חניה מתחת לבניין / צילום: יוסי כהן
חניה משותפת בבנייני מגורים היא שריד עתיק מהימים שבהם רשויות התכנון והקבלנים לא היו מודעים לקרבות המרים שיתרחשו שנים רבות אחר כך בין בעלי הרכבים סביב כל מטר מרובע שיכול לשמש כמקום חניה.
סיפור המקרה: המקרה שלפנינו עוסק בסכסוך שכנים בבית משותף שבקרן הרחובות נחלת יצחק 13 ופרחי אביב 12 בתל אביב-יפו. התובעת בתיק היא בעלת שתי דירות בבניין, שלהן צמודות שלוש חניות. הנתבעת בתיק היא נציגות הבית המשותף. מלבד החניות הצמודות לדירתה של התובעת קיימות חניות צמודות נוספות השייכות לדירות אחרות בבית. יתרת השטח משמש את בעלי הדירות לצורך חניה. שטח הרכוש המשותף המצוי בסמוך לחניות הצמודות נועד לאפשר אליהן גישה ותמרון. במרוצת השנים הוסכם כי בעלי הדירות שלא צמודה להם חניה יוכלו להחנות ברכוש המשותף, ובלבד שלא יפריעו או ימנעו גישה לחניות הצמודות לדירות. בהתאמה, בכניסה לחניון הונחו אבנים שנועדו למנוע חניית כלי רכב באופן המהווה הפרעה לתמרון היציאה והכניסה מהחניון. אלא שעם מינויה של נציגות חדשה, סולקו האבנים באופן שאפשר חניה לכל בעלי הדירות, ונוצרה צפיפות והכבדה המונעת גישה לחניות הצמודות. התובעת ביקשה אפוא לאסור על העמדת רכבים אלה.
ההחלטה: "לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים, ערכתי שני ביקורים במקום שבמהלכם התרשמתי באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה שתאסור חניה בשטח המריבה - להתקבל", קבעה המפקחת הבכירה על המקרקעין דגנית קציר-ברין, והוסיפה כי הגם שמדובר ברכוש משותף, הוא הוכפף מראש לכלל המקנה עדיפות לבעלי החניות הצמודות ומאפשר להם גישה חופשית עם רכבם. דגש מיוחד ניתן בפסק הדין לעובדה כי הוא מתבסס על ביקורה של המפקחת בשטח: "מסקנתי אינה מבוססת אך ורק על חוות דעת המומחה, אלא בעיקר על ממצאי ביקוריי במקום", כתבה המפקחת, והדגישה כי עיון בתשריט בלבד או בתמונות שהוגשו על-ידי הנתבעת עשוי לטעת רושם שגוי שלפיו שטח המריבה רחב דיו באופן המאפשר חניה במקביל לחניות התובעת ללא קושי.
עוד כתבה המפקחת כי "ביקוריי במקום, ובפרט תוצאות ניסוי החניה שבו חזו הצדדים וחלק מבעלי הדירות, שכנעוני כי בפועל בעת שרכבי בעלי הדירות חונים בשטח המריבה קיים קושי משמעותי בתמרון הכניסה והיציאה מהחניות הצמודות לדירת התובעת, עד לאיון האפשרות לעשות בהן שימוש".
המשמעות: פסק הדין יוצק תוכן יישומי למציאות עכשווית של מצוקת חניה הולכת וגוברת. עוד בשנת 1973 נקבעה הלכת וינטרס (ע"א 549/73), שקבעה כי בעל דירה רשאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ללא אישור יתר בעלי הדירות, ובלבד שהדבר אינו יוצר הפרעה ליתר הבעלים ברכוש המשותף. אלא שברור כי אין הדבר דומה למציאות של ימינו.
למרות הציפייה ליישום גמיש ו"מאפשר", בית המשפט לא חשש לסמן גבול, הגם שמדובר בשימוש בזכות קניינית חוקית. לפסק הדין ישנה חשיבות רחבה שכן מחלוקות סביב החניה בבתים משותפים רק ילכו ויתעצמו לאור הקטנת שטחי החניה הזמינים, ציפוף והגדלת מספר יחידות הדיור הקיימות. היבט נוסף הוא חשיבותו של הביקור בשטח, אשר עשוי להוביל למסקנות שונות מאשר אלה המשתקפות מתשריט, מחוות דעת, מעדויות ואף מצילומים.
ת.א. 883/19 גרינברג בע"מ נ’ נציגות הבית המשותף
הכותב ממשרד קולודני ושות’ המתמחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן