גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בלי מרכז עיר מתפקד ועם עודף מרכזי מסחר, באר שבע נשארת רק עם פוטנציאל

בירת הנגב היא הצפופה ביותר בישראל מבחינת שטחי המסחר הקיימים בה. כוח הקנייה של משקי הבית בעיר עומד על 400 מיליון שקל בחודש, מה שמוביל לרמות תפקוד נמוכות של חלק ממוקדי המסחר ● כעת מבקשת הנהגת העיר לייצר לה יתרונות תחרותיים. האם היא תצליח?

באר שבע (משמאל: הגרנד קניון). העירייה משקיעה בפיתוח רובע חדשנות / צילום: Shutterstock
באר שבע (משמאל: הגרנד קניון). העירייה משקיעה בפיתוח רובע חדשנות / צילום: Shutterstock

 לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il  

מדינת ישראל נדרשת לבאר שבע חזקה, עצמאית וצומחת, שתוביל את מטרופולין באר שבע בדרום. בימים אלה העיר מבקשת לייצר לעצמה יתרונות תחרותיים, באמצעות חיזוק שוק ההייטק עם העתקת יחידות המודיעין והטכנולוגיה לתחומה, ניסיון להפוך למעצמת סייבר מקומית ואולי אף עולמית, פארק המדע גב-ים נגב, אוניברסיטה ובית חולים (ועוד שניים בהקמה ולקראת הקמה), וגם עיר עתיקה ושוק עירוני ושוק בדואי.

בשוק המסחר, העיר היא הצפופה ביותר בישראל, כאשר היצע שטחי המסחר עומד על יחס של 6.5 מ"ר למשק בית (הממוצע בישראל: 3.5 מ"ר למשק בית בממוצע ) - משמע, קיים עודף היצע. עם זאת, לבאר שבע אין מרכז עירוני מסחרי מובנה ומתפקד, וגם השוק העירוני שבתחומה אינו ממצה עדיין את הפוטנציאל שבו. כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעיר, על רקע האפשרי בה.

משקיעים ברובע החדשנות

לבאר שבע נתוני פתיחה כלכליים טובים, שמאפשרים לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2019, בכל תושב הושקעו כ-5,500 שקל נטו, גבוה מהממוצע בישראל (כ-4,400 שקל) ומקום 18 מבין ערי ישראל. בעיר יש 15 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, והנדל"ן המניב משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ-2,400 שקל לתושב (נמוך מהממוצע בישראל של 22 מ"ר, וגבוה מ-1,200 שקל לתושב).

תוכנית המתאר המקומית הניחה כי עד שנת 2030 תמנה אוכלוסיית העיר כ-280 אלף תושבים (תוספת של כ-70 אלף איש וכ-24 אלף משקי בית). מספרים אלה אינם ריאליים, ואינם צפויים להשגה בשנת היעד.

בין יעדי התכנית: תוספת מסחר, משרדים, מבנים ומוסדות ציבור (לרבות בית החולים החדש) של 2.55 מיליון מ"ר, כך שהעיר תגיע ל-4.58 מיליון מ"ר בנייה. בתעשייה, תוספת של 2.9 מיליון מ"ר, כך שבסך הכול יהיה מדובר ב-3.9 מיליון מ"ר בנייה. היקף המלונאות, מסחר ותיירות - תוספת של 350 אלף מ"ר, ובסך הכול חצי מיליון מ"ר בנייה בתוכנית.

 

בין הפרויקטים המשמעותיים שמקודמים בבאר שבע נמנים שדרוג מרכז העיר ורובע החדשנות, שיתפרס על פני שטח של 2,620 דונם, ויתבסס על מוסדות מרכזיים בעיר, בהם אוניברסיטת בן גוריון, המרכז הרפואי האוניברסיטאי סורוקה ופארק התעשיות גב-ים נגב, שבו פועלות חברות הייטק רבות. הרובע יכלול גם את שכונות ג' וד' בעיר שבהן ריכוז גבוה של סטודנטים, וכן את תחנת הרכבת שתחבר אותו לשאר המדינה.

בית חולים נוסף ייבנה בדרום-מזרח באר שבע (בגבול המזרחי של עמק שרה), בהיקף של כ-400 אלף מ"ר בנוי על שטח של 1,400 דונם. בית החולים צפוי להכיל 1,900 מיטות. בנוסף, ייערך פינוי למחנה נתן ומתחמי מכתשים-אדמה, ומוקם בית החולים אסותא.

במקביל, העיר חתמה על הסכם גג לפיתוח כ-18 אלף יחידות דיור, יעד שהוא בהכרח לא ריאלי ודומה למשחק במספרים אקראיים. כחלק מההסכם נדרשה באר שבע לבנות 2,000-4,000 יחידות דיור מדי שנה. בפועל, בממוצע בעשור הקודם נבנו בבאר שבע כאלף יחידות דיור בשנה בלבד.

שדרוג העיר העתיקה

כוח הקנייה החודשי שנמצא בידי משקי הבית נאמד בכ-400 מיליון שקל, ויכול לתמוך (בהנחת משק סגור, ללא דליפות או כניסות של כוח קנייה אל ומהעיר) ב-250-275 אלף מ"ר של שטחי מסחר נטו.

על בסיס ספירות בפועל של שטחי המסחר שביצענו בצ'מנסקי בן שחר ושות', קיימים כ-350 אלף מ"ר נטו של שטחי מסחר (מעל ל-400 אלף מ"ר ברוטו). משמע, כ-75 אלף מ"ר של שטחי מסחר "עודפים" נתמכים על ידי כוח הקנייה החודשי שאינו מבאר שבע, אלא נכנס אליה מיישובי הסביבה. כוח קנייה זה קטן עם פיתוח היצע נוסף בכל ערי המרחב סביב. כאמור, היום קיים עודף היצע של שטחי מסחר, שבא לידי ביטוי ברמות התפקוד הנמוכות של חלק מהמרכזים.

מרכזי ומוקדי המסחר בעיר נחלקים כך: ביג - מתחזק ומתרחב ומתפקד כאחד ממרכזי הפאוור סנטר המובילים בישראל; גרנד באר שבע - המרכז הגדול בעיר, הופך לשחקן דומיננטי בעיר לצד ביג; קניון עזריאלי בנגב - מתקשה בשנים האחרונות מול שני מתחריו החזקים והדומיננטיים; איקאה והמסחר סביב - המרכז, בבעלות חברת מגה אור ואחרים, הפך למוקד מסחרי אזורי של מוצרי הלבשת הבית, עם חנות הסופרמרקט דבאח ובקרוב גם חנות הג'מבו סטוק של פוקס; בנוסף קיימים שני מתחמי בילוי - סינמה סיטי ויס פלאנט של ישפרו, שנהנים מרמות תפקוד כלכליות נמוכות משל מתחריהם החזקים.

בסקר אינטרנטי שבצענו בינואר 2021 שאלנו "באיזה מרכז מסחרי הנך מבקר ורוכש הכי הרבה (מהווה את 'מרכז הבית' שלך)". על פי המשיבים, המקום המועדף, בפער ניכר, היה גרנד קניון באר שבע (40%), ואחריו ביג באר שבע (35%), קניון עזריאלי הנגב (כ-8%) ו-Mall7 (3%).

ומה לגבי העיר העתיקה? זו משתדרגת לאיטה, וקיימים בה מספר אלפי מ"ר בודדים של שטחי מסחר. הפוטנציאל שלה להיות 'המקום' הבולט בעיר הוא גדול, אך היא נדרשת לתוכנית אסטרטגית שתתממש.

השוק העירוני מנותק מהעיר העתיקה וממוקם ממערב לשוק הבדואי, בשטח של מעט יותר מ-10,000 מ"ר נטו, עם כ-500 עסקים/דוכנים שלא כולם פעילים. לשוק דרושה תוכנית אסטרטגית שיווקית, כך שיציע חווית קנייה ושהות, יתפקד כשוק אותנטי, ישלב תמהיל של עסקי מזון עם מעט עסקי "לא-מזון" ייחודיים, ויכלול מסעדות מגוונות תוך ניצול חוויית המטבח הים תיכוני, הערבי והבדואי.

נציין כי לבאר שבע אין מרכז עיר אמיתי, ורחוב מרכזי. אמנם היא מבקשת להפוך את שדרות רגר לכאלה, אך עד עתה ללא הצלחה.

להפוך למוקד מטרופוליני

בשנים האחרונות, הנהגת באר שבע פועלת כדי להפוך אותה למוקד מטרופוליני מצליח. במצב הקיים, היא סובלת מעודף היצע של שטחי מסחר. האטת בניית שטחי מסחר בשנים הקרובות מול הגידול בכוח הקנייה המקומי יאפשרו את האיזון הנדרש שנים קדימה. במקביל, השוק העירוני צפוי להשתדרג, יימשך תהליך שדרוגה של העיר העתיקה, והעיר תממש את הנדרש ליצירת מרכז עיר פועל ומתפקד.

תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

מדינת ישראל נדרשת לבאר שבע חזקה, ובהתאם לפוטנציאל הגלום בעיר, זה אפשרי וכבר נמצא בעשייה נכונה.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

עוד כתבות

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?