בנייה באשקלון / צילום: איל יצהר
פער עצום ברווח ההון הריאלי הממוצע בין המרכז לפריפריה, כך על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמה היום (ה'): בעוד בתל אביב עומד רווח ההון הממוצע על כ־918 אלף שקל ברבעון האחרון של השנה החולפת (הרווח הגבוה ביותר בארץ), ובנתניה ובירושלים על כ־700 אלף שקל, בחיפה הוא עומד על כ־228 אלף שקל, בבאר שבע על כ־179 אלף שקל, ובטבריה ונצרת - על קצת יותר מ־100 אלף שקל.
נתון זה מצטרף לנתון הקשור אליו בצורה ישירה: שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי. על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית, חלה עלייה ברבעון האחרון מבחינה זו, בהיבט כלל ארצי, לכ־9.6% מכלל הדירות שנמכרו על ידי משקיעים. "קיימת שונות גבוהה בשיעורים אלו בין האזורים השונים", כך בסקירה. "אזור ת"א בולט עם השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד, ואילו אזור ב"ש בולט עם השיעור הגבוה ביותר: יותר מחמישית מהדירות שמכרו המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון אשתקד הניבו להם הפסד הון ריאלי".
כך, בחלוקה על פי אזורים, יותר מ־20% מהדירות בבאר שבע נמכרו בהפסד הון ריאלי, לעומת כ־10% בחיפה (כמו השיעור הארצי, כאמור), וכ־5% בתל אביב והמרכז. הסקירה כוללת גם פילוח ספציפי לפי ערים, ושם נראה כי ערי הפריפריה "מככבות" בגדול: בדימונה שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי עומד על כ־40%, בנתיבות על כ־30% ובבאר שבע עצמה, כמו גם בקריית אתא, על כ־25%. בסקירה מצוין עוד כי זמן ההחזקה בדירה באזורי הביקוש במרכז הארץ גבוה מאלו שבאזורי הפריפריה.
בסקירה מופיע נתון מעניין נוסף הנוגע לבאר שבע והמושפע, אפשר להניח, מהמספרים המצוינים לעיל: גידול מכירות המשקיעים. אומנם ניתן לראות עלייה משמעותית בנתון זה בכל רחבי הארץ, אך בבאר שבע מדובר בגידול של 84% בהשוואה לרבעון המקביל של 2020. במבט כלל ארצי נמכרו 8,900 דירות על ידי משקיעים ברבעון הרביעי של 2021, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם לפחות. רכישות המשקיעים הסתכמו ברבעון האחרון של 2021 ב־12,700 דירות, גידול עצום של 105% בהשוואה לרבעון האחרון של 2020, וגידול של 66% בהשוואה לרבעון השלישי של 2021. מלאי הדירות בידי משקיעים, אם כן, עלה גם הוא משמעותית ברבעון האחרון של 2021 - בכ־3,800 דירות.
כאן המקום לציין כי סקירת חודש פברואר מראה כיצד פעילות המשקיעים השתנתה, בעקבות העלאת מס הרכישה על דירה נוספת: רכישות המשקיעים הסתכמו ב־1,500 דירות, ירידה של 30% בהשוואה לפברואר 2021; מכירות המשקיעים הוסיפו להיות גבוהות, כ־2,400 דירות, עלייה של 13% בהשוואה לפברואר אשתקד. מלאי הדירות בידי המשקיעים ירד ב־1,000 דירות - אחת התוצאות המבוקשות של העלאת מס הרכישה.
הפריפריה מובילה ברכישות בשוק החופשי
סקירת הרבעון האחרון של 2021 מציגה פעילות אדירה בכל הסגמנטים של ענף המגורים - זאת על רקע שיא כל הזמנים בנטילת משכנתאות חדשות, שנרשם במרץ . כך, ברבעון הרביעי של 2021 נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשוק הנדל"ן, הן באופן כללי והן בשוק החופשי. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 40,600 דירות, גידול של 41% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 וגידול של 30% בהשוואה לרבעון השלישי ב־2021. בהשוואה לשיא הקודם, שנרשם ברבעון השני של 2015, גבוה מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון האחרון של 2021 ב־13%.
פעילותם של המשקיעים שהוזכרה קודם לכן הובילה את הגידול בעסקאות, ובמקביל נראה שהפריפריה נתנה את הטון בכל החזיתות: אזור באר שבע הוביל את הגידול בעסקאות בשוק החופשי בכל הסגמנטים - משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה, ולראשונה מאז הרבעון הראשון של 2015, כך על פי הסקירה, מוביל אזור זה את מספר העסקאות בשוק החופשי.
"האזור השני בגובהו במספר העסקאות ברבעון האחרון אשתקד הינו אזור חיפה", נכתב בסקירה. "כך, לראשונה ב־20 השנים האחרונות לפחות, מובילים שני אזורי פריפריה את מספר העסקאות בשוק החופשי". הכי הרבה דירות נמכרו ברבעון האחרון של 2021 באזור רחובות - 7,263 דירות בסך הכול; באזור ב"ש 6,977 דירות; באזור חיפה 6,195 דירות; באזור המרכז 5,944 דירות ובירושלים 4,677 דירות.
משקל העסקאות שבוצעו בפריפריה בעסקאות שבוצעו בשוק החופשי עמד ברבעון הרביעי של 2021 על 43.4%, גבוה ב-3.4 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וגבוה ב-0.9 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון השלישי של 2021. בקרב רוכשי דירה ראשונה ברבעון האחרון של 2021 ריכזה הפריפריה כמעט מחצית (47%) מסך רכישות אלו, ובקרב המשקיעים ומשפרי הדיור עומד משקל העסקאות בפריפריה על 42%-41%.
במבט כללי, 13,200 דירות נרכשו על ידי רוכשה דירה ראשונה ברבעון הרביעי של 2021, גידול של 18% בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2020 והרמה הגבוהה ביותר בעשור האחרון לפחות. רכישות של דירות יד שנייה הסתכמו ב־27,500 - הרמה הגבוהה ביותר ב־20 השנים האחרונות לפחות. רכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי הסתכמו ב־14,700 דירות, גידול של 29%. סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי עמד על 3,700 דירות, גידול מתון של 3% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020. סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי עמד על 13,100 גידול של 49% בהשוואה לרבעון המקביל ב־2020, והרמה הגבוה ביותר של מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ובכלל, ב־20 השנים האחרונות לפחות.