הקשר האוטומטי שמבוצע בין התחלות בנייה לבין מחירים הוא פעמים רבות שגוי / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish
התחלות בנייה: הקצב הגבוה מאז 1995, אך עליות המחירים נמשכות
ב-2021 נרשמו 63.3 אלף התחלות בנייה של יחידות דיור, הרמה הגבוהה ביותר מאז 1995 - כך עולה מנתוני הדיור המסכמים ל-2021 שמפרסמת הלמ"ס. נתוני הדיור המסכמים של 2021 מוכיחים כי הקשר האוטומטי שמבוצע בין התחלות בנייה לבין מחירים הוא פעמים רבות שגוי. והראיה - מצד אחד 2021 הייתה שנה עתירת בנייה, ומצד שני שנה עתירת עליות מחירים.
העיר הנבנית ביותר בשנה שעברה הייתה תל אביב, שריכזה אליה 8% מכלל התחלות הבנייה. היישובים הבולטים ביותר בארץ בבנייה בשנה שעברה היו תל אביב-יפו (5,052), אשקלון (3,743), ירושלים (3,175), ראשון לציון (2,692) ובת ים (2,105). בתל אביב ובבת ים עיקר הבנייה נבעה מהתחדשות עירונית, בראשון לציון ובאשקלון עיקר הבנייה נבעה ממחיר למשתכן.
כאמור, למחיר למשתכן היה משקל חשוב בשיא שנקבע: כחמישית מסך התחלות הבנייה היו במסגרת התוכנית לדיור מסובסד. התחלות הבנייה כתוצאה מהתחדשות עירונית בישראל הגיעו לכמעט רבע מכלל התחלות הבנייה, ואולם למעלה מ-60% מהן נבעו מתמ"א 38. אחת משלוש דירות שהוקמו ב-2021 במחוז תל אביב הייתה במסגרת פרויקט של תמ"א 38; במחוז המרכז אחת משמונה דירות.על חלופת שקד לתמ"א 38, שבינתיים מעוכבת, מושמעת ביקורת מצד גורמי מקצוע. באם הביקורת תתברר צודקת, ותמ"א 38 תסתיים ללא תחליף טוב, התחלות הבנייה - במיוחד באזור תל אביב - עלולות לרדת באופן משמעותי.
אריק מירובסקי
אשראי בנקאי: החרפת המגבלות לקבלנים תגולגל לציבור?
הפיקוח על הבנקים הודיע על שורה של צעדים שנועדו לצנן את שוק הדיור, על ידי צמצום המימון שנותנים הבנקים לקבלנים. הצעד המשמעותי ביותר מבחינת הבנקים הוא דרישה להקצאת הון נוספת בגין מימון קרקעות במינוף גבוה. כלומר, הבנקים יידרשו להגדיל את משקל הסיכון של הלוואות שניתנו ושיינתנו לרכישת קרקעות, בשיעור LTV העולה על 75%. יחס LTV - Loan to Value משמש על מנת לבחון כמה תהווה ההלוואה הניתנת מתוך שווי הנכס.
ההוראות החדשות פורסמו לאחר ששני הבנקים הגדולים, לאומי והפועלים, התקרבו מאוד לתקרה שהתיר להם הפיקוח על הבנקים למתן אשראי לענפי הבינוי והנדל"ן, כאשר גם דיסקונט הגדיל באופן משמעותי את החשיפה שלו.
המהלך נעשה לאחר שבבנקים רואים בהלוואות לבינוי כצעד בטוח, בעיקר אם הפרויקט משועבד בגין ההלוואה, ולכן חלקם אף העניקו מימון מלאה לעסקאות, כך שהיזמים לא נאלצו לממן ולו בשקל את הפרויקט שהם בונים. כך, גדל ב-44.5 מיליארד שקל האשראי שהעניקו חמשת הבנקים הגדולים לענפי הבינוי והנדל"ן (לא למשכנתאות), במהלך שנת 2021, גידול של 26% לעומת שנת 2020.
החשש הגדול בשוק הוא כי קבלנים, אשר יצטרכו למצוא מקורות חלופיים, יצטרכו לשלם יותר עבור האשראי ויגלגלו את הפערים לנוטלי המשכנתאות. התאחדות יועצי המשכנתאות מסרה: "למעשה, בנק ישראל מייקר את המימון לקבלנים (מעלה את הריבית על ההלוואות למיזמי בניה), ומנחה את הבנקים לצמצם את אחוזי המימון - דבר שיחייב את היזמים להביא הון עצמי גבוה יותר".
בהתאחדות יועצי המשכנתאות ציינו כי "יזמים, בעיקר הקטנים, שלא יעמדו בדרישות הסף החדשות לא יוכלו להיכנס לפרויקטים חדשים או יאלצו לפנות לאפיקי מימון חוץ בנקאיים, דבר שעלול להביא להקטנה בהתחלות הבנייה. המגבלות של בנק ישראל אינן רק על הלוואות חדשות, אלא גם על פרויקטים קיימים, כך שההשפעה מהירה וחדה.
לצערנו מי שישלם את המחיר באופן מיידי זה הציבור הרחב".
מנגד, עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל ממשרד שוב ושות’ המתמחה בנדל"ן, אמר כי "המינוף הגבוה, בריבית נמוכה, מדרבן לעיתים הצעות שאינן ריאליות, ולכן יתכן שהמהלך יבלום את ‘מחול השדים’ במאבק על קרקעות לבנייה".
בחברות האשראי החוץ בנקאיות, בעיקר אלה המתמחות במימון פרויקטי נדל"ן, הביעו סיפוק מהמהלך של בנק ישראל. אורי פז, מנכ"ל קבוצת מכלול מימון העוסקת באשראי חוץ בנקאי לצמיחה, אמר כי הפיקוח על הבנקים נוקט משנה זהירות בנסיבות הקיימות ועל רקע המינוף הגבוה בהלוואות לשוק הנדל"ן.
רועי ויינברגר
התוכנית של רמ"י: הדרך לריסון עוברת בעיריות
בסוף השבוע פרסמנו כאן על תוכנית החירום שגיבש מנהל רשות מקרקעי ישראל, עו"ד יעקב (ינקי) קוינט, לפתרון משבר הדיור. בפרק התכנון מדבר קוינט על ביטול לוח 2 של תמ"א 35, אשר קובע את צפיפות יחידות הדיור במגזר הכפרי, ועל שינוי את התוכנית האסטרטגית 2040, בשל "בעיות מהותיות", לדבריו. לשני הצעדים הללו יכולה להיות השפעה רבה על השוק, בעיקר בהסתכלות ארוכת הטווח: כבר היום נשמעים דיבורים על כך שמגמת הציפוף שמעודד מנהל התכנון בערים חייבת להגיע גם אל המגזר הכפרי. באשר לתוכנית 2040, היא מגדירה בין היתר יעד של 1.5 מיליון יח"ד ממומשות עד שנת 2040, כלומר כ-62,500 יח"ד בשנה. בעקבות נתוני התחלות הבנייה המעודדים שפורסמו - ייתכן כי כדאי להעלות את היעד הזה.
קוינט מציע גם טיפול בחסם הרשויות המקומיות על ידי העלאת שיעור חלף היטל ההשבחה שהרשות מעניקה, מ-12% ל-20% - כדי לעודד אותן לדחוף שיווקים קדימה.
שני סעיפים נוספים בתוכניתו של קוינט נראים כלליים למדי: הוא קורא להגדיל את שיעור יחידות הדיור המשווקות לבני מקום במסגרת תוכנית מחיר מטרה, אך לא מגדיר מהו השיעור הרצוי בעיניו; הוא מציע להעלות את שיעור ההנחה במחיר מטרה באזורי הפריפריה, אך גם כאן לא נוקב במספרים, ולכן קשה לקבוע את מידת ההשפעה של שני סעיפים אלו על המחירים ועל השוק כולו.
יובל ניסני
התוכנית של ליברמן: "מחיר למשתכן" משודרג
שר האוצר אביגדור ליברמן הציג בסוף השבוע תוכנית חדשה להורדת מחירי הדיור כשברקע עליות מחירים חריגות של 13% בשנה. התוכנית החדשה כוללת הגבלה של מחירי הקרקע במכרזי מדינה, כאשר היזם שיציע את מחיר הקרקע הנמוך ביותר יזכה במכרז. מדובר במעין הרחבה של תוכנית מחיר למשתכן שהשיק בזמנו משה כחלון בתקופתו כשר אוצר, כאשר הפעם התנאים יחולו על כל המכרזים ולא לזכאים בלבד.
בנוסף, בוחנים באוצר להכניס סעיף שיחייב יזמים שיזכו במכרזים חדשים לסיים את הבנייה עליהם בתוך שלוש שנים. יחד עם זאת, צעד זה אינו לוקח בחשבון את קשיי התכנון הקיימים בישראל. צעד נוסף עליו מדבר ליברמן הוא מס דירה רביעית - מהלך שנדון בעבר (בהתייחס לשלוש דירות) ונפסלה בסופו של דבר על ידי בג"ץ.
יש לציין כי שותפיו של ליברמן לא עודכנו בפרטי התוכנית החדשה. מרבית הצעדים שעליהם מדברים דורשים חקיקה, כך שיעברו שבועות רבים עד שיצאו לפועל.
אלה לוי-וינריב
העולים מאוקראינה: השפעה מינורית על שוק הדיור
ההשפעה הצפויה של התוכנית לקליטת העלייה מאוקראינה על שוק הדיור היא מינורית, וזאת בעיקר כאשר שמים את הדברים בפרופורציות הנכונות: מול המספרים בעת עליית תושבי מדינות חבר העמים לישראל לאורך שנות ה־90, שהסתכמה בכמיליון איש, ויצרה משבר דיור משמעותי.
אומנם העלייה שאליה מתכוננת כעת הממשלה מוגדרת כגדולה ביותר מאז אותן שנים היסטוריות בסוף המילניום הקודם, אך צריך לזכור שאז מדובר היה על ביקוש למאות אלפי דירות, שהביא להקמת כמאה אלף דירות חדשות בתוך זמן קצר - הרבה יותר ממה שצפוי כעת. אומנם אנחנו נמצאים בעיצומו של משבר דיור חריף ומתמשך, אך התוספת של יחידות הדיור הנדרשות לעולים החדשים היא בבחינת טיפה בים - בטח ובטח אם פתרונות הדיור עבורם, כדוגמת הקראוונים, הם כאלו שאינם באים על חשבון הדירות הסטנדרטיות שמחפש הרוב המכריע בציבור הכללי.
יובל ניסני