תמ''א 38 בישראל / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN
הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות’ העוסק בנדלן מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית
אחד הקשיים המשמעותיים המכבידים על האפשרות לבצע עסקת התחדשות עירונית הוא קבלת הסכמת בעלי הדירות לביצוע העסקה. גם כשנמצא הרוב הדרוש, ואותו רוב מבקש מבית המשפט (במקרה של פינוי-בינוי) או מהמפקח על רישום המקרקעין (במקרה של תמ"א 38), לחייב את המיעוט לחתום על ההסכם, נותר קושי רב במקרים רבים שבהם מתגלה אי-התאמה ברישום.
הסיבה לכך היא שבעלי זכויות רבים לא הסדירו את הזכויות שלהם בדירה מסיבות שונות: לא מעט מהבניינים הישנים אינם רשומים בצו הבתים המשותפים, או שנרשמו כחברות גוש חלקה או שהבעלויות רשומות במושע. בנוסף, לא פעם רשומות דירות על שם חברות משכנות, או שמתגלה כי חלק בבניין רשום על שמו של מישהו שאינו בין החיים, וכך בעיות של רישום מעכבות עד הופכות את הפרויקט לבלתי אפשרי. בנוסף, קיימים לא מעט מקרים שבהם לא מצליחים לאתר את היורשים, והליך איתורם מעכב את מימוש הפרויקט.
■ נסיבות המקרה: דיירי בניין בן ארבע קומות ברעננה הגישו תביעה נגד חברת עמידר. החברה רשומה כבעלת הזכויות בדירה בבניין, והתובעים ביקשו לחייב אותה לחתום על מסמכי עסקת תמ"א 38. החברה טענה כי היא מכרה את הזכויות בדירה לאדם אחר, אך הוא לא השלים את הרישום על שמו, והנושא עדיין בבירור. הדיירים טענו כי נוכח זאת, בינתיים הם אינם יכולים לקדם בבניין.
■ פסק הדין: המפקח על רישום המקרקעין דחה את התביעה, לאחר שמצא כי משעה שהזכויות נמכרו, עמידר אינה רשאית לחתום או להסכים לביצוע הפרויקט בשם בעל הזכויות המהותי.
המפקח ציין כי חוק החיזוק מחייב מתן הזדמנות לכל אחד מבעלי הדירות בטרם יינתן פסק דין המאשר את ביצוע העבודות. הצד הרלוונטי לו זכות העמידה בהליך הוא בעל הדירה כהגדרתו בחוק החיזוק, כלומר מי שהזכויות בדירה נמכרו לו.
נוסף לכך, קיצור הדרך שמנסים התובעים לבצע בהגשת הבקשה, שעה שמתנהל הליך הנוגע ליורשיו של רוכש הזכויות, עלול לגרום למעשה עשוי בפני הערכאה הנוספת, במצב בו עדיין לא ברור לחלוטין מי זכאי להירשם כבעל הזכות. בסופו של דבר נקבע כי על התובעים לוודא את צירופם של כל בעלי הדין הרלוונטיים להליך או לפעול למינוי מנהל עיזבון.
■ פרשנות: לטעמנו, למרות הקושי והתוצאה שתגרום לעיכוב הפרויקט בפרק זמן משמעותי נוסף, זו החלטה משפטית נכונה. אומנם חוק המקרקעין קובע כי הרישום בטאבו הוא ראיה חותכת, אבל בשעה שהבעלים הרשום מצהיר כי מכר את זכויותיו ואינו בעל הזכויות, לא ניתן לקיים הליך "בכאילו".
ראוי היה כי הצדדים לעסקה יפעלו כבר בתחילת התהליך להסדרת הזכויות ולאיתור בעל הזכויות הרלוונטי גם באמצעות חוקר פרטי, ובמקרה שלא מצליחים לאתרו, היה ניתן לפנות לבית משפט בבקשה למתן פסק דין הצהרתי ביחס לזהות בעל הזכויות הרלוונטי, לבחון ולראיין את הדייר או את המחזיק בדירה.
מנגד, יש בעייתיות בהחלטה, שכן סרבני התחדשות עירונית יכולים "להסתתר" תחת אי-הסדרת הזכויות שלהם במקרקעין לגרור את יתר בעלי הדירות להליכים משפטיים ממושכים, ובכך אף לגרום אף לסיכול עסקאות מעין אלה, והרי ברור שזה לא צריך להיות תפקיד עורכי הדין של עסקת ההתחדשות עירונית או היזם לדאוג להשלמת הליך רישום שהיה צריך להתקיים לפני עשרות שנים.
לפיכך, לטעמי על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ליצור מנגנון/גוף מעין-משפטי, שבמקרה שלא ניתן לאתר את בעל הזכויות, הוא יכול לאשר בשמו העסקה לאחר בחינת הנתונים מבחינה כלכלית, משפטית והנדסית.
לסיכום, למוכר של נכס יש אינטרס, וטוב יעשה אם יוודא כי רוכש הזכויות ממנו יסדיר את הזכויות על שמו - אחרת הוא עלול להיגרר להליכים משפטיים מיותרים, וכמובן שכל רוכש זכויות רצוי שיסדיר את זכויותיו כאשר הוא רוכש נכס מקרקעין.
6/27/2021