"לא קיימת הצדקה להטלת היטל השבחה של פחות מ־50% לאור ערכי הקרקע ואפשרויות התכנון" ● מתוך 18 המתחמים המוחרגים, ארבעה יחויבו בהיטל של 25%, והשאר ייהנו מפטור מלא
פרויקט פינוי־בינוי בתל אביב / צילום: איל יצהר
פרויקטי פינוי־בינוי בכל שטח תל אביב־יפו יחויבו בהיטל השבחה של 50%, למעט 18 מתחמים בדרום העיר - כך החליטה מועצת העיר בישיבתה האחרונה. על־פי ההחלטה, ביחס לאזורים שבהם ייגבו שיעור ההיטל הגבוה, "לא קיימת הצדקה להטלת היטל השבחה של פחות מ־50% לאור ערכי הקרקע ואפשרויות התכנון".
כידוע, בהמשך לחוק ההסדרים האחרון שאושר כחלק מתקציב המדינה, נקבע כי כל עירייה יכולה להגדיר את שיעור היטל ההשבחה שתנהיג בתחומה, על־פי אזורים. העיריות נדרשות לעשות זאת עד 1.5.2022 - אחרת שיעור ההיטל ייקבע לפי "ברירת מחדל" של 25%.
ההחלטה שאישרה מועצת העיר תל אביב־יפו לאחרונה מגדירה 11 אזורים, כולם בשכונת כפר שלם וברחבי יפו, אשר בהם יהיה פטור מלא מהיטל השבחה, או שיעור היטל מופחת של 25%. אזורים אלו כוללים 18 פרויקטים בשלבי תכנון שונים, אשר רובם ייהנו מפטור מלא.
בארבעה מתחמי פינוי־בינוי מתוך ה־18 יחול היטל השבחה של 25%: מחל־מעפילי אגוז, מחל־צפון מערב, הטייסים 84-86 והטייסים־ההגנה. מאחר שכולם נמצאים בשלבי תכנון ראשוניים, קשה להעריך בנקודה זו מהו פוטנציאל הדירות החדשות בהם - שיושפע כנראה, בין היתר, גם מההחלטה האחרונה של העירייה.
ההחלטה פירטה מה הם השיקולים למתן פטור, חלקי או מלא, מהיטל השבחה, ואלה מעניקים עוד הצצה לתפיסה הכוללת של העיר באשר לפיתוח ולבנייה בתחומיה. כך, הוכנסו להחלטה שיקולים כמו "צפיפות נכנסת גבוהה המקשה על תכנון ראוי; התמודדות תכנונית עם יחידות דיור גדולות הזקוקות להתחדשות; מורכבות קניינית מורכבות חברתית (רכישת דיור ציבורי ו/או העצמתו); תרומה ציבורית משמעותית; חוסר כדאיות כלכלית לתוכניות המניעות תהליכי התחדשות במרחב".
שיקול מרכזי ומעניין נוסף הוא קיומו של מתווה משולב, קרי תוכנית שמאפשרת הריסה ובנייה חדשה לצד שדרוג בנייה קיימת ללא הריסתה, בתוכנית אחת. "המתווה המשולב מאפשר לשמור על היצע דיור בר השגה תוך מיתון הדרת אוכלוסייה ותיקה, ומאפשר הפחתת הצפיפויות הגבוהות הנובעות מתהליכי התחדשות, ושמירה על צביון השכונות", נכתב שם. עוד צוין כי במתווה המשולב ישנן עלויות מיסוי כפולות (ממס שבח וממס רכישה), וכי הוא מכביד על עלויות הפרויקט.
ההחלטה תחול גם על תוכניות שכבר אושרו
במסגרת ההחלטה נקבע כי זו "תחול גם על תוכניות שאושרו לפני 1.5.2022 או שהוגשו לפני מועד ההחלטה, אלא אם כן מומשו זכויות במקרקעין שחלה עליהן התוכנית או ששולם בגינן היטל השבחה לפני 1.5.2022 או לפני מועד ההחלטה, לפי המוקדם, שאז יחולו לעניין אותו מימוש או אותו התשלום הוראות התוספת השלישית כנוסחהּ ערב יום פרסום חוק התוכנית הכלכלית.
"אם יהיו שינויים בערכי הקרקע ובאחוזי הרווחיות של הפרויקטים בחמש השנים, ניתן יהיה לאזן את הפטור על־ידי הקצאות ותועלות ציבוריות כדוגמת דיור בהישג יד שקיים קושי לדרוש היום, בשים לב לתכנון מוצע".
ההחלטה מתייחסת גם לסוגיית זכויות הבנייה סביב תוכנית המטרו המתוכננת, וקובעת: "לגבי תחום ההשפעה של המטרו - אין בהחלטה כדי לגרוע מסמכות העירייה לקבוע שיעורים בהתאם לקבוע בחוק, לכשייקבעו אזורי ההשפעה בהתאם למועדים הקבועים לכך בחוק".
מעיריית תל אביב־יפו נמסר: "מועצת העיר החליטה בישיבתה על חלוקת העיר לאזורים ועל קביעת שיעור היטל השבחה בתוכניות פינוי ובינוי בכל אזור. במסגרת ההחלטה הוחלט לתת פטור מלא או לקבוע היטל השבחה מופחת בשיעור 25% מההשבחה, ביחס לתכניות פינוי ובינוי בחלק מן האזורים, וזאת בהתאם לקבוע בהחלטה ועל־פי השיקולים המפורטים בה. באזור הכולל את יתר חלקי העיר נקבע כי יחול היטל השבחה של 50% על תוכניות פינוי ובינוי, הכול כמפורט בהחלטה".