הרצליה. בית המשפט קבע כי תנאי החוזה גרועים במידה לא סבירה / צילום: Shutterstock
הכותב הוא הבעלים של משרד עורכי דין יוני לוי אשר עוסק במקרקעין
פלוני, תושב ארצות-הברית, ביקש למכור באמצעות מתווכת נדל"ן שלושה נכסי מקרקעין שירש ובהם קרקע בשטח של יותר מחצי דונם בהרצליה. מאחר שהשתררו יחסי אמון בין השניים, חתם האיש על הסכם להזמנת שירותי התיווך ביחס לשני נכסי המקרקעין בחיפה שירש, וכן חתם בפני נוטריון שאליו הפנתה אותו המתווכת על ייפוי-כוח כללי המסמיך את המתווכת לייצגו גם בעניין המקרקעין בהרצליה.
כעבור זמן קצר נחתם הסכם מכר לפיו פלוני מכר את זכויותיו למתווכת ולבן זוגה בתמורה ל-480 אלף שקל. בו-ביום, כשעתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם, הוחתם פלוני על הסכם מתקן, אשר הודפס על-ידי המתווך, לפיו הופחתה התמורה ל-200,866 שקל (מחציתם ישולמו למס שבח).
כעבור חודשים אחדים נפגש קרוב משפחה של פלוני עם המתווכת כדי להבין את פשר העסקה. כתוצא מהפגישה פנה פרקליטו של פלוני למתווכת והודיע על ביטול העסקה, ובהמשך הגיש תביעה לבטלות ההסכם, בטענה כי עשקו את פלוני.
המתווכים הגישו תביעה נגדית על סך רבע מיליון שקל בגין הפרת ההסכם, והאשימו את בנו של פלוני שהתערב בחוזה שנחתם בין אביו לבין בני הזוג "ופעל לגרום לביטולו של ההסכם", וכן האשימו את פלוני בלשון הרע.
במהלך בירור התביעות מונה לפלוני אפוטרופוס לדין, לאחר שפסיכיאטר מטעם בית המשפט קבע כי במצבו הקוגניטיבי לא ניתן לגבות ממנו עדות.
פסק הדין: בית משפט המחוזי בתל אביב הורה על ביטול העסקה מאחר שמדובר בהסכם עושק, וקבע כי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. השופט הורה לרשם המקרקעין בנתניה לבטל את רישום הזכויות על שם המתווכת ובעלה ולהחזיר אותו על שם התובע, וחייב את התובע להחזיר את הכספים ששולמו לו. שני הנתבעים חויבו בהוצאות ושכר-טרחת עורך דין של 90 אלף שקל. בית המשפט דחה את תביעת המתווכים כולה.
ראשית, בית המשפט ציין כי בשלבים קריטיים בעת עריכת העסקה פלוני לא היה מיוצג על-ידי עורך דין ולא נכח איתו בן משפחה. שנית, על-פי קביעת שמאי בית המשפט שהציג בין היתר עסקאות השוואה, שווי השוק של המקרקעין שנמכרו היה נכון למועד עריכת העסקה 900 אלף שקל. ר"ל פלוני מכר את הקרקע בכחמישית משוויה האמיתי.
בית המשפט גם הדגיש כי ההסכם וההסכם המתוקן נערכו מיידית ונחתמו לאלתר, מבלי שפלוני קיבל טיוטה של ההסכמים מבעוד מועד על-מנת שיוכל לשקול את העניין ולהתייעץ עם בני משפחתו. בית המשפט סבר כי על אף שעברו כמה חודשים מאז חתימת ההסכם, הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר בהתחשב בנתונים.
פרשנות: המקרה שלפנינו מזכיר לנו כמה עקרונות מנחים: ראשית, להטיל ספק. כאשר אנו נעזרים בשירותיהם של בעלי אינטרס, חשוב מאוד להטיל ספק. יש לשאול שאלות מנחות, להצליב מידע ולהיעזר במקורות מידע. במקרה האמור, אם המוכר היה מתייעץ עם מתווך נוסף באזור, בודק את שווי השוק למ"ר של מקרקעין דומים באזור באמצעות מאגרי המידע הממשלתיים, ונעזר בשמאי מקרקעין שכל תפקידו להעריך את שווי המקרקעין - הוא היה מגלה כי המחיר המוצע נמוך במידה ניכרת משווי השוק, ובכך היה חוסך עוגמת-נפש רבה.
שנית, לא לוותר על ייצוג. בפסק הדין נכתב כי הסכם המכר תוקן, וכי מחיר הרכישה הופחת ללא ידיעת עורכת הדין שערכה את ההסכם. התעקשות המוכר כי כל צעד במהלך ביצוע העסקה ייעשה בליווי עורך הדין מטעמו, הייתה יכולה למנוע ממנו את הסיטואציה אליה נקלע.
ת"א 56033-04-18