מבט על על הכבישים והשבילים שנבנים סביב המטרופולין העתידית / צילום: Reuters, Amr Abdallah Dalsh
הבירה החדשה של מצרים, כ-65 ק"מ מזרחית לקהיר, הולכת ונבנית. חוץ מביתם החדש של הפרלמנט, המשרדים וסוכנויות הממשלה העיקריות, ארמון נשיאותי ענק ונמל תעופה בינלאומי - הבירה החדשה תציע גם מרכז עסקים, אוניברסיטאות ובתי ספר, מתחמי תרבות, קניונים, פארקי מגורים ומקומות תפילה - וכך תספק מענה ללחץ הדמוגרפי שהולך ונבנה במצרים.
בשנת 2020, מצרים, המדינה השלישית בגודלה באפריקה, עברה את הרף הסמלי של 100 מיליון תושבים וקצב הריבוי בה מהיר מאוד. 95% מהצמיחה מתרכזת באזורים הגובלים בנילוס, המהווים 7% מהשטח של המדינה. שליש מהמצרים חיים מתחת לקו העוני ו-800 אלף צעירים יוצאים לשוק העבודה מדי שנה, ומתעורר הצורך למצוא היכן לשכן אותם וליצור עבורם מקומות עבודה.
בהקמתה של הבירה החדשה משתתפים 200 אלף עובדים, שעוסקים במלאכה מסביב לשעון - 24 שעות, 7 ימים בשבוע. אתר העבודה הושק לפני שש שנים, העלות הכוללת של הפרויקט נאמדה ב-58 מיליארד דולר, יותר מ-45% מהחוב החיצוני של מצרים, העומד על 138 מיליארד דולר, כך לפי הנתונים העדכניים של הבנק המרכזי ביוני 2021. לשם השוואה, עלות חפירתה של תעלת סואץ החדשה, שנחנכה ב-2021, וכבר מסמלת את שאיפותיו של הנשיא א-סיסי, הסתכמה ב-8 מיליארד דולר. בשלב הנוכחי, הראשון מבין שלושת שלבי הבנייה מתקרב לסיומו, עם השקעה של יותר מ-20 מיליארד דולר ב-16,800 דונם של בניינים.
אמנם העיר עוד לא קיבלה את שמה וגם לא מיקום במפות של גוגל, אבל כבר פועלת בה הכנסייה הגדולה ביותר במזרח התיכון - קתדרלת המולד. מגרשים ראשונים למגורים יימסרו בחודשים הקרובים, האוניברסיטה הבינלאומית הגרמנית מקדמת את פני הסטודנטים מאז השנה שעברה, וכבר החלה להעביר כמה עשרות משרדים. מאז סוף דצמבר, עובדים מסתובבים באזורים שלמים שעדיין נמצאים בשלב הבנייה כדי להגיע למשרדיהם, בהם הצבע עדיין לא סיים להתייבש.
ההתרחבות למדבר נותנת מענה לא רק ל-23 מיליון התושבים של קהיר, שהתפתחה באופן כזה ש-48% משטחה תפוסים על ידי דיור לא פורמלי, אלא גם לסוגיות אקולוגיות. קהיר היא גם אחת הערים המזוהמות ביותר בעולם. כל הבניינים בעיר החדשה ישתמשו רק באנרגיה שהם יכולים להפיק, עם חלונות וגגות פוטו-וולטאיים, מכשירי רוח ומווסתי חשמל. הגישה מיושמת בכל המחלקות, מסילוק פסולת ועד ניהול מים. ניהול מים הוא נושא קריטי במדינה ש-70% מאספקת המים שלה תלויה בנילוס, ונמצאת בגירעון שנתי עצום של משאבי מים.
בקצב גידול האוכלוסייה הנוכחי, התקווה היא שאת הבירה החדשה אפשר יהיה לאכלס תוך שלוש שנים ולהקל את הלחץ על קהיר, להפחית את עומס התחבורה, לייצר מקומות עבודה ולמשוך השקעות זרות.
"הבירה החדשה לא מיועדת לכולם"
דירת שני חדרים נמכרת במחיר ממוצע של 62 אלף דולר, בעוד שהתמ"ג לנפש במצרים עומד על כ-3,000 דולר ונשאלת השאלה האם המחיר הזה ריאלי עבור תושביה של מדינה שהתמ"ג לנפש בה עומד על כ-3,000 דולר. האינפלציה הפתאומית דוחפת את סוכנויות הנדל"ן להציע תוכניות מימון מלאות פנטזיות, כדי למכור את המגרשים ולמשוך את מעמד הביניים.
אלא שבינואר האחרון דיווח העיתון אלערבי אלג'דיד כי נרשמה ירידה במכירות יחידות הדיור בבירה החדשה. העיתון סקר נתונים שפורסמו במדד "עקאר מאפ" העוקב אחרי שוק הנדל"ן במצרים, שמצא כי מכלל הביקושים לדירות באזור קהיר, הביקושים ליחידות דיור בבירה החדשה התייצב על 14% ו-17% לוילות, וזאת בזמן שמדדי הביקושים לדירות באזור 'עובור' (שכונה צפונית בעיר) עמדו על 80%, ב'מסר אלג'דידה' (אזור מרכז העיר) 60%, במרכז העיר 57% ובשכונת "6 אוקטובר" ל-53%.
מוסטפא ענאני, משווק נדל"ן שהתראיין לעיתון, מסביר כי אחת הסיבות לירידה בביקושים היא תרדמת החורף אבל הוסיף כי העלייה במחירי הנדל"ן באזור הייתה סיבה משמעותית לירידה בביקושים. כמוכן ענאני ציין כי רכישת דירה באזור שטרם אוכלס דורשת משנה זהירות.
חסין חומסאני, שמאי מקרקעין, מאמין כי 14% ביקוש אינם אינדיקציה לביקוש נמוך, ולדבריו, "בסך הכול מדובר על פרויקט חדש שהיקפי הבנייה בו עצומים. מדובר על בירת מדינה ושיווקה ייקח הרבה שנים".
באוגוסט האחרון (2021) התראיין ח'אלד אלחסיני, דובר חברת הבירה החדשה של מצרים למגזין הכלכלי אלזאוויה, והסביר כי "החברה מנסה לייצר שטחים ותמהיל מגוון של יחידות דיור, כמו כן מתוכננים גיוונים יותר רחבים בשלבים השני והשלישי", אולם הדגיש כי "הבירה החדשה לא מיועדת לכולם". לדבריו, "מדובר על פרויקט שהוקם בעזרת משקיעים, מה שאומר שהיא מקודמת ללא שום תמיכה ממשלתית ולא קשורה לתקציב המדינה. בסופו של דבר לא כל האנשים מסוגלים לחיות בשכונות היוקרה של מצרים (זמאלק וגארדן סיטי)".
באופן כללי וכמו בישראל, הקמת עיר או יישוב חדש לא זוכה לאהדה מוחלטת במצרים ואחת הטענות המרכזיות היא שהקמתה על אדמה מדברית ריקה דורשת הרבה משאבים שגם מדינות עשירות נמנעות מהן. וכפי שמסביר זאת מוחמד סעד עבד אלטיף - סופר מצרי וחוקר בגיאוגרפיה הפוליטית: "ההשקעה בפרויקט יכולה לממן מחדש ואף לייצר את כל הפריפריה המצרית באמצעות כלים מהמתקדמים ביותר בעולם". עוד הוסיף עבד אלטיף בטור שפרסם בעיתון ראי אליום, היוצא לאור בלונדון, כי רבים שהוא לא ממש כלכלי והעיר עלולה להפוך בסופו של יום לבועת נדל"ן לא רווחית - "עוד פרויקט התווסף לרשימת ערי הרפאים שלא הצליחו", כפי שתיאר זאת.
מעורבות הצבא מרתיעה משקיעים
מצרים נחשבת מדינה שבה השקיפות במימון הציבורי ובחשבונאות היא בעייתית ונוכחותו הבולטת של הצבא בפרויקט אף היא שנויה במחלקות. הון מנהלי לפיתוח עירוני (ACUD) היא חברה ציבורית בבעלות הצבא, והיא האחראית על המטרופולין העתידי שכולל, חוץ מהבירה החדשה, עוד 20 ערים חדשות שיאכלסו 30 מיליון איש באזורי קהיר, גיזה, דחליה, בהיירה, פורט סעיד, מתרו, צפון סיני, בני סואף, מיניה, אסיוט, כנה, לוקסור ואסוואן. למטרופולין מונה כבר מושל, על ידי הנשיא, והוא גנרל לשעבר שפרש משירות פעיל בצבא.
בעיני משקיעים זרים, שליטתו ההולכת וגוברת של הצבא במגזר זה של המשק מהווה גורם מרתיע, משום שהוא מגביל ואף מעוות את התחרות, תוך שהוא מעלה ספק לגבי השקיפות והאמינות בנוגע לנתונים הפיננסיים. בדצמבר האחרון, עשרות מחו מול מטה ההגנה האווירית במצרים בטענה כי חברה בשם "טיבארוז" השייכת לצבא עקצה רוכשי דירות שביקשו לשריין 80 יחידות דיור בבנייה בפרויקט השייך לצבא בבירה החדשה. המוחים טענו כי שילמו כספים רבים בתוך מטה ההגנה האווירית לטובת אותה חברה, שהתברר בדיעבד כי בעליה שרוי בחובות. חברת הבירה החדשה של מצרים ציינה בהמשך כי לה קשר למה שקורה וכי העיר כוללת 8 שכונות המיועדות לאכלס מיליוני תושבים כבר בשלב הראשון.