מלון סיקס סנסס ביישוב שחרות / צילום: אתר החברה
מ-2018 ועד 2021 אישר משרד התיירות מענקים של כ-500 מיליון שקל להקמה, לבנייה או לשדרוג של בתי מלון בישראל, כך על פי דוח של מינהלת ההשקעות במשרד התיירות, שהתקבל במסגרת בקשת חוק חופש המידע שהגישה עמותת הצלחה.
מתוך המענקים שאושרו, שולמו בפועל מענקים בהיקף של כ-31.5 מיליון שקל בלבד - חלקם עבור הקמת מלונות חדשים וחלקם עבור שדרוג ושיפוץ בתי מלון קיימים. תקציב משרד התיירות לשנת 2022 למענקי העידוד למלונאים עומד על 160 מיליון שקל.
במשרד התיירות מאמינים שכדי להוזיל את מחירי החופשה בישראל יש להגדיל את היצע המלונות. במשרד מדגישים כי "גם כשקמים מלונות יוקרה - הגדלת ההיצע מובילה להורדת מחירי החופשה. יתרה מכך, מלון הוא כמו מפעל קטן והקמת מלונות בעיקר בפריפריה מקדמת את התעסוקה, זאת מעבר לכסף שמשאירים התיירים במשק הישראלי בעת ביקורם בארץ".
שיעור המענק שיכולים לקבל יזמים המקימים מתקן מלונאי עומד על כ-20% מגובה ההשקעה, עם תוספת של 13% בבנייה של מלונאות עממית, כלומר עד שליש מההשקעה.
חלוקת המענקים נעשית על פי נוהל לעידוד השקעות הון בהתאם לאזורים הקבועים בצו לעידוד השקעות הון ובהתאם לתנאי הנוהל, כך למשל נקבע מענק מוגדל לטובת פרויקטים שיקומו בטבריה מתוך מטרה לעודד את התיירות בעיר, וכך המענק לבונים בטבריה יגדל ל-28%.
הגדלת היצע המלונות תשפר את המוצר התיירותי שיש לישראל להציע ובעיקר תסייע להוזיל את החופשות. עידוד יזמים לבנייה הוא חלק מהמאמץ, אבל האם המענקים שהוענקו יצליחו להביא למטרה המיוחלת?
בסיכום 2021 על פי נתוני התאחדות המלונות כ-57 אלף חדרים בבתי מלון פרוסים בישראל - צמיחה של כ-1,300 חדרים ביחס ל־2020. למעשה, מאז שנת 2000 צמח מספר חדרי המלון בישראל באופן איטי ומדורג בכ-10,000 חדרים בלבד: בשנת 2000 היו כ-46 אלף חדרים ברחבי הארץ, מספר שלא השתנה עד ל-2010. בשנת 2014 הגיע מספר החדרים לכ-50 אלף, ומאז הוא עולה מדי שנה בכ-1,000 חדרים.
כ-11 אלף חדרים מונים בתי המלון באילת, מספר דומה מונים בתי המלון בירושלים, בתל אביב מספר החדרים עומד על כ-9,700. בטבריה וסביבתה היצע החדרים עומד על כ-4,800. מלונות ים המלח מונים כ-4,000 חדרים.
כבר כאשר ביקרו בישראל 4.5 מיליון תיירים (בשנת השיא, 2019) העריך משרד התיירות כי קיים מחסור של כ-800 חדרי לינה בתל אביב וכ-400 חדרים בירושלים. ככל שיגדל מספר התיירים שיבקרו בישראל - מחסור חדרי הלינה שמתקדם בקצב איטי יותר - יפעל לרעת הנופשים. במשרד התיירות מעריכים כי כשנגיע למשל ל-7 מיליון תיירים - אם לא יגדל היצע חדרי הלינה שיש כיום, המחסור יעמוד על כ-14 אלף חדרים בכלל הארץ - בעיקר בירושלים ובתל אביב. ומה יקרה ביום שיגיעו לישראל 10 מיליון תיירים? על בסיס מספר החדרים כיום מעריך משרד התיירים מחסור של 29 אלף חדרים.
מה יקרה קודם, נגיע ל-10 מיליון תיירים או שנגיע למספר החדרים הרצוי? המשוואה ברורה, היצע שלא נותן מענה לביקוש מוביל לזינוק במחירים, וישראל היקרה ממילא לתיירים תהיה נגישה לקהלים מצומצמים שיהיו מוכנים להוציא את המחירים לחופשה בארץ הקודש אם קצב הבנייה לא יגבר.
המענק: לפעילות של 15 שנה לפחות
כאן נכנסים היזמים לתמונה: כדי לקבל מענק עליהם להגיש בקשה ונבדקת עמידתם בקריטריונים. כך למשל לא ניתן להגיש בקשה למענק עבור בנייה של מבנה מלונאי שיותר מ-50% מהיחידות שהוא כולל נמכרו (לטובת דיור). תנאי אחר דורש שמיום פתיחתו יפעל בית המלון לפחות 15 שנה בהתאם לרמת האירוח אושרה. הנהלים קובעים תקרת השקעה המוכרת לטובת המענק לחדר: מכ-120 אלף שקל למיטה באכסניית נוער ועד 1.1 מיליון שקל לחדר במלון סוויטות בריזורט יוקרה.
בין המענקים שהוענקו בעת האחרונה קיבלו למשל יזמי מלון סיקס סנסס בשחרות מענק נוסף של 1.835 מיליון שקל: יזמי המלון קיבלו אישור למענק של 9 מיליון שקל עוד ב-2010 וב-2018 קיבלו היתר למענק נוסף של 2 מיליון שקל לאור הרחבת המלון ב-11 חדרים נוספים.
חברת מלונות ריץ קיבלה 3.9 מיליון שקל על שדרוג מלון מרידיאן בירושלים בהשקעה של כ-22 מיליון שקל. מענק של 5.4 מיליון שקל קיבל יזם מלון סי הוטל בנווה אילן, מתוך השקעה של כ-35 מיליון שקל. היקף המענק שאושר עומד על כ-7 מיליון שקל. ישרוטל קיבלה מענק של כ-2 מיליון שקל על שדרוג מלון מצפה הימים בעלות של כ-11 מיליון שקל. מענק של 11.5 מיליון שקל (מתוך מענק של 30 מיליון שקל שאושר) הוענק ליזם י.ש מרגוע, המקים מלון שצפוי להיפתח השנה בירושלים בהשקעה של כ-150 מיליון שקל.
ברשימת המענקים שאושרו אולם טרם הועברו (בהתאם לסטטוס התקדמות הבנייה) ניתן למנות כ-52.6 מיליון שקל למלונות אסטרל על הקמת מלון אסטרל לייט באילת, שצפוי למנות 456 חדרים. מדובר בשליש מההשקעה היות שמדובר במלון עממי.
ליזמים המקימים מלון באיילת השחר אושר מענק של כ-12 מיליון שקל מתוך השקעה של כ-60 מיליון שקל. הקמת כפר נופש בכורזים תזכה את היזמים במענק של כ-18 מיליון שקל, ועל הקמת מלון סטאי עכו אושר מענק של 13.7 מיליון שקל. מענק של 40.7 מיליון שקל יוענק לחברת נצבא עם השלמת בניית מלון באיירפורט סיטי בהשקעה של כ-203 מיליון שקל.
"רמת הסיכון במלונאות הרבה יותר גדולה"
ב-2021 נרשם שיא של כחמש שנים בהתחלות בנייה למלונאות בישראל. האם המענקים, הניתנים מכספי משלם המסים, אכן מעודדים את היזמים להשקיע ולפעול בתחום?
"רמת הסיכון בענף המלונאות גדולה בהרבה ביחס להשקעות אחרות בתחום הנדל"ן", אומר עופר פופס, המשמש כיועץ כלכלי בתחום המלונאות. את הסיכון הוא מנמק בעיקר במצב ביטחוני נזיל שאליו הצטרפו כעת סיכונים חדשים בדמות מגפה עולמית שאת השלכותיה בענף המלונאות לא ישכחו עוד שנים רבות. "גם בהיקף המימון שהבנקים נותנים ליזמים בתחום המלונאות מגולמת פרמיית הסיכון ליזם המשקיע בתחום. המענקים למלונאים ניתנים על בסיס חוק עידוד השקעות הון, ובמלונאות החשיבות של המענקים מקבלת משנה תוקף משום שהענף נתון לתנודות ולסיכונים. בהרבה מקרים המענק מכריע האם ללכת על פרויקט או לוותר עליו, בוודאי במקומות עם רגישות גבוהה יותר לתנודות כמו נצרת, ירושלים וטבריה, שם כשהתיירות הנכנסת נעצרת, ההשפעה ניכרת מיידית".
המענקים מוענקים גם לבונים מאילת, שנהנית מתפוסה גבוהה.
"באילת התשואה אינה מספיקה ולכן יש חשיבות למענקים שיאפשרו ליזם להקטין את היקפי ההלוואות ואת ההון להשקעה - במשוואה כזו התשואה תעלה והיא תהווה תמריץ להקמת פרויקטים. משרד התיירות החריג את תל אביב ממפת המענקים משום שיצאו מנקודת הנחה שתל אביב ‘מסתדרת’ גם כשאין תיירות נכנסת.
"לפני כשנתיים הוחלט להחריג זמנית את תל אביב ולהעניק מענק של כ-10% להסבה של מבנים למלונאות. בימים כתיקונים אפשר לומר שתל אביב חווה רמת סיכון נמוכה יותר כי יש לה עוגנים שפחות רגישים או משפיעים על התיירות הנכנסת, למשל במקרה של אירוע ביטחוני, אבל הקורונה שינתה גם את זה".
"האישור מוסיף 'נקודות זכות' גם במימון הבנקאי"
גם מבחינת עו"ד כרמית בר-און, ראש תחום מלונאות ותיירות במשרד עורכי הדין מיתר, עבור רוב היזמים המענקים הם בבחינת ‘להיות או לחדול’. "המענקים מהווים עבור מרבית היזמים מרכיב משמעותי בתקציב ההקמה - 20%-33% מהיקף ההשקעה. מאחר שפרויקט מלונאי עובר בדיקה קפדנית בדרך לקבלת אישור לצורך קבלת מענק, הבדיקה והאישור יכולים להוסיף לפרויקט ‘נקודות זכות’ הן לצורך קבלת מימון בנקאי והן לצורך התקשרות עם חברת ניהול מלונאית מקומית או בינלאומית".
עד כמה המענקים מושכים לישראל רשתות דוגמת סיקס סנסס?
פופס: "למענקים אין השפעה על הרשתות משום שהיזמים הם שמקבלים את המענק. בסיקס סנסס למשל היזם רוני דואק קיבל את המענק".
המלונאים מייחלים להקלות בארנונה בטענה שיוזילו את הלינה.
"הקלות בארנונה הן יעילות אבל הן לא עונות על מצוקת היזמים לצורך תזרימי בזמן ההקמה. שיעור הארנונה למלונאות בישראל עומד על 2%-5%, כלומר בין 80 ל-120 שקל למ"ר. בהרבה מקומות בעולם מלונאים לא משלמים ארנונה אלא התיירים משלמים מס תייר שמועבר למדינה ולכן ההכנסה הזו תלוית תפוסה".
מי צריך עוד חדרים כשהתפוסה בשפל
מנגד, האם יש צורך בהגדלת חדרים כשהתפוסה במלונות נמצאת זה שנתיים בשפל? את 2021 הגדירו בהתאחדות המלונות כ"שנה השחורה של התיירות הנכנסת". השנה הסתכמה עם תפוסת חדרים ממוצעת של 39% לעומת 70% בממוצע ב-2019, לפני המגפה. התפוסה השנתית בתל אביב עמדה על 28% ב-2021, בירושלים על 21%, מלונות נצרת סיכמו את השנה עם 12% - הרבה פחות ממלונות אילת שהגיעו ל-63% בממוצע.
"הראייה בתיירות היא תמיד לטווח רחוק", אומר פופס, שמציע לבחון את המחסור בחדרים ברזולוציה של ערים. "בת"א יש צורך בעוד לפחות 10,000 חדרים בקצוות של רמות האירוח, כלומר מלונות יוקרה ופתרונות מוזלים. גם בירושלים ובסובב כנרת יש צורך באלפי חדרים. אין ספק שהגדלת היצע החדרים תוזיל את המחירים".
לדבריו, "בקורונה, מי שהתחיל לבנות לא הפסיק ומי שהוציא היתרים מבין שעד שהוא יבנה כבר לא תהיה קורונה, זה לא משפיע על קבלת ההחלטות".