גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר שתי דירות באזור שדה דב קפץ במיליון שקל בתוך חודשים. הסיבה: מכרזי קרקעות של המדינה

מכרזי הקרקעות בשדה דב בתל אביב ובשכונת נווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות במתחמים סמוכים, כך עולה מבדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל ● המתווכת מירי אופק: "המכרזים השפיעו על מחירי הדירות בנווה גן, שעלו ב-10% ו-15%"

יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף
יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף

בפרויקט חדש ברחוב יהודה עמיחי בגוש הגדול, נמכרו שתי דירות בתוך חמישה חודשים: ביולי נמכרה הראשונה בקומה 5 ב-5.75 מיליון שקל ובדצמבר נמכרה דירה בקומה שמתחת ב-5.99 מיליון שקל.

ברחוב איינשטיין בתל אביב הוצעה למכירה ביולי דירת 6 חדרים בקומה 11 ב-7 מיליון שקל בלוח האינטרנטי yad2. באוקטובר קפץ המחיר במיליון שקל ל-8 מיליון שקל.
מה קרה? בדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל מעלה כי המכרז שנערך בשדה דב בתל אביב, ומכרז נוסף שנערך בנווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות שנמצאות בסמוך להם.

בימים כתיקונם וברוב המקומות, קיומם של מכרזי קרקע לא תורם לעליית מחירי דירות - אולי אפילו להיפך. הידיעה שמבנים חדשים יוקמו בסמוך, שליד השכונה עומד לקום אתר בנייה, שהפרויקטים החדשים יהיו גבוהים יותר מאלה הקיימים והדירות כנראה טובות יותר, אינה מהווה סיבה טובה דיה לבעלי הדירות במקום להעלות מחירים ובטח שלא מעלה את המוטיבציה של הרוכשים לשלם יותר. ואולם הימים אינם כתיקונם ושדה דב ונווה גן אינם נמנים עם רוב המקומות.

המכרזים: המחירים שינו את כללי המשחק

לפני שנה ערכה רמ"י מכרזים ראשונים על קרקעות מצפון לנווה גן. ניתוח של המכרזים העלה כי היזמים שילמו 1.9 מיליון שקל ליחידת דיור, וכי הם מעריכים שמחירי הדירות בפרויקטים שלהם יגיעו לכ-40 אלף שקל למ"ר, כ-20% יותר מהמחירים שהיו נהוגים בשכונה באותו זמן.

חמישה חודשים לאחר מכן, ביוני 2021, ערכה רמ"י מכרז קרקעות שני במתחם הזה, ומחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור שהושג בו הגיע ל-2.3 מיליון שקל, כלומר דירות 4 חדרים ממוצעות שיימכרו במתחם ישווקו לפי 5-4.5 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, בתוך חמישה חודשים העלו היזמים את תחזיות המחירים שלהם לעלייה של יותר מ-30% במחירי הדירות.

זה כבר שינה את כללי המשחק בשכונה. בעיבוד שערכנו לנתוני רשות המסים עלה כי בחודשים שלפני המכרז השני (ביוני), מחיר מ"ר ממוצע של דירה הגיע ל-32.4 שקל למ"ר. מאז הוא עלה ביותר מ-13% והגיע ל-36.7 אלף שקל למ"ר.

"המכרזים האלה באמת השפיעו על מחירי הדירות בשכונה ובעלי דירות הוסיפו עליהן אחרי המכרזים 10% ו-15%", אומרת המתווכת מירי אופק, המשווקת בעיקר דירות יוקרה ברמת השרון. לדבריה, כמתווכת היא נמצאת בין הפטיש לסדן: "מצד אחד אני רוצה להשלים את העסקה ומצד שני אני צריכה להסביר את מה שקורה בשוק, אבל בתכלס אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הדירות בעוד שנתיים, כשהיזמים ישווקו אותן. המוכרים היום רוצים להשתתף ברווח העתידי של היזמים. אבל מי יודע שיהיה רווח כזה? הרי מי צפה את השנה האחרונה עם כל העליות שהיו בה? אף אחד".

 

אופק גם חוזרת על התימרוץ הגדול לעליות המחירים שנתנו אנשי ההייטק. "אני נתקלת בהם המון. קל להם להוציא את הכסף. הם כמעט שלא מתמקחים על המחיר".

מחירי הדירות: "תיקונים" כלפי מעלה מצד הבעלים

עיקר הבדיקה שערכנו הייתה באזור שדה דב, שבסביבתו כמה שכונות: כוכב הצפון הדרומית, תוכנית ל’ הישנה ממזרח, מצפון מתחם הגוש הגדול, שחלקו הצפוני מוכר בשם נוף ים ואילו זה הדרומי מכונה "ל’ החדשה".

ביוני העלו הממצאים שמחירי הדירות הממוצעים בגוש הגדול על שני חלקיו (נופי ים ול’ החדשה) מגיעים ל-36.2 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה וכ-10% יותר לדירות חדשות. בכוכב הצפון מחירי הדירות הגיעו ל-40 אלף שקל למ"ר, ברמת אביב החדשה ל-38.4 אלף שקל למ"ר ובתוכנית ל’ הוותיקה ל-34.7 אלף שקל בממוצע.

ואז, לקראת סוף אוגוסט, הגיעו תוצאות המכרז. כמעט 4.5 מיליארד שקל הציעו החברות שזכו, שבמסגרתו יוקמו 1,574 דירות על 340 דונם בחלק הדרומי של מה שהיה שדה דב, במגרשים שסמוכים לרחוב ש"י עגנון. מחיר הקרקע ליחידת דיור הגיע ל-2.8 מיליון שקל, מה שהציב את רף המחירים בשכונה העתידית על 50 אלף שקל למ"ר ומעלה לדירת 4 חדרים, או 5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.

בגוש הגדול, שממש גובל במתחם ששווק, היזמים העריכו שמחירי הדירות עשויים לעלות ביותר מ-30%, בשנתיים-שלוש הקרובות.

משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל בדק עבורנו את רמות המחירים בגוש הגדול בחודשים מלפני המכרז ובאלה שלאחר המכרז, ומצא כי מחירי הדירות בגוש הגדול מגיעים לרמה של 45.6 אלף שקל למ"ר, לעומת 39.5 אלף לפני המכרז, כלומר עלייה של יותר מ-15% בתוך חודשים ספורים.

במקביל, ערכנו בגלובס בדיקה לגבי יתר השכונות, ששימשו מעין "קבוצות בקרה" לשכונה העיקרית. מצאנו כי בכוכב הצפון המחירים הגיעו לכמעט 46 אלף שקל למ"ר (עלייה של כ-15%); תוכנית ל’ החדשה רשמה עלייה של כ-6% ל-37 אלף שקל למ"ר, ואילו ברמת אביב החדשה מחירי הדירות עלו בפחות מאחוז לכ-39 אלף שקל למ"ר.

במקום ניכרה גם תופעה של "תיקוני מחיר" מצד בעלי דירות: באפריל הוצעה בלוח yad2 דירת 4.5 חדרים ברחוב אשכול ב-4.2 מיליון שקל. באוקטובר הועלה מחירה ל-4.4 מיליון שקל; ברחוב אבא קובנר בכוכב הצפון הוצע דופלקס למכירה ב-7.6 מיליון שקל ובספטמבר הועלה מחירו ל-7.95 מיליון שקל; ואילו ברחוב יובל נאמן הוצעה דירת גן כ-10 ימים לפני המכרז ב-7.4 מיליון שקל. לאחר היוודע תוצאותיו המחיר המבוקש עלה ב-100 אלף שקל.

רמת אביב החדשה נמצאת מחוץ לקשת ההשפעה של המכרזים; הדירות בתוכנית ל’ הישנה אמנם קרובות למיקום המכרזים, אבל הן ישנות יחסית. ועדיין, עלייה של 6% בתוך כחמישה חודשים חדה יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכולל וגם זה המחוזי של אזור תל אביב.

עוד כתבות

מימין: נטלי ברטלר, איילת זוסמן, דריה אטמנוב / צילום: איל יצהר

"ברגע שאת יורדת מהפודיום - מתחילים מחדש": יום עם נבחרת ישראל בהתעמלות אמנותית

המתעמלת שאין לה זמן לאינסטגרם, המאמנת שמתפקדת כהורה והפיזיותרפיסטית שמטפלת בפציעות ● ביקור באוהל האימונים של נבחרת ישראל בהתעמלות אמנותית ● הברזייה

עדיאל שמרון / צילום: איל יצהר

מנכ"ל רמ"י לשעבר עובר לשוק הפרטי: "בתוכניות דיור אסור להוריד את הרגל מהגז"

עדיאל שמרון, שהיה מנהל רשות מקרקעי ישראל, מונה לאחרונה לנהל את הזרוע לדיור להשכרה המשותפת לחברת הנדל"ן עץ השקד ולקבוצת הראל ● בראיון לגלובס הוא אומר: "השינויים התכופים מקשים גם על זרועות הממשלה וגם על החברות בשוק"

קתרינה טיכונובה / צילום: Reuters, Evgenia Novozhenina

דיווחים בגרמניה: בתו של פוטין טסה "לפחות 50 פעם" למינכן

לפי הדיווחים, קתרינה טיכונובה, בת 35 כיום ורקדנית לשעבר, נמצאת במערכת יחסים עם איגור מנהל הבלט של מדינת המחוז בוואריה ● לשניים ככל הנראה יש בת משותפת, שעד כה לא היה ידוע עליה ● לפי הדיווחים טיכונובה טסה באמצעות מטוסים שלפחות בכמה פעמים נחכרו על ידי הממשלה הרוסית

חברי המשלחת האוקראינית לאחר הזכייה באירווזיון / צילום: Associated Press, Luca Bruno

איך הגיעה אוקראינה למקום הראשון בטורינו?

המפלה של I am והזכייה המרגשת של אוקראינה, הזוגות החדשים שיעסיקו אותנו בחודשים הקרובים, הדרמה החמה של נטפליקס וקנדריק לאמאר באלבום חדש ● על מה כולם דיברו השבוע

אתר בנייה. יתרת התשלום על הדירות שועבדה לבנק / צילום: שלומי יוסף

האם ניתן לקזז פיצוי על איחור במסירה מיתרת תמורת הדירה, ומה מעמדו של הבנק המלווה בהחלטה

רוכשים ביקשו לקזז את הכסף שחייב להם היזם בגין פיצוי על איחור, מהתשלום האחרון על הדירה ● הבנק המלווה התנגד ● מה קבע ביהמ"ש

אביגדור ליברמן, איילת שקד, זאב אלקין / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90, מארק ישראל סלם/הארץ, יוסי זמיר

לא רוצים או לא יכולים? למה הפוליטיקאים לא מצליחים לעצור את השתוללות מחירי הדירות

האווירה שהבחירות תמיד מעבר לפינה מביאה פוליטיקאים לנסות פתרונות קסם לשוק הדיור • זה ההפך מהצורך של ענף הנדל”ן: תכנון יציב וארוך טווח • הפתרון טמון בריכוז סמכויות, יציבות והמשכיות, ולראייה כחלון הוא היחיד שרשם הצלחה כלשהי בעשור האחרון

אילת / צילום: Shutterstock

לא רק עיר תיירות: אילת מנסה להמציא את עצמה מחדש

עיר התיירות של ישראל מאותגרת בשנים האחרונות מכמה כיוונים ובכמה חזיתות בו זמנית ● האתגר האחרון הוא פתיחת קו התעופה ההיסטורי בין נתב"ג לשארם א-שייח ● אבל במקום לקרוס, נדמה שאילת דווקא מנסה למצוא את עצמה מחדש

שגרירות ארה''ב בתל אביב. תורים ארוכים לראיונות לוויזה / צילום: Shutterstock

אתם מחכים חצי שנה לויזה לארה"ב, ויש מי שעושה מזה כסף

350 שקל עבור תור לעוד שלושה חודשים ו-2,000 שקל לעוד שבוע: כמה הישראלים מוכנים לשלם כדי שמישהו יסייע להם להשיג תור לראיון בשגרירות ולקבל את הוויזה הנחשקת לארה"ב

משמעות פסה''ד במישור המעשי היא כי בעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz

מיסוי עסקת תמורות: איך קובעים את שווי העסקה

ביהמ”ש המחוזי נדרש להחליט לפי מה מחשבים את שווי העסקה בעסקת תמורות: בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה, או לפי התמורות הצפויות ממכירת הדירות

 

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: Associated Press, Alex Brandon

התחמושת של הפדרל ריזרב מצומצמת הפעם

הפד מבקש לצנן את פעילותה של הכלכלה האמריקאית על מנת למתן את האינפלציה, כך שבואה של ההאטה אמור על פניו לעודד את מקבלי ההחלטות בבנק המרכזי ● היו"ר ג'רום פאוול חושש, ובצדק, מהמשך עלייתה של האינפלציה בארה"ב, ופועל להידוק התנאים הפיננסים שאפשרו למחירי הנכסים להרקיע שחקים. אלא שזה קורה מאוחר מדי

אבעבועות הקוף / צילום: Associated Press, Cynthia S. Goldsmith, Russell Regner/CDC

התגלה מקרה ראשון בישראל של אבעבועות הקוף. זה מה שידוע על המחלה

מקרה של אבעבועות הקוף התגלה בישראל ● איך נדבקים, איך נמנעים והאם צריך לדאוג?

אבעבועות הקוף / צילום: Associated Press, Cynthia S. Goldsmith, Russell Regner/CDC

היכן התגלתה מחלת אבעבועות הקוף ומה ניתן לעשות נגדה

מדובר במחלה דומה לאבעבועות שחורות אך פחות קטלנית ● 8 מקרים אותרו בבריטניה מתחילת מאי ● הדיווחים מבריטניה מעוררים עניין ומטרידים מעט, שכן החקירה האפידמיולוגית מעלה כי המחלה הופיעה גם אצל אנשים שאינם קשורים אלה לאלה ושלא ביקרו בניגריה, בה המחלה מפושטת

החקלאים מפעילים בשקט יחסי מנוף לחץ גדול, חזק ויקר הרבה יותר / צילום: Shutterstock

קבוצת הלחץ שמייצגת 5% מהאוכלוסייה ומספסרת בזכויות על קרקעות ענק במדינה

בזמן שהסתכלנו על בלימת רפורמת הפירות והירקות, החקלאים מפעילים בשקט יחסי מנוף לחץ גדול, חזק ויקר הרבה יותר ● מגזר המושבים והקיבוצים מצליח פעם אחר פעם למנוע מהמדינה זכויות לבנייה עתידית בשטחי ענק וזוכה לרווחי עתק על חשבון משבר הנדל"ן

חצי שעה של השראה עם ינון קרייז / צילום: כדיה לוי, מנחם רייס

ֿהוא הציל את ברבי והפך למנכ״ל ענקית הצעצועים שכולם מכירים

כשינון קרייז נחת בכיסא המנכ"ל של ענקית הצעצועים האמריקאית מאטל - החברה שמאחורי ברבי והוט ווילס - היא סבלה מהפסדים, מתזרים שלילי ומאובדן נתח שוק ● ארבע שנים אחרי היא רושמת צמיחה של 19% ורווח תפעולי של יותר ממיליארד דולר ● כך הוא עשה את זה

דאבוס, השבוע. הפעם ללא שלג / צילום: Reuters, ARND WIEGMANN

דיבורים על סטגפלציה ונאום של זלנסקי: הפורום הכלכלי הגדול בשוויץ חוזר

ועידת "הפורום הכלכלי העולמי" בעיירת הסקי דאבוס בשוויץ תיפתח בשבוע הבא ● בעוד שחלק מהדברים החשובים קורים בחדרים הצדדים ו"בשיחות המסדרון", באולמות ידונו בהתאוששות מהקורונה, שינויי האקלים, "קפיטליזם של בעלי עניין" וגם ב"הסכמי אברהם" ● הנשיא הרצוג יגיע וינאם, מנהיגי עולם רבים אחרים' ובהם נשיא צרפת, רה"מ בריטניה ונשיא ארה"ב, יישארו בבית

ריטייל–טק / אילוסטרציה: Shutterstock

האתגר הקמעונאי: לייצר חוויה דיגיטלית בחנויות הפיזיות

בישראל פועלים יותר מ-150 סטארט-אפים של ריטייל-טק, שמנסים לתת מענה לבעיות שמטרידות קמעונאים בעידן הפוסט-קורונה ● מהדוח השנתי של דלויט ו-UST עולה כי היקף ההשקעה במיזמים הללו עמד ב-2021 על כ-2.4 מיליארד דולר, זינוק של 180% לעומת 2020, והתחזית היא שהמגמה תימשך למרות הסערות בשווקים ● הבעיה: חלק מהיזמים מעדיפים לפעול קודם כל בחו”ל

מייסדי מאסטרסקול. מימין: מיכאל שורפ, עותני לוי, ערן קליקסמן ורועי ציקורל

קווים לדמותו של משבר 2022 והחברה שגייסה 100 מיליון דולר להסבת עובדים להייטק

מיטב המומחים משרטטים את תמונת המשבר המתהווה בענף ההייטק ● מה באמת הביא להתמוטטות חברת משלוחי המכולת אבו ● וויקס הפכה סמל של חברות טכנולוגיה שגייסו עובדים בקצב מסחרר, אולי מעבר לצרכיה ● וקמפיין גיוס העובדים של התעשייה האווירית מעורר סערה ציבורית ● השבוע שהיה ההייטק והמדע של גלובס

סדנת בירה בקרמזינה / צילום: אמנון זיו

דברים שלא ציפיתם למצוא בחצרות של מושבים קטנים בחוף אשקלון

גלריה לעיצוב הבית שתורים משתרכים בפתחה, מסעדה איטלקית כמו בחבל אברוצו, סטודיו של אמנית בינלאומית ומבשלת בירה בחצר

מה יהיה פה ביום שאחרי המשבר שמסעיר את עולם ההייטק / צילום: Shutterstock

בהייטק התעלמו מהסימנים וטענו שאין בועה. האם החגיגה נגמרה?

החברות ינסו לשמר את העובדים בכל מצב, השכר המופרז יירגע, הביקוש למתכנתים ירד, ויהיה מי שייאלץ למכור גם בלי אקזיט נוצץ ● אחרי שנים של פריחה משוגעת שהובילה לשוויים עצומים נראה שהחיים בהייטק עומדים להשתנות ● פרויקט מיוחד

מימין: שי מור יוסף וגיא בסר / צילום: איל יצהר

היזמים שהביאו את מארון 5: "זיהינו כשל בשוק ההופעות הבינלאומיות"

אחרי שכבשו את פארק הירקון בשבוע שעבר, צמד היזמים גיא בסר ושי מור-יוסף כבר מסתכלים קדימה ● עכשיו הם מתכננים סיבובי הופעות משותפים עם סעודיה והאמירויות, יצוא של אמנים ישראלים לחו"ל ואפילו הנפקה בתל אביב ● עם הגב של ענקית הבידור האמריקאית לייב ניישן, שום דבר לא נראה להם כמו פנטזיה ● רק אל תזכירו להם את הפלופ ההוא בהופעה של ריהאנה