גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפוטנציאל האבוד של עכו: למה העיר העתיקה מתקשה להתרומם?

לעיר הצפונית יש את כל הנכסים והיתרונות התחרותיים שיכלו להביא אותה לקדמת שוקי התיירות, המסחר והמסעדנות, אך היא אינה מנצלת אותם ● כיום עכו זקוקה לתוכנית אסטרטגית שיווקית, לצד חברת ניהול לשוק ולעיר העתיקה, בניית מאות חדרי מלון ושדרוג רצועת החוף

מבט אווירי על עכו. תוכנית המתאר מציעה להגדיל את שטחי המסחר פי 5 / צילום: Shutterstock
מבט אווירי על עכו. תוכנית המתאר מציעה להגדיל את שטחי המסחר פי 5 / צילום: Shutterstock

 לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il  

לעיר עכו יש את כל הנכסים והיתרונות התחרותיים להיות המקום שתיירי החוץ והפנים ינהרו אליו - מעין מיקונוס הישראלית. יש לה עבר היסטורי מרתק, עיר עתיקה יפה, שוק מזון והסעדה שיכול להיות מיוחד, נמל, חוף ים ואתר עולמי של הבהאים. בפועל, הנהגת העיר ותושביה עושים כמעט הכול כדי שכל זה לא יתממש, ושהמבקרים לא יגיעו.

עכו סבלה כזכור מאירועי "שומר החומות" שהתרחשו במאי 2021, והשפעתם ניכרת גם כיום על עסקי המסחר בה - חלקם נטשו אותה, כמו מסעדת מרקטו למשל - ועל גודל ומאפייני המבקרים בתחומה. כאן נציג תמונת שוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעכו.

יעדים לא ריאליים

לעכו נתוני פתיחה כלכליים טובים יחסית, שיכולים וצריכים לאפשר לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2019, העיר השקיעה בתושב נטו כ-4,800 שקל, גבוה מהממוצע בישראל (כ-4,400 שקל בלבד), והייתה מדורגת במקום ה-35 מבין ערי ישראל ברמת השקעה בתושב. בעיר יש 26 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, וגובה הארנונה השנתית הממוצעת הוא כ-1,500 שקל לתושב (גבוה מהממוצע בישראל: 22 מ"ר, ופחות מ-1,200 שקל לתושב.

בשנת 2019 מנתה העיר כ-50 אלף תושבים, שהוגדרו בכ-17 אלף משקי בית. לפי תוכנית המתאר המאושרת של עכו, משנת 2017, אוכלוסיית העיר צפויה למנות כ-85 אלף תושבים (תוספת של כ-35 אלף איש, אולם לא נכתב באיזו שנה הדבר אמור לקרות). כלומר, גידול של כ-70% בהיקף האוכלוסייה.

מספר מטרות נקבעו בתוכנית המתאר: "התחדשות עירונית של המרקם הקיים, הקצאת שטחים נוספים למגורים מגוונים שיספקו את צרכי העיר בטווח הארוך עבור כ-85 אלף תושבים (כולל בשטח בייעוד לתכנון עתידי), לרבות שטחי הציבור הנדרשים.

 

"יצירת מערך דרכים עירוני מדרגי וברור, יצירת נגישות מתאימה לעיר העתיקה, וחיבור חלקי העיר לרצף עירוני שלם; פיתוח מרכז עירוני כמרכז בילוי ומסחר אזורי; פיתוח מערך אכסון מלונאי מגוון וייחודי, הנשען על נכסים קיימים; שדרוג אזור התעשייה כך שיכלול מגוון שימושים; פיתוח מערך שטחים פתוחים היררכי, מסלולי הליכה ואופניים; וקביעת הנחיות לשימור, שחזור, שיקום והחייאה של אוצרות המורשת והתרבות של העיר".

כתמיד, הגדרת המטרות היא כוללנית ומתאימה כמעט לכל עיר. בנוסף, בבסיס חסרה תוכנית אסטרטגיה כלכלית ותוכנית פעולה למימוש.

במקביל חתמה העיר הסכם גג לפיתוח 17-21 אלף יחידות דיור בעכו עד שנת 2023 - יעד שאינו ריאלי, ודומה למשחק במספרים אקראיים. נקבע שיחידות הדיור ישווקו וייבנו בשני שלבים: בשלב הראשון, 17.8 אלף יחידות דיור, מסחר ותעסוקה. בשלב השני עשויות להתווסף כ-3,500 יחידות דיור, באישור הוועדה המקומית.

כחלק מהסכם הגג נדרשה עכו לבנות כ-2,000 יחידות דיור בכל שנה. בפועל, בעשור הקודם נבנו פחות מ-200 יחידות דיור בשנה בממוצע. כלומר, לא קיים מתאם בין הכלכלה המאפשרת לבין התכנון הרצוי.

העוגנים המוזנחים

עכו אינה שחקנית בשוק התיירות הלאומי. בפועל, היא לא קיבלה אפילו "שורה" בדיווחי הלמ"ס ביחס להיצע בתי המלונות בעיר, וההתייחסות היא לכלל נפת עכו, ולערים נהריה וצפת בנפרד. העיר התיירותית המרכזית בנפה היא נהריה, התופסת כ-30% מכלל הלינות. ברם, שיעורי התפוסה במלונותיה הוא הנמוך בישראל. הלינות במרחב הכפרי בנפת עכו מהוות כ-46% מכלל הלינות.

שיעור התפוסה בנפת עכו נמצא במגמת ירידה בעשור שקדם לקורונה. בעכו עצמה ישנם מספר מלונות בוטיק (כמו האפנדי וערבסק), אך היקף החדרים הכולל קטן. בימים אלה נבנה מלון של משפחת נקש בחאן אל עומדן המשופץ.

באשר למערכת המסחר בעיר, כוח הקנייה החודשי שנמצא בידי משקי הבית נאמד בכ-70 מיליון שקל. בהנחת משק סגור, ללא דליפות או כניסות מבחוץ, כוח קנייה כזה יכול לתמוך ב-50-55 אלף מ"ר של שטחי מסחר ברוטו, ו-40-45 אלף מ"ר נטו.

על בסיס ספירות שביצעה צ'מנסקי בן שחר ושות' בשטח, קיימים בעכו כ-73 אלף מ"ר ברוטו של שטחי מסחר, וכ-56 אלף מ"ר נטו. משמע, מתקיים איזון בין הביקוש לבין ההיצע, בתחשיב הכולל את הדליפות מהעיר (אל האונליין, ואל המרכזים שבקריות, ירכא, ביג רגבה, פייסל ואחרים) - מול כניסת כוח קנייה אליה מתושבי היישובים שסביבה ומבקרים.

מהם העוגנים שפעילים בעיר? ראשית, בשוק ובעיר העתיקה קיימים מעל 10,000 מ"ר נטו. מביקור בשוק בעת האחרונה עולה כי הוא מוזנח, מלוכלך, אינו מזמין ונעדר חווית קנייה ושהות. האותנטי, הפשוט, האמיתי ובגובה העיניים, הטעים והמזמין - הכול נעלם.

תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

לכן, יש לייצר לשוק ולמסחר בעיר העתיקה קונספט ותמהיל של עסקי מזון עם מעט עסקי לא-מזון (ייחודיים וכאלה הנשענים על המורשת ההיסטורית של העיר, וגם גלריות), זאת לצד הסעדה על כל גווניה שתציע את חווית המטבח הים-תיכוני והערבי.

השוק העירוני ממוקם במרכז העיר, סמוך לתחנה המרכזית, בשטח של מעט יותר מאלף מ"ר נטו. הוא שייך ל"דור הישן", ואינו מנוהל ומתוחזק. קניון עזריאלי עכו הוא קניון עירוני "רגיל" שיורחב, וכיום הוא מכיל תמהיל חנויות בסיסי ומספק מענה לצרכים העירוניים. שטחי המזון והסופרמרקט מהווים בעכו כ-27%, לעומת 26% בממוצע בישראל כולה.

שיעור שטחי ההסעדה ובתי הקפה עומד על 15%, גבוה מהממוצע הארצי של כ-10%, בזכות ההיצע העיר העתיקה. שיעור זה נדרש כדי להוות יתרון תחרותי מובהק - כמו מוקדי המשיכה בנמל ת"א, בשוק מחנה יהודה, בשוק לוינסקי או בשוק הפשפשים. בנוסף, קיים היצע ריק של 7% - גבוה מעט מההיצע הריק בכלל ישראל, 6%.

תוכנית המתאר מייעדת 378 אלף מ"ר בעיר לצורכי מסחר - פי 5 מהמצוי, ובהכרח היצע תכנוני שאינו נדרש בגודלו. ברם, טרם פורסמו תוכניות למרכזי מסחר חדשים ומוגדרים, מלבד מספר מרכזי מסחר שכונתיים.

להביא את הטברנות

לעכו יש את הפוטנציאל להיות ממוקמת בקדמת שוקי התיירות, המסחר וההסעדה. בפועל, העיר אינה מממשת את האפשרי בתחומה בכלל, וכעיר עתיקה ושל תיירות עולמית ולאומית ומסחר בפרט.

כדי לשנות מציאות זו נדרש לשדרג את העיר (תשתיות, תוספת בנייה), לייצר תוכנית אסטרטגית שיווקית וכן תוכנית פעולה למימוש, ולהקים חברת ניהול לשוק ולעיר העתיקה. בנוסף יש לבנות מאות חדרי מלון, הוסטלים ואכסניות בעיר העתיקה, וגם במפרץ שבדרומה, וליצור חוף עם טברנות לאורכו (תוכנית כזו עוצבה על ידי משרד מייזליץ, כסיף, רויטמן אדריכלים). למעשה, עכו צריכה להיות "רק עכו", ובהתאם לפוטנציאל הגלום בה. הפשוט יכול להיות כל כך פשוט, בעשייה מתוכננת נכון ומתממשת.

עוד כתבות

ב.מ.וו I4 M50 / צילום: יח''צ

הניסיון של ב.מ.וו לחדור לטריטוריה של טסלה

ה-I4 החשמלי הוא הניסיון האגרסיבי ביותר של ב.מ.וו לפלוש לטריטוריית טסלה ● העיצוב יוקרתי ואיכותי והביצועים מסחררים ● הבונוס: המצפון הסביבתי שקט

טלטלה בשווקים

משבר כזה אנחנו לא זוכרים - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על הטלטלה בשווקים

ההתרסקות של שוק המטבעות הדיגיטליים ● ארבעת החטאים שהובילו למשבר בהייטק הישראלי ● איך תיזכר 2022 בהיסטוריה הכלכלית? ● מיטב הכתבות מהשבוע האחרון על הטלטלה בשווקים

ריצ'ארד קווסט / צילום: CNN

ריצ’רד קווסט יודע בדיוק למי צריך להקשיב כדי לדעת מה יקרה לכלכלה ובטוח: "בעוד שנה נהיה במיתון"

ריצ'רד קווסט, הפרשן הכלכלי הבכיר של CNN, מרגיש בכנס הפורום הכלכלי העולמי "תחושת מציאות וכובד משקל שלא ראיתי קודם" ● בראיון לגלובס הוא מספר על רוחות המלחמה המורגשות בכנס יוצא הדופן, על הסוגיות שזזו הצידה אך עוד ישובו לבמה, וגם על מצב העיתונות ותפקידה

טרייפל פירות טריים / צילום: עידית בן עוליאל

שובו של הטרייפל: איפה אפשר לקנות את הקינוח הכי יפה באינסטגרם?

טרייפל הוא קינוח ותיק שעושה קאמבק בחסות האינסטגרם, בעיקר בגלל היופי, אבל גם בזכות הטעם וקלות ההכנה ● ולמי שמעדיפים טרייפל שמישהו אחר הכין - המלצות ממיטב הפטיסריות

יהודים בהר הבית. למצולמים אין קשר לכתבה / צילום: Associated Press, Maya Alleruzzo

על השופט שהפך תוך ימים מ"עוכר ישראל" ל"נער גבעות", ועל הידרדרות השיח הציבורי

שופט השלום ציון סהראי זכה לאחרונה למבול תגובות נזעמות, פעם מימין ופעם משמאל ● נראה שבשני המקרים איש לא טרח לקרוא ולהבין את ההחלטות עצמן ● דוגמה מובהקת לרוח הזמן שבו השיח נעשה אינפנטילי ורדוד מיום ליום, ואנשים זוכים לשיימינג על בסיס כותרות וחלקי משפטים

פייטון גנדרון. ביצע טבח בשכונה שחורה בהשראת תיאוריית הקונספירציה / צילום: Associated Press, Matt Rourke

המזימה נגד הגזע הלבן: אמריקה מתקרבת אל איזור הדמדומים

תיאוריית קונספירציה בת מאה חוזרת ומתפשטת בימין האמריקאי ● המזימה: להחליף לבנים בשחורים. היא מזינה לא רק רוצחי–המונים, גם חלקים של המערכת הפוליטית

טרייפל משמש / צילום: Shutterstock

שבועות טבעוני: מתכון שגם אוכלי גבינות יעמדו בתור כדי לקבל פרוסה ממנו

זה שאתם נמנעים ממוצרי חלב לא אומר שאתם לא יכולים ליהנות מקינוח לשבועות: 
טרייפל טבעוני עם ליים ומשמשים. תרשמו מתכון

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט: הנאסד"ק קפץ ביותר מ-3%

על רקע דוח המראה כי קצב עליית האינפלציה בארה"ב מאט, הממדים המרכזיים בוול סטריט רשמו עליות שערים ● גם המסחר באירופה ננעל בעליות ● הביטקוין והאת'ריום ממשיכים לרדת

מודעת הדרושים של זרמון / צילום: צילום מסך

גם אני פה: המחאה הנשית נגד האפליה בשפה הפרסומית תופסת תאוצה

מודעת גיוס עובדים של משרד זרמון, שפנתה לגברים בלבד, עוררה סערה בענף הפרסום - והציתה את הדיון על הנטייה להשתמש בקמפיינים בלשון זכר בלבד ● בשיחה עם גלובס מציעות המנהלות הבכירות בענף גישה חלופית, ותולות תקווה בדור הצעיר שיחולל את השינוי

פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן

מס רכישה גם על היטל ההשבחה? מכביד על מיזמי הפינוי-בינוי

רשות המסים נוהגת להטיל מס רכישה על היטל ההשבחה בעסקאות פינוי-בינוי, אולם עיון בלשון החוק מעלה סימני שאלה לגבי עמדה זו

מייסדי סטארקוור: אלי בן־ששון ואורי קולודני / צילום: נטלי שור

קרן ההון סיכון המפורסמת מזהירה ממשבר ארוך, אבל תחום אחד עדיין פורח

קרן סקויה, שנחשבת לאחת הגדולות והנחשבות בעמק הסיליקון, המליצה ליזמים שלה להתכונן למשבר ממושך ● ועדיין הסטארט-אפים בעולמות הקריפטו ממשיכים לגייס מימון גבוה בשווי חלומי, כמו זה שקיבלה השבוע חברת הקריפטוגרפיה הישראלית סטארקוור ● השבוע שהיה בהייטק ומדע

השרה אורית פרקש הכהן ושר המחקר וחדשנות של מרוקו / צילום: משרד החדשנות

אחרי דובאי ובחריין, הסכם טכנולוגי שלישי לשרת החדשנות

השרה אורית פרקש הכהן חתמה על הסכם שיתוף פעולה טכנולוגי עם שר החדשנות של מרוקו ● בתוכנית: פרוייקטים מחקריים ושיתופי פעולה בתחומי הרכב, החקלאות והחלל

שבט לוי בעבודת המשכן / צילום: הדפס מאוסף פיליפ מדהרסט של איורי התנ''ך, wikimedia.org

מעטים אבל יעילים: שבט לוי יכול לשמש לנו מודל למנגנון פקידותי ובסיס לכלכלה אחראית

מה הקשר בין פרשת במדבר למשל האיש השמן והרזה וליעילות המגזר הציבורי? ● פרשת השבוע במבט כלכלי, מדור חדש

הדפסת דולרים / צילום: Associated Press, Jacquelyn Martin

ריקוד הטנגו המסוכן של הריבית והחוב הגדל באמריקה

בתחילת החודש הודיע הפדרל ריזרב על העלאת הריבית וצמצום המאזן שלו ● השווקים בכלל והנאסד"ק במיוחד הגיבו הפעם בקריסה ● כיצד תשפיע העלאת הריבית על השווקים הפיננסיים ותיקי החיסכון והפנסיה והאם לפד יש אופציות אחרות ● מבט מקרוב על הריבית במשק האמריקאי

יאיר לפיד, יש עתיד / צילום: כדיה לוי

האופוזיציה והפוזיציה: כשלפיד התנגד לגיוס חרדים ונתניהו לבנייה בירושלים

הכנסת סערה השבוע סביב החלטת האופוזיציה להתנגד לחוק "ממדים ללימודים", אבל איך נראו הדברים בעבר הלא רחוק כשהמצב היה הפוך? ● חזרנו לכנסת ה-20 וגילינו שהיא אמנם הייתה פחות מקוטבת, אך גם בה האופוזיציה לא היססה להתנגד לחוקים "ראויים" ● וגם: מה גרם לראש האופוזיציה נתניהו להצביע נגד בנייה במזרח ירושלים?

הונג קונג / צילום: Associated Press, Kin Cheung

"אקסודוס מוחלט": למה עשרות אלפים בורחים מהונג קונג?

הונג קונג איבדה 93 אלף תושבים ב-2020, ועוד 23 אלף ב-2021. לפי הערכות מוקדמות, השנה הרבה יותר אנשים יעזבו את העיר ● רבים עוברים לסינגפור, ולא מעט אחרים מבקשים תושבות בקנדה ובבריטניה ● "בשנתיים האחרונות אנשים חששו לעזוב, אבל בששת החודשים האחרונים היה אקסודוס מוחלט", אמרה תושבת העיר

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / עיצוב: גלובס

מה עובר על בית ההשקעות אלטשולר שחם והצעירים החרדים שהפכו לנשק הסודי של השב"כ

יגיע רגע שבו לא נצליח להבין איך זה ששילמו פה פעם כאלה מחירים על משרדים או על דירה ממוצעת ● למה כולם התחילו לשכוח דברים? ● התוכנית שמגייסת חרדים לגופים החשאיים ביותר ועוד ארבעה סיפורים בולטים מהשבת

חצי שעה של השראה. סוד החברות שמצליחות דווקא בתקופות של משבר כלכלי / צילום: מנחם רייס

מגוגל ופייפל ועד מקדונלדס ועליבאבא: הסיפור של החברות שהצליחו לפרוץ בזמן משבר כלכלי

על רקע החששות ממשבר מתקרב, כדאי להיזכר שחברות מצליחות רבות פרצו ועלו דווקא בתקופות של משבר כלכלי, מגוגל ופייפל ועד מקדולנד ונוטלה, Airbnb ועליבאבא. מה הסוד שלהן?

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock, orhan akkurt

על שם מי נקרא מדד הדאו ג'ונס, שחוגג השבוע את יום הולדתו ה-124? הטריוויה השבועית

למה נקראת מחלת אבעבועות הקוף בשם זה, אם המחלה מועברת בכלל דרך מכרסמים, ומהו "יום המגבת"? ● הטריוויה השבועית 

התחדשות עירונית ברחוב מכבי 8 רעננה / הדמיה: תמיר חטיבה

פרויקט התמ"א ברעננה שנתקע ואז קם לתחייה

בפרויקט ברחוב מכבי ברעננה הוחלפו ארבעה קבלנים, ועכשיו רואים את הסוף ● כל דירה תקבל תוספת של 23 מ"ר