מיקי נעימי / צילום: איל יצהר
מי שעובר על כביש 4, לא רחוק ממזבלת חירייה ומצומת מסובים, לא יכול להתעלם מהמבנים הענקיים שנבנים בצד המזרחי של הכביש. זהו פרויקט המשרדים הענק פארק סנטרל של היזם מיקי נעימי, ויש לו תוכניות גדולות עבורו.
מבחינתו, תשכחו מציר יגאל אלון ומהאיילון, הדבר הבא הוא פארק סנטרל. גם השם שבחר אינו מקרי: כמו בריאה הירוקה במרכז מנהטן, הוא מתכנן שגם בגרסה המקומית יהיה פארק גדול ואגם, לצד צמחייה ומסלולי ריצה.
עוד בתוכנית: מכוניות חשמליות שיעמדו לרשות עובדי המתחם, כדי לעודד אותם להשתמש בתחבורה ציבורית ולוותר על הרכב הפרטי. במתחם מתוכנן גם מנחת למסוקים, למקרה שמישהו מבכירי החברות (הבינלאומיות) שיקבעו את משרדיהן במתחם, יידרש לצאת לפגישה דחופה, ויוכל לדלג על פקקי התנועה ולהזמין מסוק.
כנגד כל הסיכויים זכה נעימי לפני שנים אחדות במכרז להקמת מתחם העסקים הגדול ביותר שהוקם בישראל - 400 אלף מ"ר משרדים ומסחר. "יותר גדול מכל האירפורט סיטי", מנסה נעימי לתת אינדיקציה. "זה יהיה משהו שלא דומה לשום דבר קיים". לשם השוואה, פארק ההייטק הענק שמקימה גב-ים בגבעת רם בירושלים יעמוד על 270 אלף מ"ר.
החזון של נעימי הולך וקורם עור וגידים, שכן שלושה מתוך 13 בנייני המשרדים המתוכננים במתחם הגרנדיוזי, ונישאים לגובה 14 קומות כל אחד - כבר עומדים על תילם, וכעת מתחילה בנייתו של הבניין הרביעי. עד סוף השנה צפוי אכלוס. בסך הכול בחלקו הראשון של הפרויקט יהיו 140 אלף מ"ר משרד ומסחר, ועוד 100 אלף מ"ר חניונים מקורים. את הפרויקט תכנן משרד יסקי-מור-סיון.
השוכרים הפוטנציאליים הם חברות הייטק, פיננסים ומשרדים גדולים בשוק החופשי, אומר נעימי. לדבריו, כבר נחתמו כמה חוזים.
החבר’ה של ההייטק רוצים להגיע לעבודה בקורקינט החשמלי, והם גרים בתל אביב.
"תלוי איזה חברות הייטק. IBM, למשל, יושבת על כביש 4, ויש עוד הרבה כמוה, חברות הייטק גדולות שיושבות על הצירים הראשיים. בסופו של דבר, אנחנו גם ממש בכניסה לתל אביב. זה הציר הכי ראשי, המיקום הכי מרכזי במדינה".
מיבואן של כלי בית לפרויקט של מיליארדים
הרבה גבות הורמו כשנעימי, עד אז יזם שהרקורד שלו בנדל"ן הסתכם בהקמת קניון בבית שמש - רכש לפני כארבע שנים את הקרקע בצומת מסובים, שמכרה בזק. הוא שילם תמורת השטח 550 מיליון שקל, יותר מהסכום שהציעו חברות כמו עזריאלי ואמות.
בתחילה דובר על כך שבזק תשכור ממנו בחזרה חלק מהמשרדים שייבנו על הקרקע (לאחר שהודיעה שהיא עוזבת את מגדלי עזריאלי בתל אביב), אך מאחר שהחברה נזקקה למשרדים כבר ב-2020, היא בחרה לעבור לעזריאלי חולון.
קשה להאמין אבל לעסקי הנדל"ן נכנס נעימי רק לפני 13 שנה. עד אז הוא היה יבואן של כלי בית, והוא מודה שלא האמין שתשע שנים בלבד אחרי שייכנס לתחום, ימצא עצמו בפרויקט בהיקף של מיליארדי שקלים. לא רק זאת: למעט הקרקע, שאותה רכש במימון בנקאי - לאחרונה נכנס בנק הפועלים בנעלי המממן הקודם, לאומי. כל השאר, כ-5 מיליארד שקל, הוא מהון עצמי.
זה כמה דרגות מעל מה שעשית עד אז. לא מלחיץ?
"שליש מהפרויקט כבר בנוי ועומד. הרבה חברות גדולות ביקשו מאיתנו להיכנס כשותפות, אבל אנחנו לא צריכים שותפים".
למרות ההצהרה שלפיה הוא לא צריך שותפים, נעימי מאשר את הפרסומים שלפיהם קבוצת ויזל, שתתיישב באחד הבניינים בפרויקט, מתעניינת בשותפות בו. "זה במשא ומתן. אנחנו בודקים את זה", הוא אומר. מדובר על שכירות או על שותפות בהיקף 50% במבנה שישמש את פוקס.
אתה ישן טוב בלילה?
"אני חוזר עייף, אבל אני ישן טוב, כי אני מאמין במה שאני עושה. לפני שאני נכנס לפרויקט אני בודק עסקית, ואם זה טוב, אנחנו נכנסים. אני לא בתחרות עם מתחרים גדולים".
יצא לך לשמוע רחש־בחש בסגנון "מי זה הנעימי הזה? מאיפה הוא צץ?"
"אני שומע שאנשים שואלים, והרבה פעמים אומרים לי: כל הכבוד. אני רוצה את ההצלחה, שהעסק יגדל ושיהיו בו יותר עובדים. אני אוהב את העבודה, את הבנייה, את היצירה. אני בא בבוקר ורואה את העובדים של העסק, וזה עושה לי טוב. אצלנו זה כמו משפחה".
לאחר השלמתו אמור הפארק לכלול כאמור כ-400 אלף מ"ר משרדים ומסחר, כ-30 אלף עובדים, מסעדות, בתי קפה, ברים, סופרפארם, פארק ענק, מרפאות, חדרי כושר, מסלולי ריצה, גן ילדים, אפילו גינת כלבים, לעובדים שירצו לבוא עם הכלבים שלהם.
נשמע כמו פארק גוגל, שיתנהלו בו חיים שלמים.
"נכון, כל אחד היום קורא לעצמו פארק, אבל אנחנו באמת כאלה. יהיה לנו פארק ירוק של 35 דונם, וזה לא שלושה-ארבעה מגדלים, זה 13 בניינים".
באשר למסחר, כרגע כאמור תיכנס סופרפארם, ונעימי מבהיר שלא כל רשת תוכל להיכנס, אלא רק רשתות נותנות שירות, כמו למשל אופיס דיפו או חנויות ספרים. בנוסף למשרדים מתוכנן מלון, "מלון עסקים ברמה מאוד גבוהה", מבהיר נעימי, ומוסיף: "אנו רוצים להביא את אחת הרשתות היוקרתיות, כמו ארמני".
הקו הסגול של הרכבת הקלה, שבנייתו החלה, אמור לשמש את רוב העובדים להגעה למתחם, אך אם ירצו לצאת לפגישה באמצע היום, יוכלו להשתמש באחד מעשרות הרכבים שיעמדו לרשותם על חשבון בעל הבית. לדבריו, דיירי השלב הראשון של הפרויקט ייהנו מהטבה: 300 שעות נסיעה חינם באחד מ-100 כלי הרכב שיעמדו לרשות עובדי הפארק.
נעימי מנהל כיום משא ומתן עם חברת לובינסקי בנוגע לאפשרות הזו. "זה אחד הפינוקים שאנחנו נותנים", הוא מסביר. "אנחנו רוצים שהמתחם הזה יהיה מושלם, שהשוכרים יקבלו כאן דברים שהם לא מקבלים במקום אחר. הרכבים יהיו חשמליים, ובמתחם יהיו עמדות טעינה. זה העתיד. זה לדעתי חובה בפרויקטים מפלצתיים כאלה".
אבל למה שחברות יעדיפו את המיקום שלכם, ולא בתוך תל אביב? כל החברות היום רוצות להיות על ציר איילון.
"מי רוצה להיות בתוך תל אביב? לפני כמה זמן הייתי בפגישה בבנק לאומי, לקח לי רק 40 דקות להגיע לאיילון. ומה עם המחירים?! חברה שמחפשת היום לשכור כמה קומות, או חצי בניין, לא תמצא בתל אביב. אחרי תל אביב, אני הראשון שפונים אליו, כי אנחנו ממש בפתח הכניסה לעיר".
לפני שנה נאלצו לסגור מסלול נחיתה בנתב"ג בגלל המנופים בפרויקט שלך.
"הם ביקשו להנמיך את המנופים בשישה מטרים, הנמכנו אותם, נתנו אישורים, והכול בסדר. המטוסים גם לא טסים בגובה שני מטרים מהפרויקט, אלא 150 מטר מעל".
ומה פתאום אגם?
"יש לנו במתחם פארק של 35 דונם. לקחנו אדריכל נוף מאנגליה, ואחד הדברים שהוא תכנן זה אגם אקולוגי בשטח של 3,000 מ"ר, עם ברווזים וצמחים. זה רעיון שדיבר אליי, כי זה חיים וירוק ומים זורמים. סביבה טובה משפיעה לטובה על הפריון".
לא חששת כשראית כל מה שקרה מאז שהתחילה הקורונה, שאנשים התחילו לעבוד מהבית?
"אפילו לא עצרתי, כי אני מאמין במיקום. דבר שני, בעולם יש בעיות, מלחמות, ואנחנו חיים באזור כזה. אז קורים דברים, וזה עובר. שום דבר לא נשאר איתנו לעד".
יש שינוי תרבותי מסוים. תפיסת העבודה ההיברידית נשארה איתנו.
"אי אפשר לעבוד מהבית. אפשר להיכנס לדיכאון מזה, ורואים את הגרף של הגירושים (בעקבות הקורונה)".
הפרויקט הבא: המע"ר של בית שמש
במקביל להתקדמות בפרויקט הדגל שלו, זכה באחרונה נעימי במכרז של רמ"י להקמת המע"ר של בית שמש - קניון ובניין משרדים - כ-20 אלף מ"ר של מסחר וכ-10,000 מ"ר משרדים. לזכייה שלו קדמו ארבעה מכרזים קודמים שאליהם לא ניגשה אף חברה. נעימי מסביר שלא כל גוף עסקי מסוגל להשקיע את הסכומים הנדרשים: כ-150 מיליון שקל הקרקע והפיתוח, ועוד כ-600 מיליון שקל בנייה.
ולמה לכל ארבעת המכרזים הקודמים לא ניגשת?
"היינו עסוקים בפרויקטים אחרים. החברה שלנו היא לא חברה ציבורית שמגייסת כספים. אנו בונים בקצב שלנו, לא רוצים לאכול את העולם. עכשיו אנחנו פנויים לעוד פרויקטים".
ברזומה שלו יש כבר קניון פתוח ומשרדים בנתניה (שבזמנו נבנה בחריגה מהיתר ובדיעבד קיבל היתר מהעירייה), וקניון בבית שמש, שבו בין השאר שוכנים משרדי עיריית בית שמש.
זה הקניון השני שיבנה נעימי בעיר. "אנחנו מאמינים בבית שמש", הוא אומר. "בקניון שלנו (זה הקיים) יש תפוסה מלאה עם רשימת המתנה, ויש לנו באזור מבנים של לוגיסטיקה".
מלבד הנדל"ן, המרוכז במסגרת החברה הקבלנית מגדלי נעימי, יש לנעימי פעילות נוספת המרוכזת בכמה חברות: נעימי השקעות, שגם לה נדל"ן; נעימי אמ.טי.וי, שעוסקת בייבוא; ונעימי תעשיות אלומיניום, שאף מספקת את כל חומרי הגלם לבנייה, בין היתר בפארק סנטרל.
למחרת הריאיון הוא אמור היה לנסוע למפעל בטורקיה שמעבד את הזכוכית הבלגית שממנה יבנו את קירות המסך של המשרדים. כשאני תוהה על רמת המעורבות, הוא מסביר ש"אפילו ברגים אנחנו מייבאים בעצמנו".
כרמית אשתו, אחראית על הכספים ועל כל ההסכמים של החברה. יש להם שתי בנות, אחת קצינה במודיעין, ואף שהיא מכוונת לרפואה, נעימי עוד מקווה שהיא תשתלב בעסק. הבת השנייה מתגייסת בקרוב.
למרות היקף הפעילות הגדול, נעימי לא עוצר כאן, וכעת הוא מקים את החברה החמישית במספר, נעימי מגורים.
מגורים? לפני כמה שנים אמרת בריאיון שאתה לא נכנס למגורים כי צריך להתמקד בדבר אחד ולהתמקצע בו, ושאתה בנדל"ן המניב.
"נכון, אבל החברה גדלה, והיתה לנו פגישה טובה עם ראש עיריית ירושלים, שפנה אלינו וביקש מאיתנו לבנות בירושלים".
פינוי בינוי, מן הסתם, כי אין שטחים פנויים.
"יש מכרזי מינהל, ויש פרויקטים משולבים של משרדים, מלונאות ומגורים. אנחנו נבנה בכניסה לעיר".
ההייפ בנדל"ן למגורים דחף אותך לשם?
"לא. הנדל"ן למגורים עולה וימשיך לגדול. האוכלוסייה גדלה, ויש עלייה. אנשים צריכים דירות ויש חוסר, וזה יהיה גם בעשור הקרוב. והמחירים יעלו כי אין קרקעות פרטיות ולא מוציאים מספיק מכרזים.
"דבר נוסף שצריך לקדם זה דיור להשכרה. אמנם עושים את זה, אבל זה לא מספיק. שיוציאו 100 אלף דירות להשכרה בשנה, לא 8,000. זה כלום. ככה לפחות אנשים שלא יכולים לקנות דירה, יוכלו לשכור במחיר נורמלי.
"אני מרחם על זוג צעיר שמרוויח 15 אלף שקל בחודש וצריך לקנות מזה דירה. גם זה אחד הדברים שגורמים ליוקר המחיה. אני מדבר עם זוגות צעירים והם אומרים: בחלומות יהיה לנו בית. מהבחינה הזו, מחיר למשתכן היה רעיון טוב. את יודעת איזו משמעות יש להנחה של 200 אלף שקל בקניית בית לזוג צעיר?! זה המון".
מיקי נעימי
אישי: בן 50, גר בירושלים, נשוי ואב לשתיים, בעל השכלה תיכונית
מקצועי: חברת מגדלי נעימי שבבעלותו בונה את פארק סנטרל בצומת מסובים, וכן קניון ומשרדים במע"ר בית שמש. בבעלותו חברות נוספות, בהן חברה שמספקת לו את חומרי הגלם לבנייה.
עוד משהו: אשתו כרמית, היא מנהלת הכספים בקבוצה