שכונת אם המושבות, פתח תקווה / צילום: Shutterstock
הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן יחל לפעול רק בעוד שנה, אבל בפתח תקווה נוכחותו כבר מורגשת. אין עדיין רכבת, אבל שלטי ההכוונה הדיגיטליים בתחנות כבר פועלים ומראים את משך הזמן שייקח להגיע לתחנת הקצה בבת ים. להגיע מרחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה למרכז תל אביב ייידרשו בערך 20 דקות. בהיעדר שטח להתרחבות החוצה, העיר פתח תקווה תיאלץ לקדם התחדשות עירונית מסיבית, שלא לומר דרמטית, בגבולותיה הקיימים. לרכבת הקלה יש תפקיד קריטי במהלך. תוכנית המתאר של פתח תקווה, שהופקדה אך לאחרונה ומציעה חזון תכנוני ל-20 השנה הבאות, מביאה איתה בשורה נדל"נית אדירה.
פתח תקווה הוקמה בשנת 1878 והייתה למושבה החקלאית היהודית הראשונה בארץ ישראל. הכינוי "אם המושבות" מעיד על חשיבותה. בשנת 1937 זכתה במעמד מוניציפלי של עיר וב-20 השנה האחרונות חוותה תנופת בנייה גדולה. בעיר מתגוררים כ-251,000 תושבים, הדירוג הסוציואקונומי הוא 5 מתוך 10 (בתל אביב 8), שכר שכירים: 8,932 שקל (נמוך בכ-5% לעומת הממוצע הארצי), קצב גידול האוכלוסין הוא 1% בשנה (בתל אביב 0.7%), והצפיפות היא 7,048 תושבים לקמ"ר (בתל אביב 9,031).
הקונספט העומד בבסיס תוכנית המתאר של פתח תקווה, שהוכנה על ידי צוות מתכננים בראשות משרד האדריכלים פרחי צפריר במשך כשבע שנים, הוא "זהות במטרופולין". כי בפתח תקווה רוצים גם וגם. גם את איכות החיים של "העיר הגדולה", וגם את שמירת הזהות של המושבה שהפכה לבירת הטבעת השלישית של המטרופולין.
תוכנית המתאר: לא נותרו כמעט שטחים לבנייה חדשה
הפגישה עם איציק אוז'לבו, מהנדס העיר פתח תקווה, נערכת במשרדי מחלקת ההנדסה שנמצאים בקומה השביעית של קניון כיכר העיר, מול בית העירייה הוותיק ברחוב העלייה השנייה. אם מדברים על אי-הלימה בין התפתחות עירונית מואצת לבין תשתיות תומכות, אז זו דוגמה לא רעה. לאוז'לבו חשוב שנבין שהמגמה כעת, בשונה מהשלטון הקודם, היא של בנייה: "כשאנחנו הגענו כמעט ולא היו תוכניות פיתוח או תוכניות מהותיות. ראש העיר רמי גרינברג הביא מגמה אחרת. אנחנו מקדמים תוספת זכויות משמעותית באזורי התעסוקה. התכנון הוא להגיע מ-3 מיליון ל-6 מיליון מ"ר תעסוקה ב-2040. יש לנו בקנה עשרות מגדלים בקריית אריה. הנפחים הגדולים של הבנייה והנגישות המצוינת של אזורי התעסוקה מאפשרים לחברות גדולות להגיע".
אוז'לבו מבהיר שהעיר כמעט בנויה לגמרי ושנותרו למעשה אך מעט שטחים שבהם ניתן לבנות בנייה חדשה. כך באתר המחנה הצבאי סירקין, ליד פארק הירקון וליד הדר המושבות. המשמעות היא כאמור תוספת של יחידות דיור בדרך התחדשות עירונית בשטח העיר הבנוי. "תוכנית המתאר מגדירה את הציר המטרופוליני שעובר לאורך תוואי הרכבת הקלה ברחוב ז'בוטינסקי, דרך רחוב אורלוב ועד שכונת יוספטל, כאזור שיעבור העצמה משמעותית של זכויות הבנייה, כולל עירוב שימושים".
מדובר בשינוי דרמטי של הנוף הקיים. באזורי התעסוקה של קריית אריה ורמת סיב מדובר בהעצמה של עד 900%. כלומר את המבנים הנמוכים יחסית - גובה של שלוש קומות, יחליפו מגדלים בגובה 20 קומות. אזור מרכז רבין (בית החולים בילינסון) יהיה התפר בין המשרדים והמגורים, ופה יהיה שילוב של מסחר, תעסוקה ומגורים. בשכונות רמת ורבר יוספטל ואחדות תהיה התחדשות עירונית במתכונת פינוי-בינוי, בגובה של עד 30 קומות. באזור שעוטף את מרכז העיר, את לב המושבה ההיסטורית, כלומר, בין הרחובות אורלוב וההסתדרות, יש העצמה מלאה. כלומר, מגדלים של עד 30 קומות. אוז'לבו מדגיש שכדי להוציא היתרי בנייה, על העירייה לאשר תחילה תוכנית מתארית (תב"ע), או מסמך מדיניות.
שטחי התעסוקה: "ביקוש של כ־50 אלף מ"ר חדשים בכל שנה"
איתי שפרן, ממכון גיאוקרטוגרפיה, שחקר את פוטנציאל שוק התעסוקה בעיר, מבהיר שמימוש הקו האדום של הרכבת הקלה מנגיש את העיר למועסקים מכל המטרופולין: "יש תנופה בפיתוח משרדים בפתח תקווה בעיקר סביב רחוב ז'בוטינסקי, בדגש על מודל של מכירה/קבוצות רכישה המתבטא בעיקר במשרדים קטנים. לצד זאת, קבוצות נדל"ן גדולות מתכננות בעיר מגדלי משרדים חדשים במודלים של בנייה להשכרה ופועלות למשוך לעיר עוגנים. תנופת הבנייה נתמכת גם בשינויים בשוק העבודה, עם עלייה חדה של עובדים במקצועות שבהם יש צריכה של משרדים (הייטק, מקצועות חופשיים, רפואה ופרא רפואה, מוסדות לימוד), לעומת גידול מתון בתעשייה ומסחר. ההערכה שלנו היא כי הביקוש לתעסוקה בפתח תקווה עומד כעת על כ-50 אלף מ"ר חדשים בשנה. הבנייה המואצת בשנתיים האחרונות יוצרת מצב שעד 2024-2023 יהיה מענה לביקוש. רמת הביקוש תפחת ועל כן צריך כן לשקול, גם בקרית אריה, עירוב שימושים, כלומר מגורים, בדומה להרצליה פיתוח ורמת גן".
מרכז העיר: לשמר את האופי ההיסטורי ולמשוך צעירים
אזור מרכז העיר ההיסטורי של פתח תקווה, שם התחילה המושבה, עני, חלש ומוזנח. לדברי מוטי פסל, מנהל סניף סוכנות התיווך אנגלו סקסון בפתח תקווה, "מרכז העיר זה לא פתח תקווה שהכרנו פעם. התושבים הוותיקים ברחו והאוכלוסייה היא ממעמד סוציואקונומי נמוך מאוד ביחס למקומות אחרים. זה אזור של הכול מהכול. ברים פתוחים עד מאוחר, רעש. ברחובות ההגנה וחובבי ציון יש בעיקר דירות שכורות, מחולקות. כולם יושבים פה על הגדר ומחכים לפינוי-בינוי. יש ביקוש ולכן זה מעלה את המחירים. זה האזור היחיד בפתח תקווה שאתה יכול למצוא דירות 2.5 חדרים במחירים של 1.3 מיליון. דירה כזאת מושכרת בסכום של כ-4,000 שקל.
"מחירי החנויות במרכז העיר ירדו באופן משמעותי, וזה קשור לכך שהדואר, שהביא הרבה טראפיק, עזב את רחוב חובבי ציון. חנות של 40 מ"ר ברחוב חובבי ציון, או איכילוב, יכולה להימכר במחיר של מיליון שקל ואפילו פחות. חנות כזו מושכרת ב-2,500 שקל. זה תלוי כמובן בלוקיישן".
פסל מבהיר שאין כרגע ביקוש למשרדים במרכז העיר.
אוז'לבו מבהיר שהכוונה היא לייצר במקום שינוי משמעותי: "מה שקרה זה שככל שבנו יותר שכונות חדשות האוכלוסייה ברחה אליהן. בנוסף בנו קניונים ומרכזי תעסוקה בשכונות הלוויין, ולאט לאט ניטש מרכז העיר ואיבד מחשיבותו. פה זה לא כמו העיר הלבנה בתל אביב. המבנים המוגדרים לשימור מרוכזים ברחובות הברון הירש, שטמפר וחובבי ציון. אלה מבני מושבה קלאסיים, בעצם צריפים. המטרה היא לתת העצמת זכויות בחלקי המגרש הלא בנויים, ובדרך זו לשמר את המבנים. דרך תוכניות בינוי נקודתיות אנחנו מעבירים את המבנים לאחריות שלנו כשטחי ציבור".
בימים אלה צוות תכנון בראשות אדריכל ארי כהן מכין תוכנית להתחדשות מרכז העיר, שבה יהיו מנגנונים מכל מיני סוגים להתחדשות. בין היתר מקודמת תוכנית התחדשות נקודתית לפי סעיף 23 לחוק התכנון והבנייה, שתאפשר בנייה לגובה של עד 9 קומות במרכז העיר - בהתאם לרוחב הכבישים. "המטרה שלנו היא לשמר את האופי ההיסטורי, לפתח יותר כמו באירופה. צפיפות, אבל לא בהכרח באמצעות בנייה לגובה. הפעולה היא לא רק תכנונית. אנחנו רוצים לעודד אוכלוסיות אחרות להגיע לפה. אנחנו רוצים להביא לפה בית ספר למחול או תאטרון, יצרנו קשר עם בי"ס רימון, פתחנו תאטרון פרינג' ואנחנו רוצים להקים פה כפר סטודנטים. הכוונה שיבואו לפה צעירים שייצרו את הווייב. כמו בפלורנטין לפני 20 שנה".
לאוז'לבו חשוב מאוד להדגיש שפתח תקווה לא תהיה שכונה של תל אביב: "תל אביב היא לב המטרופולין, מדינה בפני עצמה. אנחנו בתפר בין הטבעת הרביעית והשנייה של המטרופולין. עיר המחוז של כל הרצועה של בקעת אונו, פתח תקווה, ראש העין והוד השרון. יש פה בתי חולים גדולים, מרכזי ממשלה, כמו ביטוח לאומי ומס הכנסה, ואזורי תעסוקה. העלויות של תל אביב גבוהות. אני מעריך שיבואו לפה אוכלוסיות חזקות שלא יכולות להרשות לעצמן לגור בתל אביב. מעבר לכך, תושבי פתח תקווה אוהבים את העיר דווקא בגלל שיש פה מגוון והטרוגניות, קהילתיות, גם וגם וגם".
היזמים: "יהיה תיקון מחירים בעיר כי המרחקים מתקצרים"
לאחרונה נודע כי חברת בסט תרכוש זכויות בקרקע במתחם "הקריה האקדמית" בפתח תקווה לבניית פרויקט של שני מגדלי מגורים, כולל שטח מסחרי. דני מור, מנכ"ל בסט יזום, אומר: "פתח תקווה היא השכנה הקרובה לתל אביב, אם עד היום גבעתיים ורמת גן זכו למעמד הזה, אז היום עם תהליך הקמת הקווים להסעת המונים, גם פתח תקווה תתקרב לתל אביב. תוך רבע שעה אפשר יהיה להגיע למרכז תל אביב. אנחנו סבורים שיהיה תיקון מחירים בפתח תקווה, כי ברגע שהמרחקים מתקצרים אז כבר לא יהיה הבדל בין רמת גן לפתח תקווה.
"דבר שני, העיר נמצאת בטבור הארץ והיא נגישה לכמה צירים מרכזיים, כך שלצאת ממנה ולהיכנס אליה זה קל. בנוסף יש בה אזורי תעשייה ומרכזי הייטק שמושכים אליה קהילה איכותית. כלומר, יש בה את כל התנאים לייצר עיר מודרנית ומתקדמת".
חברת קרדן נדל"ן חתמה בחודש אפריל האחרון על הסכם שבמסגרתו תיכנס לשותפות עם חברת מנור התחדשות עירונית, לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי בשכונת רמת ורבר, בסמיכות לתחנת מטרו מתוכננת בקו M2. במסגרת הפרויקט ייהרסו כ-120 דירות ישנות בבניינים בני שלוש-ארבע קומות, ובמקומן ייבנו למעלה מ-500 יחידות דיור.
יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן: "השיח התכנוני הארצי הולך לכיוון של התחדשות עירונית ולכן גם אנחנו מתמקדים בו. כיזמים, המשאלה שלנו זה ודאות תכנונית, דבר שמאוד קשה להשיג. בפתח תקווה המצב שונה, וזה קשור לתוכניות האב שמגובשות לשכונות. התוכניות האלה הן אמירה ברורה של הוועדה המקומית והמחוזית. הרבה יותר קל כך לקדם תב"ע. עוד לפני שתוכנית האב של רמת ורבר הופקדה, אנחנו הצלחנו להגיע לחלופה נבחרת של תכנון". להערכתו של חזן התב"ע תאושר בעוד כשנתיים, והיתר בנייה יינתן כשנתיים אחרי כן.
בהתייחס לקהל היעד, חזן אופטימי: "האוכלוסייה בשכונה אומנם די מבוגרת וגם מסורתית, אבל יש יותר ויותר אנשים שמחפשים דירות במקומות שמיועדים להתחדשות עירונית. אני מדבר על משקיעים, אבל גם על זוגות מתל אביב, שנישאו והביאו ילדים ומחפשים פתרונות דיור במקומות נגישים".