גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף

בפרויקט חדש ברחוב יהודה עמיחי בגוש הגדול, נמכרו שתי דירות בתוך חמישה חודשים: ביולי נמכרה הראשונה בקומה 5 ב-5.75 מיליון שקל ובדצמבר נמכרה דירה בקומה שמתחת ב-5.99 מיליון שקל.

ברחוב איינשטיין בתל אביב הוצעה למכירה ביולי דירת 6 חדרים בקומה 11 ב-7 מיליון שקל בלוח האינטרנטי yad2. באוקטובר קפץ המחיר במיליון שקל ל-8 מיליון שקל.
מה קרה? בדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל מעלה כי המכרז שנערך בשדה דב בתל אביב, ומכרז נוסף שנערך בנווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות שנמצאות בסמוך להם.

בימים כתיקונם וברוב המקומות, קיומם של מכרזי קרקע לא תורם לעליית מחירי דירות - אולי אפילו להיפך. הידיעה שמבנים חדשים יוקמו בסמוך, שליד השכונה עומד לקום אתר בנייה, שהפרויקטים החדשים יהיו גבוהים יותר מאלה הקיימים והדירות כנראה טובות יותר, אינה מהווה סיבה טובה דיה לבעלי הדירות במקום להעלות מחירים ובטח שלא מעלה את המוטיבציה של הרוכשים לשלם יותר. ואולם הימים אינם כתיקונם ושדה דב ונווה גן אינם נמנים עם רוב המקומות.

המכרזים: המחירים שינו את כללי המשחק

לפני שנה ערכה רמ"י מכרזים ראשונים על קרקעות מצפון לנווה גן. ניתוח של המכרזים העלה כי היזמים שילמו 1.9 מיליון שקל ליחידת דיור, וכי הם מעריכים שמחירי הדירות בפרויקטים שלהם יגיעו לכ-40 אלף שקל למ"ר, כ-20% יותר מהמחירים שהיו נהוגים בשכונה באותו זמן.

חמישה חודשים לאחר מכן, ביוני 2021, ערכה רמ"י מכרז קרקעות שני במתחם הזה, ומחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור שהושג בו הגיע ל-2.3 מיליון שקל, כלומר דירות 4 חדרים ממוצעות שיימכרו במתחם ישווקו לפי 5-4.5 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, בתוך חמישה חודשים העלו היזמים את תחזיות המחירים שלהם לעלייה של יותר מ-30% במחירי הדירות.

זה כבר שינה את כללי המשחק בשכונה. בעיבוד שערכנו לנתוני רשות המסים עלה כי בחודשים שלפני המכרז השני (ביוני), מחיר מ"ר ממוצע של דירה הגיע ל-32.4 שקל למ"ר. מאז הוא עלה ביותר מ-13% והגיע ל-36.7 אלף שקל למ"ר.

"המכרזים האלה באמת השפיעו על מחירי הדירות בשכונה ובעלי דירות הוסיפו עליהן אחרי המכרזים 10% ו-15%", אומרת המתווכת מירי אופק, המשווקת בעיקר דירות יוקרה ברמת השרון. לדבריה, כמתווכת היא נמצאת בין הפטיש לסדן: "מצד אחד אני רוצה להשלים את העסקה ומצד שני אני צריכה להסביר את מה שקורה בשוק, אבל בתכלס אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הדירות בעוד שנתיים, כשהיזמים ישווקו אותן. המוכרים היום רוצים להשתתף ברווח העתידי של היזמים. אבל מי יודע שיהיה רווח כזה? הרי מי צפה את השנה האחרונה עם כל העליות שהיו בה? אף אחד".

אופק גם חוזרת על התימרוץ הגדול לעליות המחירים שנתנו אנשי ההייטק. "אני נתקלת בהם המון. קל להם להוציא את הכסף. הם כמעט שלא מתמקחים על המחיר".

מחירי הדירות: "תיקונים" כלפי מעלה מצד הבעלים

עיקר הבדיקה שערכנו הייתה באזור שדה דב, שבסביבתו כמה שכונות: כוכב הצפון הדרומית, תוכנית ל’ הישנה ממזרח, מצפון מתחם הגוש הגדול, שחלקו הצפוני מוכר בשם נוף ים ואילו זה הדרומי מכונה "ל’ החדשה".

ביוני העלו הממצאים שמחירי הדירות הממוצעים בגוש הגדול על שני חלקיו (נופי ים ול’ החדשה) מגיעים ל-36.2 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה וכ-10% יותר לדירות חדשות. בכוכב הצפון מחירי הדירות הגיעו ל-40 אלף שקל למ"ר, ברמת אביב החדשה ל-38.4 אלף שקל למ"ר ובתוכנית ל’ הוותיקה ל-34.7 אלף שקל בממוצע.

ואז, לקראת סוף אוגוסט, הגיעו תוצאות המכרז. כמעט 4.5 מיליארד שקל הציעו החברות שזכו, שבמסגרתו יוקמו 1,574 דירות על 340 דונם בחלק הדרומי של מה שהיה שדה דב, במגרשים שסמוכים לרחוב ש"י עגנון. מחיר הקרקע ליחידת דיור הגיע ל-2.8 מיליון שקל, מה שהציב את רף המחירים בשכונה העתידית על 50 אלף שקל למ"ר ומעלה לדירת 4 חדרים, או 5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.

בגוש הגדול, שממש גובל במתחם ששווק, היזמים העריכו שמחירי הדירות עשויים לעלות ביותר מ-30%, בשנתיים-שלוש הקרובות.

משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל בדק עבורנו את רמות המחירים בגוש הגדול בחודשים מלפני המכרז ובאלה שלאחר המכרז, ומצא כי מחירי הדירות בגוש הגדול מגיעים לרמה של 45.6 אלף שקל למ"ר, לעומת 39.5 אלף לפני המכרז, כלומר עלייה של יותר מ-15% בתוך חודשים ספורים.

במקביל, ערכנו בגלובס בדיקה לגבי יתר השכונות, ששימשו מעין "קבוצות בקרה" לשכונה העיקרית. מצאנו כי בכוכב הצפון המחירים הגיעו לכמעט 46 אלף שקל למ"ר (עלייה של כ-15%); תוכנית ל’ החדשה רשמה עלייה של כ-6% ל-37 אלף שקל למ"ר, ואילו ברמת אביב החדשה מחירי הדירות עלו בפחות מאחוז לכ-39 אלף שקל למ"ר.

במקום ניכרה גם תופעה של "תיקוני מחיר" מצד בעלי דירות: באפריל הוצעה בלוח yad2 דירת 4.5 חדרים ברחוב אשכול ב-4.2 מיליון שקל. באוקטובר הועלה מחירה ל-4.4 מיליון שקל; ברחוב אבא קובנר בכוכב הצפון הוצע דופלקס למכירה ב-7.6 מיליון שקל ובספטמבר הועלה מחירו ל-7.95 מיליון שקל; ואילו ברחוב יובל נאמן הוצעה דירת גן כ-10 ימים לפני המכרז ב-7.4 מיליון שקל. לאחר היוודע תוצאותיו המחיר המבוקש עלה ב-100 אלף שקל.

רמת אביב החדשה נמצאת מחוץ לקשת ההשפעה של המכרזים; הדירות בתוכנית ל’ הישנה אמנם קרובות למיקום המכרזים, אבל הן ישנות יחסית. ועדיין, עלייה של 6% בתוך כחמישה חודשים חדה יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכולל וגם זה המחוזי של אזור תל אביב.