פירוק שיתוף / אילוסטרציה: Shutterstock
■ רקע: חוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו.
העיקרון המנחה של פירוק השיתוף הוא שבהיעדר הסכמה בין השותפים, יש לעשות ככל הניתן לפירוק בדרך של חלוקה בעין. עיקרון זה מעוגן בחוק, זאת בשל מעמדה המיוחד של זכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שעיקרה אפשרות השליטה בנכס והחלטה אם ומתי למכור אותו, כדרך של האדם לשלוט בחייו ובאספקטים מהותיים בהם.
הוצאת הקניין מידי הבעלים תיעשה ככלל רק בהסכמתו, והמחוקק לא מעוניין לאפשר לשותף לבקש את הפירוק ובה-בעת לקבוע את אופן הפירוק המתאים לו.
עם זאת, בנסיבות שבהן אי-אפשר לבצע חלוקה בעין, או שהחלוקה בעין תגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים או למי מהם, יתבצע פירוק השיתוף בדרך של מכירה.
ואולם, מקרים אלה שבהם ייקבע כי מדובר בנזק ניכר - הם נדירים. זאת משום שהגדרתו של אותו נזק ניכר מצומצמת מאוד ומוגבלת להפסדים הנגרמים באופן ישיר מעצם החלוקה בדרך זו, ולא מהפסדים שייגרמו לבעלים, למשל בשל אי-היכולת להרחיב את הנכס, לבצע בו התחדשות עירונית שתוסיף זכויות בנייה ועוד.
■ פסק הדין: פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בפתח תקווה הוא אופייני לסוג זה של תביעות.
התובעים, המחזיקים ב-77% מהנכס הכולל מגרש ועליו שני בתי מגורים ושמונה חנויות בהיקף כולל של 966 מ"ר, תובעים את הבעלים הנוספים ודורשים את פירוק הנכס בדרך של מכירה, זאת בשל היחסים המעורערים בין הצדדים וחוסר היכולת לשתף פעולה.
על-פי האמור בכתב התביעה, כיום רק חלק קטן מזכויות הבנייה נוצלו. במקום בנויה קומה אחת בלבד, בעוד שלפי זכויות הבנייה הקיימות ניתן להקים שלוש קומות נוספות ואף מרתף חניה בן ארבע קומות.
במגרש הסמוך, אשר נהנה מזכויות דומות, הוקם מגדל בן 16 קומות בשטח של כ-13,600 מ"ר, והתובעים ציינו את שאיפתם להקים מגדל דומה.
השופט אמיר לוקשינסקי-גל בחן את הטענות וקבע בסופו של דבר כי "לא מצאתי כי מדובר ביריבות שעוצמתה ומהותה מצדיקות להימנע מפירוק שיתוף בדרך המלך של חלוקה בעין או של רישום בית משותף. הפרדה קניינית שתיווצר בעקבות פירוק שיתוף באחת מדרכים אלה צפויה לנטרל את עיקר המחלוקות הנובעות מבעלות משותפת על נכסים".
■ פרשנות: עקרונית, ככל הנראה אכן צודק בית המשפט בהחלטתו, שכן המקרה הספציפי אינו עומד בדרישת הוכחת אותו "נזק ניכר" שייגרם מהחלוקה בעין ומיצירת בית משותף כפי שנקבעה בפסיקת בית המשפט העליון עד עתה.
עם זאת, הנזק שייגרם לכל הבעלים, ואף לסביבה, מאי-פיתוח הנכס והכפלת השטח הבנוי עד לפי 16 כפי שנעשה במגרש הסמוך, הוא עצום ודרמטי.
עמדתנו היא שהגיע הזמן לעדכון, ושיש לאפשר פירוק באמצעות מכירה בחלק משמעותי יותר מהנכסים המגיעים לפירוק שיתוף עם מבנים קיימים. כיום מבנים ישנים רבים יכולים להתרחב באופן משמעותי ולאפשר בנייה חדשה שתהיה רווחית מאוד לבעלי הקרקע, וגם הציבור ייתרם ממנה.
על המחוקק ובתי המשפט לשים על כך דגש ולשנות את החוק והפסיקה בהתאם. אף אחד לא ירוויח מקיומם של מבנים ישנים ומוזנחים שיישארו קפואים בזמן ותוכניות שאינן מתקדמות בשל בעלים מסוכסכים, בעוד הרחבת היצע הבנייה בישראל היא צו השעה ומטרה מוצהרת של כל הממשלות האחרונות.
ת"א 33584-11-18 שימר ואח’ נ’ לביא ואח’
הכותב הוא בעלים ומנהל של צבי שוב, משרד עורכי דין