קרקע ליד כביש 4 / צילום: כדיה לוי
בשנתיים האחרונות אנו מתעוררים חדשות לבקרים לכותרות המבשרות על עליות מחירי נדל"ן, על ביקושי שיא של דירות ועל היקפים חסרי תקדים של משכנתאות אשר רבעון אחר רבעון שוברים שיאים.
הכלי העיקרי בו מוסדות התכנון והרישוי יחד עם הממשלה, משתמשים בו הוא באמצעות שיטות שיווק שונות. התחלנו עם מע"מ אפס עובר למחיר מטרה, מחיר למשתכן, מחיר מופחת ואופס חזרנו למחיר מטרה. עד כה כל הניסיונות לקרר את השוק כשלו. יתרה מכך, ההתערבויות בשוק פעלו את הפעולה ההפוכה והשוק רק המשיך לעלות ולא בכדי. בעוד כל התערבויות אלו הם בצד השיווקי, הכשל העיקרי טמון בצד התכנון שבו כל הממשלות כשלו עד כה.
בינתיים מתקוטטים ביניהם רשות מקרקעי ישראל ובנק ישראל. כך למשל בתגובה לדוח בנק ישראל על היציבות הפיננסית לפיו עליית מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י עלולה לפעול לעלייתם של מחירי הדירות בשנים קרובות טוענת רמ"י כי היא פועלת לפי חוק בשיטת המכרזים הפומביים. כן מאשימה רמ"י את הבנק המרכזי בכך שהוא מתעלם ממחדל הריבית הנמוכה, לה אחראי הבנק, שהיא הגורם מספר אחת לעליית מחירי הדיור.
כיום המדינה היא הנהנית העיקרית מהעלייה המתמדת בביקושים שכן קטר הנדל"ן הוא גורם משמעותי בהכנסות המדינה ממסים כאשר הכנסות ממיסי הנדל"ן הכפילו את עצמן בשנים האחרונות.
אילו המדינה הייתה באמת רוצה לעזור לכולנו לרכוש דירות, הדרך היחידה לעצירת מחירים ולשוק יציב, היא בטיפול בהיצע הקרקעות. לטענת רמ"י בשנה האחרונה שווקו למעלה מ-100 אלף יחידות דיור. אכן מדובר במספר מרשים אלא שאנחנו בפיגור עצום של עשרות אלפי יחידות דיור ובכל מקרה הניסיון מלמד שהשיווקים נתקלים בצוואר בקבוק גדול מבחינה תכנונית.
אחד המאגרים הגדולים שזמינים לתכנון מיידי הם הקרקעות הפרטיות שאוצרות בקרבן מלאי דירות ענק. אמנם רק 7% מקרקעות המדינה הם בבעלות פרטית, אלא שרבות מהן מרוכזות באיזורי ביקוש. מדובר באלפי דונמים ובמקומות אסטרטגיים שהם לא במדבר יהודה ורוב הקרקעות הפרטיות הן בנות התיישבות ובנייה.
אלפי דונמים באיזורי הביקוש מוחזקים בידי יזמים שזכו במכרזים והם בתהליכי תכנון וכן על ידי בעלי קרקע פרטיים שמחזיקים בקרקעות היסטוריות או שקיבלו אותן בירושה.
אותם בעלי קרקעות היסטוריים שמחזיקים חטיבת קרקע, לא מעוניינים למכור כי מצד אחד הם רואים את ערך הקרקע עולה משנה לשנה ומצד שני לא מעוניינים לשלם את השבח שנוצר. רובם אינו צריך את הכסף וממתין לממשלה שתצ'פר אותם. כך למשל פורסם לאחרונה תזכיר חוק של רשות המסים שמציע לאותם בעלי קרקעות לשלם מס שבח מופחת של 25% אם ימכרו את הקרקע בתוך שלוש שנים. אלא שבאותו תזכיר מוצע שההטבה תינתן רק אם הרוכש יקבל טופס 4 תוך 4 שנים. לטעמנו מדובר בטעות שתגרום לעצירת עסקאות. במקום לתת גזר לאותם בעלי קרקעות, צריך לתת שוט.
הפתרון פשוט, בעל קרקע שמעוניין להמשיך להחזיק בקרקע שיש עליה תב"ע מאושרת ולא לבנות עליה, ישלם מס יסף בגובה X אחוזים מערך הקרקע מידי שנה לקופת המדינה. רק מס גבוה על אחזקת קרקע יניע את בעלי הקרקע להוציא את מרכולתם החוצה ולמכור.
מס יסף כגון זה הוא בהחלט מוצדק כי הרי ערך הקרקע עולה מידי שנה ואין מס אם אין מימוש ומנגד הקרקע שהייתה לבעלים בשווי 5 מיליון לפני 6 שנים, היום שווה לפחות 12 מיליון ועל הרווח התאורטי הזה יצטרכו לשלם מס שנתי על אחזקת קרקע.
נושא זה יפתור חלקית את הכנסות המדינה ממיסוי. במקביל לכך יש לחייב יזם שירכוש את הקרקע להגיש בקשה להיתר בנייה תוך פרק זמן קצר וקצוב מרגע רכישת הקרקע. ככל ויעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו, יקבל הפחתת מס רכישה מ-6% ל-3%.
בנוסף על מנת שהיזם אכן יוכל לקבל היתר בנייה בלוח זמנים סביר, במקום לאפשר לוועדה מקומית לתקוע תכנון במשך 20 שנה, להפקיעו לטובת רישוי זמין ולהגבילן בזמן, ועוד ועוד.
בשיטה זו נקבל הרבה קרקעות פרטיות שיצאו לשוק ויזמים שיקנו, יתכננו ויוציאו לפועל פרויקט.
הכותב הוא יזם, בעלי חברת סלעית יזום נדל"ן