תל אביב / צילום: Shutterstock
ככל שהדירה גדולה יותר, חדשה יותר וקרובה יותר לתל אביב- מחיריה עולים בקצב מהיר יותר. כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של מחירי הדירות ברבעון הראשון של השנה. בעוד שהמחיר הממוצע של דירה בישראל עלה ב-3% בלבד בשנה, מחירי דירות ה-5 חדרים עלו ב-11%, ואילו בתל אביב מחיר דירה כזו עלה בכ-20% וב-933 אלף שקל בשנה.
עלייה של מאות אלפי שקלים נרשמה גם בערי מרכז אחרות, בעוד שבפריפריה ההתייקרויות היו מתונות בהרבה.
בסך-הכול מחירה הממוצע של דירה שנרכשה בישראל עלה ב-3% השנה והגיע ל-1.76 מיליון שקל, ואולם קצב ההתייקרות, גם בסכומים אבסלוטיים וגם באחוזים שונה משמעותית בהתאם לגודל הדירות.
בעוד שלגבי דירות קטנות במיוחד (1-2 חדרים) ודירות גדולות במיוחד (6 חדרים) כמות העסקאות הרבעונית נמוכה מאוד ואינה מאפשרת ניתוח טוב, עליית מחירי הדירות שבין 3 ל-5 חדרים מראה כי בעוד שדירות 3 חדרים עלו במחירן ב-2,000 שקל בסך-הכול בין הרבעון הראשון של 2021 לרבעון הראשון של 2022, דירות 4 חדרים עלו ב-70 אלף שקל, ואילו 5 חדרים עלו ב-241 אלף שקל באותה תקופה - פער אדיר.
ומצד שני הדירות החדשות הן המועדפות בימים אלה על הרוכשים, ושיעורן מכלל הדירות שנרכשות בשוק החופשי (כלומר בניכוי דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן) מגיע ל-30-33%. מדובר באחוז גבוה משמעותית מאחוז הדירות החדשות מכלל העסקאות בתקופת טרום-הקורונה, שנע בדרך כלל סביב ה-25%.
השינוי הזה בדפוסי הביקושים הביא לשינוי חריף גם במחירי הדירות: אם עד לסוף הרבעון הראשון של 2020, תקופת הסגר הראשון, מחירי הדירות החדשות עמדו בסימן ירידה, מאז הסתיים אותו סגר - הם פרצו למעלה ועלו בסדר גודל של 25%, בעוד שמדד מחירי הדירות הכללי עלה בכ-20%. הציבור הצביע ברגליים.
בנוסף, כאמור, הציבור מחפש יותר ויותר דירות גדולות. לפני כחודשיים פרסם בנק ישראל את הדוח השנתי שלו, ובו הראה כי סוג הדירות שעלה במידה הגדולה ביותר מאז פרוץ הקורונה היה הבתים צמודי הקרקע. סוג זה של בתים, שכולל וילות וקוטג’ים אינו נכלל במדד מחירי הדירות של הלמ"ס, עקב ייחוד הנכסים שבו; מיד אחרי הסוג הזה של הנכסים, הגיע מקומן של הדירות הגדולות, של 4.5-6 חדרים, ורק לאחר מכן הדירות הקטנות יותר.
הקורונה שינתה את דפוסי הביקושים בעולם
בבנק ישראל ראו בכך אישוש לתופעה גלובלית, לפיה הביקושים בעולם כולו לבתים צמודי קרקע ודירות גדולות עלו מאוד בעקבות הקורונה. "הסבר נפוץ לעליית מחירי הדירות בעולם הוא שהמעבר המואץ לעבודה מהבית והצורך בריחוק חברתי הגדיל את הביקוש לדירות מרווחות יותר ולצמודי קרקע", נכתב בדוח הבנק המרכזי לשנת 2021.
"חלק מתופעות הקורונה שנשארו איתנו זה לחפש דירה יותר מרווחת ממה שגרת בה בעבר, ולמצוא חדרים וחללים לעבודה ולילדים", מסכים רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, אם כי הוא מדגיש כי גם דירות קטנות במקומות רבים, בעיקר באזור תל אביב, העלו מאוד במחירן. אבל הגידול בביקושים לדירות גדולות, הוא מסכים, אכן תורם במידה רבה לעליית מחירם.
"התופעה הזו מזכירה קצת את הביקוש לדירות עם ממ"דים אחרי נפילת טילים בארץ, שבא לידי ביטוי אחרי כל אירוע גדול עם טילים, שאחריו אנשים מחפשים דירות רק עם ממ"דים", אומר מנכ"ל רשת רימקס בישראל, ברנרד רסקין. "מה שאנחנו ברשת ראינו אחרי הקורונה זה ביקוש גדול יותר לדירות גדולות יותר, כי אחרי שאנשים היו סגורים הרבה בבית, השטח הפך למשהו הרבה יותר קריטי בחיים שלהם.
"דבר שני אנחנו רואים את תופעת הגינות והמרפסות, שבאה לידי ביטוי חזק בביקושים לקוטג’ים לפנטהאוזים ולדירות הגן. לדירות הללו, ולדירות חדשות של 5 חדרים, יש את המרפסות הגדולות ואת השטח הגדול, שיש פחות בדירות ישנות וקטנות".
הדירה שהתייקרה ביותר מ־900 אלף שקל בשנה
הדברים באים היטב לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס, ובראש ובראשונה בבירת הנדל"ן הישראלית - תל אביב. מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים בעיר הגיע ברבעון הראשון של השנה ל-5.7 מיליון שקל, ב-933 אלף שקל וכמעט 20% יותר מאשר ברבעון הראשון של 2021. לעומת זאת, מחירי דירות ה-3 חדרים עלו באותה שנה "רק" ב-251 אלף שקל ו-11% ל-3.1 מיליון שקל. בשכנה המזרחית רמת גן, מחירי דירות 5 חדרים הגיעו ברבעון הראשון השנה ל-3.7 מיליון שקל, עלייה של כמעט 700 אלף שקל ו-23%, לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וזאת לעומת עלייה של 145 אלף שקל ו-7% שנרשמה באותה שנה במחירי הדירות 3 חדרים, ל-2.4 מיליון שקל.
כך ניתן לראות גם לאורך רוב הערים הגדולות בארץ: עלייה משמעותית יותר במחירי הדירות הגדולות, גם בשקלים וגם באחוזים - בכפר סבא מחירי הדירות 5 חדרים עלו ב-557 אלף שקל 22% ל-3.15 מיליון שקל בעוד שמחירי הדירות 3 חדרים עלו ב-286 אלף שקל ו-16% ל-2.04 מיליון שקל; ברחובות מחירי דירות 5 חדרים עלו ב-419 אלף שקל ו-19% ל-2.62 מיליון שקל, לעומת עלייה של 157 אלף שקל ו-11% במחירי דירות 3 חדרים -1.57 מיליון שקל.
בערי הפריפריה מצעד העליות צנוע בהרבה ומגיע לעשרות אלפי שקלים בלבד: מחירי דירות 5 חדרים בבאר שבע עלו ב-79 אלף שקל וב-5% בין הרבעון הראשון של 2021 לרבעון הראשון של 2022, ל-1.63 מיליון שקל; לעומת זאת מחירי הדירות 3 חדרים עלו בכ-40 אלף שקל ל-783 אלף שקל, בשיעור עלייה דומה של 5%; בחיפה מחירי הדירות 5 חדרים עלו ב-57 אלף שקל ו-2.8% ל-2.11 מיליון שקל בעוד שמחירי הדירות 3 חדרים עלו ב-42 אלף שקל ו-4.5% ל-975 אלף שקל.
ההשפעה על שוק הדיור העתידי
נכון לעכשיו נראה כי העבודה מהבית תמשיך ללוות את חיינו, והדבר ישפיע משמעותית על בחירת הדירות העתידית שלנו. רוכשי הדירות יחפשו דירות עם חדרי עבודה וחדרי לימוד ותשתיות טובות לאינטרנט.
הדירות הקטנות ברובן לא רק שלא יכולות לספק את החללים הנדרשים לעולם שעבר לעבודה מהבית. הן גם ישנות ולא עומדים בסטנדרטים הנדרשים של תשתיות ושל מרפסות צמודות.
אז האם נראה בעתיד הקרוב בנייה של יותר ויותר דירות 5 חדרים? כהן מסופק. "אי-אפשר לבנות את כל הפרויקטים על דירות 5 חדרים, גם אם הביקושים לדירות הללו ירקיעו שחקים", הוא אומר. "היזם צריך לתמהל את הבניין שהוא בונה בצורה בריאה ולקחת בחשבון שהמגמות ישתנו בעתיד. לכן אנו עושים אופטימיזציה בין שטח הפרויקט לכמות יחידות הדיור שיהיו בו".
ואולם לעתיד הקרוב סביר שהשינוי בדפוסי הביקוש ישפיעו גם על הנוף האורבני ונוסיף לראות במקומות רבים, שמי שמוביל את הביקושים, הן הדירות הגדולות.