גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בלי מרכז עיר מתפקד ועם עודף מרכזי מסחר, באר שבע נשארת רק עם פוטנציאל

בירת הנגב היא הצפופה ביותר בישראל מבחינת שטחי המסחר הקיימים בה. כוח הקנייה של משקי הבית בעיר עומד על 400 מיליון שקל בחודש, מה שמוביל לרמות תפקוד נמוכות של חלק ממוקדי המסחר ● כעת מבקשת הנהגת העיר לייצר לה יתרונות תחרותיים. האם היא תצליח?

באר שבע (משמאל: הגרנד קניון). העירייה משקיעה בפיתוח רובע חדשנות / צילום: Shutterstock
באר שבע (משמאל: הגרנד קניון). העירייה משקיעה בפיתוח רובע חדשנות / צילום: Shutterstock

 לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il  

מדינת ישראל נדרשת לבאר שבע חזקה, עצמאית וצומחת, שתוביל את מטרופולין באר שבע בדרום. בימים אלה העיר מבקשת לייצר לעצמה יתרונות תחרותיים, באמצעות חיזוק שוק ההייטק עם העתקת יחידות המודיעין והטכנולוגיה לתחומה, ניסיון להפוך למעצמת סייבר מקומית ואולי אף עולמית, פארק המדע גב-ים נגב, אוניברסיטה ובית חולים (ועוד שניים בהקמה ולקראת הקמה), וגם עיר עתיקה ושוק עירוני ושוק בדואי.

בשוק המסחר, העיר היא הצפופה ביותר בישראל, כאשר היצע שטחי המסחר עומד על יחס של 6.5 מ"ר למשק בית (הממוצע בישראל: 3.5 מ"ר למשק בית בממוצע ) - משמע, קיים עודף היצע. עם זאת, לבאר שבע אין מרכז עירוני מסחרי מובנה ומתפקד, וגם השוק העירוני שבתחומה אינו ממצה עדיין את הפוטנציאל שבו. כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעיר, על רקע האפשרי בה.

משקיעים ברובע החדשנות

לבאר שבע נתוני פתיחה כלכליים טובים, שמאפשרים לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2019, בכל תושב הושקעו כ-5,500 שקל נטו, גבוה מהממוצע בישראל (כ-4,400 שקל) ומקום 18 מבין ערי ישראל. בעיר יש 15 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, והנדל"ן המניב משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ-2,400 שקל לתושב (נמוך מהממוצע בישראל של 22 מ"ר, וגבוה מ-1,200 שקל לתושב).

תוכנית המתאר המקומית הניחה כי עד שנת 2030 תמנה אוכלוסיית העיר כ-280 אלף תושבים (תוספת של כ-70 אלף איש וכ-24 אלף משקי בית). מספרים אלה אינם ריאליים, ואינם צפויים להשגה בשנת היעד.

בין יעדי התכנית: תוספת מסחר, משרדים, מבנים ומוסדות ציבור (לרבות בית החולים החדש) של 2.55 מיליון מ"ר, כך שהעיר תגיע ל-4.58 מיליון מ"ר בנייה. בתעשייה, תוספת של 2.9 מיליון מ"ר, כך שבסך הכול יהיה מדובר ב-3.9 מיליון מ"ר בנייה. היקף המלונאות, מסחר ותיירות - תוספת של 350 אלף מ"ר, ובסך הכול חצי מיליון מ"ר בנייה בתוכנית.

 

בין הפרויקטים המשמעותיים שמקודמים בבאר שבע נמנים שדרוג מרכז העיר ורובע החדשנות, שיתפרס על פני שטח של 2,620 דונם, ויתבסס על מוסדות מרכזיים בעיר, בהם אוניברסיטת בן גוריון, המרכז הרפואי האוניברסיטאי סורוקה ופארק התעשיות גב-ים נגב, שבו פועלות חברות הייטק רבות. הרובע יכלול גם את שכונות ג' וד' בעיר שבהן ריכוז גבוה של סטודנטים, וכן את תחנת הרכבת שתחבר אותו לשאר המדינה.

בית חולים נוסף ייבנה בדרום-מזרח באר שבע (בגבול המזרחי של עמק שרה), בהיקף של כ-400 אלף מ"ר בנוי על שטח של 1,400 דונם. בית החולים צפוי להכיל 1,900 מיטות. בנוסף, ייערך פינוי למחנה נתן ומתחמי מכתשים-אדמה, ומוקם בית החולים אסותא.

במקביל, העיר חתמה על הסכם גג לפיתוח כ-18 אלף יחידות דיור, יעד שהוא בהכרח לא ריאלי ודומה למשחק במספרים אקראיים. כחלק מההסכם נדרשה באר שבע לבנות 2,000-4,000 יחידות דיור מדי שנה. בפועל, בממוצע בעשור הקודם נבנו בבאר שבע כאלף יחידות דיור בשנה בלבד.

שדרוג העיר העתיקה

כוח הקנייה החודשי שנמצא בידי משקי הבית נאמד בכ-400 מיליון שקל, ויכול לתמוך (בהנחת משק סגור, ללא דליפות או כניסות של כוח קנייה אל ומהעיר) ב-250-275 אלף מ"ר של שטחי מסחר נטו.

על בסיס ספירות בפועל של שטחי המסחר שביצענו בצ'מנסקי בן שחר ושות', קיימים כ-350 אלף מ"ר נטו של שטחי מסחר (מעל ל-400 אלף מ"ר ברוטו). משמע, כ-75 אלף מ"ר של שטחי מסחר "עודפים" נתמכים על ידי כוח הקנייה החודשי שאינו מבאר שבע, אלא נכנס אליה מיישובי הסביבה. כוח קנייה זה קטן עם פיתוח היצע נוסף בכל ערי המרחב סביב. כאמור, היום קיים עודף היצע של שטחי מסחר, שבא לידי ביטוי ברמות התפקוד הנמוכות של חלק מהמרכזים.

מרכזי ומוקדי המסחר בעיר נחלקים כך: ביג - מתחזק ומתרחב ומתפקד כאחד ממרכזי הפאוור סנטר המובילים בישראל; גרנד באר שבע - המרכז הגדול בעיר, הופך לשחקן דומיננטי בעיר לצד ביג; קניון עזריאלי בנגב - מתקשה בשנים האחרונות מול שני מתחריו החזקים והדומיננטיים; איקאה והמסחר סביב - המרכז, בבעלות חברת מגה אור ואחרים, הפך למוקד מסחרי אזורי של מוצרי הלבשת הבית, עם חנות הסופרמרקט דבאח ובקרוב גם חנות הג'מבו סטוק של פוקס; בנוסף קיימים שני מתחמי בילוי - סינמה סיטי ויס פלאנט של ישפרו, שנהנים מרמות תפקוד כלכליות נמוכות משל מתחריהם החזקים.

בסקר אינטרנטי שבצענו בינואר 2021 שאלנו "באיזה מרכז מסחרי הנך מבקר ורוכש הכי הרבה (מהווה את 'מרכז הבית' שלך)". על פי המשיבים, המקום המועדף, בפער ניכר, היה גרנד קניון באר שבע (40%), ואחריו ביג באר שבע (35%), קניון עזריאלי הנגב (כ-8%) ו-Mall7 (3%).

ומה לגבי העיר העתיקה? זו משתדרגת לאיטה, וקיימים בה מספר אלפי מ"ר בודדים של שטחי מסחר. הפוטנציאל שלה להיות 'המקום' הבולט בעיר הוא גדול, אך היא נדרשת לתוכנית אסטרטגית שתתממש.

השוק העירוני מנותק מהעיר העתיקה וממוקם ממערב לשוק הבדואי, בשטח של מעט יותר מ-10,000 מ"ר נטו, עם כ-500 עסקים/דוכנים שלא כולם פעילים. לשוק דרושה תוכנית אסטרטגית שיווקית, כך שיציע חווית קנייה ושהות, יתפקד כשוק אותנטי, ישלב תמהיל של עסקי מזון עם מעט עסקי "לא-מזון" ייחודיים, ויכלול מסעדות מגוונות תוך ניצול חוויית המטבח הים תיכוני, הערבי והבדואי.

נציין כי לבאר שבע אין מרכז עיר אמיתי, ורחוב מרכזי. אמנם היא מבקשת להפוך את שדרות רגר לכאלה, אך עד עתה ללא הצלחה.

להפוך למוקד מטרופוליני

בשנים האחרונות, הנהגת באר שבע פועלת כדי להפוך אותה למוקד מטרופוליני מצליח. במצב הקיים, היא סובלת מעודף היצע של שטחי מסחר. האטת בניית שטחי מסחר בשנים הקרובות מול הגידול בכוח הקנייה המקומי יאפשרו את האיזון הנדרש שנים קדימה. במקביל, השוק העירוני צפוי להשתדרג, יימשך תהליך שדרוגה של העיר העתיקה, והעיר תממש את הנדרש ליצירת מרכז עיר פועל ומתפקד.

תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

מדינת ישראל נדרשת לבאר שבע חזקה, ובהתאם לפוטנציאל הגלום בעיר, זה אפשרי וכבר נמצא בעשייה נכונה.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

עוד כתבות

הרב ד''ר משה קהן / צילום: איל יצהר

הם התגייסו לשב"כ בלי שאף אחד בקהילה ידע על כך, והפכו לנשק הסודי שלו

הם למדו תורה 12 שעות ביום, ללא בגרות או לימודי ליב"ה, במסלול הישיר להיות רבנים או ראשי ישיבות ● אלא שאז החליטו לשנות כיוון - והתגייסו למוסד ולשב"כ בלי שאף אחד בקהילה ידע על כך ● במסגרת תוכנית ייעודית ראשונה מסוגה כ-80 חרדים כבר התברגו בלב גופי הביטחון החשאיים ביותר בישראל

מצעד הגאווה יתקיים ביום שישי ה- 10 ביוני, והוא האירוע המרכזי והמסכם של אירועי הגאווה בעיר המתקיימים בימים אלה / צילום: Shutterstock, ColorMaker

שבועיים למצעד הגאווה בתל אביב: האם עשרות אלפי תיירים בדרך?

סגנית ראש עיריית תל אביב ומחזיקת תיק התיירות בעיר ציפי ברנד, מעריכה כי העיר תתמלא בכ-15 אלף תיירים שיגיעו ממדינות שונות: "תל אביב היא אחת הערים הראשונות שחוזרת לקיים את מצעד הגאווה, אחרי שנתיים של סגרים ושמיים סגורים"

לישון עד מאוחר כשעובדים מהבית עלול לפגוע בביצועים בעבודה / צילום: Shutterstock, Stock-Asso

לישון עד מאוחר כשאתם עובדים מהבית עושה יותר נזק מתועלת – הנה הסיבות

מומחי שינה אומרים ששמירה על שעות קבועות ועקביות יכולה לעזור לשפר ביצועים בעבודה ולחזק קשרים ומערכות יחסים

לפי הנטען במחקר, טאבולה הישראלית אספה פרטים ללא אישור מפורש מהמשתמשים / צילום: Shutterstock, Kite_rin

מחקר חדש: רשתות פרסום אוספות מידע על המשתמשים גם ללא אישורם

מחקר אקדמי מצא שמספר רשתות פרסום, ביניהן טאבולה הישראלית, יאנדקס ופייסבוק, אספו מידע מתוך טפסים למילוי הפרטים האישיים של המשתמשים, גם אם הליך הרישום לא הושלם ● טאבולה: "למרות שלא נמצאו נתונים התומכים בכך, תיקנו אפשרויות של איסוף מיילים"

5 דברים לפני פתיחת המסחר / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

5 דברים שכדאי לדעת לפני פתיחת המסחר בבורסה בת"א

צפי לעליות יפות בפתיחה, אחרי שוול סטריט סיימה שבוע בירוק חזק ● הדואליות יספקו רוח גבית ● עונת הדוחות בת"א מתקרבת לסיום ● גלובס עושה סדר לקראת המסחר

הסוד השמור של עולם היהלומים / צילום: Reuters, Uli Deck

האם היהלומים שלכם באמת טבעיים? הסוד של התעשייה נחשף

סרט דוקומנטרי חדש של במאי שרק רצה לספר סיפור מעניין חשף כמעט באקראי את מה שניסתה להחביא תעשיית היהלומים העולמית במשך שנים: לתוך משלוחי היהלומים הטבעיים מסתננים יהלומים סינתטיים שנמכרים במחיר מלא ● האם זה יצליח לערער את הענף

תצפית מהר אורה על מנזר גורנינסקי בעין כרם / צילום: פנינה עין מור

לאכול עוגת אגסים מושלמת בנקודת התצפית היפה ביותר בירושלים

כיפות הבצלים של עין כרם, עוגת האגסים של אוגוסטה ויקטוריה, מגדל ימק"א ותצפית שקיעה על החומות. לקראת יום ירושלים בחרנו את ארבע נקודות התצפית היפות ביותר בעיר ובכל אחת מהן משהו טעים לאכול

שבט לוי בעבודת המשכן / צילום: הדפס מאוסף פיליפ מדהרסט של איורי התנ''ך, wikimedia.org

מעטים אבל יעילים: שבט לוי יכול לשמש לנו מודל למנגנון פקידותי ובסיס לכלכלה אחראית

מה הקשר בין פרשת במדבר למשל האיש השמן והרזה וליעילות המגזר הציבורי? ● פרשת השבוע במבט כלכלי, מדור חדש

חצי שעה של השראה. סוד החברות שמצליחות דווקא בתקופות של משבר כלכלי / צילום: מנחם רייס

מגוגל ופייפל ועד מקדונלדס ועליבאבא: הסיפור של החברות שהצליחו לפרוץ בזמן משבר כלכלי

על רקע החששות ממשבר מתקרב, כדאי להיזכר שחברות מצליחות רבות פרצו ועלו דווקא בתקופות של משבר כלכלי, מגוגל ופייפל ועד מקדולנד ונוטלה, Airbnb ועליבאבא. מה הסוד שלהן?

מחירי הנדל''ן יצאו משליטה? / צילום: Shutterstock

אלף השקלים שעשויים לבלום את העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן

במקום שהציבור יסמן תקרה למחירי הנדל"ן, הוא מאותת לשוק שאין סכום שהוא לא ישלם בשביל לקנות בית ● העלאת הריבית צפויה לייקר החזר משכנתה ממוצעת בכאלף שקל בשנה וכדי שהיא תצנן את מדד מחירי הדיור, הרוכשים צריכים להחליט שאלה אלף שקל יותר מדי

סאלי גליצנשטיין, מנכ''לית חברת התשתיות החיפאית יפה נוף / צילום: איל יצהר

בכירה לשעבר בנתיבי ישראל: "הבנתי שכל מה שעשינו היה לדחוף את הפקקים מהבין-עירוני לערים"

סאלי גליצנשטיין, מנכ"לית חברת התשתיות יפה נוף ולשעבר האחראית על תוכנית החומש בנתיבי ישראל, מספרת על המיעוט הנשי בענף: "יש פחות אפשרויות קידום ונשים גם מבקשות פחות כסף. אני קיבלתי הרבה מבטים קשים בחיי של 'איך את מעזה לבקש שכר כזה?', אבל חשבתי שמגיע לי. ואם מסרבים - צריך לבקש עוד פעם, או לקום וללכת"

 

פרופ' יו מונטגומרי / צילום: תמונה פרטית

החוקר שגילה על הר הפומורי מה אנחנו צריכים כדי לשרוד בטיפול נמרץ

פרופ' יו מונטגומרי, רופא וחוקר של הישרדות בתנאי קיצון, יצא לבדוק מה גורם לאנשים מסוימים לשרוד ולאחרים למות, ומה אפשר ללמוד מזה על טיפול בחולים במחלות קשות ● אבל בכובעו כפעיל נלהב למען משבר האקלים, הוא בכלל לא בטוח שלתובנות שלו תהיה הרבה תועלת: "אם לא נעשה משהו עכשיו, לאף אחד לא יהיה סיכוי. הכול תלוי ביחידים ובעסקים"

מבנה שירות המיון הארצי של דואר ישראל / צילום: איל יצהר

דירקטוריון דואר ישראל יתכנס בשבוע הבא לאישור תוכנית ההבראה

לגלובס נודע כי ביום חמישי נערכה פגישה בין ראשי הדואר, משרד התקשורת, אגף התקציבים ורשות החברות על מנת לסיים את המחלוקת סביב תוכנית ההבראה של החברה ● לפי תוכנית ההבראה המעודכנת, הפיטורים צומצמו ל-1,100 עובדים, שעלותם 1.1 מיליון שקל לעובד ● המדינה תגדיל את מימון הביניים ותקבל תמורה מ-42 נכסים שיימכרו

מחירי השכירות בעליה חדה / איור: גלובס

"לחצנו יד, סיכמנו על מחיר, וכמה שעות אחר כך הוא כבר זינק": כך נראית מצוקת שוכרי הדירות בישראל

קרן ודני חיפשו לשכור דירת 4 חדרים ברמת השרון, גילו שהמחיר זינק בתוך חודשים ספורים, והרימו ידיים; שחר משלם על דירה שכורה בהוד השרון 1,000 שקל יותר מהדיירים הקודמים ול' מעידה: "אנחנו העניים החדשים" ● מחירי השכירות זינקו בערים רבות בישראל בעשרות אחוזים בתוך שנה בלבד. למה זה קרה ומהן ההשלכות? ● האזינו 

טרייפל משמש / צילום: Shutterstock

שבועות טבעוני: מתכון שגם אוכלי גבינות יעמדו בתור כדי לקבל פרוסה ממנו

זה שאתם נמנעים ממוצרי חלב לא אומר שאתם לא יכולים ליהנות מקינוח לשבועות: 
טרייפל טבעוני עם ליים ומשמשים. תרשמו מתכון

פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן

מס רכישה גם על היטל ההשבחה? מכביד על מיזמי הפינוי-בינוי

רשות המסים נוהגת להטיל מס רכישה על היטל ההשבחה בעסקאות פינוי-בינוי, אולם עיון בלשון החוק מעלה סימני שאלה לגבי עמדה זו

למה כולם התחילו לשכוח דברים? / צילום: Shutterstock

גם אתם התחלתם לשכוח דברים? אתם לא לבד

שמות של חברים וקולגות, מילים שאנחנו אמורים לשלוף בקלות ואפילו פעולות שגרתיות: אם גם אתם שוכחים פתאום דברים פשוטים זה לא כי הזדקנתם ● מחקרים מראים שיותר ויותר אנשים חווים לאחרונה רגעים קצרים וזמניים של שכחנות ● איך כל זה קשור לגירויים מהסמארטפון, מהי תרומתה של הקורונה ומה בכל זאת אפשר לעשות כדי לחדד את הזיכרון?

טלטלה בשווקים

משבר כזה אנחנו לא זוכרים - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על הטלטלה בשווקים

ההתרסקות של שוק המטבעות הדיגיטליים ● ארבעת החטאים שהובילו למשבר בהייטק הישראלי ● איך תיזכר 2022 בהיסטוריה הכלכלית? ● מיטב הכתבות מהשבוע האחרון על הטלטלה בשווקים

יאיר לפיד, יש עתיד / צילום: כדיה לוי

כשלפיד התנגד לגיוס חרדים ונתניהו לבנייה בירושלים

הכנסת סערה השבוע סביב החלטת האופוזיציה להתנגד לחוק "ממדים ללימודים", אבל איך נראו הדברים בעבר הלא רחוק כשהמצב היה הפוך? ● חזרנו לכנסת ה-20 וגילינו שהיא אמנם הייתה פחות מקוטבת, אך גם בה האופוזיציה לא היססה להתנגד לחוקים "ראויים" ● וגם: מה גרם לראש האופוזיציה נתניהו להצביע נגד בנייה במזרח ירושלים?

מודעת הדרושים של זרמון / צילום: צילום מסך

גם אני פה: המחאה הנשית נגד האפליה בשפה הפרסומית תופסת תאוצה

מודעת גיוס עובדים של משרד זרמון, שפנתה לגברים בלבד, עוררה סערה בענף הפרסום - והציתה את הדיון על הנטייה להשתמש בקמפיינים בלשון זכר בלבד ● בשיחה עם גלובס מציעות המנהלות הבכירות בענף גישה חלופית, ותולות תקווה בדור הצעיר שיחולל את השינוי