לאן נעלמו 40 אלף דירות בעשור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
מחירי הדירות הגבוהים מוסברים לרוב באמצעות מחסור בהיצע, בעיקר מצד הממשלה. כמה דירות חסרות והיכן? סקירה שנערכה ע"י בנק לאומי מצאה שלא בכל המקומות חסרות דירות ואף נמצא כי בחלק מהמקומות מלאי הדירות במשק עלה בהרבה על גמר הבנייה המדווח.
את הסקירה ערך הכלכלן אלון קול קרייז מחטיבת שוקי הון באגף הכלכלה של הבנק. קול קרייז מנצל את הפרסום החדש יחסית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קובץ מבנים, שמספק נתונים אודות מלאי הדירות הכולל במשק, המתבססים על חיובי הארנונה של העיריות, הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות.
בסקירה נבדקו נתוני הלמ"ס בשנתיים האחרונות, ונמצא כי ב-2020 גדל מלאי הדירות במשק ב-9% יותר מאשר גמר הבנייה המדווח, ואילו ב-2021 הגידול הגיע ל-28%. מדובר בגידול משמעותי, שכן גמר הבנייה בשנים האחרונות רושם ירידה. ב-2020 הסתיימה בנייה של 49.4 אלף דירות. התוספות המחושבות, הביאו את בנק לאומי למסקנה, כי "בניגוד לגמר הבנייה המדווח, הגיע השינוי במלאי הדירות הכולל בשנתיים האחרונות לרמה התואמת להערכתנו את צורכי המשק (60-55 אלף דירות גמורות בשנה)". כבר בשלב זה מדובר באמירה משמעותית, שסותרת את התזה שחסרות דירות, הגם שקשה מאוד לקבל את העובדה שגם בנייה "אנטי ממסדית" ובלתי חוקית מספקת פתרונות דיור.
הנתונים יכולים לתת לנו מושג גדול יותר של המגמות בהיצע הדיור, שכן מלאי הדירות במשק משתנה לא רק כתוצאה מבנייה חדשה, כפי שמדווחת בנתוני הבינוי השוטפים, אלא כאמור גם כתוצאה מגורמים נוספים, שעיקרם בנייה בלתי חוקית, פיצולי דירות, הסבת שטחים שאינם מיועדים לדירות ליחידות דיור. כל אלה מגדילים את היצע הדירות. לעומתם הריסת דירות והסבת דירות לשימושים אחרים, מקזזים חלק מהגידול בהיצע. שינויים אלה במלאי הדירות באים לידי ביטוי, גם אם לא באופן מלא, בחיובי הארנונה, שעליהם מתבססת הלמ"ס.
התזה של מחסור בהיצע הדירות נחלשת
בהמשך לנתונים המפתיעים בחנו בבנק מגמות ארוכות טווח יותר, של התוספת למלאי הדירות בין 2012 ל-2021, תוך התמקדות ב-185 עיריות ורשויות מקומיות, שבהן מתגוררת כ-88% מאוכלוסיית המדינה. מתברר, כי מאז 2012 גדל מלאי הדירות מהר יותר מאשר גמר הבנייה המדווח, בשיעור ממוצע של 40 אלף דירות במונחים אבסולוטיים או 11% באופן יחסי. מדובר בכמות נכבדה מאוד ברמה הארצית, שבאופן מעשי תורמת להחלשת התזה של מחסור בהיצע דירות בטווח הקצר.
מובן שדירות בלתי חוקיות נתונות בסכנה תמידית של הריסה, אבל עד אז מדובר בדירות שמספקות פתרונות דיור לדייריהן. כשמתחשבים גם באכיפה הרופפת המאפיינת חלק גדול מיישובי המדינה, הפתרונות הללו יכולים להישאר על כנם למשך שנים רבות, ולכן על אף הקושי "להלבין" עבריינות בנייה בכל הקשור לחישובי ההיצע - יש היגיון רב בכך שמתחשבים בקיומם.
ממה נובע המחסור במלאי במחוז תל אביב?
כשקול קרייז פילח את היישובים, הוא גילה שונות משמעותית בין סוגי יישובים שונים. ביישובים ערבים וחרדים, ובירושלים, שבה קיים רוב של אוכלוסייה חרדית וערבית, גדל מלאי הדירות הכולל מאז 2012 בעשרות רבות של אחוזים יותר מאשר גמר הבנייה המדווח. לעומת זאת במחוז תל אביב, למעט בני ברק, נרשמה מגמה הפוכה: מלאי הדירות ירד בכ-16% לעומת גמר הבנייה המדווח.
המסקנה מניתוח הנתונים היא שהגידול המהיר שנרשם במלאי הדירות ביחס לגמר הבנייה המדווח בריכוזי אוכלוסייה ערביים וחרדיים, מעיד כנראה על שימוש נרחב בפתרונות ארעיים להגדלת היצע הדירות, כגון בנייה ללא היתר ופיצולי דירות. "נראה שמדובר במנגנוני התמודדות שהתפתחו ביישובים אלה במענה למחסור משמעותי בבנייה חדשה, בפרט בהתחשב בגידול האוכלוסין המהיר שמאפיין את האוכלוסיות החרדית והערבית", נכתב בסקירה.
להשלמת תמונת מצוקות הדיור בקרב שתי האוכלוסיות בדק קול קרייז גם את תוספת האוכלוסייה בסוגי היישובים השונים לעומת תוספת הדירות. ואכן התברר, כי 16% מתוספת האוכלוסייה ב־2012-2021 הייתה בקרב יישובי החברה הערבית, לעומת 12% בלבד מתוספת הדירות שנכללו בגמר הבנייה; ואילו בקרב יישובים חרדים נוספו רק 4% מכלל הדירות החדשות, אבל מספר תושביהם גדל ב-13% מכלל תוספת האוכלוסייה; ואילו ביישובים שאינם כוללים אוכלוסייה חרדית וערבית גדולה, נרשמו 77% דירות חדשות בין 2012 ל-2021, ומספר התושבים שלהם גדל ב-59% מכלל תוספת האוכלוסייה.
"יש לציין כי בריכוזי האוכלוסייה החרדיים, הפתרונות הארעיים להגדלת היצע הדיור אמנם סייעו לצמצם את הגירעון בבנייה חדשה, אך לא להעלים אותו, היות שחלקם של יישובים אלה בעשור האחרון בסך גידול מלאי הדירות עדיין נמוך מחלקם בסך גידול האוכלוסייה", נכתב בסקירה. "מנגד, העובדה שבמחוז ת"א, מלבד בני ברק, הגידול במלאי הדירות היה דווקא איטי יותר מאשר הגידול בבנייה המדווחת, מעידה על כך שגורמים ששוחקים את מלאי הדירות במשק היו משמעותיים יותר באזור זה. בפרט, נראה שהריסה נרחבת של דירות במסגרת התחדשות עירונית, מגזר פעילות מפותח במיוחד במחוז ת"א, עשויה להסביר את הגידול האיטי במלאי הדירות יחסית לגמר הבנייה. גם הסבה של דירות מגורים לדירות נופש (Airbnb) עשויה להסביר את המגמה הזו".
המדינה לא פועלת במקומות הנכונים
אז האם מדינת ישראל פועלת להגדלת היצע הדירות במקומות הלא נכונים? חשש כזה עולה לנוכח הנתונים הללו, שרק מחזקים את הפשטנות של אמירות בנוסח "חסרות דירות" ו"צריך להגדיל את ההיצע". לפחות על פי הנתונים, לא נראה שיש מחסור בחשבון הלאומי, אבל במקומות מסוימים המצב הוא כזה, בעוד שבמקומות אחרים כנראה שיש עודף.