גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחירי הדיור גבוהים יותר מכפי שחושבים? זו הסיבה לפער בנתוני הלמ"ס

חרף העליות החדות במחירי הדירות החדשות שנמכרות כיום בשוק החופשי, מדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס משקף עלייה נמוכה יחסית של המחירים ● ההחלטה מ־2017 לכלול את דירות מחיר למשתכן המסובסדות מצליחה לצנן את העליות במדד, אבל לא את העליות בשוק

אתר בניה ברחובות. הרוכשים מעדיפים דירות חדשות / צילום: כדיה לוי
אתר בניה ברחובות. הרוכשים מעדיפים דירות חדשות / צילום: כדיה לוי

אם לא יירשמו עליות חריגות בהמשך, מחירי הדירות ב־2021 ירשמו עלייה שנתית של 11%-11.5%. ואולם מהו סוג הדירות שגורר את השוק כלפי מעלה? האם מדובר בדירות יד שנייה, או בדירות החדשות? מבדיקה שנערכה על ידי גלובס עבור החודשים ינואר עד אוקטובר עולה כי אף שהדירות יד שנייה הן שמובילות את העליות, לפי המדדים הרשמיים של הלמ"ס, המצב בפועל שונה - ומי שרושם את העליות החדות ביותר הן הדירות החדשות.

סוגייה זו לא כלולה במדדי הלמ"ס, משום שמדד מחירי הדירות החדשות כולל דירות שנמכרו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". התוצאה: בעוד ששוק הדירות החדשות "לוהט", המדד שאמור לשקף אותו - הצביע על עליות מתונות יחסית.

מדוע הביקוש לדירות חדשות גובר?

במדד האחרון שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לאוקטובר 2021, נרשמה עלייה חודשית של 1.4% במדד מחירי הדירות הכללי, אחת העליות הגבוהות שפורסמו בישראל בשנים האחרונות. הוא היה אמנם חריג, אך לא מפתיע, שכן היה ברור כי החלטות הממשלה להעלות את מס הרכישה למשקיעים, תדרבן אותם לבצע עסקאות בהולות.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, המשקיעים החלו את מסע הרכישות המזורז שלהם בסוף אוקטובר. בחודשיים הללו נרשמה עלייה במחירי הדירות החדשות, שבאה לידי ביטוי במדד האחרון, ותורגש היטב גם במדד הבא.

הלמ"ס פרסמה בימים האחרונים, כי בנובמבר נרכשו 6,155 דירות חדשות, שיא של כל הזמנים. זה משתלב עם העובדה שאחד מהשינויים הבולטים בשנים האחרונות הוא ההעדפה הציבורית ההולכת וגדלה לדירות חדשות "מהניילון". בעבר, נתח הדירות החדשות מכלל השוק הגיע ל־20%-25%; וכיום הוא מגיע לכשליש, ולעיתים גם יותר.
מדוע זה קורה? כמה סיבות: ראשית, המפרטים הטכניים של הדירות והטעמים המשתנים של הציבור. אם פעם רכישת דירה בשיכון בן כמה עשרות שנים נחשבה לנורמטיבית, בעיקר בקרב זוגות צעירים, כיום המצב כבר לא כזה. בתקופה שהעבודה מהבית נעשית פופולרית יותר, אורח חיים מקוון יותר, ודרישה לדירות מרווחות שמספקות עזרים כמו אינטרקום, מעליות, מחסנים, מרפסות ומקומות חניה - הרוכשים דורשים הרבה יותר בעבור הכסף הרב שהם משלמים.

שנית, שיטת התשלום. כאשר רוכשים דירה מיזם, ניתן לקבל כמעט בצמוד משכנתה, פיזור התשלומים לפי נוחות הרוכשים, ואולי גם סיוע מהיזם באמצעות הלוואות משלימות. הרי לא פעם הרכישה מלווה בהנחה. עם זאת, כל זה אינו קורה כשהרכישה היא דירת יד שנייה. קשה מאוד להתמקח עם בעלי הדירה על המחיר, לא כל שכן על תנאי התשלום. כמו כן, לא פעם הרוכשים הפוטנציאליים כבר מסמנים לעצמם הוצאות שיפוץ גבוהות על הדירה הישנה, מתאכזבים מהמחסור בכל העזרים שנלווים לדירות חדשות (למשל, מרפסת), ובסופו של דבר מגיעים למסקנה שלא כדאי לרכוש אותה.

הסיבה השלישית שהציבור מתעניין יותר בדירות חדשות היא הנחות מיוחדות לחברים. חברים במועדונים כמו "חבר", "הוט" ואחרים נהנים מהנחות מוגדלות מהיזמים, ואין זה פלא שרבים מהמשקיעים בישראל הם אנשי מערכת הביטחון ועובדי מדינה.
סיבה נוספת, שהיא כאמור מרכזית במיוחד בהשפעתה על מדד מחירי הדירות החדשות, היא שממשלות ישראל מעודדות רכישת דירות חדשות. המקרה הבולט ביותר הוא "מחיר למשתכן", אבל לא רק. הפרויקטים של "מחיר למשתכן" כוללים לא מעט דירות שנמכרות במחירים פחותים, בדרך כלל, ממחירי השוק - ורבים מסתערים גם על דירות אלה.

החל מסוף 2017, הלמ"ס עוקבת אחרי שוק הדירות החדשות, באמצעות מדד מחירים מותאם שיועד באותה תקופה להציג ירידות במחירי הדירות החדשות בהשפעת "מחיר למשתכן". בניית המדד לוותה בוויכוח בין אנשי שוק ואקדמיה, האם יש לכלול בו את הדירות החדשות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן". המצדדים בהכללת מחיר למשתכן במדד טענו כי הדבר חשוב, משום שמדובר בעסקאות שמבוצעות בשוק, ולא ניתן להתעלם מהן. מן הצד השני, טענו המתנגדים כי העסקאות הללו לא רלוונטיות למדד, שכן המחירים שלהן אינם מחירי שוק, ואינם מושפעים כלל מהשוק או משפיעים עליו. לכן, הכללתן במדד עלולה לשבש את המדד החדש.

שינוי שיטה שלא מועיל להבנת המצב האמיתי

לפני כשלוש שנים החליטה ועדה ציבורית מייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן, שהוקמה על ידי הוועדה המייעצת של הלמ"ס , לכלול את הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" במדד החדש - וברוח זו פועלת כיום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עד לחודשים האחרונים, הלשכה פרסמה את מדד מחירי הדירות החדשות לפי השיטה הזו בלבד. ואולם החל מפברואר 2021, הלשכה דואגת לעדכן נתונים גם בניכוי הדירות של "מחיר למשתכן", כך שניתן לנתח את ההתפתחויות האמיתיות בשוק הדירות החדשות. הנתונים, שאותם אנחנו מנתחים, הופכים כאמור את התמונה, לפיה הדירות שמעלות את המדד הן הדירות יד שנייה.

 

מתברר, כי בין החודשים ינואר-אוקטובר 2021, מדד מחירי הדירות הכולל (לרבות דירות שאינן חדשות) עלה בשיעור 8.7%, ואילו מדד הדירות החדשות, שכולל את דירות "מחיר למשתכן", עלה ב־7.3% בלבד. אך בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" משתנה תמונת המצב לחלוטין: מחיר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה בתקופה זו בלא פחות מ־11.5%. כיצד נפתח הפער האדיר הזה? מחירי הדירות של "מחיר למשתכן" היוו בחודשים האחרונים בין חמישית לרבע מכלל הדירות החדשות שנרכשו. היות ושווי דירות ה"מחיר למשתכן" צמוד למחירים שנמדדו לפני כשש שנים, הם "מושכים" לרוב את מחירי הדירות החדשות כלפי מטה - ובאופן ניכר.

ממצאי המדד המנוכה מנתוני "מחיר למשתכן", מתיישבים היטב עם ההתנפלות על דירות חדשות שנרשמה בעת האחרונה, שבאה לידי ביטוי גם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. יזמים רואים את הרוכשים הרבים - ומעלים מחיר. אנשי נדל"ן מדווחים על כך, שבפרויקטים מבוקשים במיוחד יש יזמים שמעלים מחירים כמעט מדי יום. נתון זה גם מעורר סימני שאלה לגבי גובה ההנחות האמיתיות שהיזמים נותנים ללקוחותיהם.

עליות גם במדד תשומות הבנייה

לנתונים אלו צריך להוסיף את מדד תשומות הבנייה, שעלה בשנה האחרונה ב-5.6%. מדד זה הוא "הרוצח השקט" של תוכניות ותקוות רוכשי הדירות החדשות, שפחות ערים לעובדה שהמחיר צמוד למדד הזה - מה שתורם להתייקרות הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים לפחות.

משרד השיכון החליט לאחרונה לשנות את שיטת ההצמדה של מדד תשומות הבנייה, ואולם טרם נקבעה שיטה אחרת. בינתיים, המונה של המדד הזה ממשיך לעלות ולהכאיב לעשרות אלפי רוכשי דירות.

הוויכוח סביב שיטת המדידה של מחירי הדירות החדשות על ידי הלשכה המרכזית יימשך מן הסתם. עם זאת, המדד כפי שהוא מוצג כיום, טוב כנראה בעיקר לצרכים אקדמיים. לעומת זאת, האלטרנטיבה שהוצגה בניתוח הזה נכונה יותר לבדיקה שוטפת של התנהלות השוק.

עוד כתבות

אילוסטרציה: shutterstock

הקורונה עשתה את שלה, הקורונה יכולה ללכת: גרסת אנלייבקס

חברת התרופות ניצלה את התלהבות המשקיעים מטיפול שפיתחה כדי לגייס עשרות מיליוני דולרים  ● לאחר שהפעילות לא התרוממה והמניה התרסקה מדווחת החברה על הקפאת פעילות הקורונה, והיא איננה היחידה שעושה זאת

הממונה על שוק ההון משה ברקת / צילום: יוסי זמיר

ברקת אישר: עסקת רכישת השליטה באיילון יוצאת לדרך

הממונה על שוק ההון אישר את קיפול השכבה בין איילון אחזקות לאיילון ביטוח ונתן לווישור ולצבי ברק היתר שליטה בחברה הממוזגת ● קיסריה של בני הזוג ברק העבירה לווישור תשלום ראשון בסך 100 מיליון שקל ותצטרך לגרעין השליטה בווישור ● כפי שפורסם בגלובס, למרות הירידה בערך המניות החברות דבקו במחיר עליו סיכמו

ריטייל–טק / אילוסטרציה: Shutterstock

האתגר הקמעונאי: לייצר חוויה דיגיטלית בחנויות הפיזיות

בישראל פועלים יותר מ-150 סטארט-אפים של ריטייל-טק, שמנסים לתת מענה לבעיות שמטרידות קמעונאים בעידן הפוסט-קורונה ● מהדוח השנתי של דלויט ו-UST עולה כי היקף ההשקעה במיזמים הללו עמד ב-2021 על כ-2.4 מיליארד דולר, זינוק של 180% לעומת 2020, והתחזית היא שהמגמה תימשך למרות הסערות בשווקים ● הבעיה: חלק מהיזמים מעדיפים לפעול קודם כל בחו”ל

סדנת בירה בקרמזינה / צילום: אמנון זיו

דברים שלא ציפיתם למצוא בחצרות של מושבים קטנים בחוף אשקלון

גלריה לעיצוב הבית שתורים משתרכים בפתחה, מסעדה איטלקית כמו בחבל אברוצו, סטודיו של אמנית בינלאומית ומבשלת בירה בחצר

אבישי אברהמי WIX / צילום: שלומי יוסף

מה גרם לאבישי אברהמי להתחפש בערב שלאחר פרסום דוחות הרבעון?

אבישי אברהמי, המנכ"ל הוותיק של וויקס, עטה על עצמו ביום שני האחרון תחפושת של ספק מדביר ספק גנן, כשהוא מחזיק צינור השקייה בידו האחת ושלט בידו השנייה, עם הכיתוב: "קיצוצים! אין וויסקי, יש רק טקילה" ● מה פשר התמונה ואיך זה קשור לביקורת הציבורית על חברות הטכנולוגיה

טלטלה בשווקים

זה היה מחזה נדיר של ניתוק והגזמה. ואז הגיעה הקריסה - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על על הטלטלה בשווקים

החברה היחידה ששרדה את המפלה ● וורן באפט יוצא למסע רכישות ● והשריף של משבר 2008 מזהיר מפני תרחיש האימה ● מיטב הכתבות מהשבוע האחרון על הטלטלה בשווקים

פורד ברונקו / צילום: יח''צ

פורד מציגה חיית שטח חדשה, רק אל תצפו לחיסכון בדלק

במבט ראשון, הפורד ברונקו החדש מזכיר צעצוע שתפח לממדי ענק ● מאחורי החזות הקשוחה מסתתר רכב מתוחכם שמתאים גם למי שאין ניסיון בנהיגה בשטח

עו''ד כרמית יוליס / צילום: קובי שירביט

המשנה ליועמ"ש מבהירה: עבירות בנייה בפזורה עדיין יאכפו

המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס שופכת מים צוננים על ההישגים שהציגה רע"ם בנוגע לבנייה בפזורה הבדואית, וכותבת למשרד הרווחה כי "גם סדר עדיפות נמוך לאכיפה אין משמעותו כי הבנייה אינה מהווה עבירה, ואין משמעותו כי לא ניתן לבצע אכיפה מסוג זה"

משמעות פסה''ד במישור המעשי היא כי בעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz

מיסוי עסקת תמורות: איך קובעים את שווי העסקה

ביהמ”ש המחוזי נדרש להחליט לפי מה מחשבים את שווי העסקה בעסקת תמורות: בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה, או לפי התמורות הצפויות ממכירת הדירות

 

קריסת חומת ברלין השפיעה באופן שונה על מדינות הגוש הקומוניסטי / צילום: Reuters, Stringer Germany

החוקר שמזהיר מנהיגים: שינויים פוליטיים מדרדרים את בריאות הציבור

מקריסת הגוש הקומוניסטי ועד המשבר הפיננסי של 2008 - פרופ' מרטין מקי, מומחה לבריאות הציבור מאוניברסיטת לונדון, מסביר בראיון לגלובס את הקשר בין תהליכי שינוי פוליטיים וחברתיים במדינות לתוחלת החיים ולתחלואה ● ויש לו גם מסקנות איך אפשר להתגבר על זה

חצי שעה של השראה עם ינון קרייז / צילום: כדיה לוי, מנחם רייס

ֿהוא הציל את ברבי והפך למנכ״ל ענקית הצעצועים שכולם מכירים

כשינון קרייז נחת בכיסא המנכ"ל של ענקית הצעצועים האמריקאית מאטל - החברה שמאחורי ברבי והוט ווילס - היא סבלה מהפסדים, מתזרים שלילי ומאובדן נתח שוק ● ארבע שנים אחרי היא רושמת צמיחה של 19% ורווח תפעולי של יותר ממיליארד דולר ● כך הוא עשה את זה

אוטובוס של דן / צילום: כדיה לוי

דן לנהגים: אוטובוס עם נשים במודעת פרסום לא יוכל להיכנס לבני ברק

חברת דן הודיעה הבוקר לנהגים כי אוטובוס שיש עליו פרסומות "לא צנועות" לא יוכל להיכנס לבני ברק ● החברה כתבה לנהגים כי "באחריותכם לבדוק את הפרסום לפני היציאה מהחניון" ● חברת דן: "משתדלים להימנע מפגיעה ברגשות הציבור, מכל סוג" ● בעקבות הפרסום בגלובס ההנחיה בוטלה

אבעבועות הקוף / צילום: Associated Press, Cynthia S. Goldsmith, Russell Regner/CDC

התגלה מקרה ראשון בישראל של אבעבועות הקוף. זה מה שידוע על המחלה

מקרה של אבעבועות הקוף התגלה בישראל ● איך נדבקים, איך נמנעים והאם צריך לדאוג?

הבורסה לניירות ערך בניו יורק, אתמול / צילום: Associated Press, Courtney Crow/New York Stock Exchange

בתום יום מסחר תנודתי: וול סטריט ננעלה בירידה של עד 0.8%

הבורסה בניו יורק נסגרה בירידות שערים של עד 0.8% לאחר יום מסחר הפכפך ● גם בורסות אירופה ננעלו באדום ● הנפט עלה בקרוב ל-3%

שלישיית מה קשור בקמפיין אלקטרה / צילום: צילום מסך

פלאפון ואלקטרה מנסות להרשים בכל מחיר, אבל נופלות בפרטים הקטנים

השקעה גבוהה במדיה לא יכולה לחפות על קריאטיב חלש בפרסומת עצמה, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● דיסקונט ומזרחי טפחות מבקשים למצב עצמם כמספר 3 חזק בדירוג הבנקים, אך לא זוכים לאהדה גדולה

צפרה כץ, מנכ''ל אורקל העולמית / צילום: תם חוגינוב

מנכ"לית אורקל על בועת ההייטק: "המחירים לא הגיוניים. לא ביצענו רכישות כבר כמה שנים"

מנכ"לית אורקל צפרה כץ כבר ראתה משבר גלובלי אחד או שניים בקריירה של כמעט 40 שנה ● בשיחה עם "גלובס" במהלך ביקור בישראל היא מסבירה מה יקרה לסטארט-אפים הראוותניים, למה משברים כאלה הם הזדמנות וגם מספקת תחזית לעתיד השוק: "אנשים חושבים שזה זמני. זה נכון, אם הכוונה ב'זמני' היא לכמה שנים"

סניף של TJ Max בארה''ב. מניית חברת האב TJX בביצועי שיא / צילום: Shutterstock, Eric Glenn

זו המניה היחידה שניצלה מהמפולת בוול סטריט אמש, וכך היא עשתה זאת

מניית TJX, תאגיד הקמעונאות המוזל, טיפסה אמש בוול סטריט במעל 7% לאחר שפרסמה דוחות חזקים לרבעון הראשון ● המתחרות העיקריות בתחום, וולמארט וטארגט, עדיין מנסות להתאושש מתוצאותיהן

מדורת ל''ג בעומר / צילום: Shutterstock, Lerner Vadim

למי קרא מנחם בגין "בר כוכבא" ואיזו תנועת נוער נוסדה בל"ג בעומר?

איזו חברה השיקה לאחרונה משקה בטעם של פיקסל, ובאיזה ספר מופיע חתול בשם פיקסל? ● הטריוויה השבועית

שביל הפסגה במירון. עתיר נקודות תצפית ונוף חלומי / צילום: Shutterstock

טיול קליל עם נוף מרהיב בהר מירון ועוד מסלולים מיוחדים לל"ג בעומר

הליכה נעימה בשביל הפסגה בהר מירון, זחילה מאתגרת במערות המסתור של בר כוכבא והצצה למערת רבי שמעון בר יוחאי בפקיעין

מטבעות קריפטו / אילוסטרציה: Shutterstock, Dan Eady

קריסת הקריפטו חושפת עד כמה ההבטחה הליברטריאנית שלו חלולה

ללא אפשרות להחליף את הדולר, קריפטו הפך לסתם עוד נכס שאין לו את ההגנות שיש לנכסים מסורתיים אחרים בשוק