פרויקט התחדשות עירונית / צילום: Shutterstock
הכותב מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית
בעת קידום פרויקטים של הריסה ובנייה אנו נתקלים מעת לעת בדירות שבהן מתגוררים דיירים מוגנים. האם הדיירים המוגנים עלולים לסרב לפנות את הדירה במועד פינוי הבניין הקיים בטרם הריסתו ובכך לסכל את הפרויקט?
הדיירים המוגנים מחזיקים בזכות שכירות מוגנת לתקופה בלתי מוגבלת. הם מתגוררים בדירה במשך עשרות שנים ומבחינתם אין עניין להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש. הם אינם מעוניינים לעזוב את הדירה. מנגד, בעליה של הדירה, המצויה לרוב בבנין ישן, מעוניין מאוד בביצוע עסקת הריסה ובנייה (אשר תעלה באופן ניכר את שווי הנכס שבבעלותו).
יזם הפרויקט מתקשר בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי עם בעלי הדירות ולא עם הדיירים המוגנים, אין לו השפעה ("יריבות") על הדיירים המוגנים והוא אינו רשאי לאלץ אותם לפנות את הדירה.
■ עובדות המקרה: בעלים של בנין בין שתי קומות וחמש דירות הנמצא ברחוב העלייה השנייה 66 בשכונת בת גלים בחיפה התקשר עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה). בהתאם להוראות הסכם התמ"א, הגיש היזם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה בקשה להיתר בנייה להריסת הבניין ולהקמת בניין חדש בן שבע קומות תחתיו, וביום 9.8.2020 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה בתנאים.
אלא שבאחת הדירות בבניין מתגוררת משפחה בדיירות מוגנת מאז שנת 1974. בעל הבניין הגיש נגד הדיירים המוגנים תביעת פינוי ובה טען, בין היתר, כי הוא פועל להריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו וכי מימוש האינטרס שלו להפיק את מלוא התועלת מקניינו מצדיק פינויים של הדיירים המוגנים מהדירה.
מנגד, טענו הדיירים המוגנים, כי לא קיימת עילה לפינויים מהדירה ועל כן ביקשו לדחות את התביעה.
■ ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית משפט השלום בחיפה להפנות לחוק הגנת הדייר הקובע, כי בעל דירה יכול לפנות דייר מוגן במקרה שבו הוא פועל לצורך הריסת הבניין שבו מצויה הדירה וזאת כדי להקים במקומו בניין אחר והכל בתנאי שקיבל רישיון בנייה והודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.
בית המשפט קבע כי במקרה הנדון, רצונו של בעל הבניין להרוס את הבניין ובו המושכר המוגן כדי להקים במקומו בניין אחר הוכח באמצעות ההסכם שנכרת בינו לבין היזם.
בית המשפט הוסיף כי במקרה האמור על בעל הדירה והעמיד לדיירים המוגנים "סידור חלוף". "סידור חלוף" לדייר המוגן, על פי בית המשפט, הינו תחליף ראוי אשר ימלא את התכלית שאותו מילא עבור הדייר המוגן המבנה שממנו פונה.
בהינתן כל אלה, פנה בית המשפט לשום את שווי הפיצוי הכספי שעל בעל הבנין לשלם לדיירים המוגנים וקבע, כי מקובל במקרים אחרים לשום את שווי הזכות המוגנת בכ 60% משווי זכויות הבעלות בנכס.
בסופו של דבר נקבע כי על הדיירים המוגנים לפנות את הדירה בתוך 90 ימים ממתן פסק הדין.
■ פרשנות: נמצאנו למדים כי דיירים מוגנים בבניין שבו מבוצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי אינם יכולים לסכל את הפרויקט, אלא חייבים לפנות את הדירה, בכפוף לכך שימצא להם דיור חלופי או שישולם להם פיצוי כספי כנדרש בדין. תוצאה זו מחוייבת המציאות אחרת זכותו של דייר מוגן (אשר כמובן יש לכבדה) בדירה פלונית היתה עלולה לסכל פרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף ולפגוע בבעלי דירות רבים (בבניין ובמתחם בו מצויה דירת הדייר המוגן).¿
תא"ח 76948-01-19 בן חיים נ’ קרנבוים ואח’