כיכר אתרים בתל אביב / צילום: JTLV
בעלי מלון מרינה לשעבר, היום מלון "לאונרדו ארט" בכיכר אתרים בתל אביב, הפסידו בתביעה בסך 50 מיליון שקל נגד עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בטענה לסחבת רבת־שנים בקבלת היתר בנייה במלון, וישלמו הוצאות משפט בסך חצי מיליון שקל - כך פסק לאחרונה בית המשפט המחוזי תל אביב.
ספירית נכסים ואחזקות וחברת מלון מרינה תל אביב, שבבעלות המנכ"ל דובי שיף, הגישו בשנת 2010 תביעה נגד העירייה והוועדה, זאת בטענה כי השתיים התרשלו בכל הנוגע להוצאת היתר להסבת בית הקולנוע שבמתחם לאולם כינוסים, כחלק מבית המלון.
השתיים רכשו בין השנים 1991 ל־1995 נכסי מקרקעין שונים בכיכר אתרים, נוסף על המלון שבו החזיקו, במטרה להרחיב את שטחיו. בין היתר רכשו את אולם קולנוע "שחף", שפעל במפלס התחתון בכיכר. האולם המשיך לפעול כבית קולנוע עד לסוף שנות ה־90, אז נסגר ועמד נטוש.
בשנת 2001 הגישו החברות בקשת היתר להסבת הקולנוע לאולם כינוסים, אשר כלל גם, בין היתר, החלפת שטחים, כך שמעבר ציבורי ליד הקולנוע, בשטח 93 מ"ר, ייסגר וייהפך למסחרי. בסופו של דבר אושרה הבקשה רק בסוף שנת 2013 - שלוש שנים לאחר הגשת התביעה.
בטרם נצלול אל פסק הדין, נדגיש כי התובעות אינן מחזיקות במלון כיום, זאת לאחר שבשנת 2017 רכשה קרן JTLV את חלקו של המלון בחניון כיכר אתרים, ונכנסה לנעליו של המלון בהליך פירוק השיתוף המפורסם והממושך של כיכר אתרים.
שבעה עררים ואינספור דיונים
בית המשפט מתאר בפסק הדין "קשרים אינטנסיביים" שהתקיימו בין הצדדים במשך יותר מעשור. החברה הגישה לאורך הדרך לא פחות משבעה עררים, שנידונו בוועדת הערר המחוזית, בטענות כאלה ואחרות.
החברות תבעו לפצותן בסכום של 50,329,000 שקל, בגין אובדן רווחים כתוצאה מהעיכוב במתן ההיתר, בעיקר משום "התנהלות רשלנית נטענת של הנתבעות", כלשונן.
"התובעות מלינות על '13 שנות התעמרות' כלפיהן מטעם הנתבעות", כך נכתב בפסק הדין, "שעיכבו את יכולתן להפיק מהנכס עשרות מיליוני שקלים. הודגש בכתב התביעה כי נדרשו לא פחות משבעה עררים מיותרים, בגדרם מתחה ועדת הערר ביקורת קשה על התנהלות הנתבעות. עוד נטע כי הנתבעות פעלו בשרירותיות ובסחטנות, תוך שימוש לרעה בסמכויות ועמידה 'זדונית ומרושעת' על קוצו של יו"ד, הכול באופן מודע ובכוונה לפגוע בתובעות".
העירייה והוועדה המקומית טענו מנגד, באמצעות עו"ד אבי אלרום ועו"ד אלעד יעקבסון ממשרד אלרום, רום, סלומון ושות', כי "הסיבה לכך שלא הוצא היתר בנייה מוקדם יותר על פני ציר הזמן נעוצה בתובעות, אשר לא מילאו אחר התנאים והדרישות כפי שהוצבו בפניהן. מכל מקום, אין די בהתארכות הליכי התכנון, והיה על התובעות להוכיח קיומו של מעשה רשלני, שלא הוכח.
"אשר לטענת התובעות משמע המדובר בבקשת היתר 'פשוטה', סבורות הנתבעות כי הדברים שונים כבר על פניהם, משהתבקשו חילופי שטחים ושימוש חורג. אף כאשר מדובר בבקשת היתר שאיננה מורכבת - לא יינתן היתר כל עוד המבקש לא השלים את התנאים הדרושים, כפי שאירע בענייננו ובמשך שנים ארוכות".
"אדישות רבתי וגרירת רגליים"
השופט ארז יקואל מבית המשפט המחוזי תל אביב קבע בפסק דינו כי "הסיבה המכרעת לנזקן הנטען של התובעות היא התנהלותן שלהן בכל הנוגע למילוי התנאים שנדרשו בגדרי בקשת ההיתר. הנתבעות, מצידן, הציבו את התנאים הנדרשים לצורך מתן ההיתר כבר בהחלטה על דחיית הבקשה מיום 30.7.2003, וכן בדרישת התחנות הראשונה, מיום 19.5.2004. דא עקא, היו אלה בעיקר התובעות שבשל התנהלותן נגרם עיכוב משמעותי בקבלת ההיתר.
"לצד פעולות שביצעו התובעות לצורך קבלת ההיתר, לא ניתן להתעלם ממעשים (וכן מחדלים) המגלים אדישות רבתי וגרירת רגליים בכל הנוגע לטיפול בבקשה. בהקשר זה ניתן להזכיר, כדוגמה מאפיינת, את תקופת תשעת החודשים שבהם לא נקפו התובעות אצבע לצורך קבלת מפתחות המעלית (שהוקמה במסגרת השינויים שנעשו במתחם, י.נ). בעיקר צורמת בחירתן שלא לפעול במקביל לטיפול בתחנות השונות, ותחת זאת, העדפתן לדאוג לכל תחנה בעיתה. אין זו התנהלותו של מי שחפץ בקבלת היתר במהירות האפשרית.
"הקשר הסיבתי בין מעשי הנתבעות לבין נזקן הנטען של התובעות מתרופף אף לנוכח העובדה שבסופו של יום לא בוצעה החלפת השטחים בפועל - עניין שבתחילת הדרך הטילו את יהבן עליו.
"התובעות לא פעלו לקידום תוכניתן זו, מטעמים שלא הובררו. גם בכך יש כדי להעיד על ה'זיגזוג' שאפיין את התנהלות התובעות".
בהתאם לכך קבע השופט כי אין מקום להטיל אחריות על הנתבעות, העירייה והוועדה המקומית. הוא קבע כי התובעות יישאו בהוצאות המשפט, בסכום כולל של חצי מיליון שקל, לפי החלוקה הזו: 350 אלף שקל לנתבעות ועוד 150 אלף שקל לחברת הביטוח איילון ששימשה צד שלישי בהליך, "משנודעה חשיבות תרומתה לירידה לחקר האמת", כך לדברי השופט.
"רף גבוה מאוד של רשלנות"
עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, מנתח את פסק הדין ואומר: "מקרה זה מורכב ומערב גורמים תכנוניים שונים במהלך כל השנים שבהן התעכב ההיתר. הפסיקה כבר קבעה כי רשויות עשויות לחוב חובת פיצוי נזיקית בעקבות רשלנות, עיכובים ונזקים שנגרמו בעקבות התנהלותן, אך כאשר מגיעים מקרים ותביעות בגין עיכובים מעין אלה לבתי המשפט, קשה מאוד לשכנע ולהרים את הנטל כדי לקבל פיצוי כספי, שכן בית המשפט העליון קבע רף גבוה מאוד של רשלנות.
"המשמעות היא שהיזם, ובעקיפין הרוכשים העתידיים, הם אלה שסופגים את כל העלויות הכלכליות. אני סבור כי יש לתקן בחקיקה סעיפים קונקרטיים, שיקבעו סנקציות וקנסות בגין עיכובים של הרשויות, ללא צורך בניהול הליכים, וזאת כברירת מחדל. להערכתי, תיקון כזה יאיץ את התנהלות הרשויות, שבמצב הנוכחי אינן נפגעות כלל במקרה של עיכוב".