משכנתה / צילום: Shutterstock, jaturonoofer
להגדלת רכיב הפריים - הזול מבין רכיבי המשכנתה - כפי שביצע בנק ישראל אשתקד, הייתה השפעה מועטה בלבד על מחירי הדירות - כך קובע בנק ישראל בדוח השנתי לשנת 2021.
בתחילת 2021 בנק ישראל הקל את המגבלות על הלוואות לדיור במסלול הצמוד לריבית הפריים. לפני כן, נוטלי המשכנתאות יכלו לקחת עד שליש מההלוואה במסלול ריבית הפריים, ולאחר הסרת ההגבלה השיעור המרבי עלה לשני שלישים.
המהלך של בנק ישראל זכה לביקורת שכן היקף המשכנתאות גם אז היה ברמת השיא, והקלות שניתנו אז לנוטלי המשכנתאות, נראות כיום אחרת נוכח העלייה הצפויה בריבית בנק ישראל. מסלול ריבית הפריים זול יותר בגלל רמתה הנמוכה של ריבית בנק ישראל.
אלא שמאז האינפלציה הרימה ראש, ובנק ישראל צפוי להעלות את הריבית בישיבתו הקרובה בחודש אפריל. בשוק ההון צופים כי גם לאחר מכן בחודשים הבאים ריבית בנק ישראל תעלה עוד יותר, וכמוה יעלה ההחזר של נוטלי המשכנתאות שנהרו לשוק עקב התרת המגבלה.
אבל בבנק ישראל קובעים כי דווקא בגלל אופיה המשתנה של הריבית במסלול הפריים, עלות המעבר למסלולים אחרים, במקרה הצורך, היא נמוכה. כלומר, כדי ליהנות מיתרון זה, יש לנצלו לפני עלייה משמעותית של ריבית המשכנתאות במסלולים האחרים. אלא שלאחר הצעד המקל מצד בנק ישראל, ריבית המשכנתאות הריאלית, המשקללת את כל מסלולי ההלוואות, ירדה ב-2021 בכ-0.3%, וזאת חרף ירידתן של תשואות אחרות המשפיעות על תמחור המשכנתאות.
"שיעורו הממוצע של רכיב הפריים בתמהיל המשכנתה גדל ועמד בסוף השנה שעבר על 42%, נמוך מהמגבלה החדשה. וכך, בבנק ישראל קובעים כי גם אם הצעד המקל הביא לירידת הריבית הממוצעת על המשכנתאות עקב עליית משקלו של מסלול הפריים, הייתה לכך השפעה מועטה בלבד על מחירי הדירות", כתבו בבנק ישראל.
בשורה התחתונה, הסרת מגבלת הפריים מסודרת בארון ההסברים כמו הריבית הנמוכה כגורמים שקשה להשליך מהם על עליות המחירים באופן מובהק. בחלק נפרד בדוח בנק ישראל נמצאו הסיבות לעליות המחירים, בהם תוכניות הממשלה לדיוק לזכאים. והגדלת רכיב הפריים במשכנתה, כמו הריבית הנמוכה במשק, היא לא אחת מהן.