גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מיסוי עסקת תמורות: איך קובעים את שווי העסקה

ביהמ"ש המחוזי נדרש להחליט לפי מה מחשבים את שווי העסקה בעסקת תמורות: בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה - או לפי התמורות הצפויות ממכירת הדירות

 

משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz
משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות’

עסקת תמורות היא אחת מסוגי העסקאות בין יזם לבעל קרקע, שהפכה בשנים האחרונות לנפוצה יותר בשוק המקרקעין. תוכן העסקה הינו מכירת כל הקרקע מבעליה ליזם, אשר כנגד המכירה יקבל בעל הקרקע חלק מתמורות המכירה של הדירות שייבנו על הקרקע ויימכרו על ידי היזם לרוכשי דירות. הדבר שונה למשל מעסקת קומבינציה, שבה נמכר חלק מהקרקע ליזם, אשר בתמורה בונה לבעל הקרקע את חלקו בבנייה, על חלק הקרקע שלא נמכר ונשאר בבעלות בעל הקרקע.

השאלה המעניינת בעסקת תמורות היא כיצד יש לחשב את שווי העסקה לצורכי תשלום מס השבח ומס הרכישה, שכן זו עסקה שלגביה לא נקוב מחיר והיא תלויה בתמורות עתידיות שקשה לצפות אותן.

עובדות המקרה: בפסק דין אזורים, שניתן בשבוע שעבר, דן בית המשפט בשאלה זו כאשר ההתלבטות היא האם יש לקבוע את שווי העסקה בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה, או שיש להעריך את התמורות הצפויות ממכירת הדירות תוך התאמתן למועד העסקה.

בנושא זה הייתה מחלוקת בין השופטים, והתקבלה ברוב דעות דעתה של השופטת ירדנה סרוסי (השופט רו"ח צבי פרידמן היה בדעת מיעוט). נקבע כי אומנם לפי הגדרת שווי, בחוק מיסוי מקרקעין, הכלל הינו קביעת השווי בהתאם לשווי השוק, אך אם התמורה נקבעה בתום לב בין צדדים שאינם קשורים, יש לקבוע את השווי לפי התמורה.

ואולם במקרה הנדון יש לדעתה לסטות מן הכלל שכן הצדדים כשלו במקרה זה לקבוע מהן התמורות הצפויות ולכן יש לקבוע את השווי לפי שווי השוק ביום העסקה.

נוסף לכך קבעה השופטת כי יש להפחית משווי זה את עלויות הפיתוח הצפויות, עלות פינוי הדיירים המוגנים כולל עלות בניית הדירות עבורם, וכן הפחתה בגין הדחייה להכנת ולאישור תוכנית מפורטת. מנגד, אין להפחית את היטל ההשבחה העתידי, שכן הוא לא נכלל בשווי שנקבע.

פרשנות: משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק, שכן כפי דברי השופט צבי פרידמן, מאז שחרב המקדש ניתנה הנבואה לשוטים ומי יכול להעריך היום תמורות עתידיות שיתקבלו בעוד 12 שנים (והמצב הנוכחי בשוק המקרקעין יעיד על כך יותר מכל).

נקודה חשובה נוספת היא באמירתה של השופטת ביחס להפרש העלול להיווצר בין שומות מס השבח לתמורות בפועל וקביעתה כי ההפרש חייב במס. נזכיר כי ביחס להפרש זה קיימת חובת דיווח לפקיד השומה, החל מ-2017.

נראה כי הראוי הוא לתקן בחקיקה או בנוהל מוסכם את אופן המיסוי של עסקת התמורות כדי לייתר את אי הוודאות בשוק, וייתכן שהפתרון הנכון הוא לאפשר את דחיית אירוע המס עד לקבלת התמורות בפועל, דחייה שתקל מחד על בעל הקרקע באי תשלום המס כבר היום ובכל אופן בכך שלא יצטרך לשלם הפרשי הצמדה וריבית על השומה שנקבעת היום, ותביא מאידך לתשלום מס אמת לרשויות המס.

י"ע 2272/20

עוד כתבות

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

שיא שלא היה כמותו: חברי הכנסת דאגו לעצמם להגדלה נוספת של מימון המפלגות

המימון צפוי לגדול בבחירות הקרובות בכ־20%, שהם כ־30־35 מיליון שקל לכל המפלגות יחד ● כל מפלגה מתוקצבת הדרגתית לפי המדד, ובהתאם לתוצאות הבחירות

מייסדי חברת גלואט / צילום: gloat

החברה הישראלית שעוזרת לספוטיפיי לשמר עובדים גייסה 90 מיליון דולר

חברת הסטארט-אפ הישראלית גלואט, שפיתחה מערכת לניוד והשמה של עובדים בתוך הארגון, הודיעה על גיוס 90 מיליון דולר בסיבוב רביעי (D) בהובלת קרן ההשקעות של סגן נשיא ארה"ב לשעבר אל גור ● בין לקוחות החברה: שניידר, גולדמן זאקס וספוטיפיי

ההסתערות על הקפיטול בוושינגטון, ב-6 בינואר 2021 / צילום: Shutterstock, Thomas Hengge

ע. ראש הסגל של הבית הלבן לשעבר: טראמפ ניסה לחטוף את ההגה ודרש שיסיעו אותו לגבעת הקפיטול ב־6 בינואר

על פי העדות בפני הקונגרס של קסידי הטצ'ינסון, טראמפ אמר לראש צוות השירות החשאי ששומר עליו "אני הנשיא המזורגג", ודרש "קח אותי לגבעת הקפיטול עכשיו" ● לאחר שזה סירב, טראמפ ניסה לחטוף את ההגה ביד אחת וביד השנייה תפס את צווארו של איש השירות החשאי

קנצלר גרמניה אולף שולץ נואם בפסגת G7 / צילום: Associated Press, Martin Meissner

בלי החלטות מהותיות, צעדים חדשים נגד פוטין או פתרון למשבר המזון: פסגת G7 הסתיימה בקול ענות חלושה

פורום הכלכלות המובילות בעולם מתקשה לגבות מחיר כלכלי נוסף מרוסיה, ומסתפק בהבטחות "להמשיך ולעבוד" על סנקציות נוספות ● בינתיים, הוא גם מכשיר את ההשקעה בגז טבעי, למרות שהבטיח בעבר לעצור השקעות בדלקי מאובנים "בגלל הנסיבות החריגות ובאופן זמני"

הנפקת פלייטיקה בנאסד''ק, ינואר 2021 / צילום: יח''צ

דיווח רשמי על עסקת פלייטיקה; המניה מאבדת גובה בוול סטריט

אחד הגופים מהתאגיד הסיני ששולט בחברת הגיימינג הישראלית פלייטיקה פרסם דיווח ב-SEC שלפיו ימכור 25.7% ממניותיה ב-2.2 מיליארד דולר ● מניות חברת הגיימינג הישראלית ימשיכו להיסחר בוול סטריט

מסחר בבורסה / צילום: Shutterstock

ירידות בבורסות אירופה; דריכות לקראת פרסום נתוני מאקרו

בספרד פורסם היום (נתון ראשוני) כי קצב האינפלציה השנתי ביוני הגיע ל-10.2%, לעומת 8.7% במאי וצפי כלכלנים לרמה של 9% ● ה-GDP בארה"ב צפוי לרדת ב-1.5% ברבעון הראשון ורכיב האינפלציה (PCE) שבתוך הנתונים צפוי לרשום עלייה שנתית של 8.1%

חיים כצמן / צילום: עינת לברון

חיים כצמן: "בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט"

מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי דיבר בוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות ואמר כי "הממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן ● לדבריו, עליות המחירים הן כלל עולמיות, אך הוא צופה התאוששות מהירה בביקושים

יו''ר ועדת הכספים אלכס קושניר / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה את השינוי במדד תשומות הבנייה. כך זה ייראה

אחרי ארבעה דיונים הושגו הסכמות סביב תיקון חוק המכר, שכוללות אימוץ של ההצמדה לרכיב הבנייה במדד רק לאחר תקופת מעבר, ושיפור מתווה הפיצויים על איחור במסירת דירה לטובת הקבלנים • סעיף שכר הטרחה וסוגיית הרטרואקטיביות הושארו בחוץ • ההערכות: החקיקה תושלם מחר

גיליין מקסוול / צילום: Reuters, PA Images

גיליין מקסוול נשפטה ל-20 שנות מאסר על סחר בקטינות

מקסוול, בת 60, הורשעה בדצמבר על כך שגייסה וסחרה 4 נערות עבור אפשטיין, שהיה אז בן זוגה ● השופטת, בעת שהכריזה על העונש, קראה לפשעיה של מקסוול "אכזריים"

גלעד מאירסון / צילום: יח''צ איתקה

האיש של תשובה בים הצפוני לא מאמין שאפשר לכבות את אספקת הנפט: "לא מציאותי ולא אחראי"

לקראת הנפקה מתוכננת בלונדון, מספר גלעד מאירסון, יו"ר איתקה, על ההתרחבות המהירה בפעילותה ("צמיחה שמאפיינת חברת טכנולוגיה"), השגשוג בעסקי הנפט והגז ("התחום היחידי שהניב השנה תשואה חיובית") והתרומה של רכישת נכסי שברון בים הצפוני, שבעבר איימה על יציבות קבוצת דלק ("הפכה אותנו לאחת מחברות האנרגיה המובילות בבריטניה")

דב בהרב / צילום: חברת החשמל

מנהלת רשות החברות לדב בהרב: לא תוכל לכהן כדירקטור בחברה ממשלתית

דוח הבודק בנוגע למינויים בחברת חשמל יופץ בקרוב למעורבים ● כפי שנחשף בגלובס, הדוח הודף טענות שהעלה היו"ר הפורש בנוגע להליך מינוי המנכ"ל ● בצעד חריג הודיעה מיכל רוזנבוים לבהרב כי הרשות לא תתמוך בו יותר לתפקיד דירקטור בחברות ממשלתיות

חיסון לקורונה / צילום: Associated Press, Darko Vojinovic

ה-FDA אישר כי בוסטר הקורונה הבא יהיה חיסון מותאם אומיקרון - אבל זו רק התחלת הדיון

חברות החיסונים צפויות להוציא לאור במהלך הסתיו את החיסונים המעודכנים שלהן לקורונה ● רוב המומחים מבקשים לכלול בחיסון תשובה ייעודית לווריאנטים BA.4 ו-BA.5, ומוכנים לשם כך להתפשר על אורך הניסויים

שרת הפנים איילת שקד / צילום: מארק ישראל סלם - הארץ

הטבות המס נתקעו: אלפי דירות תמ"א 38 עלולות להתעכב

ההטבות שניתנו במסגרת חוק ההסדרים פקעו כבר לפני חצי שנה, אך בממשלה לא טרחו לחדש אותן עד היום ● בכיר באוצר: "דחו את הנושא, וכעת לא ברור מה יהיה איתו"

יונדאי איוניק 6 / צילום: netcarshow.com

איוניק 6, גרסת הספורט-סדאן של איוניק 5 החשמלית נחשפה

יונדאי פירסמה תמונות רשמיות ראשונות של מכונית הספורט-סדאן החשמלית "איוניק 6" ● המכונית תתבסס על הפלטפורמה החשמלית המודולרית שמשמשת את הדגמים איוניק 5 וקיה EV6 ותצויד באותם מכלולים ● טרם פורסמו מפרטים ומחירים רשמיים

אנדרו ביילי, כריסטין לגארד, ג'רום פאוול, יי גאנג / צילום: Associated Press, Jose Luis Magana, Geert Vanden Wijngaert, Patrick Semansky, Tolga Akmen

בנקים מרכזיים צריכים להעלות ריבית בחדות או להסתכן בתקופת אינפלציה גבוהה

כך עולה מדוח חדש של הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים (BIS) שמוכר כ"בנק המרכזי של הבנקים המרכזיים" ● חוקרי הבנק מזהירים כי הצעדים הנחוצים לבלימת האינפלציה עלולים לגרום לעוד העלאות מחירים גלובליי

נשיא טורקיה, ארדואן / צילום: Shutterstock, Mr. Claret Red

הסכם עם טורקיה סולל את הדרך להצטרפות פינלנד ושבדיה לנאט"ו

לפי הדיווחים, שרי החוץ של טורקיה, פינלנד ושבדיה חתמו הערב על מזכר הבנות שמנטרל את ההתנגדות של אנקרה למהלך

בניין הפדרל ריזרב בוושינגטון / צילום: Shutterstock, Orhan Cam

המשקיע שחזה את משבר 2008 מזהיר שהפד עשוי לשנות מסלול

המשקיע ומנהל קרנות הגידור האמריקאי, מייקל ברי, שידוע בתור נביא המשבר של 2008, מעריך כי שינויים בביקושי קצה במגזר הקמעונאי עשויים להוביל לכך שהפדרל ריזרב ישנה את מדיניות העלאות הריבית שלו

ג'וני סרוג'י, סגן נשיא לפיתוח שבבים באפל, ובשאר אל מסרי, מייסד רוואבי / צילום: אפל

אפל חושפת: מפעילה מרכז מחקר ופיתוח ברשות הפלסטינית

במפגש של ג'וני סרוג'י, הישראלי הבכיר באפל, ונשיא המדינה יצחק הרצוג נחשף כי מאז שנת 2018 מפעילה ענקית המחשוב מרכז מחקר ופיתוח בעיר הפלסטינית רוואבי שבשומרון ● במרכז עובדים בשיתוף עם מרכזי הפיתוח בהרצליה ובחיפה על פרויקטי חומרה גלובליים ● אפל מתכוונת להרחיב את פעילותה ברשות הפלסטינית בשנים הקרובות

עדיקה. בדרך להפוך לחברה פרטית / צילום: ערן סלם יח''צ

המניה צנחה, עשרות מיליונים נמחקו ורגע לפני שהכסף נגמר: עדיקה מגיעה לסוף דרכה העצמאית

כארבע שנים לאחר שהונפקה כהבטחת אופנה מקוונת, במהלכן רשמה הפסד של עשרות מיליוני שקלים והמניה קרסה ב-85%, מגיעה עדיקה לסוף דרכה העצמאית ● בחברה מעריכים מעריכה כי בהעדר גיוס הון משמעותי בתקופה הקרובה היא לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה

לימור בוזגלו / צילום: יח''צ

מי המנהלת החדשה באל על שתידרש לפתור את המחלוקת עם הטייסים?

לימור בוזגלו שמונת לסמנכ"לית משאבי אנוש באל על נדרשת להמשיך היכן שהפסיקה קודמתה ולנסות להשכין שקט סביב המחלוקת בחברה ● הטייסים מבקשים להחזיר את רמת השכר טרום קורונה, להיפרד מהוועד ולפעול כיחידת מקח עצמאית ● אל על הגישה בקשה לצו נגד הטייסים אך סורבה ונדרשת לחזור למו"מ