גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כבר בדייט הראשון הם דיברו על השקעות בנדל"ן, עכשיו הם בדרך לנכס הרביעי

כבר בדייטים הראשונים סבטה ואיליה טורץ הבינו ששניהם חולקים תשוקה עזה להשקעות נדל"ן ●  מאז הם חישבו כל צעד, כולל הסכם הפרדה רכושית לפני החתונה, בדרך למסע נדל"ני שכבר כולל שלושה נכסים, כשהרביעי נראה באופק ● ולא, הם לא חוששים ממינוף גבוה: "מי שלא לוקח סיכונים לא שותה שמפניה", הם טוענים ● האזינו

סבטה ואיליה טורץ / צילום: גיא ליברמן
סבטה ואיליה טורץ / צילום: גיא ליברמן

באמצע העשור הקודם חיפש איליה טורץ, אז רק בן 26, את השקעת הנדל"ן הראשונה שלו. "תמיד רציתי חופש כלכלי, והבנתי שמשכורת לא תספיק", הוא מסביר. הוא התחיל לחפש דירה ישנה בבת ים, ואז קיבל המלצה מהמשפחה לבדוק את פרויקט "פרי הורייזן" - קבוצת רכישה מבית קבוצת אלדד פרי.

"העסקה הייתה לדירה בקו ראשון לים, שלושה חדרים, 78 מ"ר ועוד 12 מ"ר מרפסת במחיר של מיליון וחצי שקלים, כאשר בשלב ראשון משלמים רק 735 אלף שקל", הוא מספר. טורץ נזכר ש"משהו לא ישב לי טוב בבטן" לגבי העסקה, אך המחיר האטרקטיבי, תנאי התשלום והעובדה שמדובר בנכס חדש שכנעו אותו להצטרף. איך זה נגמר, כיום אנחנו יודעים. בספטמבר 2020 נכנסה החברה לסחרור משפטי שהחל בהקפאת הליכים, המשכו במינוי נאמנים ועצירת הבנייה במרבית קבוצות הרכישה, בניסיון להבריאן. באוקטובר נרצח פרי ביריות, והחקירה שנפתחה הובילה לכתב אישום נגד דניאל קדר שרכש שתי דירות באחת מקבוצות הרכישה של פרי.

למרות ההסתבכות, טורץ וסבטה, שעימה התחתן בקיץ האחרון, לא חושבים לרגע להפסיק לרכוש נדל"ן להשקעה, ההיפך. אם התוכניות שלהם ייצאו לפועל הם עשויים לרכוש בקרוב נכס רביעי במספר. את בני הזוג פגשנו במסגרת פרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבו שיתפו אותנו במסע הנדל"ני שלהם.

"תמיד היה לי בראש שעד גיל 30 אני קונה דירה"

"כבר בפגישות הראשונות שלנו, אמרתי לעצמי ‘בוא נראה איך הבחורה מגיבה להשקעות’", מספר איליה.

ניסית למשש את הדופק אולי את גם מהצד שלך?
סבטה: "כן. אם אני חושבת על העתיד, אנחנו צריכים להיות באותו ראש".

כשהשניים גילו שהם באותו הראש, נרקמה במהירות תוכנית לרכישת דירה. "תמיד היה לי בראש שעד גיל 30 אני קונה דירה", אומרת סבטה. תחילה בחנה רכישת דירה ביוון, אלא שאתגרי מגפת הקורונה השיבו את התוכניות ארצה. בעזרת מלווה משקיעים, ואחרי שגייסה כסף ממשפחתה, השניים החלו להתמקד ברמלה, שבה גדל גם איליה, וזאת משתי סיבות - האפשרות לרכוש דירה במחיר של עד מיליון שקל, דבר שיחייב הון עצמי של כ-300 אלף שקל בלבד, ותוכניות הפיתוח של רמלה שלדבריהם יסייעו להגירה חיובית של אוכלוסיות חזקות.

סבטה: "הרבה פעמים היינו נוסעים לרמלה אחרי העבודה. כשמחפשים השקעה אתה חייב להכיר את השטח: לראות אם השכונה שקטה, לראות איך זה נראה בכל שעות היום".
לבסוף הם התמקדו בדירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר, במחיר של 930 אלף שקל. גם העובדה שהמוכרים היו משקיעים ש"עשו סיבוב" של כמה מאות אלפי שקלים על הדירה לא הרתיעה אותם. "בחיים של השקעה יש כמה פעימות. אז הם היו הראשונים בהשקעה. אנחנו השניים. כשאני אמכור, יש מצב שגם אני אמכור באותו הרווח. המחירים עולים. אם אתה מסתכל על זה שהם הרוויחו ואני לא ארוויח אני בחיים לא אתקדם אני בחיים לא אקנה כלום. זו לא הגישה".

הסכם ממון להפרדה רכושית מלאה

כמה חודשים אחרי רכישת הדירה השניים התחתנו, לא לפני שחתמו על הסכם הפרדת רכוש. הסיבה: תוכנית של איליה לרכוש דירה משלו ברמלה.

סבטה: "החלטנו שבגלל שכל אחד מגיע עם משהו לפני החתונה, אז אנחנו רוצים לחתום על הסכם ממון להפרדה רכושית מלאה עד שנחליט לאחד את החשבונות שלנו. אני מעריכה שזה יקרה רק כשנעבור לבית קנוי משלנו. זה אומר שכל אחד נשאר עם החשבון בנק שלו, עשינו חלוקה על מה כל אחד משלם".

איליה: "כשבאנו לעורך דין הוא אמר ‘וואו הלוואי והרבה זוגות היו באים ככה עם הראש הפתוח שלכם’".

וכל זה מתוך מחשבה שאתם תרצו להשקיע בעתיד ואז הדירה הבאה תהיה בתנאים של דירה ראשונה?
סבטה: "כן. אני באמת רכשתי דירה לפני שהתחתנו, והדירה שלו תקועה, אז הוא זכאי".
איליה: "בגלל שקבוצת הרכישה תקועה יותר מחמש שנים, הפניתי בקשה לרשויות המס, והם אישרו".

בתנאים הללו רכש לאחרונה איליה דירת שלושה חדרים תמורת 910 אלף שקל. הזוג מגדירים את מצב הדירה כ"שבורה", אך לדבריהם העובדה שלא היה צריך להחליף ריצוף או מטבח, ובעזרת סיוע של אביה, בעל ידי הזהב, השיפוץ נגמר ב-32 אלף שקל בלבד.

למרות שהדירה הזו טרם הושכרה, השניים כבר חושבים על הנכס הבא, שאליו הם מקווים להגיע, בעזרת תנאי מימון טובים שלהם זכאים הוריה של סבטה שרכשו לאחרונה נכס, והשתמשו בהון עצמי נמוך במיוחד.

אתם לא חוששים מהמינוף?
סבטה: "הכל מגובה בנכסים. מה יקרה? מקסימום נמכור נכס. אבל זה שלא לקחנו את הסיכון - איך נחיה עם זה בכלל?"

איליה: "מי שלא לוקח סיכונים לא שותה שמפניה"

איך סבטה ואיליה הצליחו לצאת למסע ההשקעות שלהם אחרי נפילה ברכישה בקבוצת רכישה? יש כלל בחיים: עליות המחירים מטייחות הרבה טעויות שאנחנו עושים, אנחנו רואים את זה גם בקבוצת רכישה וגם ברכישות רגילות. כמעט כל העסקאות יוצאות טוב. גם אם הרווחתי 30% ויכולתי להרוויח 50%, אני עדיין עם חיוך על השפתיים. עדיין שיעור המינוף שלי מכלל ההשקעה קטן, וזה נהדר.

השאלה היא מה קורה כשהמחירים יורדים, ואז בדרך כלל חוטפים חזק על כל טעות קטנה. בנוגע להשקעה באלדד פרי, הם יצטרכו להוסיף על מחיר הדירה עוד כספים לא מועטים, אבל בסופו של דבר עלות הדירה תהיה פחותה ממחיר השוק שלה.

באשר לסיכון סבטה אומרת - מקסימום נמכור נכס. זה נכון, השאלה מה המבנה הפיננסי של העסקאות שלהם. אנחנו מכירים את המודלים של "אבא עשיר, אבא עני", שכוללים בעיקר פירמידה של השקעות וליווי פיננסי שנעשה על חשבון השקעה קודמת, וכשמחירי הדירות יורדים, יש סכנה שכל הפירמידה הזו תקרוס. אולי נמכור את הנכס ונחזיר חלק מההלוואות, אבל מינוף יכול להעיף אותנו למעלה, אבל ביום רע ונמהר גם להפיל אותנו.

עוד כתבות

הנרי קיסינג'ר בפורום הכלכלי בדאבוס לפני כעשור / צילום: Reuters, Stefan Wermuth

קיסינג'ר נגד סורוס על רוסיה ואוקראינה

שני האנשים בשנות ה-90 לחייהם מציעים חזונות סותרים על הסדר העולמי בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס

המערכת של חברת סייברוואן / צילום: איציק בירן

למה להן וול סטריט עכשיו? החברות הישראליות שבוחרות להנפיק בניו יורק למרות הסערה בשווקים

בזמן שמספר ההנפקות של ישראליות גדולות בוול סטריט הולך ומתכווץ, חברות קטנות יותר לא חוששות ואף מעדיפות להיסחר בנאסד"ק ● עו"ד עפר בן יהודה: "אין כרגע הנפקות בתל אביב בסקטור הטכנולוגיה. זה יכול להשתנות, אבל כרגע אין. פתאום האופציה של להיסחר בשוק הכי גדול בעולם, גם אם בשוויים נמוכים, נראית מתאימה"

גילעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

כל הדרך למטה: מה קרה לבית ההשקעות אלטשולר שחם?

אחרי שנים שבהן אלטשולר שחם היה מלך בתי ההשקעות בישראל, עם מגע ידי הזהב של המייסד והמנכ"ל גילעד אלטשולר - הגיע השפל, והלקוחות הבורחים כבר לקחו איתם כ-30 מיליארד שקל בפדיונות ● אז מה בעצם הוביל לנפילה והאם יש סיכוי להתאוששות מטאורית בקרוב?

מחירי הנדל''ן יצאו משליטה? / צילום: Shutterstock

אלף השקלים שעשויים לבלום את העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן

במקום שהציבור יסמן תקרה למחירי הנדל"ן, הוא מאותת לשוק שאין סכום שהוא לא ישלם בשביל לקנות בית ● העלאת הריבית צפויה לייקר החזר משכנתה ממוצעת בכאלף שקל בשנה וכדי שהיא תצנן את מדד מחירי הדיור, הרוכשים צריכים להחליט שאלה אלף שקל יותר מדי

החברות הישראליות הציבוריות הגדולות בעולם

הטלטלה בשווקים: מהפך ברשימת 10 החברות הישראליות הגדולות

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: השינוי האחרון ברשימת 10 הישראליות הציבוריות הגדולות

הסוד השמור של עולם היהלומים / צילום: Reuters, Uli Deck

האם היהלומים שלכם באמת טבעיים? הסוד של התעשייה נחשף

סרט דוקומנטרי חדש של במאי שרק רצה לספר סיפור מעניין חשף כמעט באקראי את מה שניסתה להחביא תעשיית היהלומים העולמית במשך שנים: לתוך משלוחי היהלומים הטבעיים מסתננים יהלומים סינתטיים שנמכרים במחיר מלא ● האם זה יצליח לערער את הענף

איתמר דויטשר, מנכ''ל קבוצת אלקטרה / צילום: טל גבעוני

באלקטרה לא מרגישים האטה: "אם כבר אנו רואים שקצב הפעילות רק גדל"

התייקרות התשומות ועליית הריבית לא השפיעה על אלקטרה: "בתחום הבנייה למגורים, נכון לנקודת הזאת לקראת סוף חודש מאי, אנחנו לא רואים עדיין שינוי או פגיעה בפעילות", אמר המנכ"ל איתמר דויטשר

הדפסת דולרים / צילום: Associated Press, Jacquelyn Martin

ריקוד הטנגו המסוכן של הריבית והחוב הגדל באמריקה

בתחילת החודש הודיע הפדרל ריזרב על העלאת הריבית וצמצום המאזן שלו ● השווקים בכלל והנאסד"ק במיוחד הגיבו הפעם בקריסה ● כיצד תשפיע העלאת הריבית על השווקים הפיננסיים ותיקי החיסכון והפנסיה, והאם לפד יש אופציות אחרות ● מבט מקרוב על הריבית במשק האמריקאי

מבנה שירות המיון הארצי של דואר ישראל / צילום: איל יצהר

דירקטוריון דואר ישראל יתכנס בשבוע הבא לאישור תוכנית ההבראה

לגלובס נודע כי ביום חמישי נערכה פגישה בין ראשי הדואר, משרד התקשורת, אגף התקציבים ורשות החברות על מנת לסיים את המחלוקת סביב תוכנית ההבראה של החברה ● לפי תוכנית ההבראה המעודכנת, הפיטורים צומצמו ל-1,100 עובדים, שעלותם 1.1 מיליון שקל לעובד ● המדינה תגדיל את מימון הביניים ותקבל תמורה מ-42 נכסים שיימכרו

הונג קונג / צילום: Associated Press, Kin Cheung

"אקסודוס מוחלט": למה עשרות אלפים בורחים מהונג קונג?

הונג קונג איבדה 93 אלף תושבים ב-2020 ועוד 23 אלף ב-2021. לפי הערכות מוקדמות, השנה הרבה יותר אנשים יעזבו את העיר ● רבים עוברים לסינגפור, ולא מעט אחרים מבקשים תושבות בקנדה ובבריטניה ● "בשנתיים האחרונות אנשים חששו לעזוב, אבל בששת החודשים האחרונים היה אקסודוס מוחלט", אמרה תושבת העיר

נשיא רוסיה, ולדימיר פוטין / צילום: Associated Press, Mikhail Tereshchenko

החובות נערמים, האינפלציה מזנקת, והחברות בורחות: רוסיה בדרך לפשיטת רגל

המלחמה באוקראינה עולה לרוסיה יותר מ־15 מיליון דולר בשעה ● בקרמלין מעריכים כי סנקציות המערב יובילו לקריסה כלכלית שהמדינה לא ראתה משנות ה־90' ● והצעד האחרון של ארה"ב, שמקשיחה את התנאים להחזרי חוב רוסיים, מקרב את מוסקבה עוד צעד גדול לחדלות פירעון

שופט בית המשפט העליון ג'ורג' קרא / צילום: שלומי יוסף

"ילד הפלא" של שוק ההון הפסיד: העליון קבע כי כספים שחולטו לא ייחשבו כהוצאה מוכרת במס

שופט העליון ג'ורג' קרא הטיל פצצה על נאשמים ומורשעים בהליכים פליליים בטקס פרישתו: העליון קיבל את הערעור שהגישה רשות המסים על "הלכת רועי חיון", לפיה ניתן להתייחס לכסף מחולט כהוצאה מוכרת ● בכך ניצחה הרשות את ילד הפלא לשעבר של שוק ההון ● השופט קרא: "לא מדובר בהוצאה שיצאה כולה בייצור הכנסה, אלא בהוצאה שנכפתה על המשיב אגב הליך פלילי"

לישון עד מאוחר כשעובדים מהבית עלול לפגוע בביצועים בעבודה / צילום: Shutterstock, Stock-Asso

לישון עד מאוחר כשאתם עובדים מהבית עושה יותר נזק מתועלת – הנה הסיבות

מומחי שינה אומרים ששמירה על שעות קבועות ועקביות יכולה לעזור לשפר ביצועים בעבודה ולחזק קשרים ומערכות יחסים

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / עיצוב: גלובס

מה עובר על בית ההשקעות אלטשולר שחם והצעירים החרדים שהפכו לנשק הסודי של השב"כ

יגיע רגע שבו לא נצליח להבין איך זה ששילמו פה פעם כאלה מחירים על משרדים או על דירה ממוצעת ● למה כולם התחילו לשכוח דברים? ● התוכנית שמגייסת חרדים לגופים החשאיים ביותר ועוד ארבעה סיפורים בולטים מהשבת

טרייפל משמש / צילום: Shutterstock

שבועות טבעוני: מתכון שגם אוכלי גבינות יעמדו בתור כדי לקבל פרוסה ממנו

זה שאתם נמנעים ממוצרי חלב לא אומר שאתם לא יכולים ליהנות מקינוח לשבועות: 
טרייפל טבעוני עם ליים ומשמשים. תרשמו מתכון

מייסדי סטארקוור: אלי בן־ששון ואורי קולודני / צילום: נטלי שור

קרן ההון סיכון המפורסמת מזהירה ממשבר ארוך, אבל תחום אחד עדיין פורח

קרן סקויה, שנחשבת לאחת הגדולות והנחשבות בעמק הסיליקון, המליצה ליזמים שלה להתכונן למשבר ממושך ● ועדיין הסטארט-אפים בעולמות הקריפטו ממשיכים לגייס מימון גבוה בשווי חלומי, כמו זה שקיבלה השבוע חברת הקריפטוגרפיה הישראלית סטארקוור ● השבוע שהיה בהייטק ומדע

תצפית מהר אורה על מנזר גורנינסקי בעין כרם / צילום: פנינה עין מור

לאכול עוגת אגסים מושלמת בנקודת התצפית היפה ביותר בירושלים

כיפות הבצלים של עין כרם, עוגת האגסים של אוגוסטה ויקטוריה, מגדל ימק"א ותצפית שקיעה על החומות. לקראת יום ירושלים בחרנו את ארבע נקודות התצפית היפות ביותר בעיר ובכל אחת מהן משהו טעים לאכול

פייטון גנדרון. ביצע טבח בשכונה שחורה בהשראת תיאוריית הקונספירציה / צילום: Associated Press, Matt Rourke

המזימה נגד הגזע הלבן: אמריקה מתקרבת אל אזור הדמדומים

תיאוריית קונספירציה בת מאה חוזרת ומתפשטת בימין האמריקאי ● המזימה: להחליף לבנים בשחורים. היא מזינה לא רק רוצחי-המונים אלא גם חלקים של המערכת הפוליטית

מצעד הגאווה יתקיים ביום שישי ה- 10 ביוני, והוא האירוע המרכזי והמסכם של אירועי הגאווה בעיר המתקיימים בימים אלה / צילום: Shutterstock, ColorMaker

שבועיים למצעד הגאווה בתל אביב: האם עשרות אלפי תיירים בדרך?

סגנית ראש עיריית תל אביב ומחזיקת תיק התיירות בעיר, ציפי ברנד, מעריכה כי תל אביב תתמלא בכ-15 אלף תיירים שיגיעו ממדינות שונות: "תל אביב היא אחת הערים הראשונות שחוזרת לקיים את מצעד הגאווה, אחרי שנתיים של סגרים ושמיים סגורים"

הבורסה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה חיובית בת"א; פלסאון מזנקת אחרי הדוחות, קבוצת דלק נחלשת

ארביטראז' חיובי גבוה של לייבפרסון הביא לפתיחה אנגלית, המניה מזנקת ב-11% ● ת"א 35 מטפס ב-1.7%, מדד ת"א 90 קופץ ב-2.5% ● עונת הדוחות בת"א מתקרבת לסיומה: ויקטורי, פוקס ומגדלי הים התיכון פרסמו תוצאות ● המדדים בוול סטריט נסקו ב-6% בשבוע שעבר וקטעו רצף הפסדים שנמשך מאז מרץ