור ולכסות על הרבה מאוד טעויות, ואפילו פשעים שיעשו יזמים אחרים בדרך. כמה שבועות לפני הקריסה ההיא דיברתי עם יונה, שהיה משוכנע לחלוטין שהנדל"ן למגורים עומד לשנות כיוון ולהתחיל סוף סוף במסע מהיר צפונה - אחרי ירידת מחירים של יותר מ-25% (ריאלית) בין 1998 ועד 2007. יונה צדק, ובגדול, אבל הוא עצמו לא הספיק ליהנות מהתחזיות. אם היה מחזיק מעמד עוד כמה חודשים בלבד, אולי אפילו פחות, החובות, הצרות, השטויות, וגם הפשעים שעשה - היו הופכים למהמורה קטנה בלבד.
חפציבה קרסה כי בשנת 2007 יותר אנשים עדיין חשבו שבחודש הבא יהיה זול יותר, ופשוט חיכו עם ההחלטה לקנות דירה. קצת אחרי קריסתה, תדווח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על שינוי מגמה בענף הדיור בישראל. אחרי עשור של ירידות מחירים כמעט מדי חודש, בין יוני לאוגוסט, המחירים עלו ב-5.6%. שנת 2007 כולה הסתיימה בעליית מחירי הדירות - בשיעור של 3.2% (בגלל האינפלציה, עדיין היה מדובר בשיעור שלילי של 0.3%). מכאן והלאה התחיל תור הזהב של השוק המקומי: ב-2008 העליות יהיו של 10.6%, שנה אחר כך של 19.9% והעשור הסתיים בעלייה של 14.1% בשנת 2010 - נתונים שיונה כבר ראה מאחורי סורג ובריח.
פספס את רכישת המניות
פרויקט "חופים" של חפציבה, פרויקט הדגל שהיא בנתה בגבעת אולגה שבחדרה (בפרסומים הוא תמיד מוקם "בין מכמורת לקיסריה", כאילו אין עיר גדולה שממוקמת באמצע הדרך), כלל 1,300 יחידות דיור. הפרויקט זכה לחשיפה גדולה בתקשורת, לאחר שדירה הוענקה לזוכים בתוכנית הטלוויזיה "רצים לדירה".
עד כמה הצרות של הפרויקט, המשקולת הכי כבדה שזירזה את קריסת חפציבה, נראות כיום זניחות? בדוחות לשנת 2006 נכתב כי החברה הצליחה, עוד באותה שנה, למכור 96 דירות בפרויקט, לעומת 161 דירות אשר תכננו למכור בהתאם לתוכנית המקורית. הדבר הוביל את חפציבה לתזרים מזומנים שלילי של 19 מיליון שקל. יונה ניסה, ולא בהצלחה גדולה, למכור דירות בחופים במחיר יקר ו"גבוה ב-50% מפרויקטים אחרים בחדרה", כפי שהוא עצמו אמר, של כ-160 אלף דולר (השווים לכ-650 אלף שקל).
עד סוף העשור המחירים בשכונה כבר יגיעו למיליון שקל לפחות. בחודשים האחרונים נמכרו שם דירות תמורת 2.5 מיליון שקל - כמעט פי ארבעה. כדי לסבר את האוזן כמה היה זול פה רק לפני עשור וחצי, שימו לב לזה: באפריל 2008 רכשה חברת נתנאל מכונס נכסים, שני מגרשים של חפציבה בגבעת אולגה, לפי מחיר של 20 אלף דולר לקרקע לדירה - חצי מהמחיר ששילמה חפציבה. היום המחיר לקרקע לדירה בשכונה גבוה פי 15 לפחות.
ואפרופו תזמון, ביולי 2007 הודיעה חברת אלקטרה על רכישת רוב המניות של חפציבה, בעסקה של מאות מיליוני שקלים. במקביל, גם חברת הנדל"ן פאנגאיה, שבהמשך שינתה את שמה לקנדה ישראל, הייתה במו"מ לשותפות בחפציבה. העסקאות הללו כמובן התפוגגו עם קריסתה, ואלקטרה גם הפרישה 169 מיליון שקל על אותה הרפתקה. אפשר רק לדמיין מה היה קורה לו יונה היה מחזיק עוד מעט זמן, והשתיים שגדלו להיות לביאות הנדל"ן הגדולות של העשור האחרון - אלקטרה וקנדה ישראל, היו היום הבעלים של חפציבה.