בנייה / צילום: שלומי יוסף
כנס גזית גלוב שנערך אתמול (ב') הראה על עליית מחירי דירות כלל-ארצית של כ-9%, ואולם בתל אביב המחירים עלו ב-14%; כשמדובר בדירות חדשות - הסיפור גבוה בהרבה.
מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה שמוקמת בפרויקט במרכז קריית אונו הגיע בפברואר שנה שעברה לכמעט 2.5 מיליון שקל. בינואר השנה המחיר כבר הגיע ל-3.12 מיליון שקל. 25% יותר. "שלא יחשבו שאנשים טיפשים. הם הסתובבו, עשו את הבדיקות ובסוף היו מוכנים לשלם כל כך הרבה. מי שלא מבין את זה - לא מבין מהו שוק", אמרה ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, שבאוניברסיטת רייכמן.
טולקובסקי דיברה אתמול בכנס זום שערך המכון שלה על מדד מחירי הדירות שהוא עושה. מדד זה שונה במתודה שלו משיטת המדד שנהוגה בלמ"ס, שכן הוא פועל בשיטת ה"עסקה החוזרת", כלומר בוחן עסקאות על דירות שבהן בוצעו עסקאות בעבר, זאת בעוד שבלמ"ס נהוגה השיטה ההדונית, שמנסה באמצעות קבועים שונים להתחשב במאפיינים השונים של הדירות שנמכרות (יישוב, קומה, גיל בניין, מספר חדרים, שטח דירה וכד') וליצור דגם תיאורטי אחיד של דירה, שלפיו ניתן לחשב את שינויי המחירים.
על פי מדד גזית גלוב, ב-2021 מחירי הדירות עלו ב-9%, לעומת מדד הלמ"ס שבו הם עלו בכ-12%. מאז פרוץ הקורונה מחירי הדירות עלו על פי מדד גזית גלוב ב-11.6% ואילו לפי הלמ"ס הם עלו ב-16.3%. הפערים משמעותיים, ואולם לדעת טולקובסקי רק מעט מהם מוסבר במתודות המדידה השונות.
וכאן בדיוק נכנס הסיפור של דירות ה-4 חדרים בקריית אונו. אלה מדגימות את הזינוק הגדול במחירי הדירות החדשות, שכלולות במדד הלמ"ס, אך אינן נכללות במדד גזית גלוב, שכפועל יוצא מהגדרתו אינו כולל עסקאות ראשונות שמבוצעות על נכס כלשהו. לנוכח זאת, המדד לא כלל את העלייה התלולה שנרשמה בדירות הללו, שהייתה גבוהה בהרבה מאשר זו שנרשמה בדירות יד שנייה.
הנהירה לדירות החדשות החלה עוד לפני מספר שנים, כנראה בעידוד מחיר למשתכן. ואולם מאז הקורונה היא שוברת שיאים. עלפי הכלכלנית הראשית, 36% מהדירות שנמכרו ב-2021 היו חדשות (ורק רבע מהן במסגרת מחיר למשתכן). עד לפני מספר שנים רכישת דירות חדשות הגיעה לכחמישית מכלל הרכישות. בנוגע לזה טולקובסקי מעריכה, כי הקורונה תרמה מאוד לשינוי טעמם של הצרכנים. עוד היא סבורה, שמאז שדירות במסגרת מחיר למשתכן נכללו במדדי הלמ"ס, הוא פיגר אחרי מדי גזית גלוב. היום כשהשוק התרחק מהנוחות המאסיבית של מחיר למשתכן, המצב השתנה.
ומי מוביל את העליות במדד גזית גלוב - כצפוי העיר תל אביב, בה מחירי הדירות עלו ב-13.9%; אחריה השרון, גוש דן ואזור המרכז שרשמו עלייה של 11.5% והעיר ירושלים שבה המחירים עלו ב-10.6%. מהצד השני מחירי הדירות באזורי הצפון ובחיפה, ובדרום, עלו בכ-6.5% בלבד. בהתייחס לעובדה שבשני האזורים הללו הייתה בנייה אינטנסיבית בשנים האחרונות, שלא נכללה במדד גזית גלוב, המספרים הנמוכים שמגיעים מאזורי הפריפריה מעידים על כך ששוק דירות היד השנייה שם מתקשה יותר להתרומם.
המישנה למנכ"ל גזית גלוב אורן הוד שהשתתף בכנס אמר, כי הדירה בקריית אונו רק מדגימה את מה שמתרחש בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ. הוא הביא מדגם של 5 חברות ציבוריות יזמיות גדולות, שבתוך שנה מכרו כרבע מכלל מלאי הדירות שלהן.
לנוכח המלאי היורד, הסביר הוד, כי השיווקים הנמוכים של רמ"י ב-2019 ובמיוחד ב-2020 הביאו לזה שחברות התקשו להגדיל את המלאי שלהן. הוד התייחס בזהירות גם לדיווחים המעודדים על שיווקי השיא ב-2021 והראה, כי עוד רמ"י מתהדרת בשיווקי שיא של קרקעות ל-101.6 אלף דירות, בפועל נמכרו לקבלנים כ-60% מזה. ניתוח של שיווקי הקרקעות המתוכננים השנה ע"י הרשות העלה, כי שוב צפויה הפריפריה לזכות בחלק גדול מהם, מה שיותיר את אזור תל אביב עם היצע נמוך יחסית.