גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר שתי דירות באזור שדה דב קפץ במיליון שקל בתוך חודשים. הסיבה: מכרזי קרקעות של המדינה

מכרזי הקרקעות בשדה דב בתל אביב ובשכונת נווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות במתחמים סמוכים, כך עולה מבדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל ● המתווכת מירי אופק: "המכרזים השפיעו על מחירי הדירות בנווה גן, שעלו ב-10% ו-15%"

יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף
יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף

בפרויקט חדש ברחוב יהודה עמיחי בגוש הגדול, נמכרו שתי דירות בתוך חמישה חודשים: ביולי נמכרה הראשונה בקומה 5 ב-5.75 מיליון שקל ובדצמבר נמכרה דירה בקומה שמתחת ב-5.99 מיליון שקל.

ברחוב איינשטיין בתל אביב הוצעה למכירה ביולי דירת 6 חדרים בקומה 11 ב-7 מיליון שקל בלוח האינטרנטי yad2. באוקטובר קפץ המחיר במיליון שקל ל-8 מיליון שקל.
מה קרה? בדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל מעלה כי המכרז שנערך בשדה דב בתל אביב, ומכרז נוסף שנערך בנווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות שנמצאות בסמוך להם.

בימים כתיקונם וברוב המקומות, קיומם של מכרזי קרקע לא תורם לעליית מחירי דירות - אולי אפילו להיפך. הידיעה שמבנים חדשים יוקמו בסמוך, שליד השכונה עומד לקום אתר בנייה, שהפרויקטים החדשים יהיו גבוהים יותר מאלה הקיימים והדירות כנראה טובות יותר, אינה מהווה סיבה טובה דיה לבעלי הדירות במקום להעלות מחירים ובטח שלא מעלה את המוטיבציה של הרוכשים לשלם יותר. ואולם הימים אינם כתיקונם ושדה דב ונווה גן אינם נמנים עם רוב המקומות.

המכרזים: המחירים שינו את כללי המשחק

לפני שנה ערכה רמ"י מכרזים ראשונים על קרקעות מצפון לנווה גן. ניתוח של המכרזים העלה כי היזמים שילמו 1.9 מיליון שקל ליחידת דיור, וכי הם מעריכים שמחירי הדירות בפרויקטים שלהם יגיעו לכ-40 אלף שקל למ"ר, כ-20% יותר מהמחירים שהיו נהוגים בשכונה באותו זמן.

חמישה חודשים לאחר מכן, ביוני 2021, ערכה רמ"י מכרז קרקעות שני במתחם הזה, ומחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור שהושג בו הגיע ל-2.3 מיליון שקל, כלומר דירות 4 חדרים ממוצעות שיימכרו במתחם ישווקו לפי 5-4.5 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, בתוך חמישה חודשים העלו היזמים את תחזיות המחירים שלהם לעלייה של יותר מ-30% במחירי הדירות.

זה כבר שינה את כללי המשחק בשכונה. בעיבוד שערכנו לנתוני רשות המסים עלה כי בחודשים שלפני המכרז השני (ביוני), מחיר מ"ר ממוצע של דירה הגיע ל-32.4 שקל למ"ר. מאז הוא עלה ביותר מ-13% והגיע ל-36.7 אלף שקל למ"ר.

"המכרזים האלה באמת השפיעו על מחירי הדירות בשכונה ובעלי דירות הוסיפו עליהן אחרי המכרזים 10% ו-15%", אומרת המתווכת מירי אופק, המשווקת בעיקר דירות יוקרה ברמת השרון. לדבריה, כמתווכת היא נמצאת בין הפטיש לסדן: "מצד אחד אני רוצה להשלים את העסקה ומצד שני אני צריכה להסביר את מה שקורה בשוק, אבל בתכלס אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הדירות בעוד שנתיים, כשהיזמים ישווקו אותן. המוכרים היום רוצים להשתתף ברווח העתידי של היזמים. אבל מי יודע שיהיה רווח כזה? הרי מי צפה את השנה האחרונה עם כל העליות שהיו בה? אף אחד".

 

אופק גם חוזרת על התימרוץ הגדול לעליות המחירים שנתנו אנשי ההייטק. "אני נתקלת בהם המון. קל להם להוציא את הכסף. הם כמעט שלא מתמקחים על המחיר".

מחירי הדירות: "תיקונים" כלפי מעלה מצד הבעלים

עיקר הבדיקה שערכנו הייתה באזור שדה דב, שבסביבתו כמה שכונות: כוכב הצפון הדרומית, תוכנית ל’ הישנה ממזרח, מצפון מתחם הגוש הגדול, שחלקו הצפוני מוכר בשם נוף ים ואילו זה הדרומי מכונה "ל’ החדשה".

ביוני העלו הממצאים שמחירי הדירות הממוצעים בגוש הגדול על שני חלקיו (נופי ים ול’ החדשה) מגיעים ל-36.2 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה וכ-10% יותר לדירות חדשות. בכוכב הצפון מחירי הדירות הגיעו ל-40 אלף שקל למ"ר, ברמת אביב החדשה ל-38.4 אלף שקל למ"ר ובתוכנית ל’ הוותיקה ל-34.7 אלף שקל בממוצע.

ואז, לקראת סוף אוגוסט, הגיעו תוצאות המכרז. כמעט 4.5 מיליארד שקל הציעו החברות שזכו, שבמסגרתו יוקמו 1,574 דירות על 340 דונם בחלק הדרומי של מה שהיה שדה דב, במגרשים שסמוכים לרחוב ש"י עגנון. מחיר הקרקע ליחידת דיור הגיע ל-2.8 מיליון שקל, מה שהציב את רף המחירים בשכונה העתידית על 50 אלף שקל למ"ר ומעלה לדירת 4 חדרים, או 5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.

בגוש הגדול, שממש גובל במתחם ששווק, היזמים העריכו שמחירי הדירות עשויים לעלות ביותר מ-30%, בשנתיים-שלוש הקרובות.

משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל בדק עבורנו את רמות המחירים בגוש הגדול בחודשים מלפני המכרז ובאלה שלאחר המכרז, ומצא כי מחירי הדירות בגוש הגדול מגיעים לרמה של 45.6 אלף שקל למ"ר, לעומת 39.5 אלף לפני המכרז, כלומר עלייה של יותר מ-15% בתוך חודשים ספורים.

במקביל, ערכנו בגלובס בדיקה לגבי יתר השכונות, ששימשו מעין "קבוצות בקרה" לשכונה העיקרית. מצאנו כי בכוכב הצפון המחירים הגיעו לכמעט 46 אלף שקל למ"ר (עלייה של כ-15%); תוכנית ל’ החדשה רשמה עלייה של כ-6% ל-37 אלף שקל למ"ר, ואילו ברמת אביב החדשה מחירי הדירות עלו בפחות מאחוז לכ-39 אלף שקל למ"ר.

במקום ניכרה גם תופעה של "תיקוני מחיר" מצד בעלי דירות: באפריל הוצעה בלוח yad2 דירת 4.5 חדרים ברחוב אשכול ב-4.2 מיליון שקל. באוקטובר הועלה מחירה ל-4.4 מיליון שקל; ברחוב אבא קובנר בכוכב הצפון הוצע דופלקס למכירה ב-7.6 מיליון שקל ובספטמבר הועלה מחירו ל-7.95 מיליון שקל; ואילו ברחוב יובל נאמן הוצעה דירת גן כ-10 ימים לפני המכרז ב-7.4 מיליון שקל. לאחר היוודע תוצאותיו המחיר המבוקש עלה ב-100 אלף שקל.

רמת אביב החדשה נמצאת מחוץ לקשת ההשפעה של המכרזים; הדירות בתוכנית ל’ הישנה אמנם קרובות למיקום המכרזים, אבל הן ישנות יחסית. ועדיין, עלייה של 6% בתוך כחמישה חודשים חדה יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכולל וגם זה המחוזי של אזור תל אביב.

עוד כתבות

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

הבורסה בשנזן, סין / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באסיה בעקבות החדשות בנוגע למכסים של טראמפ

שר האוצר סקוט בסנט אמר אתמול כי המכסים ייכנסו לתוקף ב־1 באוגוסט עבור מדינות שלא יגיעו להסכם ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט • וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים אישרו את הצעת החוק להחלשת היועמ״שים במשרדי הממשלה

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה מעורבת ● ירידות באסיה ובחוזים בוול סטריט ● בנק הפועלים: הפחד מפספוס הזדמנויות מניע עתה את בורסת ת"א ● בנק ישראל לצפוי להותיר היום את הריבית ללא שינוי, אך עיני השוק נשואות לתחזיות ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט ● וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר