עבודות פינוי בינוי ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
מחירי הדיור בישראל זינקו במהלך השנה האחרונה ביותר מ־15% ובהיעדר קרקעות זמינות לבנייה חדשה באיזורי הביקוש, רואים יותר ויותר גורמים את הפוטנציאל הטמון בתחום ההתחדשות העירונית. למגמה ההולכת וגוברת תרמו לאחרונה קריסת בניין מגורים בחולון, ופינוי דיירים מבניינים ישנים נוספים בעקבותיו.
את העניין והפוטנציאל הגוברים במיזמי התחדשות עירונית זיהו ראשונות חברות הבנייה, שמרביתן מגבירות את קצב פעילותן בתחום - כדי לקדם את הפרויקטים באינטנסיביות.
בחודשים האחרונים פרסמו חברות הנדל"ן הבורסאיות שלל דיווחים בנוגע להתקדמות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהיקף מצרפי של אלפי דירות מתוכננות לבנייה, שאמורות להניב הכנסות פוטנציאליות של מיליארדי שקלים. זאת, אף שמרבית המיזמים נמצאים בשלב בוסרי, ומכשולים רבים עומדים בפני השלמתם. רוב הפרויקטים המדווחים נמצאים בשלב התכנון או בטרם לו, ולא ברורים סיכויי ההיתכנות שלהם ומשך הזמן שיחלוף עד שייצאו לפועל.
הסיכונים לא מונעים מגופי ניהול כספים נוספים להזרים כסף גדול לתחום, מתוך תקווה להגדלת התשואה - הן עבור העמיתים המנוהלים והן עבור עצמם. מבדיקת גלובס עולה כי בתוך שנה השקיעו הגופים המוסדיים ביזמיות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית יותר ממיליארד שקל, בשילוב של הון והלוואות.
העסקה האחרונה בתחום שנחתמה השבוע הייתה רכישת 49% ממניות יעז התחדשות עירונית, חברה בת ייעודית מקבוצת יעז, על ידי קרן הגידור קומיוניטי שאותה הקים ג'רמי בלנק - מי שעמד בעבר בראש קרן ההשקעות יורק (שביצעה בעבר אקזיט מרשים בבית ההשקעות פסגות, אותו מכרה ברווח לקרן אייפקס). השקעת הקרן, כך העריכו בשוק, מורכבת מהון וחוב ומשקפת שווי של 300-200 מיליון שקלים ליעז התחדשות עירונית.
קומיוניטי משקיעה במניות ובאג"ח של חברות פרטיות מתחום הנדל"ן, הטכנולוגיה, הטלקום והתקשורת בארה"ב ובישראל. גורם המעורה בפעילותה טוען כי "מוזר שקרן גידור מבצעת השקעה כזו. קרנות מסוגה לא משקיעות בדרך כלל בהתחדשות עירונית, ומי שעושות זאת הן חברות המתמחות בהשקעות ריאליות". לדברי אותו גורם, לא מן הנמנע כי בלנק ראה הזדמנות להשביח את יעז במשך שנה־שנתיים, ואז להנפיק אותה בבורסה כמהלך שיציף לו ערך גבוה.
פוטנציאל טוב מאקזיט עם הנפקה או מכירה
נראה כי הפריחה בתחום הנדל"ן למגורים ככלל, ובהתחדשות העירונית בפרט, מייצרת לגופים המוסדיים בישראל אפשרות לרווחים שעשויים להיות משמעותיים בהרבה מאקזיט עתידי באמצעות הנפקה או מכירה של השקעתם, לפי שווי גבוה יותר.
חלק ניכר מעסקאות ההשקעה שבוצעו לאחרונה בתחום מבוססות על שילוב בין הון שהגופים המוסדיים מזרימים בתמורה למניותיהם בחברות הנדל"ן לבין הלוואות שניתנות לאותן חברות, לצורך מימון פרויקטי בנייה חדשים.
בעסקאות אלה, לרוב, לא ברור מה חלק ההלוואות ומה חלקו של האקוויטי מהסכום הכולל. אולם, בשוק מעריכים כי מרבית הסכום ניתן כהלוואה המשמשת למימון הפרויקטים באופן ישיר, או להחזר חובות לבנקים בריבית גבוהה יחסית שעשויה אף להגיע לשיעור דו־ספרתי.
ריבית זו, המתבססת על כסף זול יחסית שמגייסות חברות הביטוח ממאות המיליארדים של כספי עמיתים הנמצאים בקופות הגמל ובקרנות הפנסיה, או במקרה של הבנקים מפיקדונות הציבור, מאפשרת לגופים המממנים את חברות ההתחדשות העירונית לייצר לעצמם הכנסות גבוהות - המגולמות בתשואה גבוהה לעמיתים ועשויות להניב לא מעט כסף לתיקי הנוסטרו שלהם.
בד בבד, היחסים בין יזמיות הנדל"ן לבין חברות הביטוח מספק מקור הכנסה נוסף לאחרונות. העסקאות הקושרות בין הצדדים מעניקות בחלקן לחברות הביטוח, וכן לבנקים המעניקים ליווי בפרויקטים דומים, את האפשרות להיות אלה שיעניקו ערבויות חוק מכר לדירות החדשות שבונה הקבלן.
חברות הנדל"ן צופות הכנסות של מיליארדים
מדובר בפוליסות המעניקות ערבות לתשלומים ששילמו הדיירים עבור הדירות, במטרה שהקבלן יעמוד בהבטחתו לדירה החדשה. על פי משרד הבינוי והשיכון, מדובר בעמלות שהיקפן עומד על מאות מיליוני שקלים מדי שנה.
הראשונות לשקף עד כמה תחום ההתחדשות העירונית עשוי להיות ה"בוננזה" הבאה בשוק הנדל"ן הן, כמובן, חברות ייזום הבנייה, שרבות מהן הקימו בתקופה האחרונה חברות בנות המתמחות בהתחדשות עירונית.
כשמדברים על התחדשות עירונית הכוונה היא בעיקר להריסת בנייני מגורים ישנים והקמת בנייני מגורים חדשים במקומם, תוך הגדלת מספר הדירות. חברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית עושות זאת במסגרת תוכניות "פינוי־בינוי" ו"תמ"א 38". תוכנית תמ"א 38 נוצרה על מנת לעודד חיזוק מבנים קיימים, שאינם עומדים בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, והיא כוללת גם אפשרות לחיזוק המבנה הקיים ולהוספת דירות בו, ללא הריסה.
לאחרונה, חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית דיווחה על קבלת אישור ועדת המשנה להתחדשות עירונית, לפרויקט רחב היקף שצפוי לכלול כ־1,450 דירות בחיפה, עם הכנסות צפויות של כ־1.8 מיליארד שקל. חברת אלמוגים, מצידה, דיווחה על אישור למתן תוקף שקיבלה מהוועדה המקומית בקשר למיזם פינוי־בינוי שכולל הקמת יותר מ־270 דירות ביבנה, הצפוי להניב לה כ־170 מיליון שקל. כמו כן, חברת וילאר עדכנה על השלמת החתמת בעלי דירות במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב, הצפוי לכלול כ־135 דירות, עם הכנסות צפויות של כ־255 מיליון שקל.
שורת עסקאות בין גופים פיננסיים ליזמיות בתחום
עסקת קומיוניטי־יעז התחדשות עירונית, כאמור, היא האחרונה בשורת עסקאות בין גופים פיננסיים ליזמיות בתחום. הפניקס היא הגוף הבולט בתחום, כשבתוך חמישה חודשים בלבד - היא השקיעה יותר מחצי מיליארד שקל בשלוש חברות התחדשות עירונית, מעבר לחלקה בהשקעה דרך קרן קומיוניטי.
במרץ גיבשה חברת הביטוח בהנהלת אייל בן סימון מסמך הבנות עם בוני התיכון התחדשות עירונית שיביא את חברת הביטוח לרכוש 20% מיזמית הנדל"ן, בתמורה ל־112 מיליון שקל. מעבר לכך, הפניקס מתכוונים להשקיע 125 מיליון שקל נוספים כמסגרת לקידום פרויקטים של בוני התיכון התחדשות עירונית - ואף לפעול להנפקתה בתוך ארבע שנים.
עסקה זו מצטרפת להשקעה של 420 מיליון שקל (שילוב של הון וחוב) בתמורה ל־25% מחברת בנייני העיר הלבנה, שהחלה כיזמית בתחום שימור המבנים בת"א והתרחבה לתחומי ההתחדשות העירונית והמלונאות, וכן לרכישת 11% (עם קרן נוקד) מחברת הכשרת היישוב התחדשות עירונית בסך של 29 מיליון שקל. שתי העסקאות הללו נחתמו באוקטובר האחרון.
בנוסף, מחזיקה הפניקס ב־30.5% ממניות חברת ההתחדשות העירונית בית וגג, שהונפקה בחודש שעבר על פי שווי של 430 מיליון שקל. הפניקס השקיעה ב־2014 כ־120 מיליון שקל בחברת ההתחדשות העירונית. למעשה, בית וגג הייתה החברה הראשונה ששילבה מוסדיים באופן הזה. מו"ל גלובס אלונה בר און היא ממייסדי בית וגג וכיהנה עד לאחרונה כיו"ר החברה (ראו גילוי מלא).
גם הראל ביססה אחיזה איתנה בתחום, עם שתי עסקאות גדולות בתחום שלושה חודשים. הראשונה הייתה ביולי האחרון, אז רכשה הראל 20% מחברת אלמוג (כדאי) בתמורה לכ־120 מיליון שקל, והשנייה היא רכישת 20% מחברת עץ השקד.
חברת ביטוח נוספת שזיהתה את הפוטנציאל היא מנורה מבטחים, אך כאן מדובר בעסקה שונה. חברת הביטוח חתמה עם הכשרת הישוב התחדשות עירונית על שיתוף פעולה בהיקף של 100 מיליון שקל להשקעה בארבעה פרויקטים. כלומר, מנורה מבטחים מבטיחה הון לבניית המיזמים. עם זאת, זמן קצר לפני כן, החברה העניקה 100 מיליון שקל בעסקת מימון לחברת ים סוף נדל"ן, לטובת מיזמי התחדשות. לצד חברות אלה, גם כלל ביטוח מעורבת בתחומי ההתחדשות העירונית - והיא מחזיקה בכ־25% ממכלול מימון העוסקת במתן אשראי חוץ־בנקאי ליזמים בבנייה למגורים.
***גילוי מלא: אלונה בר און, מו"ל עיתון גלובס, היא דירקטורית בחברת "בית וגג"