גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כבר בדייט הראשון הם דיברו על השקעות בנדל"ן, עכשיו הם בדרך לנכס הרביעי

כבר בדייטים הראשונים סבטה ואיליה טורץ הבינו ששניהם חולקים תשוקה עזה להשקעות נדל"ן ●  מאז הם חישבו כל צעד, כולל הסכם הפרדה רכושית לפני החתונה, בדרך למסע נדל"ני שכבר כולל שלושה נכסים, כשהרביעי נראה באופק ● ולא, הם לא חוששים ממינוף גבוה: "מי שלא לוקח סיכונים לא שותה שמפניה", הם טוענים ● האזינו

סבטה ואיליה טורץ / צילום: גיא ליברמן
סבטה ואיליה טורץ / צילום: גיא ליברמן

באמצע העשור הקודם חיפש איליה טורץ, אז רק בן 26, את השקעת הנדל"ן הראשונה שלו. "תמיד רציתי חופש כלכלי, והבנתי שמשכורת לא תספיק", הוא מסביר. הוא התחיל לחפש דירה ישנה בבת ים, ואז קיבל המלצה מהמשפחה לבדוק את פרויקט "פרי הורייזן" - קבוצת רכישה מבית קבוצת אלדד פרי.

"העסקה הייתה לדירה בקו ראשון לים, שלושה חדרים, 78 מ"ר ועוד 12 מ"ר מרפסת במחיר של מיליון וחצי שקלים, כאשר בשלב ראשון משלמים רק 735 אלף שקל", הוא מספר. טורץ נזכר ש"משהו לא ישב לי טוב בבטן" לגבי העסקה, אך המחיר האטרקטיבי, תנאי התשלום והעובדה שמדובר בנכס חדש שכנעו אותו להצטרף. איך זה נגמר, כיום אנחנו יודעים. בספטמבר 2020 נכנסה החברה לסחרור משפטי שהחל בהקפאת הליכים, המשכו במינוי נאמנים ועצירת הבנייה במרבית קבוצות הרכישה, בניסיון להבריאן. באוקטובר נרצח פרי ביריות, והחקירה שנפתחה הובילה לכתב אישום נגד דניאל קדר שרכש שתי דירות באחת מקבוצות הרכישה של פרי.

למרות ההסתבכות, טורץ וסבטה, שעימה התחתן בקיץ האחרון, לא חושבים לרגע להפסיק לרכוש נדל"ן להשקעה, ההיפך. אם התוכניות שלהם ייצאו לפועל הם עשויים לרכוש בקרוב נכס רביעי במספר. את בני הזוג פגשנו במסגרת פרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבו שיתפו אותנו במסע הנדל"ני שלהם.

"תמיד היה לי בראש שעד גיל 30 אני קונה דירה"

"כבר בפגישות הראשונות שלנו, אמרתי לעצמי ‘בוא נראה איך הבחורה מגיבה להשקעות’", מספר איליה.

ניסית למשש את הדופק אולי את גם מהצד שלך?
סבטה: "כן. אם אני חושבת על העתיד, אנחנו צריכים להיות באותו ראש".

כשהשניים גילו שהם באותו הראש, נרקמה במהירות תוכנית לרכישת דירה. "תמיד היה לי בראש שעד גיל 30 אני קונה דירה", אומרת סבטה. תחילה בחנה רכישת דירה ביוון, אלא שאתגרי מגפת הקורונה השיבו את התוכניות ארצה. בעזרת מלווה משקיעים, ואחרי שגייסה כסף ממשפחתה, השניים החלו להתמקד ברמלה, שבה גדל גם איליה, וזאת משתי סיבות - האפשרות לרכוש דירה במחיר של עד מיליון שקל, דבר שיחייב הון עצמי של כ-300 אלף שקל בלבד, ותוכניות הפיתוח של רמלה שלדבריהם יסייעו להגירה חיובית של אוכלוסיות חזקות.

סבטה: "הרבה פעמים היינו נוסעים לרמלה אחרי העבודה. כשמחפשים השקעה אתה חייב להכיר את השטח: לראות אם השכונה שקטה, לראות איך זה נראה בכל שעות היום".
לבסוף הם התמקדו בדירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר, במחיר של 930 אלף שקל. גם העובדה שהמוכרים היו משקיעים ש"עשו סיבוב" של כמה מאות אלפי שקלים על הדירה לא הרתיעה אותם. "בחיים של השקעה יש כמה פעימות. אז הם היו הראשונים בהשקעה. אנחנו השניים. כשאני אמכור, יש מצב שגם אני אמכור באותו הרווח. המחירים עולים. אם אתה מסתכל על זה שהם הרוויחו ואני לא ארוויח אני בחיים לא אתקדם אני בחיים לא אקנה כלום. זו לא הגישה".

הסכם ממון להפרדה רכושית מלאה

כמה חודשים אחרי רכישת הדירה השניים התחתנו, לא לפני שחתמו על הסכם הפרדת רכוש. הסיבה: תוכנית של איליה לרכוש דירה משלו ברמלה.

סבטה: "החלטנו שבגלל שכל אחד מגיע עם משהו לפני החתונה, אז אנחנו רוצים לחתום על הסכם ממון להפרדה רכושית מלאה עד שנחליט לאחד את החשבונות שלנו. אני מעריכה שזה יקרה רק כשנעבור לבית קנוי משלנו. זה אומר שכל אחד נשאר עם החשבון בנק שלו, עשינו חלוקה על מה כל אחד משלם".

איליה: "כשבאנו לעורך דין הוא אמר ‘וואו הלוואי והרבה זוגות היו באים ככה עם הראש הפתוח שלכם’".

וכל זה מתוך מחשבה שאתם תרצו להשקיע בעתיד ואז הדירה הבאה תהיה בתנאים של דירה ראשונה?
סבטה: "כן. אני באמת רכשתי דירה לפני שהתחתנו, והדירה שלו תקועה, אז הוא זכאי".
איליה: "בגלל שקבוצת הרכישה תקועה יותר מחמש שנים, הפניתי בקשה לרשויות המס, והם אישרו".

בתנאים הללו רכש לאחרונה איליה דירת שלושה חדרים תמורת 910 אלף שקל. הזוג מגדירים את מצב הדירה כ"שבורה", אך לדבריהם העובדה שלא היה צריך להחליף ריצוף או מטבח, ובעזרת סיוע של אביה, בעל ידי הזהב, השיפוץ נגמר ב-32 אלף שקל בלבד.

למרות שהדירה הזו טרם הושכרה, השניים כבר חושבים על הנכס הבא, שאליו הם מקווים להגיע, בעזרת תנאי מימון טובים שלהם זכאים הוריה של סבטה שרכשו לאחרונה נכס, והשתמשו בהון עצמי נמוך במיוחד.

אתם לא חוששים מהמינוף?
סבטה: "הכל מגובה בנכסים. מה יקרה? מקסימום נמכור נכס. אבל זה שלא לקחנו את הסיכון - איך נחיה עם זה בכלל?"

איליה: "מי שלא לוקח סיכונים לא שותה שמפניה"

איך סבטה ואיליה הצליחו לצאת למסע ההשקעות שלהם אחרי נפילה ברכישה בקבוצת רכישה? יש כלל בחיים: עליות המחירים מטייחות הרבה טעויות שאנחנו עושים, אנחנו רואים את זה גם בקבוצת רכישה וגם ברכישות רגילות. כמעט כל העסקאות יוצאות טוב. גם אם הרווחתי 30% ויכולתי להרוויח 50%, אני עדיין עם חיוך על השפתיים. עדיין שיעור המינוף שלי מכלל ההשקעה קטן, וזה נהדר.

השאלה היא מה קורה כשהמחירים יורדים, ואז בדרך כלל חוטפים חזק על כל טעות קטנה. בנוגע להשקעה באלדד פרי, הם יצטרכו להוסיף על מחיר הדירה עוד כספים לא מועטים, אבל בסופו של דבר עלות הדירה תהיה פחותה ממחיר השוק שלה.

באשר לסיכון סבטה אומרת - מקסימום נמכור נכס. זה נכון, השאלה מה המבנה הפיננסי של העסקאות שלהם. אנחנו מכירים את המודלים של "אבא עשיר, אבא עני", שכוללים בעיקר פירמידה של השקעות וליווי פיננסי שנעשה על חשבון השקעה קודמת, וכשמחירי הדירות יורדים, יש סכנה שכל הפירמידה הזו תקרוס. אולי נמכור את הנכס ונחזיר חלק מההלוואות, אבל מינוף יכול להעיף אותנו למעלה, אבל ביום רע ונמהר גם להפיל אותנו.

עוד כתבות

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטארגייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018 אחרי ששימש בין היתר כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעלי חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 - זאת לכאורה לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שירת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

אלוף תומר בר / צילום: דובר צה''ל

בין עזה לאיראן: קווים לדמות של מפקד חיל האוויר תומר בר

דורות של מפקדי חיל אוויר חלמו להיות בנעליים של האלוף תומר בר, האיש שפיקד על חיסול נסראללה ובכירי חמאס והוביל את התקיפה ההיסטורית באיראן ● אולם, כשמקורביו משוחחים איתו על כך, הוא משיב: "אני מוכן לוותר על הכול ולחזור ל־6 באוקטובר" ● ממכתב הסרבנים, דרך הטבח בעוטף ועד להישגים של חיל האוויר תחתיו: מיהו תומר בר?

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

יירוט טיל מעזה / צילום: ap, Tsafrir Abayov

תבעו את הקבלן על איחור במסירת דירה, ובית המשפט קבע: מלחמת "חרבות ברזל" היא כוח עליון

בית המשפט המחוזי דחה ערעור של רוכשי דירה על איחור במסירה, וקבע כי הנחיות פיקוד העורף והשלכות המלחמה מהוות נסיבות בלתי צפויות, שמצדיקות את הדחייה בקיום החוזה

נתון בשבוע / איור: גיל ג'יבלי

השקל חותך את התשואות של הישראלים בשווקים חו"ל. האם כדאי להתמגן מפניו?

התחזקות השקל מול הדולר פוגעת משמעותית בתשואה של משקיעים המחזיקים בנכסים ומניות מעבר לים ● ובכל זאת, אריאל כהן מבנק לאומי ממליץ לא לשכוח שלתנודתיות של המט"ח יש גם יתרונות

תיקון והתנצלות

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

הסכם ממון / אילוסטרציה: Shutterstock, Elnur

האם ניתן להגיש תביעת נזיקין נגד בן או בת זוג שבגדו?

בני זוג רשאים לערוך ביניהם הסכם ממון הכולל ענישה כלכלית על בגידה ● בדרך-כלל הסכם זה מתווסף על רקע ניסיון עגום קודם שבו נחשף חוסר הנאמנות הזוגי של מי מהם ● כמסקנה מפסקי דין בנושא מהעבר, חשוב להגדיר מה ייחשב בעיני בני הזוג "כבגידה" המצדיקה את הפעלת הסנקציה הכלכלית

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים