משרדים על ציר בגין בתל אביב / צילום: שאטרסטוק
בימים שבהם מחירי הדירות והבתים משתוללים, והתשואה השוטפת מדירות להשכרה באזורי הביקוש עומדת על פחות מ-3%, בדקנו האם יש חלופות אטרקטיביות להשקעה בנדל"ן בתחומים שאינם מגורים: משרדים, מסחר או אחסנה (לוגיסטיקה).
משרדים: תשואות גבוהות אבל לא תמיד קל להשכיר
במהלך תקופת הקורונה המשרדים במגדלים היו ריקים, וחלק משוק התעסוקה עבר לעבודה חלקית מהבית. אף שחלק מהמשק עדיין בעבודה היברידית, מחירי השכירות של משרדים באזורי הביקוש רק עולים.
דוגמה לכך מספק גיא עמוסי, מנכ"ל משותף באביסון יאנג ישראל, המתמחה בתיווך נדל"ן עסקי. "בסוף שנת 2021 בעלים של שטח באחד ממגדלי המשרדים מקלאס AAA על ציר בגין בתל אביב, החליט שזה הזמן למימוש ההשקעה. את הסכם השכירות חתם במהלך תקופת המגפה, כך שדמי השכירות היו נמוכים יחסית - 120 שקל למ"ר לחודש, ותקופת ההסכם שנותרה עד האופציה הראשונה עמדה על כשלוש שנים. יצאנו לדרך במחיר מכירה מבוקש של 25 אלף שקל למ"ר, תשואה של 5.76%, ובכל פגישה עם קונה פוטנציאלי ההצעה עלתה בכ-1,000 שקל למ"ר. ב-29,000 שקל למ"ר (4.96% תשואה שוטפת) הבעלים החליט שהוא לא מוכר".
לדבריו, באזור המע"ר (מרכז עסקים ראשי) - מאזור יצחק שדה בתל אביב עד אזור הבורסה ברמת גן - מחירי השכירות עלו בצורה דרמטית, כך שכל מי שקנה משרדים להייטק ורוצה להשכיר אותם יעשה תשואות "יוצאות מן הכלל". עם זאת, לדבריו, "קשה לדבר היום על מחיר שכירות מייצג במע"ר, על מחיר מכירה מייצג וכפועל יוצא מכך על תשואה מייצגת. בוצעו הסכמי מכירה בבניינים AAA ב-35 אלף שקל למ"ר ומחוץ למע"ר בבניינים מקלאס B או C גם ב-30 אלף שקל למ"ר עם ציפייה להפוך אותם לבניין מגורים ביום מן הימים".
לדברי יורם קנר, מתווך נדל"ן מסחרי, "במרכז תל אביב משכירים משרדים ב-180 שקל ואפילו 200 שקל למ"ר, וברמת החייל אפשר למצוא הרבה משרדים ריקים שגם ב-60 שקל מתקשים להשכיר".
המגמה של משקיעים קטנים שקונים משרדים להשקעה קיימת כבר כמה שנים, עוד לפני הקורונה, אומר אורן גלזר, מנהל החטיבה לנדל"ן מסחרי באנגלו סכסון. גלזר מציין שהמגמה הזו נולדה מעליית מחירי הנדל"ן למגורים, ומהמיסוי שהרתיע משקיעים.
"משקיעים שיש להם הון עצמי של חצי מיליון שקל, כבר קשה להם לקנות דירות, אז פונים לשוק הנדל"ן המניב כאלטרנטיבה. זה התחיל בשוק המשרדים, והיום היזמים מייצרים מוצרים שיתאימו למשקיעים הקטנים, כמו חדר בתוך בניין משרדים. הרעיון שעומד מאחורי התפיסה הזו הוא בעיקר למשוך משקיעים מהסקטור הפרטי ולמשוך קהלים שלא היו חלק מסגמנט ההשקעות הזה.
"היום כל משקיע שרוצה להיכנס לשוק יכול להשקיע בשוק המסחרי, אבל זה צריך לבוא מתוך למידה. התשואות בנדל"ן מסחרי גבוהות פי שלושה מהתשואות בדיור, וגם בהיבט המיסוי יש הקלות - הכרה בפחת ובהוצאות המימון".
עמוסי מונה יתרונות רבים בהשכרת משרד: "בשכירות ההתחייבות הראשונית שלך נמוכה, הכסף הראשוני שלך היא ערבות המתבטא בכמה חודשי שכירות. כמו כן, הוצאות השכירות מוכרות לצורכי המס, ויש גמישות: החוזה הוא לכמה שנים ומתי שתרצה אתה יכול ללכת. גם התחזוקה קלה למדי כי בעל הנכס הוא זה האחראי על תחזוקת הבניין והשוכר מתחזק רק את המשרד".
עם זאת, אומר גלזר, נכס מסחרי מחייב תפעול שוטף, ובניגוד ליחידת דיור, החיסרון של השקעה כזו טמון באחזקה. "כל עוד היחידה מושכרת זה בסדר, אולם כשנכס מסחרי עומד פנוי הוא יקר, יש דמי ארנונה גבוהים ודמי ניהול שצריך לשלם וזה נופל על בעל הנכס".
גם זמן המדף הוא גורם שיש להביא בחשבון. קל יותר להשכיר דירה, בעוד שמשרד עלול לעמוד ריק להרבה זמן, אלא אם הוא באזורי הביקוש. "באזור המע"ר זמן המדף של משרד הוא אפס. שיעור המשרדים הפנויים בתל אביב עומד על 2%-3% ובאזורי הביקוש אין משרדים פנויים, בשאר אזורי הארץ, לעומת זאת, זה יכול להגיע ל-20% וזה מבטא את הכדאיות של ההשקעה".
לדברי קנר, "אם אתה קונה נכס שכבר מושכר, יכול להיות שכשבעתיד הדייר יעזוב תצטרך למצוא לו מחליף, אולם אם אתה קונה נכס ריק או בייזום, צריך להביא בחשבון שיקח זמן עד שתשכיר אותו כי אתה נמצא בתחרות עם הרבה בעלי נכסים אחרים".
לדברי עמוסי, מחוץ למע"ר כדאי להשקיע במשרד לאו דווקא לשם התשואה משכירות. "לקוח שלי התייעץ איתי אם לקנות משרד בדרום תל אביב בבניין בן 25 שנה ב-30 אלף שקל למ"ר. ההחלטה אם לקנות או שלא נגזרת מכמה גורמים, המלצתי לו שרק אם הוא מאמין שיום אחד הבניין יהפוך למגורים אז שיקנה, אולם אם הבניין יישאר לעד בניין משרדים אז לדעתי אין כאן היגיון פיננסי".
לוגיסטיקה: דמי השכירות לא מדביקים את העלייה במחירים
תחום מעניין להשקעות הוא תחום הלוגיסטיקה והאחסנה, שזוכה לביקושים גבוהים. בשוק אומרים שהסקטור הזה עוד לא מיצה את פוטנציאל העלייה שלו, עקב העלייה במסחר אונליין והצורך במרלו"גים במיקומים מרכזיים.
לדברי ערן לב,שותף בקרדן גבע,המקימה בימים אלה שני מרכזים לוגיסטים מעורבי שימושים בשוהם ,עם היזם רפי נחושתן, ובכפר סבא בשותפות עם רני צים בהיקף הקמה של כ-1.5 מיליארד שקל: "בארבע השנים האחרונות אנחנו רואים עלייה דרמטית בתחום הלוגיסטיקה בגלל הרכישות האונליין והצורך במחסני קצה לאור מצב שרשרת האספקה הגלובלית. לפני כחצי שנה אכלסנו פרויקט במודיעין שהוקם באמצעות קבוצת רכישה בת 17 רוכשים בהיקף של כ-75 מיליון שקל. חברי הקבוצה נחלקו למשתמשי קצה ומשקיעים".
בניגוד למשרדים, שבהם אפשר לרכוש אפילו משרד בשטח של 50 מ"ר, במרלו"גים ההשקעה המינימלית עומדת על 200 מ"ר. "בפרויקט הזה היו יחידות גדולות, בשטח ממוצע של 500-1,000 מ"ר. היחידה הקטנה ביותר הייתה כ-400 מ"ר, ומחירה היה 3.2 מיליון שקל, כלומר כ-8,000 שקל למ"ר. הקרן שנדרשת לרכישת חלק כזה היא 40%-50% הון עצמי כלומר כ-1.5 מיליון שקל".
ומה התשואה שהם קיבלו?
"דמי השכירות נעים בין 55-60 שקל למ"ר, כלומר 7,200 שקל לשנה המסמלים תשואה שנתית של 9%, אבל זה היה נכון למחירים של לפני שנתיים. כיום הנכסים עולים מעל 15 אלף שקל למ"ר, אולם השכירות נותרה דומה ולכן למי שנכנס עכשיו התשואה נחתכת בחצי".
כמה זמן בממוצע לוקח להשכיר שטח במרלו"ג?
"בין שלושה לארבעה חודשים, תלוי במחיר. אם הייתי רוצה להשכיר ב-40 שקל במודיעין אז רוב הסיכויים שהייתי משכיר לפני שהייתי בונה, אולם אם אדרוש 60 שקל אז זה לוקח כמה חודשים".
לב מונה את היתרונות שבהשקעה בתחום: "בניגוד למשרדים, מדובר במבנה פשוט. בנייה של מגדל משרדים בשטח 20 אלף מ"ר תימשך שנתיים או שלוש ומרלו"ג בשטח זהה ייבנה בשנה וחצי. זמן זה כסף, במיוחד כשהריביות עולות".
גם עלויות הבנייה נמוכות יותר, מסביר לב. "במשרדים עלות ממוצעת לבנייה ישירה היא כ-5,000 שקל למ"ר, במרלו"ג העלות היא בסביבות ה-3,500 שקל למ"ר".
אלא שלצד היתרונות, יש גם חסרונות, ובראש ובראשונה המחיר שזינק בשנים האחרונות. "בעולם הלוגיסטיקה קרה דבר מדהים", אומר גיא עמוסי מאביסון יאנג ישראל. "מחירי הקרקע זינקו אבל מחירי השכירות לא עלו בהתאם. מחירי הקרקעות באזורי הביקוש של המרלו"גים עלו פי שישה-שבעה בעשר שנים, אולם מחירי השכירות לא עלו בהתאם, אלא פי שניים או שלושה".
לדבריו, "היום לא מתביישים לדבר על מחיר של 6-8 מיליון שקל לדונם, ואלה מספרים שאי אפשר לעשות בהם עסקה הגיונית מבחינת התשואה. לכן מי שקונה את כל המרלו"גים הן חברות ענק או חברות שקונות את זה לשימוש עצמי, והן אדישות לגבי התשואה".
נזכיר כי בשבוע שעבר זכתה חברת יוחננוף במכרז למסחר ותעשייה באור יהודה ב-9.5 מיליון שקל לדונם - פער משמעותי מהמציע השני. יוחננוף תשלם 300 מיליון שקל עבור קרקע בשטח של 31.5 דונם באור יהודה.
מרלו"ג, יש לציין, הוא לא מוצר מדף, אלא מוצר ייעודי ללקוח. לדברי לב, "בלוגיסטיקה יש דרישות ספציפיות לכל לקוח. הלקוחות הפוטנציאלים מוגדרים מראש, במשרדים אני לא צריך לשאול את הלקוח לגבי גובה התקרה או כושר ההעמסה על הרצפה - כל מי שמתאים לו האזור יכול להתעניין במשרד".
חנויות רחוב: פוטנציאל גבוה, אבל גם הסיכון
השקעה אפשרית נוספת היא השקעה בחנויות רחוב, בעיקר בחזיתות מסחרים של מבני מגורים או משרדים, המבטיחה תשואה גבוהה אבל לא חפה מסיכונים ומצריכה ידע ספציפי.
לדברי גלזר מאנגלו סכסון, הוא תיווך במכירת חנות בראשון לציון בקומת הקרקע של פרויקט מטרו באזור התעשייה המערבי, הכולל משרדים ומסחר. "החנות נמכרה במחיר של 18,500 שקל למ"ר, והשכירות הצפויה היא 100 שקל למ"ר, המשקפת כ-6.5% תשואה".
איתי שפרן, סמנכ"ל הפיתוח העסקי במכון גיאוקרטוגרפיה, מזהיר מפני השקעה אקראית בחנויות רחוב. "בשנים האחרונות יש מגמה ההולכת ומתרחבת של השקעה של משקיעים פרטיים בחנויות רחוב, בגלל נושא עירוב השימושים בהתחדשות עירונית והחזיתות המסחריות בבניינים חדשים. יזמים מוכרים את החנויות כי אין להם מחלקה שמתמחה בנדל"ן מניב. הבעיה היא שלא תמיד למשקיע פרטי יש ידע בניהול שטח מסחרי".
מה הידע הדרוש?
"צריך לעשות בדיקה של סוג העסק ולבחון אם הוא מתאים לאזור ומה המוניטין שלו. במתחם לוגאנו ביהוד לקחו את כל שטחי המסחר ומכרו אותם למשקיעים פרטיים - יצא ששלושה משקיעים שיווקו את השטח למכולת וזה יצר מצב שאי אפשר לעבוד. זה החיסרון המהותי ברמת הניהול. להבדיל ממשרד שאתה יכול להשכיר ללקוח קצה ולהיות בטוח שהוא משלם את החשבונות שלו, במסחר אתה לא יכול להרשות לכל בעל עסק להיכנס לחנות כי רמת ההישרדות היא נמוכה ויש סוגי עסקים עם רמת סיכון גבוהה. בתחומי ההסעדה ממוצע השרידות הארצי הוא שנה עד שנה וחצי, עסקים ששורדים לאורך זמן הם מכולות וסופרמרקטים אבל הם משלמים פחות על השכירות".
מה התשואה שאפשר לקבל על השקעה כזו?
"המחירים משתנים בהתאם למיקום ולאזורים. רמת השכירות החודשית יכולה לנוע בין 80-100 שקל למ"ר בשדרות ל-250-350 שקל למ"ר במרכז תל אביב, אבל מחירי הקנייה בהתאם ולכן התשואה די דומה ברמה הארצית, כ-8%-10%".
כמה זמן נדרש להשכיר חנות?
"קשה לומר. כדאי לבדוק כמה חנויות ריקות יש ברחוב וכמה חנויות בדמי מפתח, שגם הן אינדיקציה לכך שאין ביקוש להשכרה, אלא אם כן הרחוב יעבור בשלב מסוים תהליך התחדשות והתמהיל של החנויות ישתנה".