גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הוד השרון, האגם האקולוגי הגדול במדינה / צילום: Shutterstock

פארק הוד השרון, שבמרכזו האגם האקולוגי הגדול במדינה, נפתח לפני ארבע שנים. הוא משתרע על פני 200 דונמים ועתיד לגדול עד לשטח של כ-1,400 דונמים. בסמיכות לאגם מקדמת חברת ייזום הנדל"ן AMI יקותיאל את מתחם האגם - "חטיבת קרקע נדירה עם אופק תכנוני מובהק לפיתוח והשבחה", כפי שנכתב באתר החברה. התוכנית, כך נכתב עוד, נתמכת על ידי הוועדה המקומית ותואמת את חזון פיתוחה של הוד השרון.

מי שחברה ליקותיאל לקיום הפרויקט היא קרן הגשמה, המגבשת משקיעי נדל"ן להשקעה במיזמי נדל"ן שונים בישראל ובחו"ל. מהות ההשקעה של הגשמה בפרויקט הזה היא מתן הלוואה ליזם לצורך רכישת שטח בהיקף של 10 דונם. המשקיעים - כ-120 במספר, השקיעו 16.8 מיליון שקל יחד, ולטענתם, לדברי הגשמה, בתוך שנים מספר הרווח הצפוי הוא כ-95 מיליון שקל. לפי התחזיות של הגשמה מדצמבר 2014, התשואה השנתית הצפויה למשקיעים בפרויקט האגם עומדת על 18.9%-24.1%. הפרויקט הוגדר מלכתחילה לתקופה של 36 חודשים, בהמשך הוארך ל-60 חודשים; כיום, למעלה משבע שנים אחרי שביצעו את ההשקעה, הציעה באחרונה הקרן למשקיעי הפרויקט לצאת ממנו, בתנאים הבאים: רווח של פחות מ-4 מיליון שקל, ובחישוב סופי תשואה העומדת על כ-1.5% לשנה.

ההצעה עוררה תסיסה גדולה בקרב חלק מחברי הקבוצה. "... במשך שבע שנים הפרויקט הנ"ל היה סופר רווחי בתיאוריה... איך בדיוק השווי ירד, איך התוכנית העסקית המקורית (לפי צפי של אישורי בנייה מסוימים) הייתה שווה פי 5 מהשווי הנוכחי... האם הובטח לנו משהו לא ריאלי? האם שילמנו הרבה על קרקע ששווה בפועל משמעותית פחות?", נכתב בקבוצת הווטסאפ של המשקיעים.

בשנים האחרונות הייתה הגשמה מעורבת בכמה השקעות בעייתיות למשקיעיה, שעל חלקן תלויות ועומדות תביעות מצד משקיעים, רובן סביב פרויקטים בארה"ב ובלונדון. רבים מהמשקיעים לא רק שלא רוו נחת מהשקעותיהם בשנים האחרונות, אלא גם ספגו הפסדים.

רבים ממשקיעי מתחם האגם מושקעים בפרויקטים נוספים של הגשמה, שמהם לא הרוויחו, במקרה הטוב, או הפסידו, במקרה הפחות טוב. חלקם תלו את יהבם בפרויקט האגם כפרויקט שבניגוד לאחרים, יניב רווח.

תנאי הסף של התוכנית לא אושרו

לאורך השנים עדכנה הגשמה את המשקיעים כי העניינים מתנהלים כצפוי. לכן, רבה הייתה הפתעתם כשקיבלו באחרונה מייל עדכון מהגשמה, שבו הם מתבקשים לקבל החלטה כיצד להמשיך עם ההשקעה.

בעדכון נמסר להם כי תוכנית מתחם האגם קיבלה תוקף וכי ברבעון השלישי של 2021 נשלחה תוכנית מפורטת לבחינה ראשונית של יועצי העירייה, אך תנאי הסף לא אושרו. העירייה דרשה תכנון מחדש, והיזם, כך מסרה הגשמה, משיג על השינויים.

לאחר שפרסה את תמונת המצב הציעה הגשמה למשקיעיה שלוש דרכי פעולה: הראשונה - מכירת הקרקע, תוך שהיא מציינת שהיזם כבר מאתר רוכשים פוטנציאלים, אלא שהקורונה "תקעה את התהליך". חלק מהמשקיעים תהו אם הגשמה לא נשארה תקועה בעבר, שכן מאז התקופה שהקורונה פגעה במכירת נדל"ן, זרמו הרבה מים בנהר, ומחירי המשרדים בשיא.

אפשרות שנייה שהגשמה הציעה למשקיעים היא המשך החזקת הקרקע ובמקביל הכנת תוכנית שתאשר הגשת היתרי בנייה ומכירה, או רכישת חלק מהמשקיעים בשלב מאוחר יותר, כשערך הקרקע יהיה ודאי יותר.

והאפשרות השלישית היא הגעה להסכם עם החברה היזמית לרכישת החלק של משקיעי הגשמה בקרקע. "במשך למעלה מחצי שנה הגשמה ניהלה מו"מ סבלני", צוין בעדכון, "בהנחה שהיציאה ממשבר הקורונה תביא התבהרות חיובית גם בנוגע לתחום המשרדים. לאחר מקצי שיפורים רבים, הצעת היזם עומדת על 20.75 מיליון שקל". בהגשמה ציינו כי הצעה זו גבוהה הן מחוות דעת שמאית שהזמין היזם, שעומדת על כ-15 מיליון שקל, והן מחוות הדעת השמאית שהזמינה הגשמה, העומדת על כ-18.6 מיליון שקל.

אמנם, ציינה הגשמה, מכירת הקרקע עד לקבלת אישורים של תב"ע מפורטת, תניב החזר גבוה יותר למשקיעים, אלא שהפער לא גבוה, כך מסבירה הגשמה, ולאור משך הזמן הכרוך בכך, ייתכן שהתשואה בסופו של דבר תהיה נמוכה מהתשואה הנוכחית, ולכן המליצו אנשי הגשמה לקבל את הצעת היזם, למכור לו את הקרקע, ולסיים את הפרויקט.
הגשמה ביקשה לקיים הצבעה בקרב המשקיעים באשר לדרך הפעולה המועדפת. המשקיעים ביקשו לקיים מפגש בזום, אך הגשמה סירבה והסכימה רק לקיים וובינר, בטענה שמפגש זום עם כל כך הרבה משתתפים, "יהפוך לג’ונגל". המשקיעים התבקשו גם להעביר שאלות מראש.

"התחושה היא", אמרו חלק מהמשקיעים, "שניסו לסובב אותנו. הצלחנו לאתר רק חלק קטן מהמשקיעים והגשמה לא הסכימה לתת לנו את הפרטים של שאר המשקיעים. מדובר באזור מבוקש, תחום המשרדים נמצא בעלייה, ולכן לא ברור למה הגשמה המליצה לקבל את ההצעה, ולא ברור מה קרה לתשואה שהובטחה לנו".

בהצבעה שהתקיימה בשבוע שעבר, הצעת הגשמה נדחתה ברוב לא גדול. 44% המשקיעים תמכו בהצעתה.

תגובה: "טענות פופוליסטיות של קומץ"

מהגשמה נמסר בתגובה: "מדובר בסדרת טענות פופוליסטיות של קומץ משקיעים. האמת פשוטה - הגשמה הביאה בפני המשקיעים אופציה לאקזיט המשקף כ־15% תשואה על השקעתם וזאת לאחר מו"מ ממושך עם היזם. ההצעה נבחנה על ידי משרד שמאים עצמאי ומוביל ונמצאה משקפת תמורה שעולה על מחיר המימוש בשוק החופשי באופן משמעותי. הגשמה העמידה את הנתונים בפני המשקיעים (במצגת, בשיחות אישיות ובוובינר משותף) ובידם היה להכריע בהצבעה אם לקבל את ההצעה או לדחותה".