שיקגו / צילום: Shutterstock, Rudy Balasko
זו הייתה אמורה להיות השקעה חכמה. כזו שאחרי שעובר קצת זמן, מספרים עליה לחבר’ה וזוכים למבטי קנאה. אלא שמה שהתחיל מהבטחות לתשואה דו-ספרתית מעבר לים נגמר בהפסד דו-ספרתי עבור אוהד דרורי מחיפה. פגשנו אותו ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, בפרק שבמסגרתו הוא תיאר צעד אחר צעד, כיצד הבית שרכש עם משקיעים אחרים בפרבר של שיקגו, הפך בדיעבד מהבטחה, לכישלון עסקי.
"תמיד חיפשתי השקעות, בעיקר בשוק ההון, ששם יש לי רקע מעבודה בתחום, אבל לא רק בשוק ההון", מעיד דרורי על עצמו. לדבריו, לפני כחמש שנים הוא יצר קשר עם חבר שמתגורר זה כמה שנים בארה"ב, ושמע ממנו כיצד ביצע שלוש עסקאות נדל"ן מוצלחות שהסתיימו בתשואות של למעלה מ-10%. "מדובר בעסקאות פליפ (רכישה, השבחה ומכירה מהירה. ג"ל) בשיקגו", מספר דרורי, שבהמלצת חברו, החל לבחון הצעה להצטרף לעסקה במתווה דומה שהציע מנהל הקרן שאיתו חברו ביצע את ההשקעות עד כה.
מדובר היה בישראלי שהתגורר באזור כמה שנים, למד את הסביבה וניהל כמה פרויקטים במתווה דומה. "התחלנו במיילים ובשיחות, קיבלתי מצגות וביקשתי גם אינפורמציה על עסקאות קודמות כדי להבין מה הלך טוב ומה הלך פחות טוב. ביקשתי גם כתובות כדי לבצע בדיקות בעצמי", מספר דרורי.
מה היה הדבר ששכנע אותך?
"האינפורמציה מהחבר. זה בן אדם שאני סומך עליו, וכבר יש לו היסטוריה מוכחת ומוצלחת".
נוסף לכך הוא מצביע על שני אתרי אינטרנט שסייעו לו לקבל את ההחלטה - zillow.com, אתר נדל"ן פופולרי שבנוסף למודעות בתים למכירה, מספק אוקיינוס של נתונים על נכסים, ואתר אחר, מוכר פחות, ripoffreport.com. באתר זה, מודה דרורי, ניסה לחפש אינדיקציות לגבי מנהל הקרן כיוון שלא הכיר אותו אישית. "זה אתר של קונסיומרס פור קונסיומרס. התכנים מועלים על ידי אנשים שהשתמשו בשירות כלשהו וכתבו על זה. זה יכול להיות רופא שינים, משקיעים, כל דבר. אתה מריץ את השם ורואה אם יש תגובות שליליות וכולי. הבדיקה שלי הראתה שהבן אדם נקי". דרורי יצא לדרך.
ארבעה חודשי שיפוץ
אז מה בעצם הוצע לדרורי? "העסקה כללה בית פרטי שנמצא בפרבר של שיקגו שנקרא Glen Eylln. זה סינגל פמילי, 260 מ"ר בנוי על שטח של 2 דונם. הוא כולל ארבעה חדרי שינה וארבעה חדרי רחצה. המחיר שלו עמד על 480 אלף דולר, מחיר נמוך ממחיר השוק", אמר דרורי. הוא התבסס על הערכת שווי באתר Zillow (הערכת השווי באתר הינה תחת הלשונית "זסטימייט"). התוכנית הייתה לרכוש את הבית במחיר הזה, להעביר אותו שיפוץ כללי בעלות של כ-110 אלף דולר, "כולל חשמל, צנרת, איטום, מיזוג, זוג אמבטיות, וגם להוסיף מרפסת - ולמכור", הסביר דרורי.
לצד דרורי היו עוד שלושה משקיעים, יחד עם מנהל הקרן שהשקיע סכום כסף בעצמו. הם "הביאו מהבית" כ-15% מכלל ההשקעה. דרורי עצמו השקיע 30 אלף דולר. היתר נלקח כהלוואה מבנק בארצות הברית, בריבית גבוהה יחסית של 6%, לתקופה של עשרה חודשים. החישוב של ההשקעה הביא בחשבון ארבעה חודשי שיפוץ ולאחריהם שישה חודשים למכירה. אלא שהתוכניות פספסו את המציאות.
לדברי דרורי, הרווח הצפוי שדובר עליו מהפרויקט נע בין 15% ל-19%, ואכן כמה חודשים לאחר הרכישה הבית הוצע למכירה במחיר של 790 אלף דולר. "זה בערך 10,000 דולר יותר מהמחיר שבו חשבנו להעמיד אותו למכירה בהתחלה. אני מסתכל על אומדנים באתר Zillow, ואני רואה שהמחיר הזה גבוה ב-3%-4% ממחיר שוק. אנחנו בסדר".
70 אלף דולר נחתכו
אלא שמהר מאוד התברר שהמצב לא ממש בסדר. "לאותו מנהל קרן היו 13 פרויקטי פליפ במקביל, ולמחצית עבודות השיפוץ היא אחראי קבלן אחד שכנראה נקלע לקשיים כלכליים, והוא לא הצליח לעמוד בהתחייבויות שלו", סיפר דרורי.
לדבריו, הדבר הביא לעיכוב של כחודש וחצי מול התוכניות. אלא שה"מכה" האמיתית הגיעה מכיוון אחר - שוק שמתקרר. לצד מיעוט של קונים שמגיעים להתרשם מהנכס, כחלק מהליך השואוינג (בארה"ב נהוג לרהט את הבית ולהמחיש אותו לקונים הפוטנציאליים. ג"ל), גם הערכות השווי באתר Zillow מתעדכנות פעם אחר פעם למטה - גם של הנכס שלנו וגם של הנכסים מסביב. אתה רואה השוק פשוט מתקרר".
דרורי מודה שהוא לא יודע מה גרם לשוק להתקרר, ושגם למנהל הקרן לא הייתה תשובה ברורה. המצב בשוק, והידיעה שתקופת ההלוואה הולכת ומתקצרת, הביאו להורדה של מחיר הבית. המשקיעים שחשבו למצוא עסקה טובה, למעשה החלו לשדר לחץ.
"דיברתי עם מנהל הקרן והצעתי להשכיר את הבית, ונספוג את ההלוואה, כי כל ירידה שכזו במחיר זה הרבה יותר משמעותי מנטילת עוד הלוואה", סיפר דרורי, אולם לדבריו הוא קיבל תשובה שלפיה להשכיר נכס בארה"ב זה לא תהליך פשוט כמו בישראל, והוא כולל ביורוקרטיה רבה, גם בניהול המושכר. בשורה התחתונה, הבית נמכר ב-630 אלף דולר. אמנם הרבה יותר ממחיר הרכישה, אך נמוך משמעותית מכלל ההוצאות הנלוות שכללו שיפוץ, הוצאות בגין ההלוואה ועוד שהסתכמו בכ-700 אלף דולר. "בעצם נחתך פה סדר גודל של 70 אלף דולר - 45% מהקרן", אומר דרורי. באופן אישי הפסיד על ההשקעה כ-14 אלף דולר.
לדבריו, היות שהוא השקיע סכום מצומצם יחסית, הוא לא מרגיש מצולק מההשקעה, ומראש יצא אליה כניסוי. הוא גם לא מרגיש שמנהל הקרן פעל בצורה לא ראויה כלפי המשקיעים: "הוא היה שקוף וזמין, וירד איתי למספרים". בכל זאת, יש לו לקח: "לטוב ולרע, מנהל הקרן פעל כזאב בודד. יש לזה יתרונות אבל במצב של אירוע משולב - התקררות שוק וקשיים מול הקבלן - זה כנראה היה יותר מדי עבורו, והשפיע על קבלת ההחלטות".
פרשנות / אריק מירובסקי
לא לשכוח שההשקעה תלויה גם במזל
אוהד דרורי מספר שהוא עשה לא מעט בדיקות לפני שנכנס להשקעה, אבל למרות זאת היא נכשלה. צריך לזכור שכל השקעה תלויה גם במזל או ברכיבים שאין לנו אפשרות לצפות אותם מראש. שום אתר שבעולם, לא רשות המסים ולא מדלן ולא Zillow, אינם יכולים לתת את המידע המדויק והמעודכן ביותר.
בסיפור של אוהד יש כמה עניינים. האחד, כשמשקיעים בחו"ל, ההמלצה החמה היא לנסוע ולראות את הדברים במו עיניכם. כשהמרחק הגיאוגרפי גדול, זה קשה יותר.
עניין שני הוא העובדה שמדובר בהשקעה משותפת עם עוד אנשים, שהוא לא מכיר אותם. כמה זה נחוץ להכיר אחד את השני? כדי שיוכלו לקבל החלטות בצורה משותפת? ההיכרות חשובה מאוד. אחד הדברים שעשו בישראל במקרה של קבוצות רכישה - בהצלחה חלקית - הוא להקים ועד מטעם חברי הקבוצה, על מנת שאנשים יוכלו לקבל החלטה משותפת אמיתית.
אוהד עשה הרבה מאמץ ולמרות הכול נפל בהשקעה בשיקגו - זה מזכיר לנו עד כמה ענף ההשקעות בנדל"ן הוא דינמי ומורכב. אנשים חושבים שמחירי הדירות רק עולים, אבל זה לא ככה. חלק גדול מהצלחת ההשקעה לא תלוי בנו.
תעודת זהות / אוהד דרורי
אישי: בן 34, נשוי + 3, מתגורר בחיפה
מקצועי: בעל תואר ראשון ושני בסטטיסטיקה, עובד בחברת הייטק
עוד משהו: כששואלים אותו מה הוא עושה בזמנו הפנוי הוא אומר חצי בצחוק: "בעיקר מגדלים את הילדים"